相続税対策で、アパート経営を検討する方は多く見られます。相続する際に高額な税金がかかるため、税金対策ができるからです。
とはいえ、アパートの建設には数千万円単位の費用がかかるため、相続税対策のためにアパート経営をしていいのか気になるものではないでしょうか。
しかし、相続税もできれば少なくしたいのが本音です。
このページでは、相続税対策でアパートを建設する際に、どのくらいの税金対策ができるのかをご紹介します。
相続税について悩んでいる方は、この記事を参考にしてアパート経営をするか考えてみてください。
目次
アパートを建てると相続税対策になる
アパート経営すると相続税対策ができますが、具体的にどのような節税効果があるのでしょうか。アパートを建てる際の節税効果についてご紹介していきます。
現金よりもアパートのほうが相続税は安くなる
日本では相続税がかかるため、現金をそのまま相続すると相続税が発生します。
たとえば、1憶円の現金を相続する場合とアパートを建設して相続する場合、評価額が3割安くなります。この場合、評価額の差は以下の通りです。
- 現金の場合：1憶円
- アパートの場合：7,000万円
アパートを建設すると現金に比べて3割評価額が少なくなります。
つまり、現金1憶円の場合は1憶円を相続したということになり、アパートを建てた場合は7,000万円を相続したということになるのです。
現金をそのまま相続するよりも、アパートを建ててしまったほうが相続税は安くなります。
さらに、アパートを建てることで家賃収入も手に入りますので、相続税を減らしつつ資産を増やすことが可能です。
相続税対策で多くの方が、アパート経営をする理由がこれです。将来のために不動産投資することで、税金を減らし子供に資産を相続できます。
ただ、あくまでも評価額が少なくなったからと言って、収める税金も3割少なくなるわけではありません。相続税は累進課税になるため、金額に応じて納税額も変わってきます。
評価額と相続税の金額が、同じ割合下がるわけではないことを覚えておきましょう。
アパートを建てた場合の相続税はいくら？
現金を2憶円相続する際、相続税は5,000万円弱かかります。一方、2憶円で土地を購入して2憶円のアパートを購入すると相続税は0円です。
2億円の現金を使い、土地を購入すると所持金は0円です。さらに、ここから2憶円のアパートをローンで購入するため、借金が2憶円になり評価は0円になります。
0円の評価になるため、相続税はかかりません。そのため、この場合は相続税がなくなるのです。
土地を所有していて2憶円を持っている場合
また、すでに土地を所有しており、現金で2憶円持っていた場合に2憶円のアパートを購入すると評価額が2億円よりも少なくなります。
2億円をアパートの建設費用として支払うと、現金はなくなります。しかし、不動産の評価は現金よりアパートのほうが少ないため、評価額は少なくなるのです。
この場合、2憶円で購入したアパートの評価額は3割り少なくなるため、1憶4,000万円になるからです。
評価額が1億4,000万円のアパートを2憶円の借金で購入したので、マイナス6,000万円になります。そのため、相続税が安くなるのです。
これであれば、アパートを建てたほうが圧倒的にお得ですよね。
ただ、2憶円を借金して「アパートを建設したくない」という方もいるのではないでしょうか。
確かに、アパート経営をすると手持ちのお金が無くなってしまう上に、借金をするリスクがあります。
アパートは資産としての価値がある
しかし、形は違いますが、2億円の土地と2億円のアパートは立派な資産です。現金ではなく「金」「プラチナ」を所有しているのと同じイメージです。
手元のお金がなくなってしまいますが、不動産という資産になります。そのため、そこまでリスクを感じる必要はありません。
また、不動産投資の場合は家賃収入も入ります。この場合ですと、アパートを建てることによって約5,000万円の税金対策をした上で、子供に家賃収入が手に入るアパートをプレゼントできます。
相続税対策するしないでは、これほどまでに差があるのです。これなら相続税対策したほうがどう考えても賢いですよね。
それでもアパート経営をしたくない方は、最悪の場合、相続してから売却してしまうのも1つの方法です。「相続すると3代でなくなる」いいますが、相続税をまともに払うとお金は一切残りません。
アパート経営という相続税対策があるので、お金や土地を所有している方は、ぜひ税金対策をするように検討してみましょう。
アパート経営で土地活用：土地がある場合の相続税対策
現金を所有している方について解説しましたが、土地を所有して相続を控えている方もいるのではないでしょうか。
その場合、更地をそのまま相続するよりも、アパートを建したほうが税金は安くなるためお得です。
それでは、具体的にどのように相続税が安くなるのでしょうか。更地を相続する場合についてご紹介していきます。
アパートを建てると土地の評価額が2割安くなる
アパートを建設すると土地を更地のまま相続する場合に比べて、評価額が約2割安くなります。
更地にアパートを建てるとその土地は、「貸家建付地（賃貸物件を建てている土地のこと）」になり、土地の評価額の計算方法が変わるからです。
アパートを建設すると、土地の評価額は以下のような計算式になります。
出典：相続情報ラボ
借地権割合は地域によってことなりますが、60～70％になります。そして、借家権割合は、30％です。借家件割合は全国同じです。
それでは、更地が1憶円の評価額の場合、アパートを建設すると評価額がどのようになるのかご紹介します。今回は、借地権割合を70％の場合で計算します。
1億円（更地の評価額） × （1 － 借家権割合70％ × 借地権割合30％） ＝ 7,900万円（アパートを建てた場合の土地の評価額）
アパートを建てる場合、更地だと1憶円の評価額が7,900万円になるため、約2割安くなりました。
出典：相続情報ラボ
現金よりも不動産のほうが評価額は低くなります。アパートを建設すると、このように相続税の評価額が低くなります。アパートを建設して、効率よく相続税対策をするようにしてください。
アパートの土地の評価額を50％に引き下げる優遇措置
アパートの土地は事業用の土地です。この事業用の土地ですが、「小規模住宅用地の減額の特例」という優遇措置があります。
これは、200㎡までの評価額を50％に減らすことが可能です。
たとえば、先ほどの1憶円の土地の大きさが200㎡の場合、評価額の7,900万円をさらに50％引き下げることができます。計算式は以下の通りです。
7,900万円 × 0.5（優遇措置） ＝ 3,950万円（小規模住宅等の特例の評価額）
つまり、先ほどの事例の場合、3,950万円まで評価額を下げられるのです。先ほどの場合は2割の評価額減でしたが、この優遇措置の場合は、さらに評価額を下げることができます。
土地を所有している方は、小規模住宅用地の減額が受けられないか確かめてみましょう。
そして、この小規模住宅等の特例ですが、200㎡までであれば優遇措置が受けられるため、200㎡以上の土地でも特例が当てはまる可能性があります。
出典：東建コーポレーション
たとえば、500㎡の土地の評価額が1憶円の場合、アパートを建設すると先ほどと同じように7,900万円の評価額になります。
しかし、土地の大きさが500㎡になるため、200㎡までしか特例を受けられません。そのため、5分の2が特例の対象の大きさです。
したがって、500㎡の土地にアパートを建設すると7,900万円から200㎡分特例措置の対象になるので、土地の評価額は6,320万円になります。
評価額を下げて支払う税金を少なくするためには、こういったお得な制度をフル活用しましょう。
自宅がある場合は80％減額される
なお、この小規模住宅用地ですが、自宅がある場合は330㎡まで評価額を80％減額できる可能性があります。
ただし、要件があるので必ず当てはまるとは限りません。自宅がある際は利用に注意してください。
アパート経営による相続税対策以外のメリット
アパート経営を行うと、土地の評価額が下がり節税対策になることをお伝えしてきました。
しかし、アパート経営には土地の評価額を減額する以外にもさまざまなメリットがあります。
相続税対策でアパート経営を検討している方は、そのほかのメリットも把握しておきましょう。
家賃収入が手に入る
アパート経営を行うと家賃収入が手に入ります。相続税対策をして家賃収入が入るようになるため、あなたの資産は確実に増えていきます。
仮に、土地を4,000万円で購入し、アパートを6,000万円で建設した場合、合計で1憶円です。
これを利回り10％でアパート経営すると、年間で家賃収入が1,000万円得られます。利回りとは、アパートの総額の費用における家賃収入の金額の割合です。
利回りは高いほど良く、10％以上であれば問題ない水準と言えるでしょう。
ただ、管理費などの細かい経費を差し引く場合、単純に計算した表面利回りよりは数字は低くなります。
これを実質利回りと言いますが、表面利回りではなく実質利回りを気にするようにしてください。
いくら相続税対策ができるからといっても、利回りが5％を下回るようではリスクが高すぎます。
土地がある方が相続税対策をする分には、アパートの建設費用だけですみます。そのため、借金の金額は少ないです。
しかし、土地とアパートの両方を購入する場合、初期投資金額が高くなります。この場合、回収するまでに時間がかかってしまいます。
相続税対策が出来たとしても、破産してしまえば意味がありません。相続税対策も重要ですが、アパート経営をする以上利益を出すことを考えてください。
そうすれば、相続税対策ができる上に家賃収入が入るため、あなたとお子さんの生活を豊かにしてくれるのではないでしょうか。
利回りについては、「アパート経営の利回りとは：表面・実質の計算方法や目安・平均」の記事で詳しく解説しているため、合わせて読むことをおすすめします。
ローンを組むことでも相続税対策になる
土地とアパートを購入する際、アパートローンで借り入れを行うのではないでしょうか。
実は、ローンを組むことは借金をすることと同じなので相続税が安くなります。
そこまで重要ではありませんが、ローンでアパートを購入すると相続税対策になることを知識として覚えておいてください。
アパート経営は法人化するとさらに税金対策ができるようになる
アパート経営を法人化する場合、さらに税金対策ができます。経費の幅が広がったり、家族を役員に入れることで相続税の金額を分散したりできるからです。
アパート経営の経費は、個人事業主の場合あまり使うことができません。
打ち合わせで会食に行ったとして、個人事業主では認められないケースがほとんどです。アパート経営に関係ないと判断されてしまうからです。
しかし、法人化して株式会社にすると会食はもちろんのこと、市場調査で出張した費用なども経費で計上することが可能です。
同じアパート経営でも個人と法人では、経費で落とせる幅が変わってきます。節税対策を検討している方は、できれば法人化するようにしてください。
なお、アパート経営の経費については、「アパート経営の経費で税金対策しよう！落とせるものや節税のコツ」の記事でどのようなものが賃貸経営において経費になり、経費にならないのかをお伝えしています。
アパート経営の経費について詳しく知りたい方は、こちらの記事にも目を通しておくようにしてください。
アパート経営で相続税対策をするデメリット
相続税対策ができるアパート経営ですが、メリットだけではなくデメリットがあります。いい点だけではなく、リスクを踏まえた上でアパート経営を検討しましょう。
借金をしなければいけない
アパート経営は、ローンで購入するため借金をします。借金をすることで評価額を下げることができますが、これはメリットでありデメリットでもあります。
たとえば、先ほどの例では、1憶円の現金がある方が1憶円で土地とアパートを購入する例をご紹介しました。
確かに、現金が無くなるため相続税は無くなる可能性があります。ただ、手元にキャッシュが残らなくなります。
アパート経営は、利回り10％でも投資金額を回収するのに10年かかります。長期的に安定した収益が見込めますが、即金性がないのです。
そのため、急にお金が必要になった場合に手元にお金がないと困る恐れがあります。アパート経営において借金をすることは、相続税対策する上でとても重要ですが、デメリットでもあることを覚えておきましょう。
赤字になると破産するリスクがある
以上でもお伝えしたように、アパート経営は借金をするリスクがあります。毎月支払われる家賃で管理費を支払ったりローンを返済したりするため、空き室が増えると赤字になります。
一度赤字になるとそう簡単に黒字にすることは難しく、毎月赤字を計上するようになります。
最悪の場合、破産してしまうリスクがあるのです。
実際、安易に相続税対策ができるからといって、アパートを建設した方で破産してしまう方もいらっしゃいます。
一時的な感情でアパート経営を行っても利益になるどころか、破産してしまうのです。相続税対策するつもりが、赤字で破産してしまえば元も子もありません。
ようするに、相続税対策ばかりを気にするのではなく、その後のアパート経営のリスクなどをよく考える必要があるのです。
そのためには、事前に市場調査などを行い、必ず利益が出ることを確信してからアパート経営を行いましょう。
アパート経営で相続税対策をする心得
アパート経営で相続税対策する際の心得をご紹介します。相続税対策だからといって生半可な覚悟でアパート経営をすると失敗します。
アパート経営を成功させるためには、アパート経営について理解しておきましょう。
相続税対策のアパート経営は建ててからがスタート
アパート経営は、アパートを建設してからがアパート経営の始まりです。
相続税対策のためにアパートを購入する方に多く見られるのですが、アパートを建設した段階で満足してしまう方は多く見られます。
相続税対策だけが目的になっているのです。これでは、アパート経営がおろそかになり失敗してしまうのではないでしょうか。
せっかくアパート経営を行うのであれば、戦略的に行い利益を出すように努力しましょう。アパート経営は、アパートが完成してから賃貸経営が始まることを把握してください。
相続したら賃貸経営を引き継ぐ
相続税対策でアパート経営をするということは、賃貸経営そのものを相続するということです。
つまり、相続する相手の了承を得る必要があります。賃貸経営したくはない相手に対して、「相続税対策ができる」といって無理やりアパート経営を押し付けるのは控えるようにしましょう。
アパート経営をしたくない相手に対して、賃貸経営を押し付けてもいい結果は生まれません。アパートを相続したらすぐに破産してしまえば、意味がないですよね。
まずは、必ず家族で話し合いましょう。そして、税金対策のためにアパート経営をするのかを家族全員で決めるようにしてください。
アパート経営をしないと相続税の高さに後悔する
アパート経営は、相続税対策をする上で素晴らしい節税効果が期待できます。さらに、賃貸経営が上手くいけば、あなたに不動産収入をもたらしてくれる素晴らしいビジネスモデルです。
しかし、相続税対策をする上で借金をすることを忘れてはいけません。
きちんとリスクを考慮して、アパート経営をするようにしてください。そうすれば、相続税対策もアパート経営も成功するはずです。
また、アパート経営はアパート会社によって数千万円単位の差が生まれます。建設費用が高くて儲からないアパート会社では困りますよね。
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