アパート経営収入

アパート経営の利回りとは:表面・実質の計算方法や目安・相場の平均

アパート経営利回り

アパート経営は、ローンを組んで購入します。家賃収入でそれを返済しつつ利益を出さなければいけません。そこでどのくらいの利益が出るのかを知るために、「利回り」を気にする必要があります。

利回りが良ければアパート経営は利益になりますし、利回りが悪ければマイナスになる恐れがあるのです。

アパート経営において、利回りを意識するのはとても重要です。利回りについて詳しく知らない方は、利回りがどういったものかを把握しておきましょう。

ただし、初心者の方は利回りについて詳しくない方がほとんどです。表面利回りと実質利回りでは、意味合いが大きく異なります。これらの違いを理解していないと、「アパート経営をしてみたら全く利益が出ない」ということになりかねません。

そうならないためには、アパート経営の利回りについて勉強しておきましょう。

このページでは、アパート経営で需要な利回りについてご紹介します。種類や計算方法はもちろんのこと、利回りを見る際のポイントなど、利回りについて気になっているあなたの悩みをこの記事で全て解決します。

アパート経営で重要な利回り

アパート経営で利回りはとても重要です。そこでこの項では、なぜ利回りが重要なのかお伝えしていきます。

利回りで儲かるかどうかわかる

アパート経営行う際、利回りを計算します。利回りが10%と5%では収益は倍違ってきます。

また、利回りは7%以下になるとあまり利益はでません。経費などを差し引くと利益が限られてしまうからです。

利回りの計算方法については後述しますが、利回りを指標にすることによって、アパート経営で利益が出るのかがわかってしまうのです。そのため、アパート経営を行う際は、事前に利回りを把握しなければいけません。

利回りでリスクがわかる

利回りでアパート経営のリスクがわかります。リスクが低ければ、利益が出ないからです。利益が出ないと赤字になる恐れがあるので、高い利回りにすることがアパート経営にとってとても重要になります。

また、築年数が経過すると利回りは下がることが予想されるので、今だけではく将来尾利回りを考慮してリスクを把握しましょう。

利回りがわかれば、何年で回収できるのかがわかる

アパートは先行投資しなければいけません。購入費用に数千万円~1億円を超える費用を投資しなければいけないので、その金額を家賃収入で賄わなければいけません。

そこで利回りを参考にすると、どのくらいで元が取れるのかがわかります。

たとえば、利回りが10%の場合、1憶円の物件だと10年で回収できる計算です。年間の家賃収入が1,000万円になるからです。

1,000万円(年間家賃収入) ÷ 1億円(購入金額) = 0.1(この数字に100をかけて%を求める)

利回りの詳しい計算については、次項で解説しますが、簡単に説明すると、このように利回りによってどのくらいで初期投資の費用分の家賃収入が得られるか判断できます。

アパート経営の利回りの種類と計算方法

前述で説明したように、アパート経営において利回りを把握することはとても重要です。利回りの計算方法を把握し、自分自身で物件の利回りを計算してみましょう。

ただし、利回りにはいくつか種類があるため、違いを把握しなければいけません。アパートメーカーから提示された利回りが良いと持っても、実際にアパート経営を行ったら儲からない恐れがあるからです。

利回りの本質を理解し、投資額とリスク、利回りのバランスを考慮してアパート経営を行いましょう。それでは、利回りの種類と計算方法をご紹介します。

表面利回り:利回りの目安

アパート経営表面利回り

アパートの利回りは、「表面利回り」というものがあります。表面利回りとは、年間の家賃収入から物件の購入金額を割ったものです。

ただ、表面利回りは、管理費などの経費や税金などを考慮されていないので、あくまでも目安でしかありません。そのため、実際に賃貸経営を行うとこのような利回りになることはないので注意が必要です。

ちなみに、アパート業者が提案してくる利回りのほとんどが表面利回りです。

表面利回りの計算方法

アパート利回り10%

アパートの利回りは、年間の家賃収入から物件の購入金額(投資額)を割り、その後100をかけると算出できます。

つまり、投資額の10分の1の金額を年間の家賃収入で得られる場合は、利回り10%になります。

たとえば、利回り10%で 1億円でアパートを建てたのであれば、年間で1,000万円が家賃収入の金額です。

利回りの計算方法は以下のようになります。

1,000万円(年間家賃収入) ÷ 1億円(購入金額) = 0.1(この数字に100をかけて%を求める)

先ほどお伝えしましたが、利回り10%の場合フルローンで購入すると回収するのに10年かかる計算です。表面利回りを参考にすると、おおよそどのくらいの利益が出るのか、またはリスクなどを判断できます。

実質利回り:経費を引いた利回り

アパート経営実質利回り

実質利回りは、アパートを投資した金額から年間の家賃収入から、管理費などの必要経費を差し引いた金額で割ることで求められます。

これにより、より現実に近い利回りになります。

実際にアパート経営を行う際は、実質利回りを参考にするようにしてください。表面利回りが良くても実質利回りが悪ければ儲からないからです。

たとえば、先ほどの1憶円で家賃収入が1,000万円ある場合の実質利回りは、以下の通りです。

8%(実質利回り)=[1,000万円(年間家賃収入)-200万円(年間必要経費)] ÷ 1億円(購入金額)

アパート経営実質利回り

アパート経営を行う際の利回りは、表面と実質利回りがあることを覚えておきましょう。これを間違えると破産するリスクもあるので注意してください。

年間の必要経費とは

アパート経営に必要な経費は、以下をご覧ください。

  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 賃貸管理費
  • 建物管理費
  • 修繕積立金

アパート経営を行う際、これらの費用がかかります。どのくらいの出費になるのかは、アパートの規模やアパートメーカーによっても異なるので、事前に確認しておくようにしましょう。

想定利回り:予想の利回り

アパート経営想定利回り

利回りの中には、「想定利回り」というものがあります。あくまでも想定になるので、この利回りを信じすぎるのは要注意です。契約時には高い利回りでも、実際に建設したら利回りが低くなる恐れがあります。

まず、アパート会社が想定の家賃を設定します。それでは、戸あたり60,000円の家賃設定で入居者を募集すると仮定しましょう。それをもとに想定利回りを算出します。

したがって、アパートの契約時には戸あたり60,000円で利回りが10%になったとしましょう。しかし、実際にアパートを建てて入居者を集める場合、急にアパート会社が以下のように家賃の金額を減額します。

家賃は55,000円で募集しましょう
60,000円ではなかったのですか?
あくまでも想定家賃なので下がることがあります

このような流れで家賃の金額を下げられてしまうのです。当然、家賃の金額が下がれば家賃収入が下がるので利回りも悪くなります。

新築業者の想定家賃や利回りは、高めに設定してあることがほとんどです。そのほうが、契約が取れるからです。少しの空室で赤字になってしまい破産する恐れがあります。そのため、契約時に提示してくる利回りには注意しましょう。

営業マンの言うことは、鵜呑みにしないようにしてください。

実質利回りの平均はどのくらいがいいのか

実質利回りがどのくらいあれば、問題ない賃貸経営が行えるのでしょうか。リスクのないアパート経営を行うのであれば、最低でも6%は保つようにしてください。

将来利回りが低下する恐れがあるので、6%を下回ると将来的に赤字に転落する恐れがあります。新築業者は「楽で儲かる」「簡単」「不労所得」というようなフレーズであなたを誘惑してくるかもしれません。

しかし、利回りが低い状態でアパート経営を行っても損をする恐れがあります。アパートの購入費用は数千万~1憶円ほどの金額です。ローンを組んで借り入れを行うということは、そのリスクを背負います。

利回りがあまりにも低いと利益が出ないため、所有していても赤字になるケースがあります。そうなると所有していても意味がありません。

物件を売却しなければいけなくなります。

ただ、売却したとしてもローンの残高よりも売却価格が少ないと、借金だけ残ってしまう方もいらっしゃいます。一時的な感情でアパート経営を行うと、後悔するので注意してください。

都内と地方の平均利回りの違い

都内と地方では、平均利回りは異なります。東京などの場合、家賃設定が高く地方の場合は家賃設定が安いです。しかし、土地の購入費用を考えると都内のほうが高いです

アパートの利回りを参考にする際は、都内と地方の違いを理解しておきましょう。

都内の利回りについて

都内は、家賃設定は高いものの土地の購入費用が高いため、全体的に利回りが低くなる恐れがあります。また、同じ都内でも23区内と郊外では利回りは変わってきます。

23区内のほうが低く、郊外のほうが利回りは高いです。

具体的な数字にすると、23区内は7~10%になり、郊外だと10~12%ほどの利回りになります。都内の場合は、人口が多いため客付けがしやすい特長があります。

居住者がいなければ家賃収入は発生しません。そのため、空き室がないような場所でアパート経営を行うと都内でも高い利回りになります。

特に、最寄り駅から徒歩10分以内の場所にするようにしましょう。10分と15分では入居率は大きくことなるからです。

実際にアパート経営を行っている方の多くが「10分と15分では客付けが全く違う」とおっしゃっているので、できれば徒歩10分圏内でアパート経営をするように心がけてください。

ただし、いくら立地が良いからといってもあまりにも土地の購入価格が高くなってしまうのではおすすめできません。最低でも実質利回りが6%を目指すようにしてください。

地方の利回りの平均

都内に比べて地方は利回りが高いです。土地の購入価格が安いため、初期投資を抑えられるからです。

地方の利回りの場合、10~20%くらいになります。

地方は駅に近い場所などは利回りが高いです。しかし、駅から遠い場所などは、利回りが悪くなるため、利回りが高い場所と低い場所の差が激しいです。

ただ、土地を所有している方は、借り入れ金額が少ないのでリスクは低い特徴があります。借り入れ金額が少ないため、早く投資分を回収できるからです。

地方でアパート経営を行う際は、場所などを考慮して実質利回りを計算して儲かるのか判断してからアパートを建設するようにしてください。

地方は土地の値段が下がる

地方は都市部に比べて、将来的に土地の値段が下がりやすい傾向があります。土地を所有してアパート建設を検討するのであればいいですが、土地を購入してアパート経営を行うのであれば、そのことを必ず覚えておきましょう。

同じ4,000万円の土地でも20年後の評価額が、都市部では変わらなくても地方だと半分の2,000万円になる恐れがあるからです。

これでは、売却する出口を考えたときに損をしてしまいます。

将来的に土地の価格が下がることを考慮し、地方でのアパート経営を検討するようにしてください。

ただ、地方でなくても都市部でのアパート経営は可能です。土地を購入してアパート経営を行う際は、場所はあなたの自由に選べるからです。

また、アパートの管理を管理会社に任せてしまえば、地方で生活しながら都市部に物件を所有することは可能です。地方での賃貸経営を考えている方は、都市部でもアパート経営ができないか検討してみてはいかがでしょうか。

アパートの利回りシミュレーション

アパート経営利回りシミュレーション

アパート経営利回りは、シミュレーションサイトで計算できます。数多くのシミュレーションの方法があるので、アパート会社が提案してくる利回りが実際に合っているのかなどを確かめると良いでしょう。

公式ホームページはこちら

シミュレーションの種類

さまざまなシミュレーションができます。種類は以下の通りです。

  • 返済額試算(ボーナスを金額で入力)
  • 返済額試算(ボーナスを比率で入力)
  • 借入れ額試算
  • 借換え試算
  • 繰上げ返済試算
  • 賃貸とマイホームの比較

いろいろシュミレーションしてみて、利回りがどのくらいになるのかなどを実際に計算してみましょう。

アパート経営の利回りが下がる要因

アパートの利回りは、築年数が経過すると下がります。そのため、新築当初の利回りで数十年家賃収入があることを想定しておくと、後で大変な思いをするはめになります。

それでは、アパートの利回りが下がる要因をご紹介します。

空室率が増える

アパート経営において空き室対策はとても需要です。空き室が増えると利回りが低下するからです。

たとえば、満室の場合で利回りが10%だと仮定します。このとき、空室率が50%の場合、利回りが5%になるのと同じことです。

つまり、空き室が多くなると利回りが少なくなり、ローンの返済ができなくなったり利益が出なかったりするのです。築年数が経過すると空室率は増えますが、築浅アパートで空き室が増えるのはあまり良くありません。

そのため、集客などの方法を工夫して空室がないように心がけるようにしてください。そうすれば、アパート経営はうまくいきます。

金利の上昇

アパートをローンで購入する場合、金利が上昇するリスクがあります。金利が上昇すると返済額が増える恐れがあるので、利回りが低下する可能性があります。

金利の情報はどうすることもできませんが、金利が上昇することを踏まえた上で、利回りを計算するようにしてください。そのため、新築時に経営がギリギリの利回りだと、数十年後にはほとんど利益が出ない恐れがあるので注意しましょう。

家賃が下がる

家賃が下がると利回りが低下するので注意が必要です。築年数が経過すると家賃が下がります。物件が古くなると人気が無くなるからです。

また、どうしても古い物件は新たに建設された新築アパートに比べると見劣りしてしまいますよね。同じ家賃なら新築アパートに住みたいと思うのが本音です。

築年数が経過すると、家賃が下がり利回りも低下します。そのことを踏まえた上で、アパート経営を決定するようにしてください。

アパート経営の利回りの注意点

アパート経営の利回りについての注意点をご紹介します。利回りを勘違いする方は多く、実際にアパート経営をしてみると想像より利回りが少なくなり、赤字になるオーナーも少なくありません。

結局、営業マンのことを鵜呑みにしてしまい、自分自身で利回りの調査などを全くしないことが原因です。そこで、これからアパート経営を行う方のために、利回りを参考にする際の注意点をお伝えします。

数千万~1憶円単位の借金をするため、絶対にアパート経営で失敗しないようにしてください。

実質利回りを参考にして資金計画を立てる

以上でもお伝えしたように、利回りには税金などの必要経費を差し引いた金額で計算する実質利回りがあります。

アパート経営をする際、営業マンが提示してくる利回りは表面利回りや想定利回りになるので、必ず実質利回りでシミュレーションしましょう。

実際の家賃収入をベースとして利回りを算出するため、1番信ぴょう性のある利回りが実質利回りになります。表面利回りは正直参考になりませんし、想定利回りはさらに信ぴょう性が低いです。

想定利回りで騙されてしまう賃貸オーナーは非常に多いので注意するようにしましょう。

満室になる場所でなければ利回りは下がる

利回りは満室を想定して計算しているケースがあります。そのため、満室ではない場合利回りは下がってしまいます。

そのことまで考えて契約前に利回りを計算しないと、アパート建設後に空き室が増えて失敗してしまう恐れがあります。

高い利回りをキープするためには、満室になる努力をするように客付けの良いアパート業者や立地でアパートを建てましょう。

将来の入居率を考慮する

入居率は築年数が経過すると下がります。先ほどお伝えしたように、古いアパートは人気が無くなるからです。空き室が増えると、その分利回りも低下します。

将来は建物が古くなり、人気が徐々に無くなるのでそれにつれて家賃は低下します。家賃が低下した上で、空き室が増えると利回りはさらに低くなり赤字に転落する恐れがあるので注意するようにしてください。

将来の入居率が下がることを想定して、返済プランや資金計画を立てるようにしてください。

まとめ

アパート経営において利回りはとても重要な指標です。利回りによって、アパートで儲かるのか損をするのか決まってしまうからです。

ただ、利回りにはいくつか種類があり、正しい知識を持って判断しなければ赤字になる恐れがあります。アパート会社に任せるのではなく、自分自身でそれが正しい判断なのかを見極めるようにしましょう。

また、アパートの利回りはアパートメーカーによって異なります。同じ金額でアパートを建設しても利回りが良いところもあれば、悪いところもあるからです。

まずはいろいろなアパート会社で話を聞きましょう。そして、見積もりを取って1番利回りが良いアパート会社で賃貸経営を行うようにしてください。そこで、まずはどのような特徴があるのかを知るために、資料請求するのがおすすめです。

一括資料請求サービスを活用すれば、簡単に各業者の利回りを比較することができます。この便利なサービス利用しないのはもったいないですよね。

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アパート経営に興味はあるが、何をしなければいけないのかわからないという相談は多く受けます。土地がある方は、相続税のことなどを考えるとアパートを建てて有効活用したいものですよね。

土地があるだけでは何も生み出さないので、アパートを経営できれば最高ですよね。

また、土地がなくてもアパート経営は可能です。実際にほとんどの方が、土地と建物を買ってアパート経営をしています。駅から10分県内の土地でアパート経営すれば、人気物件になること間違いなしです。

ただ、「アパートを建てても利益が出るのか」「資金はいくら必要なのか」「空き室のリスクはあるのか」など、たくさんの悩みがあるのではないでしょうか。

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