アパート経営一括借り上げ・家賃保証は儲かる?デメリットや問題点

アパート経営一括借り上げ

アパート経営で一括借り上げ(サブリース)を検討している方は多くいらっしゃいます。毎月一定額の家賃収入が見込めるので、空き室に悩まなくてもいいからです。

賃貸経営のほとんどが、客付け(集客)で悩みます。空き家があると家賃収入が得られないので、利回りが下がるからです。

ただし、便利な反面デメリットや注意点もあります。安易に考えて一括借り上げを行った結果、破産してしまうアパート経営者はたくさんいます。

これから一括借り上げシステムでアパート経営を検討している方は、一括借り上げについてデメリットや問題点などを把握しておきましょう。

一括借り上げ(サブリース)の仕組み:家賃保証との違い

一括借り上げシステムの仕組みをご紹介します。よく勘違いしてしまう方がいるのですが、30年一括借り上げをしたとしても30年間家賃を保証してくれるわけではありません。

一括借り上げは家賃保証ではないからです。その違いを理解しましょう。

業者が一括借り上げをしてくれる

アパート経営サブリース

一括借り上げとは、サブリース業者がアパート全室を借り上げ、一定額の家賃を毎月支払ってくれるというものです。

つまり、大家であるあなたが入居者と契約するのではなく、サブリース業者と契約します。そして、入居者はサブリース業者と賃貸経営をします。

このため、大家であるあなたは入居者が集まらなくても、一定額の家賃がサブリース業者から支払われます。

ただし、手数料が家賃収入の10~20%かかるので自分自身でアパートを管理したほうが家賃収入は高いです。

しかしながら、空き室や建物の管理、家賃の回収や修繕などのあらゆるアパート経営の手間を行ってくれるので、とても便利な不動産スキーム(便利な制度)なのです。

30年一括借り上げは家賃を保証するものではない

一括借り上げは、業者によって期間が異なります。30年のところもあれば、35年のところもあります。このとき、30年間家賃を保証してくれるようなイメージがありますが、そうではありません。

勘違いしてしまう方が多いので、注意するようにしてください。

あまりにも空き室が多く、サブリース業者が一定額の家賃を支払っても赤字になってしまう場合は、契約内容を変えられてしまう恐れがあります。

一括借り上げシステムでアパート経営を行えば、30年間家賃が一定額保証されて利益が出るわけではないことを覚えておきましょう。

アパート経営で一括借り上げがおすすめな人

便利な一括借り上げシステムがおすすめな人をご紹介します。アパート経営を検討している方の中で以下の項目にあてはまる方は、一括借り上げをおすすめします。ぜひ、検討してみてはいかがでしょうか。

  • 初めてのアパート経営
  • 新築アパート経営がしたい
  • 賃貸経営で楽をしたい
  • 不労所得が欲しい
  • 賃貸物件が遠い場所にある
  • 早く家賃収入による収益を上げたい

この条件に当てはまる方は、一括借り上げでアパート経営を行いましょう。手間暇をかけずに家賃収入が欲しいですよね。

アパート経営一括借り上げのメリット

アパート経営の一括借り上げのメリットはどのようなものがあるのでしょうか。具体的にメリットを知りたいですよね。これから賃貸経営を検討しているのであれば、いい点を把握しておきましょう。

収入が安定する

一括借り上げシステムは、収入が安定します。入居率に関係なく一定額の家賃が支払われるからです。

新築アパートの場合、アパートが建設して入居者を集めます。このとき、客付けに時間がかかると、その間まともに家賃収入が得られない恐れがあります。当然、ローンの支払いは始まっていますので、ある程度入居者が集まらないと苦労します。

しかし、一括借り上げであれば建設直後から一定額の家賃が支払われるので、収入が安定します。一括借り上げは収入が安定するので覚えておきましょう。

空き室のリスクがない

一括借り上げは空き室のリスクがありません。一定額の家賃収入が支払われるので、入居率に関係なく収入があるからです。

多くのアパート経営者の方は、空き室に苦労します。空き室を埋めなければ、家賃収入が得られないからです。そのため、一括借り上げは空き室の心配がいらないのが非常に大きなメリットです。

実際に客付けに苦労している大家さんの例を話しますが、3月末で契約が終わり退去する入居者がいる場合、その後原状回復工事を行い新たな入居者を集めます。

実は、3月までが賃貸経営のピークになり、4月以降になると入居者はなかなか現れません。

そのため、4月を超えると入居者が集まらないため、しばらくその部屋が空き室になってしまうのです。その間、家賃収入は減ってしまいますよね。

居住者が退去するたびに、空き室に悩まされるので一括借り上げは空き室を気にしなくていいのでとても楽に賃貸経営が行えます。

管理がとても簡単で楽

一括借り上げシステムは、業務のほとんどを業者に任せます。そのため、とても管理が楽です。入居者の管理もしなくていいですし、家賃の回収も管理会社が行ってくれます。

つまり、あなたが行うことは、定期的に通帳記入をして家賃が振り込まれているかどうかを確認するだけです。

通帳記入するだけなのでとても楽に賃貸経営が行えます。不労所得が欲しい方は、一括借り上げでアパート経営を行いましょう。

修繕費が手数料に含まれている

アパートは築年数が経過すると外壁塗装やリフォームなど、修繕工事を行わなければいけません。費用は、100万円を超えるので大家がその費用を支払わなければいけません。マンションとは異なり、家賃に修繕費用が含まれているからです。

しかし、一括借り上げシステムの場合、修繕は管理会社が行ってくれます。そのため、大家であるあなたは修繕費用の心配をする必要はありません。

収益が安定するので金融機関の評価が良い

一定額の家賃収入が支払われるので、金融機関の評価が良いです。1棟目のアパートがうまくいったら次は、2棟、3棟のようにアパートを増やしていく方は多く見られます。

ただ、銀行から融資を受けなければ新築アパートを新たに建設することはできません。

しかし収益が安定していると、金融機関の評価が良くなり、次のアパートの融資の審査も通り安くなります。

アパート経営一括借り上げのデメリット

メリットがたくさんある一括借り上げシステムですが、デメリットもあります。いい点だけではなく悪い点も把握して判断しましょう。

手数料がかかる

一括借り上げシステムは、利用する際に家賃の10~20%の手数料がかかります。管理などを任せるため、その分手数料を支払わなければいけません。

自分自身で行ったほうが家賃を多く貰えるので、家賃収入を多く貰いたい方は一括借り上げシステムには向いていません。

業者によって収益が大きく異なる

一括借り上げシステムは多くのアパート業者が行っていますが、業者によって収益は異なります。10年以降の更新が2年のところもあれば、5年の会社もあるからです。

たとえば、以下は大東建託のホームページに掲載してあった情報です。

一括借り上げシステム違い

出典:大東建託

この場合、一般的な一括借り上げ業者よりも大東建託のほうが5年更新で修繕費の負担などがありません。そのため、大東建託のほうが儲かります。

同じ一括借り上げシステムでも業者によって条件は異なりますので、これからアパート経営を検討している方は、業者ごとの違いを覚えておきましょう。

契約更新時に家賃料を下げられる恐れがある

一括借り上げシステムは、10年を超えると契約更新があります。先ほどもお伝えしたように業者によって異なり、2年のところもあれば5年のところもあります。

このとき、空き室多いと支払われる家賃の金額を下げられてしまう恐れがあるのです。業者によっては、以下のように賃料を徐々に下げていきます。

サブリースの家賃下がる

最終的には、支払うローンよりも家賃収入のほうが低くなる恐れがあるのです。業者によっては、このように支払う費用を下げてくる会社もあるので注意しましょう。

礼金や更新料は管理会社に支払われる

一般的なアパート経営の場合、礼金や更新料は大家に支払われます。しかし、サブリースの場合、管理会社に支払われます。管理を委託しているため、あらかじめ把握しておきましょう。

管理会社とのトラブルが多い

一括借り上げシステムは、大家とトラブルになるケースが非常に多いです。契約では管理会社が修繕を行わなければいけないのですが、いざ修繕時期になっても工事を行ってくれないケースがあります。

実際にその件で、レオパレス21がアパートオーナーに訴えられることがありました。

一括借り上げシステムは、優良な業者もあれば約束を守らない業者もいますので、必ず複数社の意見を聞いてから優良業者を選ぶようにしましょう。

アパート経営の一括借り上げの問題点

アパート経営を行う際、一括借り上げには問題点もあります。納得のいく契約をするためには、どのような注意点があるのかを把握しておきましょう。

保証賃料改定(見直し)のトラブル

先ほどお伝えしたように、一括借り上げは10年を超えると契約更新があります。入居率の状況に応じて支払われる賃料が下がるため、トラブルになりやすいです。

また、最悪の場合では、サブリース契約で行っていた会社がありましたが、賃貸物件を建てて2~3年で家賃が支払われなかったことがあります。

一括借り上げの契約で、家賃を一定額支払うといっているのにもかかわらず、3年で家賃が支払われなくなるのでは困りますよね。

業者によっては、トラブルになりかねません。家賃が支払われなければ赤字になって破産してしまいます。そうならないためには、業者の見極めに注意しましょう。

解約についてのトラブル

以上でもお伝えしたように、サブリースは数年に1度契約更新があります。このとき、支払われる家賃の減額の提示があった際に断ると契約解除される恐れがあります。

満室で経営できていればいいですが、空室だらけのアパートを解約されてしまえば収益は無くなってしまうのではないでしょうか。

また、一括借り上げでしかアパート経営を行ったことのない方の場合、いきなりアパート経営をするのは難しいですよね。

さらに、入居者の管理など一切行ってこなかったため、契約解除されてしまうと家賃の口座変更などの手続きを大家が行わなければいけません。このようなトラブルが起こるケースがあるので、一括借り上げを委託する業者は慎重に選びましょう。

原状回復や修繕のトラブル

先ほどもお伝えしましたが、業者が原状回復をする契約なのにもかかわらず、原状回復してくれないケースがあります。

原状回復をする契約なのに、業者が対応してくれなければ困りますよね。原状回復してくれなければ、次の入居者が見つかりません。そうならないためには、信頼できるアパート会社を探すようにしましょう。

管理会社が倒産するトラブル

サブリースの業者が倒産すると一旦支払われた家賃などを回収することは不可能です。滅多にないことですが、30年以上アパート経営を行うことを想定するとこのようなことが起こる恐れがあります。

最悪のことを想定し、倒産しないような大手に頼むと安心です。

一括借り上げを検討する注意点

アパート経営で一括借り上げの注意点をお伝えします。メリットやデメリットをお伝えしてきましたが、具体的にどのような部分に注意すればいいのかわからないものですよね。

特に賃貸経営が初めての方は、一括借り上げでアパート経営をする際の注意点を今一度確認しておきましょう。

契約内容をよく確認する

一括借り上げの契約をする際は、よく契約内容を確認しておきましょう。特に10年以降必ず契約更新があります。このとき、支払われる家賃の見直しが何年単位なのか確かめておきましょう。

2年で家賃の見直しよりも、大東建託の事例のように5年のほうがいいです。頻繁に家賃を下げられてしまうと赤字になる恐れがあるからです。

一括借り上げシステム違い

また、業者を比較する際は、原状回復の費用や修繕費を管理会社が支払ってくれるのかなども気にしましょう。

そういった条件を全て比較した上で、一括借り上げを依頼する業者を選ぶようにしてください。

リスクがあることを理解する

一括借り上げは便利ですが、アパート経営を行う以上、リスクがあることを把握してください。アパートの購入費用は、数千万~1憶円になります。

この金額を借金してアパートを購入するため、赤字になると借金だけ残る可能性もゼロではありません。実際に、サブリース業者が悪徳業者で破産してしまう大家もたくさんいます。

家賃が安定して支払われる一括借り上げシステムだからといって、安心せずに不動産投資の本質を見極めてリスクのないアパート経営を心掛けましょう。

必ずしもサブリースが良いとは限らない

ここまで一括借り上げについてさまざまなメリットをお伝えしましたが、必ずしもサブリースが良いとは限りません。

確かに楽かもしれませんが、すべての管理を任せてしまうので賃貸経営のスキルが上がらないため賃貸経営の勉強ができません。

たとえば、1棟だけではなく今後も棟数を増やしていきたい方は、サブリースではないほうが良いケースもあります。空き室対策や原状回復のためのリフォーム業者とのやり取りなど、賃貸経営で学べることはたくさんあります。

サブリースは10~20%の手数料がかかるので、もし本気でアパート経営をしていく覚悟がある方は、一般的な賃貸経営を検討してみるのもいいかもしれません。

サブリース会社を探すポイント

一括借り上げをする際に会社選びはとても重要です。サブリース会社次第で賃貸経営が成功するかしないかが決まるからです。

アパート経営建設費

業者次第で数千万円単位の差が出ることは当たり前なので、業者選びは注意するようにしてください。

これからアパート経営を検討しているのであれば、利益を出してくれるアパート建設業者を探しましょう。

契約更新が長い業者を選ぶ

サブリースの契約更新時期は長い業者を選びましょう。家賃が下がることを考えると長いスパンで支払われる金額の見直しをするほうが、利回りが良く損をしません。

先ほどもお伝えしましたが、2年ごとの契約よりは5年のほうがいいです。まずは、複数の業者を比較して一番条件の良いアパートメーカーを選びましょう。

必ず複数社を比較して決定する

一括借り上げを行っているアパート建設会社は複数います。そのため、1社だけではなく必ず複数社話を聞くようにしてください。業者によっては将来的に数千万円単位の差が生まれる恐れがあるからです。

せっかくアパート経営を行うのであれば、1番儲かるアパートメーカーで賃貸経営を行いたいものですよね。

そのため、各業者を比較して1番条件の良い施工会社を選びましょう。

まとめ

一括借り上げシステムは、一定額の家賃収入が支払われるのでとても便利なサービスです。

ただし、いい点もあれば悪い点もあります。一時的な感情でサブリース契約を結んでしまうと後悔する恐れがあります。必ず、契約内容や条件、利回りなどのすべてを考慮した上で判断してください。

また、サブリース会社を選ぶ際は、各業者に資料請求を行いどこの業者がいいのかパンフレットなどを参考にしてある程度候補を絞りましょう。

そこから、実際に営業マンなどに話を聞くと効率よく優良業者を選べます。

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