アパート経営を行う上で、管理会社選びが最も重要です。しかし、数多くある管理会社の中から「どのような判断基準で管理会社の選定を行えばいいのかわからない」という相談は多く受けます。
これからアパート経営を行うのであれば、失敗したくないものですよね。そのため、優良管理会社に管理を委託したいものです。
そこで本記事では、アパート経営を行う上で、絶対に知ってほしい管理会社の選び方についてお伝えしていきます。管理会社選びによって賃貸経営が失敗するかどうか決まるので、管理会社選びは慎重に行いましょう。
管理会社の3つのタイプ
管理会社によって管理の方法は異なります。以下の3つのタイプがあります。
- 入居者の募集だけを行ってもらう
- 入居者と家賃の資金管理まで行ってもらう
- サブリース（家賃保証）による一括借り上げ
これから管理会社を選ぶ際は、どのようなタイプがあるのかを把握しておきましょう。
入居者の募集だけを行ってもらう
まず、1つ目が管理会社に入居者の募集だけ行ってもらう方法です。家賃や入居者の管理などは、大家であるあなたが行います。
戸数が少ない場合は、管理会社に任せなくても大家がある程度管理することは可能です。そのため、小規模な2階建て4世帯などのアパートに向いている管理方法です。
入居者と家賃の資金管理まで行ってもらう
そして、2つ目が入居者の集客や資金管理までを行ってくれる管理会社です。入居者を集めてくれるのはもちろんですが、家賃の集金の管理や滞納などのお金の管理まで行ってくれます。
大家としては、家賃が滞納すると困りますよね。それをわざわざ入居者に催促しに行くのも手間ではないでしょうか。
そのような管理まで管理会社が行ってくれるので、多くの大家に人気の管理方法です。
また、家賃の賃貸保証を数カ月行ってくれる管理会社もあるため、家賃滞納による損失のリスクを減らすことができます。規模が大きいアパートの建設を検討している方は、このような管理会社にするのもおすすめです。
サブリース（家賃保証）による一括借り上げ
一括借り上げにより、家賃保証を行ってくれる管理会社があります。これを「サブリース契約」とも言います。
これは、アパートの全室を管理会社が借り上げてくれる上に、家賃を一定額保証してくれるものです。
つまり、空室でも満室でも一定額の家賃を管理会社が、保証してくれる仕組みになります。一般的に、80～90％の家賃を管理会社が保証してくれるので、アパート経営が初めての方は、サブリースでアパート経営を行う方は多く見られます。
ただし、サブリースは入居時に入居者が支払う敷金や礼金は管理会社の元に入るケースが多く見られます。
これはサブリースの契約によって変わるため、あらかじめ確認しておきましょう。
そして、サブリースは一括借り上げの契約期間に注意しましょう。サブリースの契約は、20～30年に1度行われますが、入居率によっては契約時に家賃の保証額を減らされる恐れがあるからです。
家賃を保証してくれるメリットがある反面、入居率が悪いと保証額を減らされてしまい、建物のローンを返済できない大家もいるため注意するようにしてください。
賃貸経営の管理会社の選び方
管理会社の選び方をご紹介します。管理会社は数多く存在します。管理会社選びで、その後の「家賃収入が得られるのか」「失敗しないアパート経営を行えるか」が決まります。
アパート経営は、「管理会社選びで儲かるのか儲からないのか決まる」といっても過言ではないのです。
したがって、ここでお伝えする選び方を参考にして、優良な管理会社を探すようにしてください。
管理会社の選びは集客力があるかが最も需要
アパート経営において、もっとも重要なのが集客力です。入居者がいなければ、家賃収入を得られないからです。
ただし、管理会社によって、集客力がある会社とない会社が存在します。必ず、入居率を常に高く保ってくれる集客力のある管理会社を選ぶようにしてください。
それでは、同じアパートで入居率が異なると、家賃収入にどれほどの違いがあるのでしょうか。
たとえば、家賃5万円で10世帯住めるアパートを経営すると仮定します。このとき、入居率が50％と満室の家賃収入の違いを比較してみましょう。
入居率50％
入居率が50％の場合、以下のような計算方法になります。
家賃5万円 × 5世帯 = 25万円（1カ月の家賃収入）
入居率が100％
一方、入居率が100％の場合、以下の計算式です。
家賃5万円 × 10世帯 = 50万円（1カ月の家賃収入）
入居率が50％と100％では、月々の家賃収入に25万円の差があります。それでは、これが年間になるとどうなるのでしょうか。
25万円（1カ月の家賃収入） × 12（1年） = 300万円（年間の家賃の差）
アパートの維持費や固定資産税の支払う額は、入居率が50％でも100％でも同じです。しかし、入居率が異なると家賃収入は大きな差が生まれるのです。
せっかくアパート経営を行うのであれば、常に満室にしてくれるような管理会社を選びたいものですよね。年間で300万円の差はとてつもなく大きいです。
それだけの家賃収入の差があるのであれば、集客力の高い管理会社を選ぶようにしてください。
地域に応じて入居者を集める
入居者を集める際、地域性を理解したプランやサービスが行える管理会社を選ぶようにしてください。
たとえば、学生や単身赴任が多い地域であれば、家具付きの部屋の方が入居者は集まりやすいです。新生活の準備や引っ越しなど何かと費用はかかるものです。
その場合、テレビや冷蔵庫などがあれば入居者は集まりやすいですよね。また、インターネットが標準装備のアパートなども、ネット社会の現在では入居者を集めるためにはとても重要なポイントなのではないでしょうか。
入居者が集まりやすい提案ができる管理会社を選ぶようにしてください。
トラブル・クレームの処理
アパート経営において、トラブルやクレームなどがあります。入居者同士のトラブルやゴミの出し方、物件の不具合などさまざまなものがありますが、これらの対応を大家であるあなたがしていては大変ですよね。
そこで、賃貸経営を行う上でのトラブル・クレームの対応を行ってくれる管理会社を選ぶようにしてください。
管理会社によっては、トラブルやクレームの対応を行ってくれるので、積極的に活用するようにしてください。管理会社に管理を委託しているのであれば、できるだけ利用しなければ損ですよね。
連絡が取れてすぐに対応してくれる
管理会社とできるだけ連絡はとれるような状態が望ましいです。賃貸経営では、何かと不具合は起きるものです。
台風で雨どいが壊れたり、入居者が急にいなくなったりなど、急に管理会社に連絡を取らなければいけないことは想像できるのではないでしょうか。
雨どいが壊れたり、雨漏りしたりした場合、1日でも早く修理してほしいものです。
しかし、なかなか管理会社に連絡が取れなかったり、対応してくれなかったりすれば、居住者は困ってしまうのではないでしょうか。入居者にも迷惑がかかってしまいますし、最悪の場合数か月後に退去してしまうことも考えられますよね。
いつ何が起こるかわからないので、連絡が取れる管理会社を選ぶようにしてください。
管理会社の経営状態
管理会社の経営状態を気にするようにしてください。管理会社が倒産してしまえば、困りますよね。管理会社に家賃の管理を任せている場合、一旦家賃は管理会社に振り込まれて、その後大家に支払われます。
しかし、経営状態が悪く不安定の場合、管理会社からの支払いが遅れる恐れがあるのです。
管理会社の経営状態は、あなたの賃貸経営に影響するのでできれば経営状態の良い管理会社を選ぶようにしてください。
大手と地域の管理会社のメリットデメリット
管理会社選びにおいて、大手と地元の管理会社のどちらがいいのか悩みどころではないでしょうか。お互いにメリットデメリットがあります。
理想的な管理会社を選ぶためには、大手と地元の管理会社の特徴を理解しておきましょう。
大手の管理会社のメリットデメリット
大手の管理会社のメリットデメリットをご紹介します。大手の管理会社の特徴を理解しておきましょう。
大手のメリット
大手の管理会社は、ブランド力があります。広告費や店舗数も多いので集客力に優れているメリットがあります。CMなども行っているため、誰でも知っているような管理会社ばかりですよね。
また、大手はアパートの管理がシステム化されているので、どこの地域でも安定した管理が行えます。
大手のデメリット
大手の管理会社は、管理費用が高いデメリットがあります。広告費などの人件費がかかるからです。
CMや店舗の人件費などすべての費用は、管理費から賄われます。そのような広告宣伝費なども集めなければいけないため、管理費用は自ずと高くなります。
また、アパートの外壁塗装を行う際、管理会社に修繕を委託しなければいけないケースがあるので、注意するようにしてください。
管理会社に修繕工事を委託すると、高い費用で外壁塗装を行う恐れがあります。
通常、塗装会社に外壁塗装を依頼すると150万円の費用で済む場合でも、管理会社に工事を委託すると250万円ほどの費用になるケースがあるのです。
管理会社に修繕工事を委託しなければいけない契約になっていると、数年後の修繕工事の際に損をするのであらかじめ確かめておきましょう。
地元の管理会社メリットデメリット
地元の管理会社のメリットデメリットをご紹介します。いい点悪い点を把握した上で判断するようにしてください。
地元のメリット
地域密着の管理会社の多くが地元で長く不動産を行っているため、物件や地域の特色を活かしたアパートの経営が行えます。
したがって、大手よりも親身になってアパート経営を手助けしてくれます。
たとえば、銀行なども農協や地域の銀行のほうがそこに住んでいる人にとっては、利用しやすいと感じるものではないでしょうか。
管理会社もこのことが言えるため、地元でアパート経営を行うのであれば地域の管理会社に依頼するのも1つの方法です。
また、何かトラブルがあった場合なども地元の管理会社はすぐに対応してくれます。急な雨漏りであったり、アパートの設備が破損してしまったりした場合でも、地元の業者と付き合いがあるので、すぐに業者を派遣してくれます。
地元のデメリット
地域密着の管理会社は、管理会社によってサービスの質が異なります。個人で営業を行っているところが多いため、対応の良い管理会社もいれば、悪い会社もあるからです。
また、地元の管理会社の場合、サブリースなどが行えないなどのサービス面でのデメリットがあります。いい点もあれば悪い点もあるので、両方の良し悪しを判断した上であなたにあった管理会社を選定しましょう。
管理会社選びのポイント
管理会社を選ぶにはいくつかポイントがあります。アパート経営を成功させるためには、理想の管理会社を選ぶようにしてください。
信頼できる管理会社を選ぶ
管理会社を選ぶ際は、信頼できる会社を選びましょう。信頼できる会社であれば、入居率を高く保ってくれます。また、何かあった際もすぐに対応してくれるでしょう。
アパート経営は、大家と管理会社の共同作業です。そのため、お互いが信頼し合うことが多くの入居者が集まるアパートになります。
複数社を比べて一番いいところを選ぶ
管理会社選びは、必ず複数社の意見を聞くようにしてください。特に、初めてアパート経営を行うのであれば、管理会社選びは慎重に行いましょう。
管理会社ごと、管理費用やサービス、アパートの外観なども異なります。また、1社だけの提案では、良いのか悪いのか初心者では判断できないものではないでしょうか。
したがって、必ず複数社の担当者に話を聞いてみて理想の管理会社を選ぶようにしてください。
安すぎる管理委託費用には注意
アパートの管理を行う際、手数料を支払います。一般的に管理費用と言われているのがこれです。家賃の5～10％が管理費用の相場です。
家賃収入が100万円の場合、5～10万円の手数料を支払うというものになります。管理費用が安ければ、その分大家であるあなたに支払われる家賃収入の費用は高くなります。
ただし、管理費用は安ければいいというわけではありません。管理費用が安くても、サービスが低ければ意味がないからです。
- 5％の管理費用で入居率が低い
- 10％の管理費用で入居率が高い
この2つの場合、たとえ管理費用が高かったとしても入居率の高い管理会社のほうがいいです。管理費用が安いことは魅力的ですが、その分サービスの質が低ければ意味がありません。
安さばかりに気を取られないように、管理会社を選ぶようにしてください。
まとめ
管理会社選びは、賃貸経営においてとても重要なことです。管理会社によってアパート経営が失敗する恐れがあります。
アパート経営において、サービスも重要ですが最も重要なことは集客力です。いかに客付けを行ってくれるかが、家賃収入につながります。
また、アパート経営において管理会社は、一緒になって賃貸経営を行ってくれるものになるため、信頼できる業者を選ぶようにしてください。そのため、いくつか業者に相談した上で、あなたに合った管理会社を選びましょう。
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