「アパート経営はするな」という本が出版され、この言葉が話題になりました。アパート経営を検討している方からすれば、「本当？」「アパート経営は儲からないのか？」など、疑問に思う方は多くいらっしゃいます。
しかし、アパート経営で成功して年収1,000万円以上のサラリーマンがいるのも事実です。
では、なぜ「アパート経営はするな」と言われているのでしょうか。この記事では、その理由や実際の大家が「アパート経営をするな」と言っている事例をご紹介します。
目次
アパート経営はするなと言われる理由
「アパート経営はするな」と言われる理由に以下の4つのことが挙げられます。これから賃貸経営を検討している方は、その理由を把握しておきましょう。
不労所得ではない
アパート経営は、不労所得だと思われがちです。何もしなくても家賃収入が入ると思っている方は多く見られます。しかし、実際はそうではありません。
入居者がいなければ家賃収入は入りらないため、客付け（集客）をしなければいけません。また、退去者が現れれば、修繕クリーニングをする必要があります。
このようなことをしなければいけないため、家賃収入は決して不労所得とは言えません。
ただ、管理会社に全て任せれば不労所得にすることも可能です。入居や退去の管理、家賃の回収などの業務をする必要がないため、毎月通帳に家賃が振り込まれるのを確認するだけでいいです。
つまり、不労所得になります。しかし、その分管理費用を支払わなければいけないため、利益は減ります。管理を任せれば収入が減ってしまうため、必ず管理を任せるのが正解なわけではありません。
不労所得にするためには、その分管理費用がかかるデメリットがあります。自分の収益が減ってしまうのが嫌な方は、自分自身で管理をするようにしてください。
必ず儲かるわけではない
アパート経営は、必ず儲かるわけではありません。空き室が多く、家賃収入よりもローンの支払いが多ければ赤字になります。
アパートを建てれば、必ず儲かると思う方は多いですが間違いです。必ず満室になる保証はありません。また、家賃設定も入居者がいなければ、下げなければいけません。
アパート経営をすれば、必ず儲かるわけではないのです。このようなことから、「アパート経営をするな」という大家の方は多くらっしゃいます。
アパート経営をして大家になり、家賃収入で不労所得が手に入るようなイメージがありますが、実際はそう簡単ではありません。アパート経営の現実をよく考えて賃貸経営を行いましょう。
借金の金額が大きい
アパート経営は、借金の金額が非常に大きいです。アパートを建てるために、土地を購入して建物を建設すると、その費用は数千万～1億円を超える費用になります。
当然、この費用を一括で支払える方はいないため、数千万円単位から億単位の借金をしなければいけません。借金の金額が大きいので、リスクが高い投資です。
仮に、入居者がいなくても毎月のローンを支払う必要があります。そのため、入居者がいなければ赤字になってしまいます。
このようなリスクがあることから、赤字になり破産する大家も多くいるのです。
実際、失敗してしまった大家からすれば、「アパート経営はするな」と言うのもわかります。
ただ、すべての大家が失敗するわけではありません。
利益を出してサラリーマンで副収入のある方もいれば、アパート経営だけで生計を立てている方もいます。
つまり、やり方次第でアパート経営は利益を出すことは可能です。そのため、しっかりアパート経営の知識を身に着けて賃貸経営をするようにしてください。
ただ、借金の金額が大きいのも事実です。そのリスクをよく考えて賃貸経営をしましょう。
失敗・破産する恐れがある
借金をしてアパート経営を行うため、入居者がいなければ赤字になります。最悪の場合、破産する恐れがあります。
アパート経営は昔とは異なり、ただ単に建てれば儲かるわけではありません。「建てる場所」「家賃設定」「ターゲット」などをよく考えて建設しなければ失敗します。
実際に赤字になり、破産している大家もいらっしゃいます。失敗して破産する恐れがあるため、アパート経営をする際はよく考えてから大家になりましょう。
アパート経営のリスクやデメリット
アパート経営のリスクやデメリットをご紹介します。「アパート経営をするな」と言われている原因は、これらのリスクがあるからです。
どのようなリスクがあるのかを事前に確認しておきましょう。
空き室のリスク
空き室のリスクがあります。必ず居住者が入居してくれるわけではないからです。
せっかくアパートを建てても、空き室の多いアパートはたくさんあります。アパート経営は、居住者がいなければ家賃収入は得られません。
空き室が多くても、月々支払うローンや経費の金額は変わりません。アパート経営には、空き室のリスクがあります。空き室にならないように、入居者が快適に暮らせるような工夫をしましょう。
資産価値が低下するリスク
アパートは、築年数が経過すると資産価値が低下するリスクがあります。古くなると物件の価値が下がるからです。
資産価値が低下すれば、売却する値段が下がります。また、家賃も安く設定しなければいけなくなります。
新築と同じ家賃設定を築20年経過してもするわけにはいきませんよね。
物件が古くなると空室率が増えます。アパートは資産価値が下がるリスクがあることを覚えておきましょう。
金利の上昇のリスク
アパートをローンで購入すると金利がかかります。そのため、金利が上昇すると支払う利子の金額が増える恐れがあります。
数十年後も金利が上昇しない保証はありません。金利が上昇するリスクがあることを覚えておきましょう。
借金のリスク
先ほどもお伝えしましたが、アパート経営は高額の借金をします。返済できなければ、赤字になり破産してしまいます。
空き室が増えてローンの返済のほうが多くなると、赤字になってしまう恐れがあるのです。
アパート経営は、数十年空き室にならないように集客を工夫したり、入居者が長く住み続けてくれたりするようにしなければいけません。これができないと借金を返済できなくなり、利益が出ないどころか破産してしまうのです。
家賃収入を手に入れるためには、高額の借金をするリスクがあることをよく覚えておきましょう。
一括借り上げシステムのリスク
アパート経営をする際、一括借り上げシステム（サブリース）を行う方は多くいらっしゃいます。これは、管理会社がアパート全室を借り上げて管理してくれるものです。
そして、空き室や入居率に関係なく、家賃の8割などを毎月一定額支払ってくれるというものです。
ただ、一括借り上げシステムは業者ごと契約内容が異なり、空き室が多いと支払う家賃の値段を徐々に少なくしてくる業者がいます。
そうなった場合、支払うローンの金額よりも家賃の収入の金額が減ってしまい、赤字になってしまいます。
便利な一括借り上げシステムですが、管理費用が高かったり業者によっては家賃収入が減らされたりしてしまうリスクがあるため、注意してください。
アパート経営のリスクについては、「アパート経営の5つリスク：失敗しないために知っておきたいリスク」の記事でも解説しています。合わせて読んでみてください。
アパート経営はするな!―賃貸経営の落とし穴を紹介
「アパート経営はするな」という言葉が話題になった「アパート経営はするな!―賃貸経営の落とし穴」をご紹介します。
著者「須田 忠雄さん」が書いた本になります。見出しの内容は以下の通りです。
- 第一章：東日本大地震から不動産投資は大きく変わる
- 第二章：年金に相続税。不安心理につけこむ「賃貸経営」
- 第三章：今からのアパート経営は必ず赤字経営になる
- 第四章：「一括借り上げシステム」は家賃を保証するものではない
- 第五章：土地は現金化し、使い果たす。これが究極の相続税対策です
近年、アパートメーカーによる無理やりアパートを建てさせ、トラブルになるケースは多く見られます。
アパートメーカーは、アパートの建設で利益が出るため、いかにアパートを建てさせるかしか考えていません。
「相続税対策ができる」「家賃収入が手に入る」という甘い誘惑でアパート経営を持ちかけてきます。アパート経営は上手に行えば、立派な収益を手に入れられます。
しかし、何も知識のない方が一時的な感情でアパート経営をしても必ず利益が出るわけではありません。そういう方で破産してしまう方も大勢います。
アパート経営のメリットだけではなく、デメリットやリスクなどを教えてくれる本になっています。ぜひ、「アパート経営はするな」という言葉が気になっている方は、読んでみてください。
アパート経営を成功させるための方法
「アパート経営はするな」と言われても、アパート経営で成功している方がいるのも事実です。必ず失敗するわけではありません。
「アパート経営を成功させたい」と思っている方も多くいるのではないでしょうか。
そこでアパート経営を成功させるための方法をご紹介します。アパート経営を成功させるために、あなたができることを行いましょう。
自己資金を用意する
アパート経営は、自己資金が無くても可能です。アパートメーカーによっては、自己資金0円でも土地とアパートの購入費用を融資してくれます。
しかし、リスクは高くなります。返済金額が大きいからです。
アパート経営は、土地とアパートの建設費用をローンで返済しながら家賃収入で回収します。頭金がないと返済金額が大きくなるので、リスクが高くなります。
そのため、できれば自己資金は1～2割は用意するようにしてください。そうすれば、健全にアパート経営が行えます。
アパート経営を成功させる方は、自己資金を用意して健全に賃貸経営を行っています。無理をせずに、頭金を投資額の1～2割程度を用意してアパート経営をしましょう。
利回りを10％以上にする
アパート経営において利回りはとても重要です。利回りとは、投資額における家賃収入の割合です。アパートの建設費用が1憶円の場合、年間の家賃収入が1,000万円だと利回り10％になります。
利回りを高く保つことで、賃貸経営が安定します。
先ほどもお伝えしましたが、家賃収入で管理費用やローンの返済をしなければいけません。そして、その差額が利益になります。
1億円借金しても利回りが低く、利益が出なければ意味がありません。
利回りは、できれば10％は維持するようにしてください。最悪でも7％は利回りがないとリスクが高くなります。破産してしまうのは困りますよね
利回りを高くすれば、アパート経営は確実に儲かります。利回りを意識して賃貸経営を行いましょう。
一括借り上げシステムは慎重に導入する
便利な一括借り上げシステムですが、大家全員が行っているかと言えば、そうではありません。一括借り上げシステムは、管理費用が10～20％かかるからです。
満室を自分自身で維持できるのであれば、自分自身で管理を行ったほうが利益になります。一括借り上げシステムを導入しても失敗する人は失敗します。
また、一括借り上げシステムでなくても利益の出ている大家はたくさんいるため、必ず一括借り上げシステムを導入するのが正解ではありません。
アパート経営する際は、メリットデメリットや収益プランを考えてから導入するか検討しましょう。
リサーチを念入りに行う
アパート経営は、リサーチがとても重要です。リサーチをしなければ、ニーズに合ったアパートを建てることは不可能です。
- どこの地域にアパートを建てるのか
- 学生向けなのか、ファミリー向けなのか
- 家賃設定や間取りは何が最適なのか
アパート経営で成功するかどうかは、事前のリサーチで決まります。最寄り駅から徒歩10分以内と15分では大きな違いがあります。10分と15分では、入居率に大きな違いが生まれるからです。
また、アパートを建てる地域は、学生向けがいいのか、それともファミリー向けがいいのかなど、地域によってターゲットは変わってきます。
学生が多い地域にファミリー向けのアパートを建てても、入居者は集まりません。地域に適したアパートを建てることで、需要と供給がマッチします。
また、家賃設定も重要です。高ければ家賃収入は増えますが、空室率などは増えてしまいます。絶妙な家賃設定にしましょう。
まとめ
「アパート経営はするな」という言葉があるように、アパート経営は必ず成功するとは限りません。借金をしなければいけませんし、リスクがあります。
ただ、アパート経営で利益を出している方がいるのも事実です。
したがって、一概に「アパート経営はするな」という言葉を鵜呑みにするのではなく、自分自身の判断でアパート経営をするか決めるようにしてください。
やり方さえきちんと行えば、アパート経営はあなたの生活を豊かにしてくれます。今の収入に家賃収入が加われば嬉しいですよね。
ただ、業者によってアパート経営が儲かるか変わってきます。必ず、複数の業者を比較して建設会社を決定しましょう。
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