賃貸アパート経営を検討している方で、「建設費用はいくらぐらいかかるのか」と言うお客様は多く見られます。アパートを建てる上で、値段・相場は気になるものです。
ただ、アパートの値段は建設会社や構造、建てる土地によって変わってきますので、あくまでも概算の相場しかお伝えすることができません。
しかし、それでもアパートの建設費用は気になるのが本音です。
そこで本記事では、アパートの建設費用の坪単価や概算の相場をご紹介します。あくまでも目安ですが、このくらいの価格がかかるということを想定しておきましょう。
目次
賃貸アパートの建築費用の坪単価
賃貸アパートの建築費用は、建物の種類によって異なります。「木造住宅」「軽量鉄骨」「鉄筋コンクリート」によって値段が変わるからです。
そのため、それぞれの坪単価をご紹介します。坪単価が分かれば、おおよそいくらぐらいの建設費用なのかを判断することが可能です。
それでは、構造別の坪単価をご紹介していきます。
木造アパート（2～3階）の坪単価は40～60万円
木造アパートは最も坪単価が安いです。坪単価は、おおよそ40～60万円が目安になります。そして、アパート経営で最も多いのが木造アパートです。階数は、2階～3階のものが多く見られます。
特にこだわりがなければ、建設費用も安いため、木造アパートを建設するのがおすすめです。
軽量鉄骨（2～4階）は50～80万円
軽量鉄骨の坪単価は、50～80万円になります。「S造」とも呼ばれるため、S造は軽量鉄骨造のことだと覚えておきましょう。
階数は、2～4階建てまでに対応しています。値段は木造に比べると高いので、建設費用と回収できる家賃収入を考慮して無理のない賃貸経営を心掛けましょう。
鉄筋コンクリート（賃貸マンション）は70～110万円
鉄筋コンクリート造は、坪単価が一番高い構造です。RC造とも呼ばれます。アパートとマンションの違いは明確ではありませんが、鉄筋コンクリート造のことをマンションと呼ばれるケースが多く見られます。
そのため、初期費用に余裕があるのなら木造アパートではなく、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションを建設するのも1つの方法です。
木造アパートよりも鉄筋コンクリート造のほうが、頑丈で修繕費用がかかりません。耐久性も高いので長持ちします。
さらに、鉄筋コンクリート造であれば、8階建て物件を建設することができます。その分広い敷地は必要になりますが、家賃収入は鉄筋コンクリート造のマンションのほうが金額は大きいです。
ただ、建設費用が高いため、初期費用や融資金額も高額になります。
そのため、ある程度アパート経営で実績を出している方ではない限り、賃貸マンションを建設することは難しいです。
賃貸アパートの建築費用の概算相場はいくら
坪単価についてご紹介してきました。この項では、その坪単価を目安にして坪数別の相場をご紹介します。
同じ敷地でアパートを建てる際、2階建てと3階建てでは費用が変わってきます。そのため、おおよそいくらぐらいかかるのかを確かめておきましょう。
木造アパートの概算の相場
木造アパートの相場は以下の通りです。
| 坪数 | 2階建て | 3階建て |
|---|---|---|
| 50 | 3,000～4,000万円 | 4,000～6,000万円 |
| 60 | 3,500～4,500万円 | 4,500～6,500万円 |
| 80 | 4,500～6,500万円 | 6,500～8,500万円 |
| 100 | 6,500～7,500万円 | 7,500～1憶1,000万円 |
木造アパートは最も安いため、規模にもよりますが6,000万円ほどを目安にしておくと良いでしょう。
土地がない場合は、土地代を4,000万円で購入出来れば初期費用は1憶円ほどです。このくらいの費用が1つの目安になります。
軽量鉄骨の概算の相場
軽量鉄骨のアパートの相場は以下をご覧ください。
| 坪数 | 2階建て | 3階建て | 4階建て |
|---|---|---|---|
| 50 | 3,500～5,000万円 | 4,500～7,500万円 | 6,000～1憶500万円 |
| 60 | 4,500～5,500万円 | 5,500～8,500万円 | 7,500～1憶2,000万円 |
| 80 | 5,500～7,500万円 | 7,500～1憶2,500万円 | 1憶～1憶5,500万円 |
| 100 | 7,500～9,500万円 | 9,500～1憶5,000万円 | 1憶3,000～2憶 |
軽量鉄骨のアパートを建てる方は、1億円くらいを目安にしておきましょう。
鉄筋コンクリートの概算の相場
鉄骨コンクリート造の概算の相場は以下の通りです。
| 坪数 | 2階建て | 3階建て | 4階建て | 5階建て |
|---|---|---|---|---|
| 50 | 4,500～6,000万円 | 6,500～9,500万円 | 8,500～1憶2,500万円 | 2憶2,000～3憶1,500万円 |
| 60 | 5,500～7,500万円 | 7,500～1憶1,500万円 | 1憶3,500～1憶9,000万円 | 2憶6,000～3憶6,500万円 |
| 80 | 7,500～9,500万円 | 1憶500～1憶4,500万円 | 1憶7,500～2憶5,000万円 | 3憶5,000～4憶9,500万円 |
| 100 | 8,500～1憶2,500万円 | 1憶3,500～1憶8,500万円 | 2憶2,000～3憶500万円 | 4憶5,000～6憶4,500円 |
| 120 | 1憶1,500～1憶5,500万円 | 1憶5,500～2憶2,500万円 | 2憶5,000～3憶6,500万円 | 5憶2,000～7憶6,500万円 |
鉄筋コンクリート造の場合、賃貸マンションになります。費用は2憶から3憶円くらいを目安にしておくとわかりやすいです。
アパートを数件建てて、それを担保にして賃貸マンションを経営する方は多くいらっしゃいます。投資金額も大きいですが、戸数も多くなるため、高額の家賃収入が見込めます。
賃貸経営の最終的な目標は、賃貸マンションの経営です。ぜひ、ここを目指して賃貸オーナーになりましょう。
アパートの建設費の1割は自己資金を用意する
アパートを建設する際は、自己資金を用意するようにしてください。頭金がない場合、ローンの審査に通らない可能性があるからです。
また、借金をする金額が増えるため、リスクの高い賃貸経営になる恐れがあります。
頭金が無くても、1憶円以下のアパートであれば融資が下りる可能性はあります。しかし、1憶円を超えるような物件を建てたい場合、自己資金がないとローンの審査に通りにくくなります。
自己資金なしで賃貸経営ができれば、お金を使わずに家賃収入が得られるため、理想かもしれません。
しかし、実際はそう甘くはなく、アパート経営はリスクがあります。
アパート経営を何棟もしている方であれば、賃貸経営を熟知しているかもしれませんが、これから初めてアパート経営をする方は、頭金がないと融資してくれない可能性は高いです。
さらに、自己資金がないと収入と収支のバランスが悪くなります。最悪、返済できない恐れがあるため、できれば初期費用は投資額の1割は用意しましょう。
ただ、頭金0円でもアパート経営を成功している方がいるのも事実です。まずは、アパートメーカーと相談してみるのがおすすめです。
アパートの建設価格を安くするためのポイント
アパートの建設費用を抑えるポイントをご紹介します。同じ敷地、家賃設定でも建設会社や構造によって異なるため、できれば建設費用を抑えるとリスクが少なくなります。
無駄を無くしたり、工夫をしたりして建築費用を抑えましょう。
相見積もりを取り比較する
建設費用を抑えるためには、業者の見積もりを比較しましょう。そして、その中から一番安い業者を選べば建設費用を抑えることができます。
逆を言えば、1社だけの見積もりでは高い業者にアパートの建設を依頼する恐れがあります。
たとえば、以下のように1社だけに見積もりを依頼した場合いかがでしょうか。
- A社：7,000万円
1社だけの見積もりでは、7,000万円という価格が安いのか高いのか判断できません。一方、以下のように3社に見積もりを依頼した場合はいかがでしょうか。
- A社：7,000万円
- B社：6,200万円
- C社：6,000万円
3社見積もりを比較した場合、先ほどのA社の見積もりでは高いことがわかります。この場合、C社に頼めば建設費用を1,000万円安くできます。
アパートを建設する際は、必ず相見積もりをして業者を比べるようにしてください。簡単に価格を抑えることができます。
価格を抑えた構造にする
アパートの構造を安いものにすると値段を抑えられます。軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造ではなく、木造を選ぶのはもちろんですが、木造の中でも値段の安い作りのアパートはあるからです。
現在では、多くのアパートメーカーがいろいろな種類のアパートを提供しています。その中から1番コストパフォーマンスの良いアパートを選ぶようにしてください。
ただし、安さを重視しすぎて快適性などが低下するのは控えましょう。空き室が増えたり、入居者が長く生活してくれなかったりするからです。
あくまでも、安くて入居者が集まりやすく、長く住み続けてくれるようなアパートを心がけましょう。
大手メーカーに依頼しない
大手アパートメーカーは広告宣伝費などの費用がかかるため、その分の費用を建築費用に上乗せしています。
そのため、地域の工務店に依頼するよりもアパートの値段は高いです。値段を抑えたいのであれば、地域の工務店に依頼しましょう。
ただ、大手アパートメーカーの場合、その後の管理などもしてくれます。そして、長期的な付き合いができるため、あまりアパート経営に手間暇をかけたくない方は、大手に任せるようにしましょう。
また、地域の工務店でアパートを建てて、管理を管理会社に依頼する方法もあります。
どの方法にするかは、実際にアパートメーカー数社に相談して決めるようにしましょう。
アパートの建設費用を抑えるための優良業者の選び方
アパートの建設費用を抑えるためには、優良業者を選ぶ必要があります。安くておしゃれなアパートを建ててくれる業者にアパート経営を依頼したいものですよね。
メリットだけではなくデメリットも教えてくれる
アパート経営は家賃収入が得られるなどのメリットがありますが、空き室などのリスクがありデメリットもあります。
ただ、悪徳業者の場合、アパート建設の契約を取りたいばかりにメリットだけ伝えてくる可能性があります。
アパートを建てるだけでアパートメーカーは儲かるため、将来的に空き室が増える場所でもアパートを無理やり建てようとします。
たとえば、以下のような甘い誘惑でアパート経営を進めてくるケースがあるため、注意してください。
- 家賃収入が手に入る
- 相続税対策になる
- 家賃を保証します
このように、甘い誘惑であなたを惑わしてくるのではないでしょうか。
実際に、営業マンに煽られてアパートを契約したものの、後で最初と言っていることが違い、「騙された」とおっしゃっている大家の方もいらっしゃいます。
一括借り上げシステムには注意する
特に被害が大きいのが一括借り上げシステム（サブリース）の被害です。
サブリースは、管理会社がアパート全室を借り上げて管理し、大家に毎月一定額の家賃を支払うシステムです。
空き室に関係なく一定額が支払われるため、便利な制度です。しかし、契約内容によっては、家賃の金額が10年目以降に下げられてしまうのです。
よくあるのが「家賃を30年保証する」と営業マンが言ってたとしても契約書には「10年を経過したら家賃の保証金額を2年で改定する」と記載してあるケースです。家賃を下げられてしまい、ローンの返済額より下回ってしまう恐れがあります。
この場合、最終的には一括借り上げシステムを解除して泣き寝入りしなければいけません。
一括借り上げシステムは支払われる家賃の金額が、30年間下がらないわけではありません。営業マンに「30年保証する」と言われれば、騙されてしまっても仕方がないですよね。
悪徳業者に騙されないためには、メリットだけではなくデメリットについてもきちんと説明してくれる業者に依頼するようにしましょう。
一番安くて儲かる業者を選ぶ
業者を比較する際は、一番安くて儲かる業者を探しましょう。建設費が安く家賃収入が多ければ、利益になるからです。
アパート経営をするからには、利益を出さなければいけません。そのため、業者を複数社比較して一番条件の良い業者を選びましょう。
1社だけでは比較できないため、複数の業者に収益プランを提案してもらいましょう。そして、その中から建設費用が安く、家賃収入の金額が大きい業者を選べば失敗しないはずです。
複数社比較して条件の良いアパート業者を選ぶようにしてください。一括資料請求サービスでおすすめなのは、タウンライフです。
たった3分の入力で一括資料請求ができますので、ぜひ活用しましょう。
一括資料請求サービスを活用する
アパート業者を選ぶ際は、一括資料請求サービスを利用しましょう。一括資料請求サービスであれば、一度の入力で複数社のパンフレットをまとめて資料請求できます。
わざわざ1社ごと資料を貰うために、業者に問い合わせるのは手間ですよね。毎回個人情報を入力しなければいけません。
また、こちらは資料請求だけしたいのに営業マンは真剣にセールスしてきます。なかなか営業マンのセールスを断るのは気が引けますよね。
そこで、一括資料請求サービスを利用すればアパート業者のパンフレットを一度の入力で手に入れられます。
各業者の特徴を把握するためには、まずはパンフレットを貰うのが簡単で早いです。
資料を参考にしてある程度候補を絞ってから、業者に直接話を聞くようにしましょう。そうすれば、無駄足を防げます。便利なサービスがありますので、利用しない手はありませんよね。
まとめ
アパートの建設費用についてご紹介しました。木造やコンクリート造によって坪単価は異なるため、相場が違ってきます。
木造アパートが最も手頃になり、軽量鉄骨、鉄筋コンクリート造の順番に建築費用の相場は高くなっていきます。
これからアパート経営を始める方は、まずは初期費用の安い木造アパートを検討しましょう。
木造アパートを数棟所有し、実績ができたら建築費用の高い賃貸マンション経営を検討しましょう。
ただ、施工業者によってアパートの建設費用は異なるため、必ず複数社を比較して選ぶようにしてください。一番建設費用が安く、一番家賃収入が多い業者を選べば儲かりますよね。
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