アパート経営収入

アパート経営を行い不労所得を目指そう!賃貸収入の仕組みやおすすめの方法を解説

土地を所有している人で「アパート経営で不労所得を得たい!」と思っている人も多いはずです。

【不労所得とは?】

所得を得るために、労働(働く)必要がないこと。働かずとも得られる収入が不労所得です。

ただ、アパート経営を行ったからと言って、全員が全員不労所得を得られるわけではありません。

アパートの経営者になった場合、管理や運営などを行わなければいけず、日々働く必要があります。

それでは、どうすれば働かずに不労所得を得ることができるのでしょうか? それは、アパートの運営方法に秘密があります。

そこでこの記事では、アパート経営で不労所得を得る方法について詳しく解説していきます。

この記事を最後まで読み、アパート経営で不労所得をめざしましょう!

アパート経営の賃貸収入の仕組み

アパート経営で不労所得を得る方法を知る前に、まずはアパート経営の賃貸収入の仕組みを知っておく必要があります。

どのようにしてアパートの賃貸収入が発生しているのか分かれば、不労所得へ近づくことができますよ!

それでは、アパート経営の賃貸収入の仕組みについて見ていきましょう。

全部を自分で管理する

アパート経営の賃貸収入を得る方法で最も一般的なのが、アパート経営の管理や業務を全部自分で行う方法です。

どのようなことをやらなければいけないかと言うと次のことです。

【アパート経営にかかる管理業務】

  • 入居者の募集
  • 家賃の集金
  • 入居者トラブルの対応
  • 入居施設のトラブル対応(水漏れなど)
  • ゴミや駐車場の管理
  • 清掃作業
  • 退去時のリフォーム作業

上記で紹介したのは、管理や業務の中でもほんの一部です。アパート経営を全部自分で行う場合、これ以外にも数えきれないほどの管理業務を行わなければいけません。

これだけ管理業務で忙しければ、当然不労所得とは言えないでしょう

ただ、アパートの管理を全部自分で行う場合、賃貸収入がすべて収益になると言ったメリットもあります。

一部を管理業者に依頼する」と言うこと

アパート経営での賃貸収益を得る方法には、アパート経営の一部を業者に依頼し、代わりに管理を行ってもらう方法があります。

これを「管理委託方式」と言い、アパート経営にかかる管理業務を管理会社に委託し、あなたの代わりに管理してもらう方法です。

ただ、この方法ではオーナーは入居者と直接契約を結びます。

そのため、入居者のトラブル対応や入居施設のトラブルの対応など、一部の業務はオーナー自ら行う必要があります。

つまり、管理は業者が行ってくれるが、運営はオーナー自身で行わなければいけないのがこの「管理委託方式」です。

これでは、まだまだ不労所得とは言えません。

ちなみに、この方法ではアパートの管理費を業者の払う必要があります。そのため、自らアパート運営、管理を行うよりかは収益は少なくなってしまうので注意が必要です。

一括借り上げシステムを利用して全部依頼する

アパート経営サブリース

最後にあるのが、アパートの経営から管理、運営まですべて任せる「一括借り上げシステム」といった方法です。

あなたが所有しているアパートをサブリース業者(不動産)が30年や35年といった期間を決めて全室一括で借り上げます。

オーナーはその契約期間内、保証料として毎月一定の金額を貰うといった方法です。

この方法では、オーナーが直接入居者と賃貸契約するのではなく、サブリース業者が入居者と直接賃貸契約を結びます。

アパートの経営から管理まで、オーナーではなく不動産会社がすべて行うため、完璧な不労所得を得ることができる方法です。

また、入居者に関わらず一定の賃料を得られるので空き室のリスクなどなく、安定した不労所得を得あれるのも一括借り上げシステムの特徴です。

ただ、こちらの方法も不動産業者に手数料を払う必要があるので、自分ですべて行うよりか収入は少なくなってしまといったデメリットもあります。

空き室や建物の管理、家賃の回収や修繕など、ありとあらゆる業務を不動産業者が行ってくれるので、不労所得を得たい人にはおすすめな方法です。

不労所得に近いのはサブリース(一括借り上げ)

冒頭でもお伝えしたように、不労所得とは働かずに得られる収益のことを言います。

もし、本当にアパート経営で不労所得を得たいと考えているなら、サブリース方式(一括借り上げ)で運営するのがおすすめでしょう。

サブリース方式は、契約した業者があなたに代わってアパート経営の全てを行ってくれるので、自分自身では何もする必要はありません。

にもかかわらず、サブリース業者と契約と結んでいれば、入居者に関係なく毎月決まった収益を安定して得ることができます。

まさに、アパート経営で不労所得を得るための一番の近道と言っても過言ではありません。

アパート経営で不労所得を得たいと考えているなら、どの方法よりも、サブリース方式で運営するのがおすすめです!

毎月、家賃収集の10~20%は管理業者に払う必要があります。そのため、自分自身で管理運営するよりか、収入は低くなってしまうので注意してください。

サブリース(一括借り上げ)の落とし穴

サブリース(一括借り上げ)では、不労所得を得られるからと言って、良い点だけではありません。良い点があるからには、落とし穴となるポイントもあります。

ここでは、そんなサブリース(一括借り上げ)の落とし穴について解説していきます。

サブリース方式で不労所得を得たいと考えているなら、どのような落とし穴があるのかしっかりと確認しておきましょう!

入居率が悪いと賃料を下げられる

先ほど、「サブリース方式は、入居者に関係なく毎月決まった収益を安定して得ることができる」と言うことをお伝えしました。

しかし、サブリース方式を契約していても、あなた得られる賃料をいきなり下げられてしまう場合があります。

サブリース方式では、賃料固定期間というのが決まっており、2年や5年と言った期間が定められています。(※サブリース業者によっては異なる)

【賃料固定期間】

その期間内は、オーナーが得られる賃料が固定され変更されることがない期間のこと。

ただ、この期間が満了するごとに契約の更新があり、賃料の変更が行われます。上記の表は、大東建託で行っている一括借り上げシステムの一例です。

一括借り上げシステム違い

出典:大東建託

この表を見てもわかるように、5年ごとに賃料固定期間の更新があります。なぜ、このよう賃料の変更があるかと言うと、アパート経営では入居率の変動が大きいからです。

サブリースの家賃下がる

一括借り上げを行っている業者は、当然収益を出さなければいけません。

入居率が悪くなり、家賃収入が少なくなってしまえば、収益を出すためにもあなたへの賃料を下げるしかなくなってしまうのです。

例えば10部屋あるアパートの運営を一括借り上げで行い、毎月あなたへ入る賃料が30万円の契約を結んだと仮定します。

アパートの家賃を10万円に設定していれば、10部屋全て満室なら毎月100万円の家賃収入を上げることができ、維持費に30万円かかったとしても、70万円は利益になります。

この場合、あなたへ賃料30万円を払っても、管理業者は十分な収益を出すことができるでしょう。

しかし、入居率が半分になってしまい、5部屋しか入居者がいなければどうでしょうか?

毎月得られる家賃収入は50万円しかないので、維持費に30万円かかってしまえば利益は20万円しか残りません。

利益が20万円しかないのに、あなたに賃料として30万円を払うことはできませんよね。そのため、あなたの賃料を下げるしかなくなってしまうのです。

このようにサブリース方式では、最初は十分の賃料を得られていたとしても、入居率が悪くなってしまえば賃料を下がられてしまう可能性があります。

アパート経営で不労所得を得る方法としては、1番おすすめの方法ですが、サブリース方式には賃料を下げられてしまうといった落とし穴があることを覚えておきましょう!

不労所得にしたいなら一括借り上げシステムがおすすめ

ここまでいろいろ解説してきましたが、アパート経営で不労所得を得たいなら、やはり「サブリース方式(一括借り上げシステム)で運営を行うのがおすすめです。

一括借り上げシステムなら、アパートの管理から運営まで全てサブリース業者が行ってくれます。

また、毎月決まった額の賃料を得ることができるので、安定して収益を得ることができるでしょう。

一括借り上げなら、あなた自身が働かずにも賃料を得ることができるので、本当の不労所得を得られますよ。

ただ、不労所得を得られる一括借り上げシステムだからこそ注意しなければいけないこともあります。

それは入居率が減ってしまえば、得られる賃料も下がってしまうと言うことです。一括借り上げを使ったアパート経営では、年数ごとに賃料の更新時期が決まっています。

その際、「このアパートは入居率が悪くなっていく!」と業者に判断されてしまえば、賃料を下げられてしまう場合もあるということを覚えておきましょう!

アパート経営を自ら行ったり、管理委託方式で管理だけをしてもらったりするだけでは、不労所得とは言えません。

しかし、一括借り上げシステムを使ったアパート経営なら、本当の不労所得を得ることができます。

アパート経営で、不労所得を得たいと本当に考えているなら、一括借り上げシステムを使った経営を行うようにしてください。

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