アパート経営する際、管理会社に管理を依頼すると管理費用がかかります。業者に管理を任せるため、その費用を支払う必要があるからです。
とはいえ、アパート経営をこれから始める方は、管理費用についてわからない方もいるのではないでしょうか。
管理費用は、賃貸管理委託料とも呼びます。相場などもわからないものですよね。
本記事では、アパート経営をする上で、管理費や管理委託料の相場やポイントなどをご紹介します。
目次
アパート経営の管理費（賃貸管理委託料）とは
冒頭でもお伝えしたように、アパートの管理を業者に委託すると管理費がかかります。
家賃の回収や集客、退去時の原状回復工事やクレーム処理など、大家になるとこれらの業務をしなければいけません。
しかし、本業ではなくサラリーマンをしながら大家をしている場合、アパートの管理を自分自身で行うのは難しいですよね。そのため、管理費を払い管理を委託します。
アパートの管理を委託する際は、管理費用がかかることを覚えておきましょう。
アパートの管理費の計算方法や相場
アパートの管理費は、家賃の5～10％が一般的です。
たとえば、月額の賃料が10万円の場合は、5,000～10,000円になります。管理費用は家賃収入から支払うため、管理を任せると便利ですが、その分利益は減ります。
管理を任せる際は、管理費用がかかることを覚えておきましょう。
ただ、管理会社やアパートの管理の形態によっても管理費の割合は変わります。管理会社を決める際は、管理費用を比べてあなたに合った業者を選ぶようにしてください。
アパート管理の2種類の方法
アパートの管理には、「管理委託方式」「自主管理」の2つの方法があります。管理方法によって管理費用が異なるので、違いを理解しておきましょう。
管理会社に管理を委託する管理委託方式
冒頭でもお伝えしましたが、アパート経営を行うと入退去の管理や家賃の回収などさまざまな業務をしなければいけません。
アパート経営をしたことがある方であればいいですが、全くの素人がアパート経営の管理をするのは難しいですよね。
そこで、管理を任せるのが管理委託方式になります。アパート経営の管理を任せれば、毎月支払われる家賃を通帳記入して確認するだけです。
管理費用を支払う必要はありますが、管理をすべて任せられるメリットがあります。
自分自身でアパートの管理をする自主管理
アパートの管理を委託すると管理費用がかかりますが、管理を自分自身で行えば管理費用はかかりません。
管理を任せれば楽ですが、管理費用を支払うためその分利益は少なくなります。
実際に、自分自身で管理をしている大家は大勢います。これからアパート経営をしていくのであれば、必ず管理を任せるのが正解ではありません。自分自身で管理をして大家としてのスキルを磨いていくのも1つの方法です。
利益を重視したい方は、自分自身で管理するようにしましょう。
管理会社に依頼するメリットデメリット
管理会社に管理を依頼すると、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。管理会社に任せると管理費用がかかるため、必ずしも管理会社に委託するのが正解ではありません。
それでは、アパートの管理を管理会社に依頼するメリットやデメリットをご紹介します。
アパート経営の管理を管理会社に委託するメリット
管理会社に管理を依頼するメリットをご紹介します。
管理を任せることができる
管理会社に依頼すると管理を任せられます。先ほどもお伝えしたように、アパート経営をするとさまざまな業務をしなければいけません。
空き室になると家賃収入の金額が減るため、すぐに次の入居者を探さなければいけません。
また、入居者が退去するとすぐには次の入居者が住めないため、原状回復のクリーニングをする必要があります。これらの手続きは、大家であるあなたが行わなければいけません。
また、家賃を滞納している場合、大家であるあなたが家賃を回収しなければいけません。
さらに、アパート経営は集合住宅になるため、さまざまなトラブルやクレームが発生します。
「雨漏りした」「隣の住民がうるさい」といったクレームの処理は大家の仕事です。
アパート経営をするとさまざまな業務があるため、これらの管理を大家がしなければいけません。アパートの管理を任せるとこれらの業務を管理会社がしてくれます。
「自分自身ではアパートの管理は難しい」「管理費を払ってでも管理を任せたい」という方は、アパートの管理を管理会社に任せてしまいましょう。
本業に集中できるため、副業でアパート経営が可能
管理を任せることができるため、サラリーマンの方でもアパート経営が可能です。サラリーマンの方の場合、アパート業務を全てこなすことは難しいですよね。
本業が休みの日にアパートの管理をしなければいけないため、せっかくの休みが無くなってしまいます。
「休みの日にアパートの管理をしたくない」という方は、管理を任せてしまいましょう。管理費は必要ですが、管理を任せてしまえば本業に集中することができます。
また、休みの日にアパートの管理をする必要がないため、サラリーマンでアパート経営を検討している方は、管理を任せてしまいましょう。
遠方にいても問題ない
アパート経営の管理を任せてしまえば、近くに住む必要がありません。管理を自分自身で行う場合、あまり遠い場所に住んでいるとアパートの管理ができません。
すぐに駆け付けなければいけない場合、困ってしまいますよね。
しかし、管理をすべて管理会社に任せてしまえば、遠い場所で住んでいても問題ありません。
たとえば、都内で生活しながら地方でアパート経営を行うことも可能です。管理を委託すると管理を任せられるので、場所を選ばずにアパート経営ができます。
アパート経営の管理を管理会社に委託するデメリット
アパート経営の管理を委託する場合、管理費用がかかるデメリットがあります。
管理費用の相場は、家賃収入の5～10％です。家賃設定を10万円にした場合、1世帯あたり5,000～10,000円の管理費用が必要になります。
つまり、その分利益が減るということです。
仮に、家賃設定を10万円にして6世帯のアパートを経営すると仮定しましょう。この場合、管理を委託すると6万円の管理費用が必要になります。
60万円（家賃収入） ー 6万円（管理費用） = 54万円（残りの利益）
満室の場合、管理を任せると54万円の家賃収入になります。さらに、ここからアパートのローンや修繕費の積立などを行わなければいけません。そのため、さらに利益は少なくなります。
アパートの管理を委託すると、管理を何もしなくても良いため、便利です。しかし、その分あなたが得られる利益は少なくなります。
管理を管理会社に依頼すると管理費用がかかることをよく考えた上で、管理を依頼するのか検討するようにしてください。
自主管理のメリットデメリット
アパート経営をする上で、自主管理をする場合メリットやデメリットがあります。アパート経営をする上で、管理を委託するのかそれとも自主管理をするのかはとても重要な選択です。
アパートの利益にもかかわることなので、違いをよく理解しておきましょう。それでは、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
アパートの管理を自主管理するメリット
アパートの管理を自主管理する際、管理費用を節約できます。自分自身で管理を行うため、管理費用を支払わなくて良いからです。
先ほどの場合、家賃10万円で6世帯の場合、6万円の管理費用が必要でした。その場合でも自主管理をすれば、6万円の費用を利益として確保できます。
アパート経営をする上で、1割の管理費用を支払うかどうかはとても重要です。なぜなら、1世帯あたり年間で72万円変わってくるからです。
家賃設定が6万円で6世帯の場合、年間で432万円の管理費が必要になります。管理を委託すると、これだけの費用を支払うことを覚えておきましょう。
自主管理をすると管理費用を節約できるメリットがあります。大幅に経費を節約できるため、アパートの管理を任せる際はよく考えて判断しましょう。
アパートの管理を自主管理するデメリット
アパートの管理を自分自身で行う場合、いくつかのデメリットがあります。管理費用を節約できる半面、業務が大変になります。しっかりとデメリットを把握しておきましょう。
ノウハウがないと管理ができない
アパート経営の業務を行う際、ノウハウがないと管理できません。家賃を滞納された場合、大家であるあなたが家賃を回収しなければいけません。
どうやって家賃を回収すればいいのかわからないですよね。
また、アパートの住民が退去した場合、原状回復をするためにクリーニングをしなければいけません。
これらの業者の手配なども、大家であるあなたが行わなければいけません。
アパート経営を自主管理でする場合、これらの対応を全て大家がしなければいけないので、いつでも対応できるように勉強する必要があります。
ただ、実際に大家業をやられている方たちも、初めからこれらの大家業をできたわけではありません。そのため、実際に自分自身で管理をしてみて勉強しながら大家業をするのもおすすめです。
アパートの管理全般をしなければいけない
アパートを自主管理すると、管理をすべてあなたが行わなければいけません。サラリーマン大家の場合、休みの日などにアパートの業務をしなければいけないケースがあります。
アパートの管理全般をしなければいけないことを覚えておきましょう。
迅速な対応ができない
自主管理の場合、迅速な対応ができない恐れがあります。サラリーマンが副業で大家をやる場合、仕事中に入居者からクレームがあってもすぐには対応できませんよね。
「水道から水漏れしたから業者を呼んで欲しい」という場合でも、すぐに対応できませんよね。そのため、入居者の不満は溜まりやすくなります。
一方、管理会社に任せていれば迅速な対応ができます。長く入居者に住み続けてもらうためには、迅速な対応をして居住者に満足してもらう必要があるのではないでしょうか。
アパートの管理を自分自身で行うと迅速な対応ができないため、入居者の不満が溜まりやすくなる恐れがあります。
家賃の回収ができないリスクがある
管理を自分自身で行う場合、家賃の回収に苦労します。入居者によっては、家賃を支払ってくれない恐れがあるからです。
支払ってくれない方は、何度催促しても支払ってくれるとは限りません。
そういう場合、管理会社であれば家賃の回収が上手ですが、自主管理の場合、家賃の回収を自分自身でしなければいけません。サラリーマン大家の場合、わざわざ入居者の元に家賃の催促に行くのは手間ですよね。
自主管理の場合、家賃を回収できない恐れがあるので覚えておきましょう。
アパートの管理会社の選び方
アパートの管理会社の選び方をご紹介します。管理費用は管理会社によって異なるため、できれば管理費用が安い会社に依頼したいものですよね。
複数社を比べて比較する
では、管理会社ごと管理費用が異なる場合はどうすればいいのでしょうか。
その場合は、複数社を比べて比較することです。複数社の管理費用を比べれば、誰でも簡単に管理費用の安い業者を選ぶことができます。
逆に、以下のように1社だけでは管理費用を比べることは不可能です。
- A社：10％
これでは、管理費用が10％の業者を選ぶしかありません。しかし、以下のように複数社の管理費用を比べればいかがでしょうか。
- A社：10％
- B社：7％
- C社：5％
複数社比べれば、管理費用が安い業者が簡単にわかります。管理費用を抑えるためには、いろいろな業者を比較しましょう。
そして、その中から1番管理費用が安い業者を選べば失敗しないですよね。
管理費用が安いだけでは賃貸経営は失敗する
ただし、管理費用が安くてもしっかりとした管理をしてくれない業者では意味がありません。
ずさんな管理で入居者が減ってしまっては元も子もありませんよね。そのため、安さだけで管理会社を選ぶのではなく、価格が安いことはもちろんですが、しっかり管理をしてくれる業者を選ぶようにしましょう。
そうすれば、管理費用を抑えてしっかりとした管理をしてくれる管理会社が選べます。
まとめ
アパートの管理費用は、管理を委託すると支払う手数料です。相場は、家賃の5～10％になります。
アパートの管理を委託する方は、これくらいの管理費用がかかることを覚えておきましょう。また、管理費用を抑えるためには、いくつかの業者を比べる必要があります。
これからアパート経営を考えている方は、まずはいろいろ資料請求やお問い合わせをしてみましょう。そして、管理費用や建設費用の安い業者を選ぶようにしてください。
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