アパート経営の始め方

アパート経営の元を取るには?何年が理想なのか?初期費用や利回りの目安

アパート経営元を取る

アパート経営は土地活用のなかでも初期費用が高いため、始めるためには大金が必要です。

経営を始めるのに大金が必要となると、気になるのは、「どれくらいの期間で元がとれるのか」という点ではないでしょうか。

「大枚をはたいたのに全然元がとれない」なんてことになっては大変ですからね。

本記事では、そんな気になるアパート経営の利回り、つまり、元がとれるまでの期間を紹介します。

「アパート経営に興味があるのだけど、元がとれるまでの期間が気になる」、「アパート経営の利回りがどんなものなのか知りたい」という人にうってつけの記事です。

アパート経営で元を取るには

元がとれるまでの期間が自分の理想にかなっているかを知るためには、利回りの計算ができないといけません。

アパート経営の事例を見る前に、まずは利回りについて解説しましょう。

利回り10%で10年

アパート経営表面利回り

「利回り」は、画像のように、年間の収入を物件の購入価格で割ることで求まります。

ここで例として、1億円の物件を購入して、年間の収入が1,000万円だった場合の利回りを求めてみましょう。

計算式は、1,000万円 ÷ 1億円 = 0.1 となります。

この0.1という値は、10をかけて1割、100をかけて10%としてみることも可能です。

さて、ここで求めた10%という値は何を示しているのでしょうか。この10%という値は、「1年あたりの収入が投資した金額の10%にあたる」ということを示しています。

つまり、利回りとは、年間あたりの儲けが投資金額の何%にあたるかを示しているわけです。

次は、元がとれるまでの期間と利回りがどう関係してくるかの話に移りましょう。

先ほど挙げた例のように、利回り10%だった場合、1年間で投資金額の10%が回収できるわけですよね。

1年で10%回収できるということは、10年あれば100%回収できるということになります。

このように、利回りが分かれば、元をとるまでにかかる年数が分かるわけです。「何年で元がとれるかを知りたい」と思ったら、まずは利回りを求めましょう。

新築の場合は利回り5~6%ほどなので約16年で元が取れる

新築アパートの場合、もちろん地域にもよりますが、利回りは5~6%といわれています。

この利回り5~6%という値は、どのくらいの年数で元がとれることを示しているのでしょうか。

利回り6%と仮定して計算してみましょう。利回り6%の場合、100 ÷ 6 = 16.6666… となります。

つまり、利回り6%では、約16年で元がとれるということです。

この約16年という期間が長いと思うか短いと思うかは人それぞれでしょう。アパート経営が自分の土地活用スタンスにマッチしているかを考えてみてください。

実際のアパート経営の利回りを紹介

元がとれるまでの期間や利回りを求める方法が分かったところで、次は実際の事例を見てみましょう。ここでも、元がとれるまでの期間や利回りに注目しつつ解説します。

地方のアパート経営の事例

※クリックして拡大できます

月額賃料 年間賃料 利回り
500,760円 6,009,120円 5.05%
請負工事費合計 土地購入諸費用合計 必要資金合計
78,800,000円 33,796,000円 118,900,000円

先ほども紹介した通り、アパート経営の利回りはおよそ5~6%です。こちらの事例でも、同様の利回りとなっています。

さて、気になる元がとれるまでの期間を計算してみましょう。利回りが5.05%ですから、計算すると、100 ÷ 5.05 = 19.8019… となります。

この計算結果から、元がとれるまでにおおよそ20年かかることが分かるのです。

この20年という期間ですが、利回りがもっとよい他の活用方法なら、ずっと短期間で資金を回収できることでしょう。

たとえば、初期費用が安くて済む駐車場経営やトランクルーム経営です。これらの土地活用の形態は、利回りが数十%になることもある高利回りの活用法となっています。

では、初期費用が抑えられて高利回りの活用方法の方が全面的によいかというとそうではありません。

年間の収入はアパート経営の方が大きく、長い目で見ればアパート経営の方がたくさん儲けることができることでしょう。

土地がある場合は7.62%になり13年で元が取れる

元々土地を持っていたら利回りはどうなるのかを考えてみましょう。

土地を持っていた場合、土地購入費用がかからなくなり、初期費用が抑えられます。そのため、嬉しいことに利回りはアップするのです。

先ほど見ました地方アパートの初期費用に、「土地購入諸費用合計」がなかったと仮定した場合、利回り計算は、

年間賃料6,009,120円÷ 請負工事費合計78,800,000円 = 0.0762…

となります。

なんと利回りが約2.5%もアップし、約7.62%になるのです。そのうえ、元がとれるまでの期間が約7年も短くなり、およそ13年に短縮されます。

このように、土地を元々持っていると、利回りが飛躍的にアップし、元がとれるまでの期間が短くなるのです。このことはとても重要なことなので、知っておいてくださいね。

東京都でのアパート経営の事例

東京マンション利回り

※クリックして拡大できます

月額賃料 年間賃料 利回り
645,360円 7,744,320円 4.65%
請負工事費合計 土地購入諸費用合計 必要資金合計
85,000,000円 74,700,000円 166,500,000円

都内のアパートは、見ての通り、地方のアパートより少々利回りが低くなっています。何故、家賃の設定を地方より高くできる都内のアパートの方が低利回りなのでしょうか。

それは、土地の価格が地方より高いからですね。

先ほどの地方アパートの例とこちらの都内の例の、「土地購入諸費用合計」を見比べてみてください。

地方のアパートが33,796,000円なのに対して、都内のアパートは倍額以上の74,700,000円となっています。

これだけ初期費用の金額に差があれば、都内の方が家賃を高く設定できるといっても、利回りに差ができてしまうのです。

土地がある場合は9.11%になり11年で元が取れる

先ほど、「都内でアパート経営をすると、地方で経営をするより利回りが悪い」ということを紹介しました。

どんな状況であっても、先ほど紹介したようになるかというとそうではありません。なんと、土地を元々持っていた場合には、都内の方が高利回りとなるのです。

土地をすでに所有していて、その土地にアパートを建てる場合、当たり前ですが土地購入費用はかかりません。

そのため、先ほど問題になっていた、「土地購入諸費用合計」の金額の大きさを大幅に小さくすることができるわけです。

初期費用が地方のアパートとほとんど同じになれば、より高く家賃を設定できる都内のアパートの方が儲かりますね。

次は、土地購入費用がかからなかった場合、本当に都内のアパートの方が高利回りなのかを計算してみましょう。

ここでは、「土地購入諸費用合計」がゼロだと仮定して計算します。

都内のアパートの場合は、

年間賃料7,744,320円 ÷ 請負工事費合計85,000,000円 = 0.0911…

となり、利回りは9.11%となりますね。

一方で、地方の場合は、

年間賃料6,009,120円 ÷ 請負工事費合計78,800,000円 = 0.0762…

となり、利回りは7.62%となるのです。

計算結果を見ての通り、土地購入費用がなくなるため、当然、都内でも地方でも利回りはアップします。

ただ、どちらの方が高利回りになったかというと、都内のアパートの方です。4.65%だった利回りが約2倍の9.11%になりましたからね。

9.11%も利回りがあれば、約11年で元がとれます。

このように、都内に土地を持っている場合は、都内の方が高利回り、つまり、より早く元をとることが可能です。

アパート経営を始めるうえで大切な知識なので、よく覚えておいてください。

アパート経営経営で失敗しないコツ

利回りや元がとれるまでの期間がどのような理由で変わってくるかが分かりましたよね。次は、アパート経営をするうえで注意しなくてはならないことを紹介しましょう。

15年で元を取るのが理想

アパートも形ある物ですから、時が経つにつれて、どうしても様々なところが傷んできます。

老朽化したところを放っておくわけにはいきませんから、建物や設備の修繕をしなくてはなりません。

悲しいことに、修繕しなくてはならない箇所は年々増えるため、修繕費用も共に増えてしまいます。

そのため、この修繕費用という経費が大きくかからないうちに元をとってしまうのが理想的なのです。

具体的には、経営を始めて15年経つまでに元をとってしまうのがよいでしょう。

元をとるのに30年もかかってしまっては、老朽化で賃料が下がってしまっている状態で修繕費を負担しないとなりませんからね。15年を目安に元をとりましょう。

空室率は年々増えていく

老朽化が進むと、修繕箇所と一緒に空室率も増えてしまいます。アパート経営では、このことを念頭においてプランニングすることが大切です。

空室率が増えるということは、入所率が減り、毎月の儲けが小さくなることを意味します。

そのため、アパートを建てたときの収入がそのままずっと得られると考えてはいけません。

収入が落ち込んでしまうことも考慮して、プランニングしないと、「当初の予定より儲かっていない」なんてことになることでしょう。

どんな頑丈な建物であっても、老朽化は避けられないのが世の常です。老朽化がもたらす不利益をきちんと考えたうえでプランニングしてくださいね。

土地がある場合は積極的に土地活用

土地を持っている場合、固定資産税の負担を軽くするためにも、積極的に土地活用をすることをおすすめします。

土地代がかからないのは大きい

アパートの事例のところでも紹介しましたが、土地を元々持っているということは土地活用をするうえで非常に嬉しいことです。

当たり前ですが、所有している土地があれば土地購入費用がゼロとなりますからね。

初期費用の一部である土地購入費用がなくなれば、土地活用を始めるために必要な資金を安くすることができます。

そのうえ、利回りがずっとよくなり、元がとれるまでの期間が短くなるのです。

ただ、「土地を持っているけど、土地活用を始める方法が分からない」という人もいることでしょう。

そんな人は、土地活用のプロへ相談してください。プロへ相談すれば、所有している土地にぴったりの活用方法を提案してくれることでしょう。

まとめ

最後に、今回紹介したことについてまとめてみましょう。

まず、利回りという言葉ですが、この言葉は「年間あたりの儲けが投資金額の何%にあたるか」を示しています。

そのため、利回りを求めれば、何年経営をすれば元がとれるのかが分かるのです。

どこにアパートを建てるのかで利回りは変わってきます。土地を持っていない場合、土地代の安い地方アパートの方が高利回りで、儲けが大きいです。

逆に土地を元々所有している場合は、なんと、都内アパートの方が地方アパートより利回りがよくなります。「都内の土地が高い」というデメリットを受けなくて済むようになったからですね。

いつまでに元をとるのがよいかというと、15年経つ前に元をとるのがよいでしょう。

何故かというと、元をとるのに時間をかけすぎると、修繕費を支払いつつ資金回収をする必要が出てきてしまうからです。

建物が老朽化すると空室率も上がってしまいますし、老朽化のことを考慮しつつ、プランニングすることが大切ですね。

このように、アパート経営と一言に言っても、様々な知識が必要です。経営に失敗しないためにも、まずは土地活用のプロへ相談して、儲かるプランを提案してもらいましょう。

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