「アパート経営を始めるにはどうすればいいのか」わからないのではないでしょうか。いざ、「アパート経営を始めよう」と思ってもやり方や始め方がわからないものです。
しかし、空いている土地を活用したり、相続税対策でアパート経営を行ったりしたいものですよね。
そこで本記事では、これからアパート経営を行う初心者のために、「まず何を行えばいいのか」「知っておきたい最低限の情報」をご紹介します。アパート経営を成功させて失敗しないようにしましょう。
アパート経営を始めようと思ったらやること
アパートによる賃貸経営によって、土地活用を始めようと思ったのであれば、以下のことを行うようにしてください。
- 情報収集を行う
- 土地や物件などのリサーチをする
- セミナーや相談会に参加する
- まずは資料請求
- 家族の了解を必ず得る
どのようなことか詳しく解説していきます。
情報収集を行う
まずは、情報収集を行うようにしてください。アパート経営は、利益を得られるメリットがありますが、リスクもあります。賃貸経営を行う上での不動産会社選びも重要なので、失敗しないためには事前の情報収集がとても重要です。
特に、賃貸経営や不動産投資が初心者で全く知識のない方は、必ず情報収集を行い勉強することをおすすめします。
アパート経営の本なども販売されているため、まずは焦らずに何冊か読んでみてはいかがでしょうか。
土地や物件などのリサーチをする
アパート経営を行う上で、リサーチはとても重要です。アパート経営を行う土地や物件の大きさは、どのくらいがいいのかなどあらかじめ知っておいた方がいいですよね。
どこにアパートを建設するのか考える
これから土地を購入する方の場合、どこの土地にアパートを建てるほうがいいのかよく検討する必要があります。
アパートは、建てれば入居者が現れ、家賃収入が簡単に得られるわけではないからです。駅から遠ければ、交通が不便になりその分居住者は表れにくいです。
しかし、駅に近いと立地は良くなりますが、土地の購入費用は高くなります。土地を購入してアパートを建てる場合、土地の購入費用が高すぎるとその分投資額が増えるため、リスクは高くなります。回収に時間がかかり、利益が出にくくなるからです。
したがって、立地や費用のバランスを考えた最適な場所を選ぶ必要があります。そのため、事前にリサーチは念入りに行うようにしてください。
物件のタイプや大きさはどうするのか
アパート経営を行う際、物件のタイプや大きさなども考える必要があります。不動産会社に提案されると思いますが、どのようなアパートの外観にしたいのかあらかじめ考えておきましょう。
できれば、「おしゃれなアパートを経営したい」という大家は多くいらっしゃいます。
不動産会社によって外観や仕様は異なるので、これから不動産会社を選ぶためには、事前にあなたの建てたいアパートの建物をイメージしておきましょう。
セミナーや相談会に参加する
アパート経営を行う際は、セミナーや相談会に参加するのがおすすめです。不動産会社がアパート経営についてわかりやすく解説しているので、初心者の方はとてもためになるはずです。
また、実際の大家さんが講師を務めているセミナーもあるので、それらに参加するのも1つの方法です。
実際に大家をやっている方の意見は、とても貴重です。セミナーや相談会がある場合は、積極的に参加するようにしてください。
まずは資料請求
情報収集を行う上で、不動産会社の資料請求を行うのがおすすめです。カタログやパンフレットを無料で貰えるので、これを活用しない手はありません。
本を購入するとお金がかかりますが、無料の資料請求であれば、タダでお得な情報を得られます。また、複数社の資料請求を行えば、不動産会社ごとの良し悪しや特徴がわかるのではないでしょうか。
いずれアパート経営を行う際は、どこかの不動産会社1社に決定しなければいけません。業者ごとの特徴を理解するためにも、資料請求を効率よく活用してください。
家族の了解を必ず得る
アパート経営は、家族の了解を必ず得ましょう。独断で話を進めても、後々家族に猛反対されて話が流れてしまう方もいらっしゃいます。
特に、地主の方に多いのですが、「土地を活用しよう」とアパート経営を試みるのですが、「親から受け継いだ土地にアパートは建てられない」という理由などで反対される方もいます。
使っていない土地を活用してアパートを建設したい気持ちはわかりますが、必ず家族の了解を得るようにしてください。
大家を始めるための必要な資金・費用
大家を始めるためには、必要な費用はどのくらい必要なのでしょうか。いくらあれば、アパートの賃貸経営が行えるのか気になるものですよね。
物件の1割が目安
物件の1割が、アパート経営を始める際の自己資金の目安です。つまり、1,000万円に中古アパートを購入する場合、100万円は初期投資が必要になります。
つまり、アパート経営を行う際は、最低100万円あれば大家になることが可能です。しかし、これはあくまでも最低ラインになります。
中古で購入するのであれば、これくらいの費用で大家になることはできますが、新築アパートの建設となると話は変わってきます。
数千万円単位の費用がかかるので、その分必要な資金は増えるからです。
3,000万円のアパートであれば、300万円必要になり、5,000万円のアパートの場合、500万円かかります。
アパートの建設費用によって必要な資金は変わってくるので、不動産会社に予算などを伝えた上で、いくらぐらい必要なのか問い合わせてみましょう。
フルローンでもアパート経営はできる
アパート経営は、自己資金が0円でも行えます。しかし、借入できないリスクや借入の金額に制限がかかる恐れがあります。
アパート経営は、即金性がありません。賃貸を建設してそこから入居者が生活し、家賃を振り込んでから収益が発生します。しかし、空き室が多ければ、物件の購入費用のローンよりも家賃収入のほうが少なくなる恐れがあります。
その場合、赤字になる恐れがあるので注意してください。初期費用ゼロ円で無理をしてまでも行う必要はないため、じっくり資金を貯めてから行うのがおすすめです。
アパートの初期費用に必要なお金
アパートの初期費用に必要なお金をご紹介します。何にお金がかかるのか理解しておかないと、後々お金の面で後悔することになりかねません。
アパート経営をこれから始めるときにかかる費用を事前に把握しておきましょう。
アパートの建設費用・購入費用
アパート経営を行う上で、建設費用が最もコストがかかります。アパート建設と賃貸では費用は異なりますが、1,000万円以上の費用がかかることを覚えておきましょう。
アパート経営は、ローンや管理費の費用よりも家賃収入の金額が多くなければ利益は出ません。
月々のローンや管理費が20万円かかると仮定した場合、家賃が20万円以上でなければ利益はありません。そのため、建築費用が高いアパートを建設したり、購入したりする場合はそれをまかなえるほどの家賃収入が見込める場合だけにしましょう。
そうしなければ、赤字になってしまうからです。
賃貸経営は、赤字では意味がありません。収益と建設費用のバランスを考えた上でアパートの建設費用を決定しましょう。
そして、アパート経営が初めての方は、中古アパートを購入すると修繕費用を抑えられます。初めから大きな借金やリスクを取りたくない方は、安い中古アパートで賃貸経営を始めるのがおすすめです。
土地の購入費用
アパートを建てる土地がない場合、土地を購入しなければいけません。その場合、土地の購入費用がかかります。地域によって土地の値段は変わってきますが、一般的に数千万円～億単位です。
このとき、3,000万円の同じアパートを建設する際、土地があるなしでは費用にどのような違いが生まれるのでしょうか。
アパート経営土地あり
土地がある場合、アパートの建設費用だけでアパート経営が行えます。建設費用が3,000万円であれば、その費用でアパートを建てられます。
アパート経営土地なし
一方、土地がない場合土地を購入する費用が必要です。たとえば、3,000万円の土地の購入費用が必要な場合、建設費用と合わせて6,000万円必要になります。
土地があるのとないのでは、アパート経営の初期費用に大きな違いが生まれます。土地がない場合、その分月々のローンの支払いが多くなり、利回りが悪くなるので注意するようにしてください。
土地なしでアパート経営を考えている方は、その分アパート経営を行う際の費用が増えることをしっかり覚えておきましょう。
初めて大家になる流れや手順
大家になりたい場合、どのような流れや手順を踏めばいいのでしょうか。まず何をすればいいのかわからないものですよね。主な流れは、以下をご覧ください。
- 不動産会社を探す
- ローンの審査
- 購入の申し込み
- 契約
- 建設
- 引き渡し
- 家賃の受け取り
アパート経営の計画から、実際に家賃を得られるようになるための流れです。それでは、順番に解説していきます。
不動産会社を探す
まず、不動産会社を探す必要があります。アパート経営を行う際、不動産会社と契約するため、どこの管理会社にするか考えなければいけません。
このとき、できれば集客力のある管理会社を選ぶようにしましょう。賃貸経営は、入居者がいなければ利益にならず、話にならないからです。したがって、集客力を重視して不動産会社を選びましょう。
また、不動産会社選びについては、「失敗しないアパート経営管理会社選び方・手数料や管理費用」の記事にポイントや注意点などをより詳しくご紹介しています。
これからアパート経営を始めたい方は、こちらの記事にも必ず目を通しておきましょう。
ローンの審査
大家になるためには、ローンの審査に通る必要があります。年収や職業などから、借り入れが行える金額がどのくらいなのか審査してもらいましょう。
このとき、不動産会社によっては、お得意先の金融機関があるケースがあります。その場合、審査に通り安くなるなどのメリットがあるため、不動産会社に金融機関を相談してみるのも1つの方法です。
申し込み・契約
不動産会社を決定すると、申し込みや契約を行います。中古物件を購入したり、新築アパートの建設の契約を行ったりするからです。
ただし、一度契約をしてしまうと後には戻れないため、不動産会社と契約する際はよく考えた上で行うようにしてください。
アパートの建設・リフォーム
新築アパートを建てる場合、アパートの建設が必要です。できれば、素敵なアパートを建設してもらうようにしましょう。きれいなアパートができれば、入居者はきっと集まるはずです。
また、中古物件を購入した場合は、リフォームをして外観や内装をきれいにします。そうすることで、入居率がよくなることでしょう。
中古物件は火災保険を使うとお得にリフォームできる
中古物件をリフォームする際は、火災保険を利用するのがおすすめです。火災保険に加入していれば、風災補償が利用可能です。
これは、雨や風、雪などで屋根や外壁、雨どいが破損した場合に、保険金が支払われる便利な制度になります。
たとえば、150万円で外壁塗装を行う際、その費用以上に保険金が支払われれば実質負担0円で修繕工事が行えます。中古アパートを購入してリフォームする上では、とても便利な制度です。
リフォームによる、初期費用を抑えられる上に外観が綺麗になれば、入居者も集まるのではないでしょうか。中古アパートを購入して大家になる方は、ぜひこの便利な制度を活用するようにしてください。
また、火災保険を使ったアパートのリフォームは、「大家の外壁塗装：火災保険を使った賃貸アパートの塗り替え工事」のサイトで火災保険が利用できる優良塗装業者を紹介してくれます。
通常のリフォーム会社では、火災保険を扱うことはできないので、ぜひ利用するようにしましょう。
引き渡し
アパートの建設、リフォームが完了後引き渡しです。いよいよ夢に待った賃貸アパートの大家になることができます。しかし、アパート経営は引き渡しを終えてからが始まりです。
ここから入居者が集まらなければ、収益が発生することはありません。管理会社に集客を任せている場合は、できるだけ多くの居住者を集めてもらいましょう。
自分自身で管理を行っている場合は、不動産会社に圧制してもらうなど集客に力を入れるようにしてください。
大家になるとかかる税金
大家になると家賃収入が得られます。しかし、それと同時に税金が発生します。賃貸経営を行う場合、納税の義務があるため家賃による収入を申告して、税金を抑えるようにしてください。
固定資産税
アパートを保有すると固定資産税がかかります。物件の大きさや規模などによって、金額は異なりますが、所有しているだけで支払う税金になります。
固定資産税は、家賃収入があってもなくても支払う費用です。物件の規模によって変わるので、決められた金額を支払うようにしてください。
所得税
所得が増えると所得税の金額が増えます。所得税の金額は、収入によって異なるので、家賃収入による利益に応じた金額を支払うようにしてください。
このとき、勘違いする方が多くいらっしゃるのですが、家賃収入による課税ではありません。家賃収入 = 利益ではないからです。
先ほどお伝えしたように、アパートのローンや管理費、固定資産税を支払った金額の残りが、賃貸経営の利益です。
つまり、アパート経営で利益が出なければ、所得税を支払う必要がありません。
たとえば、年間の家賃収入が100万円だと仮定します。このとき、ローンや管理費などが110万円かかったのであれば、10万円の赤字です。
この場合、利益が出ていないため、課税対象になる所得がありません。家賃収入があるからといって、必ず所得税を納めなければいけない訳ではないのです。
所得税を支払う事例としては、家賃収入のほうが維持費などの経費を上回った所得があった場合に限ります。
家賃収入が200万円あり、経費が110万円かかった場合、90万円が利益になります。このとき、初めて課税対象の所得があることになります。したがって、90万円に対して所得税の課税です。
所得税は、利益に応じて支払います。家賃収入が、経費よりも上回った場合に支払うことを覚えておきましょう。
住民税
住民税は前年の所得に応じて支払うため、昨年の家賃収入による利益があった場合は増えます。
住民税に関しては、納付書が送られてくるためその金額に応じた費用を支払いましょう。
確定申告の必要がある
大家になり、家賃収入が得られるようになると確定申告の必要があります。サラリーマンや主婦であったとしても、それぞれ定められた収益がアパート経営であった場合、所得を申告するために確定申告を行います。
したがって、経費となるための領収書は集めておくようにしてください。
不動産会社と打ち合わせを行った際のカフェ代など、アパート経営を行う上で必要な経費は控除の対象になります。
ただし、何でも経費になるわけではありません。衣料代やビジネスとは関係のない食事は経費として認められないので、注意が必要です。
とはいえ、「アパート経営や税金のことなどわからない」「経費になるものとならないものの違いがわからない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その場合、とりあえずアパート経営に関係する支払いの領収書は、すべて保管しておきましょう。そして、その領収書を税理士に渡して申告してもらうようにしてください。
まとめ
アパート経営を始める方にとって必要な知識をご紹介してきました。不動産会社の選定からかかる費用、税金など一通りお伝えしてきたので、わからない部分は何度も読み返して覚えておきましょう。
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