アパート経営を行う上で、事業として認められる基準があります。それは、「5棟10室」です。
この基準を超えるとアパート経営を個人ではなく、事業として認められるので税金面でさまざまなメリットが生まれます。経費として計上する項目が増えるので、節税が行えます。
事業としてアパート経営を行うのであれば、節税など事業としてのメリットを受けたほうがいいですよね。
それでは、アパート経営で1つの目安となる5棟10室についてお伝えします。アパート経営を行ってこの基準を満たしていない方、これからアパート経営を行う方は、ぜひ参考にしてください。
目次
アパート経営の基準である5棟10室とは
アパート経営を行う上で、規模が大きくなると賃貸オーナーとしてさまざまなメリットが生まれます。
そのメリットが生まれる基準が、5棟10室ということです。賃貸をするのであれば、「経費などを計上して節税したい」ですよね。
アパート経営を行う上でとても重要な基準になるので、5棟10室について必ず理解しておきましょう。
判断基準が5棟10室
不動産において、所有している物件が以下の場合、事業として認められる基準になります。
- 戸建て物件が5棟
- アパート・マンションが10室
どちらかに当てはまれば、事業として認められます。賃貸戸建て物件を5棟所有してもいいですし、アパートやマンションを10室所有していてもいいです。
このどちらかの条件に当てはまれば、事業として認められ税金面などでさまざまなメリットが生まれます。
戸建てとアパートを所有している場合は、それらを合わせた場外が5棟10室に当てはまれば事業扱いになります。
たとえば、以下のような不動産を所有している場合は事業です。
- 戸建て2棟
- アパート6室
このように戸建て2棟、アパート6室を所有している場合でも事業として認められるので、戸建て物件を所有している大家の方は覚えておきましょう。
アパート9室は税金面的に損
アパート経営を行うのであれば、10室を超えないと事業として認められません。つまり、9室の場合税金面としてのメリットを受けられないので損をする恐れがあります。
9室も10室も維持費や手間、月の家賃収入の金額はさほど変わらないので、せっかくアパート経営を行うのであれば10室は所有したいところですよね。
アパート経営が事業として認められる利点
アパート経営で10室を超えると事業として認められます。それでは、どのようなメリットがあるのでしょうか。利点によっては、10室を超えたほうがいいですよね。
専従者給与を支払うことができる
事業になると専従者給与を支払えます。専従者給与とは、妻や子供などに対して支払う給与のことです。法人化（株式会社）していない場合、自分自身への給与は経費として認められません。
しかし、専従者給与は経費として計上することが可能です。そのため、専従者給与を支払えれば、節税が可能です。税金は、家賃収入から経費を差し引いた利益に対して課税されます。
100万円（家賃収入） － 50万円（経費） ＝ 50万円（利益）
つまり、奥さんや子供に専従者給与を支払えば節税対策ができるのです。アパート経営で10室以上になると、給与を支払いそれが経費になるので賃貸経営をこれから行う方は覚えておきましょう。
火災や地震の損失が経費にできる
事業として認められると火災や地震の際の損失が経費にできます。火災や地震などの災害が起こり、アパートが倒壊してしまった場合その費用を経費にできます。
たとえば、火災が起こってアパートの1部が燃えてしまい、200万円の修理費用がかかってしまったと仮定する場合、この費用を家賃収入から支払うことで経費として計上できます。
いつ発生するかわからない災害でも事業として認められていれば、損失を抑えることができますよね。
未払いの家賃を経費計上可能
アパート経営を行う際、家賃の未払いが起こる恐れがあります。本来支払われるはずの費用が支払われなければ、大家としては困ります。
しかし、事業規模であれば未払いの家賃を経費として計上することで、所得から差し引けます。
未払いが起こった場合でも経費に計上できれば、税金だけ支払うことがないので魅力的です。いろいろな方が借り手になるので、家賃をなかなか支払ってくれない方もいるかもしれません。
その場合でも、経費に計上できるのは事業として認められる大きなメリットです。
65万円の青色申告特別控除が利用できる
事業として認められると青色申告の65万円控除が利用できます。65万円控除とは、利益から65万円を無条件で差し引いてくれます。
つまり、65万円分にかかる税金を支払わなく良いのです。
65万円控除がない場合
たとえば、不動産所得が100万円で経費が35万円の場合、利益は65万円です。計算式は以下をご覧ください
100万円（家賃収入） － 35万円（経費） ＝ 65万円（利益：課税対象）
この場合、利益の65万円が課税対象になります。一方、以下のように青色65万円控除がある場合はいかがでしょうか。
100万円（家賃収入） － 35万円（経費） － 65万円（控除） ＝ ０円（利益：課税対象）
65万円の税金が控除されることで、利益が無くなり課税対象が無くなります。65万円控除が適用できることで、65万円分税金の課税が控除されるメリットがあります。
事業として認められると、これらのメリットがあるので覚えておきましょう。
事業と認められる欠点
アパート経営で10室を超えて事業として認められるとメリットもあれば、デメリットもあります。
経費として計上できる項目が増えたり、税金が控除されたりする利点がありますが、欠点もあるのでそれらの両方を踏まえた上で事業としてアパート経営を行いましょう。
帳簿が必要になり、経理を行う必要がある
アパートオーナーになり、事業として扱われると帳簿をつけたり、経理を行ったりしなければいけません。経費を計上するためには、家賃収入や何にお金を使ったのかなどをチェックする必要があるからです。
税金を申告する場合、不正があっては困ります。経費として認められないものを経費として計上していることも考えられます。
そのため、家賃収入がいくらで経費がどのくらいなのかの帳簿を付けなければいけません。そして、それを利用して確定申告する必要があります。
事業としてアパート経営を行うということは、立派なビジネスです。経理をしっかり行いましょう。
事業税がかかってしまう
事業税は、住民税と消費税以外に支払う税金のことです。アパート経営で10室以上保有していると事業扱いになるので、事業税を支払う義務があります。
事業税は、経費と65万円控除に加えて290万円を差し引いた額に5％課税されます。
たとえば、400万円の家賃収入があり、経費が35万円かかり、65万円の控除を受けると残りは300万円です。この300万円から290万円を引いた10万円に5％の税金がかかる仕組みになります。
課税対象金額の算出
400万円（家賃収入） － 35万円（経費） － 65万円（青色申告控除） ＝ 300万円
家賃収入から経費と控除分を引いた金額が課税対象額です。
事業主税対象額の算出
300万円（利益） － 290万円（事業主控除） ＝ 10万円（事業税対象）
課税対象額からさらに、事業主控除の290万円を引くと事業税の対象金額が計算できます。
ただ、事業主控除の金額は都道府県ごと異なるので、お住いの地域の事業主控除の金額を確認しておきましょう。
事業主税の算出
10万円（事業税対象） × 5％（事業税率） ＝ 5,000円（事業税）
課税対象額から事業主控除を引いた金額が、事業税の対象金額です。それに事業税率5％を掛けると事業税を求められます。
ただし、事業税率は職業によって異なります。3～4％のものもありますが、アパート経営は5％になります。事業として認められる場合、このような支払う税金が増えるので覚えておきましょう。
まとめ
認められる経費が増えることを考えれば、アパート経営は事業として申告しておくと税金面でお得です。
アパート経営で10室以上保有していない方は、新たにアパートを建設してみてはいかがでしょうか。経費として申告できるものが増えるので、賃貸経営が行いやすくなります。経費を申告して効率良く税金対策を行いましょう。
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