アパートの建て替え費用や相場:取り壊し費用や建設、退去費用

アパート建て替え費用

アパートを建て替えする際、費用がかかります。解体費用や建設費用などがかかるため、いくらぐらいかかるのか相場が知りたい方もいるのではないでしょうか。

入居者がいる場合、退去費用はどうすればいいのかわからないものですよね。

そこで、本記事ではアパートの建て替え費用や相場をご紹介します。また、建て替えにかかる費用を具体的にお伝えします。

アパートが築30年を経過したのであれば、建て替えを検討しましょう。

アパートの建て替え費用の相場

アパートの建て替え費用の相場は、以下の費用の合計金額になります。

  • 解体費用
  • 建設費用
  • 入居者の退去費用

これらの費用の合算になります。アパートの建設費用は、3,000万円~1憶円以上になります。

ただ、アパートの規模によって異なるため、あくまでも目安程度にしましょう。

2階建てと3階建てのアパートでは、3階建てのほうが価格は高くなります。値段はケースバイケースなので、3,000万円~1憶円以上かかることを覚えておいてください。

解体費用は、1坪あたり3万円が相場です。そして、退去費用は、引っ越し代と慰謝料は家賃2~3カ月分家賃の6カ月分を支払うのが相場になります。

アパートの建て替え費用は、これらの費用が必要になります。

ただ、アパートの建設費用によって大きく建て替え費用は異なるので、アパートの規模で変わることを覚えておきましょう。

それでは、これらの費用をさらに詳しく解説していきます。

アパートの建て替え時にかかる解体費用

解体費用は、1坪3万円です。1坪は、「㎡」にすると3.30579㎡になります。つまり、30坪でおおよそ100㎡になるということです。

アパートの建坪が50坪の場合、150万円が解体費用の相場になります。

ただし、アパートを解体する重機が入らないような場所、解体に何か不具合がある場合は、1坪3万円ではすまない恐れがあります。手間暇がかかるので、割高になるからです。

さらに、木造アパートと鉄筋コンクリート造では、相場は変わってきます。木造アパートは簡単に壊れますが、鉄筋コンクリート造は簡単に解体できません。

解体したコンクリートの処分費用もかかるので、解体する物件によって解体費用はことなります。

アパートの解体費用の1坪3万円は、あくまでも目安程度に捉えるようにしてください。

アパートの建設費用の相場

アパートの建設費用の相場は、建物の構造によって異なります。

木造アパートの場合、坪単価は40~60万円です。そして、軽量鉄骨は、坪単価は50~80万円になります。さらに、鉄筋コンクリート造の坪単価は70~110万円になります。

木造アパートの建て替え相場

坪数2階建て3階建て
503,000~4,000万円4,000~6,000万円
603,500~4,500万円4,500~6,500万円
804,500~6,500万円6,500~8,500万円
1006,500~7,500万円7,500~1憶1,000万円

軽量鉄骨アパートの建て替え相場

坪数2階建て3階建て4階建て
503,500~5,000万円4,500~7,500万円6,000~1憶500万円
604,500~5,500万円5,500~8,500万円7,500~1憶2,000万円
805,500~7,500万円7,500~1憶2,500万円1憶~1憶5,500万円
1007,500~9,500万円9,500~1憶5,000万円1憶3,000~2憶

鉄筋コンクリート造の建て替え相場

坪数2階建て3階建て4階建て5階建て
504,500~6,000万円6,500~9,500万円8,500~1憶2,500万円2憶2,000~3憶1,500万円
605,500~7,500万円7,500~1憶1,500万円1憶3,500~1憶9,000万円2憶6,000~3憶6,500万円
807,500~9,500万円1憶500~1憶4,500万円1憶7,500~2憶5,000万円3憶5,000~4憶9,500万円
1008,500~1憶2,500万円1憶3,500~1憶8,500万円2憶2,000~3憶500万円4憶5,000~6憶4,500円
1201憶1,500~1憶5,500万円1憶5,500~2憶2,500万円2憶5,000~3憶6,500万円5憶2,000~7憶6,500万円

アパートを建設する際は、このくらいの費用がかかります。ただ、アパートの建設費用は業者やプランによって異なります。

高いグレードのアパートにすれば、当然費用は割高になるからです。正確なアパートの建設費や見積もりを取ってみなければわからないため、業者を比較して建設費用が安い業者を選ぶようにしましょう。

なお、アパートの建設費については、「アパートの建設費用はいくらかかる?建築費用の相場、概算や坪単価」の記事で詳しく解説しています。

さらに、アパートの建設費を抑えるための見積もりについては、「アパート経営の見積もりの注意点:比較して儲かる業者を選ぶ」の記事でお伝えしているので、合わせて読むようにしてください。

入居者の退去費用

アパートの建て替えを検討した際、入居者がいるのであれば、退去費用を支払う必要があります。

とはいえ、急に「建て替えるから引っ越してくれ」といっても居住者に迷惑をかけますよね。

そのため、入居者の引っ越し代や慰謝料、それに加えて6カ月分の家賃を負担してあげましょう。

今まで生活してくれた入居者に対する配慮です。今までの家賃収入は入居者がいなければ成り立たなかったはずです。そのことを考えると、感謝の気持ちを込めて、退去費用をお支払いする必要があります。

気持ちよく退去してもらうためには、しっかり退去費用をお支払いしましょう。

引っ越し代の相場

単身
単身 荷物小 単身 荷物大
~15km未満
(市区町村内)
平均28,775 平均37,911
~50km未満
(都道府県内)
平均33,879 平均41,222
~200km未満
(同一地方内)
平均44,161 平均51,688
~500km未満
(近隣地方)
平均52,796 平均65,338
500km~
(長距離)
平均53,927 平均75,113
家族
家族 2人 家族 3人 家族 4人 家族 5人以上
~15km未満
(市区町村内)
平均64,714 平均76,783 平均94,796 平均117,173
~50km未満
(都道府県内)
平均67,769 平均77,260 平均91,566 平均104,925
~200km未満
(同一地方内)
平均75,803 平均93,627 平均134,986 平均144,829
~500km未満
(近隣地方)
平均108,720 平均118,865 平均115,847 平均166,375
500km~
(長距離)
平均114,703 平均140,226 平均148,955 平均153,214

引用元:価格ドットコム

引っ越し費用は、距離や荷物の多さによって変わってきます。単身の方は少ないですが、家族になると荷物は多くなるので、費用は割高になります。

入居者に応じて引っ越し費用は異なるため、引っ越し費用の見積もりを取ってもらった上で、費用を支払うようにしましょう。

なお、3月などの繁忙期になるとこれよりも費用は高くなるので注意しましょう。

2~3カ月分の家賃の慰謝料を支払う

また、退去時には慰謝料を支払うことを忘れてはいけません。引っ越し代と家賃を支払えばいいというわけではないからです。

入居者が引っ越ししたいタイミングではないのにもかかわらず、オーナーの都合で引っ越しをしてもらうので、それ相応の費用を支払うのがマナーです。

慰謝料の目安としては、家賃の2~3カ月分を支払うようにしましょう。そうすれば、入居者も積極的に引っ越ししてくれるはずです。

アパートの建て替えをしたほうがいいのか

アパートの建て替えは費用がかかるため、建て替えたほうがいいのか悩みどころですよね。

アパートローンの支払いが終わっている場合、家賃収入のほとんどが利益になるため、そのまま経営したほうがいいケースもあります。

空き室がないのであれば建て替え無いほうがいい

アパートの空き室がない場合、無理に建て替える必要はありません。入居者がいるので、安定した家賃収入が入ってくるので建て替えるメリットは全くありません。

実際、築30年を超えるとローンの返済がないため、家賃収入のほとんどが利益になります。

また、入居者が多い場合、建て替え時の退去費用も大きくなります。そのため、そのままアパート経営をしたほうが儲かります。

そもそも、アパートの建て替えは、建物の老朽化により家賃を下げたり入居者が集まらなかったりするため行うのが一般的です。

入居者がいるのであれば、無理に建て替える必要はありません。そのまま賃貸経営を継続して家賃収入で儲けましょう。

そして、空き室が増えたら新築アパートに建て替えるようにしてください。

築年数が30年で空き室が増えたら建て替えのタイミング

アパートの減価償却(経費計上する期間、木造アパートは22年間かけて経費計上する)は、木造で22年です。そのため、22年が経過してローンが返済完了したのであれば、1つの建て替えのタイミングだと言えます。

ただ、先ほどもお伝えしたように入居者がたくさんいる場合は、建て替え費用もかかるため、無理に建て替える必要はありません。

空き室が多い場合は建て替えたほうがいい

築年数が22年以上でローンを完済している場合、空き室が60%以上を超えるのであれば建て替えを検討しましょう。

仮に、建て替え費用を支払ったとしても空き室が多いよりは利益になるからです。

ただ、アパートを建て替えると費用がかかるため、それがネックになっている方も多いのではないでしょうか。

しかし、アパートを建て替えたとしてもローンの返済は、家賃収入から支払います。

あなた自身が支払うわけではないため、積極的に建て替えしましょう。建て替えたほうが最終的には利益になるからです。

新築アパートはおしゃれできれいですよね。築年数が古いアパートには、どうしても入居者は集まりにくいです。多少家賃が高くても、新築アパートに住みたいと思うものですよね。

古いアパートの価値

古いアパートで空き室が多い場合は、それ以上入居者が集まることはありません。また、家賃の値段を下げて様子を見ても必ず入居者が集まる保証はありません。

そうであれば、アパートを建て替えてしまい新築にしてしまったほうが儲かります。

新築の家賃設定にして満室になれば、ローンの返済や経費を支払っても利益になるからです。築22年が経過し、ローンを完済したのであれば、入居率に応じてアパートを建て替えるようにしましょう。

まとめ

アパートの建て替え費用は、解体費用と建設費用、それに加えて入居者に支払う退去費用を支払うようにしてください。そのため、相場は以下の通りです。

  • 解体費用:1坪3万円
  • 建設費用:3,000万円~1憶円以上
  • 退去費用:家賃の10カ月分(引っ越し代、慰謝料、6カ月分の家賃)

これらの費用がかかります。今まで家賃を支払ってくれた入居者へに退去してもらう場合は、できるだけの配慮を忘れないようにしましょう。

さらに、アパートの建て替えのタイミングは建て替え費用がかかるため、入居者が多い場合は無理に行う必要はありません。

ローンを完済して、空き室率が60%以上を超えてきたのであれば建て替えを検討するようにしてください。

なお、アパートの建て替えの支出や収益シミュレーションは、アパート会社に相談すると無料で行ってくれます。

建て替え費用を支払っても新築アパートにする必要があるのかがわかるので、建て替えを検討している方は、まずは気軽にアパート会社に資料請求や相談してみるのがおすすめです。

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