レオパレスアパート経営の評判：土地活用する前に知っておきたいこと

賃貸アパート・マンションの経営で有名な会社といえば、レオパレス21ですね。大手の会社だけあって、テレビCMをよく放送しています。そのため、レオパレス21という名前を聞いたことのある人は多いのではないでしょうか。

そんなレオパレス21ですが、どういった会社なのか気になりますよね。

設立して半世紀程の歴史ある大手不動産会社とはいえ、実際のところ良い会社なのか否かは歴史だけでは判断できません。

そこで本記事では、レオパレス21のアパート経営の特徴やメリットなどを紹介します。

レオパレス21でアパート経営を始めようかどうか迷っている人は、本記事を参考にしてみてください。どの業者に頼んだらよいか悩んでいる人も、業者の一例として本記事を読んで、アパート経営会社について知ってみましょう。

レオパレスのアパート経営の3つの方式

レオパレスのアパート経営には、3つの方式があります。この方式があるからこそ、多くの実績のあるアパート会社になりました。

レオパレスについて知らない方は、どのような特徴があるのかを調べておきましょう。

30年一括借り上げシステム

一括借り上げシステムの特徴

• 空室や家賃滞納の有無にかかわらず、毎月安定した収入が得られます。
• 入居者募集・契約や入居管理・建物管理の手間がかかりません。
• 遠隔地でも、賃貸住宅経営を行うことができます。

レオパレス21が行っている一括借り上げシステムとは、レオパレス21がアパートを借り上げて、入居率にかかわらず毎月一定の賃料をオーナーに支払うシステムです。

このシステムは、空き室の有る無し関わらず毎月一定の賃料が得られるため、収入が安定します。

その上、システムを30年間利用することができるので、安定しているだけでなく、長期間に渡って収入を得ることが可能です。

アパート経営をしたものの、「最初のうちは入居者が集まらないのでは」と不安を抱えている人もいるでしょう。そんな人でも、このシステムなら安心してアパート経営を始められます。

さらに、入居者の募集活動やアパートそのものの管理などをレオパレス21がやってくれるため、経営や管理の手間がありません。

経営や管理の知識がないから、きちんとアパート経営できる自信がないという人でも安心して始められることでしょう。

また、経営・管理をする時間のとれない人や、遠隔地に住んでいて経営・管理が難しいという人に嬉しい特長でもありますね。

アパート経営を始めたいけど、収入面や経営面が上手くいくか心配という人も、この一括借り上げシステムならレオパレス21がその懸念をなくしてくれるでしょう。アパート経営をしたことがないという人におすすめのシステムです。

レオパレスの自主管理方式の特徴

• 大家さんとして入居者様と日常的な交流が図れます。
• 一括借上げ方式や管理委託方式と比べ手数料がない分収益性は上がります。
• レオパレス21の賃貸住宅供給エリア外でも建築いただけます。

レオパレス21に頼んでアパートを建ててもらって、自分で経営・管理をすべて行うのが自主管理方式です。

この方式の長所は、入居者と交流することができるという点と、一括借り上げシステムや管理委託システムより収益を上げられる点ですね。

オーナーはアパートの大家さんとなるため、アパートの入居者とのコミュニケーションを楽しむことができます。

大家さんという職に憧れている人にこの方式はぴったりです。もう1つの長所である収益ですが、自分でアパートを経営・管理するため、他のシステムに比べて手数料を節約できます。

手数料という支出が減った分、収入が増えるのです。経営・管理を自分で可能な人は、他のシステムより自主管理方式の方が収益を上げられることでしょう。

ただ、自分ですべての業務を行うため、経営・管理のノウハウは必要になってきます。また、賃料の保証はされないため、収入面でリスクがあるのです。

そのため、自主管理方式はアパート経営の形態としては、難易度が少々高いものとなります。

自分でアパートを経営・管理したいという人や、レオパレス21に任せるより自分で経営・管理した方が利益になる自負がある人におすすめの方式です。

レオパレスの賃貸経営を成功させる4つのポイント

レオパレスが賃貸経営を成功させるためには、以下の4つのポイントがあるからです。

• 事業性の土地力
• 優れた商品力
• 優れた商品力
• 卓越した賃貸力

それでは、順番にご紹介していきます。

事業性の土地力

レオパレス21の持っている事業性の土地力とは、オーナーの所有している土地を最大限活用するためにはどうしたらよいか見極める力のことです。

レオパレス21には優れた調査力があります。その土地に関連する法律や立地条件といった、オーナーの所有している土地にまつわる事柄を広く調査します。そのため、オーナーの所有している土地にマッチしたプランを提案できるのです。

レオパレス21が調査しているのは、土地そのものの調査だけではありません。

レオパレスセンターとレオパレスパートナーズという部屋を探す際の窓口になる店舗と連携し、土地周辺の賃貸住宅市場の調査もしているのです。

この調査により、アパートを建てる予定の土地の家賃相場や、建築が予定されている他の賃貸住宅の情報などを入手しています。

こういった情報を入手しているため、レオパレス21では、その土地の市場に合ったアパートを建築することが可能なのです。

このようにレオパレス21は、土地そのものと賃貸住宅市場の2つを考えることで、より収益の高いアパート経営を実現しています。何事も事前の調査というのが大事ですから、調査力が高いというのは素晴らしいことですね。

優れた商品力

ミランダ

このミランダというブランドには、4つのモデルがあります。その1つ1つを以下で紹介します。

コンセプト：『Decorative〜装飾的〜』

住む人々を「驚かせる」「輝かせる」、新しい発想がつまったお部屋。独自の付加価値を備えた空間提案型賃貸住宅ブランドです。

公式サイトより引用

Arma-L（アルマーレ）

このモデルは、充実したパウダールームがリビングにあることと、収納が多いことが特長です。

パウダールームには、約1m20cmという大きな幅を持ったドレッサーが備え付けられています。

さらにその横には洗面ボウルが設けられているため、お化粧だけでなく洗顔や手洗いも可能です。お化粧やお肌の手入れを日常的に行う人には嬉しい設備ですよね。

次は、もう1つの特長である収納の多さについて紹介しましょう。

収納は、幅約1m、高さ2m20cmの大容量クローゼットを始めとする様々なスペースがあります。多くの収納があるため、生活スペースを広く使うことが可能なモデルです。

これらの特長は、特に女性が喜ぶことでしょう。

Dual-L（デュアルエル）

このモデルの特長は、なんといっても2つもあるロフトでしょう。

ロフトという大容量収納スペースがあるため、リビングを物が圧迫することはないでしょう。無駄な物の無いすっきりとしたリビングにすることが可能です。

2つあるロフトの大きな方は面積が7.15㎡もあります。そのため、荷物を置いておく以外にも、寝室として利用することも可能でしょう。リビングに1人寝て、ロフトにもう1人が寝るという使い方も可能なモデルと言えますね。

L-SECtion（レセクション）

備え付けのバンクベッドがあるモデルです。ベッドの下は収納スペースとなっていて、スペースを無駄なく活用しています。

ベッドスペースが設けられているため、「夜は家具を隅に移動させて布団を敷く」というようなことをせずに済むのが嬉しいところです。

またこのベッドスペースは、ただスペースがあるというわけではなく、きちんとした金属の手すりがついています。就寝中にベッドから転げ落ちるということはありません。

就寝スペースとその他のスペースを分けたい人におすすめのモデルです。

ArmaL j-style（アルマーレ ジェイスタイル）

このモデルは、長屋形式を採用したモデルです。長屋形式を採用すると、どういったメリットがあるのかというと、狭い土地や変形地でも建築できるところでしょう。

アパートを建築するのは無理だと諦めていた土地でも、このArmaL j-styleなら建築可能かもしれません。

アパートを建築するのに向いていない形をしている土地だけど、やはりアパート経営を始めたいという人は、このモデルを建築可能か検討してみることをおすすめします。

クレイノ

コンセプト：『Plain〜シンプル〜』

住む人のアイディア次第で、それぞれの「スタイルを描ける」お部屋。ベーシックで可変性の高いプレーン型賃貸住宅ブランドです。

公式サイトより引用

クレイノから出ているモデルのうちの3つを紹介しましょう。

PROFEED（プロフィード）

大きな収納スペースと様々な機能の付いた玄関スペースが売りのモデルです。

収納スペースですが、ウォークインクローゼットとクローゼットの両方を標準装備しています。

配置にもこだわっていて、クローゼットのスペースがリビングなどのスペースに出っ張らないようになっています。そのため、生活空間を広く使うことが可能です。

玄関スペースには、開錠するときに荷物をかけられるフックや、ドアを開けたときに点灯するセンサーライトなどが備え付けられています。

また、姿見や傘立てといった玄関にあったら嬉しい家具が初めから設置されているため、自分で購入する必要はありません。

日々の生活を快適に過ごしたい人にぴったりのモデルです。

Burliant（バリアント）

このBurliantは、壁式プレキャストコンクリート工法（壁式PC工法）を採用し、高い耐久性・防災性を実現したモデルです。

この壁式PC工法で使われているPCパネルが、高い耐久性と防災性を実現するのに一役買っています。

PCパネルは、鉄筋とコンクリートを材料としています。これらの材料の持っている特性が合わさることで、優れた剛性を実現しているのです。

災害に負けない強いアパートを建築したいオーナーは、このモデルと採用することをおすすめします。

PROFEED Leffect（プロフィード トリプレックス）

ArmaL j-styleと同様に、長屋形式を採用したモデルです。

長屋形式を採用しているため、このモデルでも狭い土地や変形地にアパートを建築することが可能となっています。

ミランダブランドではなく、クレイノブランドから長屋形式を採用したアパートを建築したいというオーナーはこちらのモデルを選択するのがよいでしょう。

卓越した賃貸力

レオパレス21の強みは調査力や商品のバリエーションの多さだけではありません。レオパレス21は独自の集客力を持っているのも強みなのです。

この集客力は、全国展開しているレオパレス21の窓口と、インターネット上にあるwebサイトによるところが大きいです。

窓口は以下の3種類があります。それぞれの名称と役割を簡単に紹介しましょう。

レオパレスセンター

レオパレス21直営の窓口となっていて、全店舗で全国の物件を検索したり契約したりすることが可能です。

レオパレスパートナーズ

レオパレス21のフランチャイズ加盟店のことです。物件の紹介や契約だけでなく、その地域の市場を調査するという役割もあります。

提携している不動産会社

レオパレス21と提携している会社は全国で28,000店を超えます。レオパレス21は1万を超える提携会社によって、広い情報網を構築することに成功しているのです。

このように、直営店、フランチャイズ加盟店、提携会社による膨大な窓口と確かな情報網のおかげで、レオパレス21は強大な集客力を実現しているのです。

webサイトによる集客ですが、レオパレス21公式ホームページでは、全国にある物件を検索することができます。

申し込みや契約まで可能なので、お部屋探しから入居の契約までネット上で行うことができるわけです。

このようにレオパレス21では、膨大な実店舗と利便性の高いホームページの2つによって集客を行っているがゆえに、強い集客力を持っているのです。

万全の管理力

レオパレスは、大手アパート会社です。そのため、万全の管理力があります。

家賃の回収

レオパレス21では、アパートの家賃をオーナーに代わって回収してくれます。家賃を回収する手間をかけたくない、集金時のトラブルが不安という人に嬉しいサービスですね。

家賃の回収を代行してくれるといっても、具体的にはどういったことをするのか紹介しましょう。

まず、新しく入居した人に口座振替の手続きをしてくれます。口座の登録方法や口座振替が始まるまでの家賃の支払い方法を案内してくれるのです。

さらに、口座振替が開始される前には、もう一度改めて入居者へ口座振替の案内をしてくれます。このように、とても丁寧な対応をレオパレス21では行っているのです。

滞納した場合でもレオパレスなら安心

1ヵ月未払いのときは、コールセンターが入居者や連帯保証人へ電話連絡をします。

また管理センターでは、電話連絡や現地訪問などだけではなく、SMS(※)と書面を使用した未入金案内をし、入金を促します。

連絡や案内をしたにもかかわらず滞納し、2ヵ月未払いになったときは、管理センターが再度電話やSMSでの連絡と現地訪問などを実施し入金を促すのです。それでも滞納し、3ヵ月以上未払いとなると、法的手続きに移行します。

こういった手間がかかるうえにトラブルになりやすい業務は、レオパレス21のような業者に任せることをおすすめします。

オーナーの負担を解消し、円滑なアパート経営を可能にするからです。家賃回収や滞納されたときの対処をしたくない、できる自信がないという人でもレオパレス21なら問題ないですね。

入退去のシステム化

家賃の回収だけなく、レオパレス21では入退去の手続きも肩代わりしてくれます。

まず、入居者の「退去したい」という要望をサービスセンターで対応します。その後、入居者立会いのもと、部屋の損傷個所を確認し、修繕費用の見積もり・精算をするのです。

お金のやりとりをした後は、部屋の鍵や消耗品などを交換や、室内の清掃・修繕を行い、次の入居者を迎える準備をします。

最後に入居前点検を行い、問題がなかったら新しい入居者を迎えます。

このような退去の受付から、次の入居者が快適に過ごせるようにする準備まで、レオパレス21がすべて行ってくれるのです。

きちんとシステム化されたこの方法なら、作業のやり残しや損傷個所の見落としが発生することはないでしょう。やり残しや見落としがあっては大変ですから、このレオパレス21のやり方に任せるのが良い選択です。

レオパレス賃貸ブランドの特徴

ミランダ・クレイノの紹介

レオパレス21には、ミランダとクレイノという2つの住宅ブランドがあります。その2つのブランドに共通した特徴を紹介しましょう。

ミランダ・クレイノの最大の特長は、Leo-LINK（レオリンク）でしょう。このLeo-LINKは、家電や家の鍵を遠隔操作できるようにする技術です。

遠隔操作はスマートフォンを使って行うため、何か特別な機器を持ち歩く必要はありません。鍵を閉め忘れたときや、帰宅する前にあらかじめ室温調整をしたいときなどに、とても便利です。

他にも、大手警備会社によるセキュリティや家具・家電を標準装備しているなど、様々な特徴があるのがミランダ・クレイノです。

また、遮音性も高いので、利便性が高かったり、セキュリティが強かったりするだけでなく、プライバシーを守ってくれる住宅となっています。

この先進的なミランダ・クレイノは、入居者に多くの満足を与えてくれることでしょう。

ミランダ・クレイノの特徴

先進のIoT住環境「Leo-LINK」

このLeo-LINK（レオリンク）という技術は、スマートフォンを使って様々なものを遠隔操作したり、テレビを使ってネット上のコンテンツを楽しめたりする技術です。

スマートフォンを使って、どういったことができるのかというと、家電や鍵の遠隔操作です。遠隔操作ができると、どんな風に嬉しいことがあるか考えてみましょう。

例として、遅刻しそうになって玄関を飛び出したときのことを思い浮かべてください。玄関を飛び出した後、なんとか電車に間に合いました。

ただ、電車の中で、玄関の施錠していないことに気づいてしまったのです。もちろん家に戻っていては遅刻してしまいます。

そんなときに、鍵を遠隔操作できれば、家に戻ることなく施錠ができるのです。このように、いざというときに遠隔操作できると非常に便利ですね。

テレビを使ってコンテンツを楽しめるというのは、お家のテレビでビデオをレンタルしたり、電子書籍を読んだりすることが可能ということです。

以前はレンタルビデオ店でDVDを借りて、返却日までにお店へ持っていて返却するというのが主流でした。

現在では、ネット上にあるレンタルビデオ店から借りて、ネット越しにビデオを見ることが可能になりました。

このミランダ・クレイノでは、ネット上のビデオをテレビで見ることが可能なので、パソコンが無い人でもネット上のコンテンツを楽しめるのです。

このLeo-LINKがあれば、入居者が快適かつ便利に生活することができるでしょう。

安全・安心のセキュリティ

ミランダ・クレイノには、セコムやアルソックといった大手警備会社のセキュリティシステムを導入しています。そのため、入居者は安心して暮らせることでしょう。

セキュリティシステムといっても、どういったことから入居者を守ってくれるのでしょうか。

ミランダ・クレイノでは、設置してある各種センサーがドアやサッシの開閉をキャッチし、泥棒の侵入を感知してくれます。

侵入を知らせてくれるだけでなく、基地局へ自動で通報もしてくれるのです。これなら留守中の空き巣におびえる必要はなくなりますね。

また、非常ボタンを押すだけで通報してくれる装備や防犯カメラもあるため、在宅中も安心して過ごすことができます。

ミランダ・クレイノのセキュリティシステムはこういった泥棒や不審者対策用のシステムだけではありません。

センサーが火災による煙やガス漏れによるガスを検知して、火災を未然に防いでくれるシステムもあります。

ミランダ・クレイノは、最先端の技術で、犯罪や火災などから入居者を守ってくれるのです。

高い遮音性

アパート経営をしているときに、よくあるのが生活音のトラブルです。ミランダ・クレイノでは、ノンサウンドシステムという遮音性の高い工法を採用しているため、心配ありません。

ノンサウンドシステムは、高遮音界壁、高遮音床、防音排水管の3つによって実現されています。それぞれがどういったものなのか、以下にまとめました。

高遮音界壁

部屋と部屋の間にある壁の構造を見直すことで、高い遮音性を実現しています。どのくらい遮音性があるかというと、木造の場合、「隣の部屋の生活音がかすかに聞こえるレベル」です。

また、壁が鉄骨造の場合は、「生活音がほとんど聞こえないレベル」にまで遮音することに成功しています。

高遮音床

この床のおかげで、上の階から下の階へ伝わる衝撃音を抑えることに成功しています。従来の床より、数段遮音性が向上しているため、他のアパートから移り住んできた入居者は遮音性の高さに驚くことでしょう。

防音排水管

排水時の騒音を小さくするため、ミランダ・クレイノでは防音排水管を採用しています。

この防音排水管は通常のものに比べて、騒音を平均15dB低減する効果があります。この低減効果により、騒音がなくなり、図書館並みの静けさを実現しているのです。

この3つのものによって、高い遮音性を実現しているのがミランダ・クレイノです。この遮音性なら、音に敏感な入居者でも気持ちよく過ごすことができるでしょう。

充実の家具・家電／室内設備

引っ越しで大変なのは、なんといっても家具や家電を揃えることですね。揃えるためには資金が必要ですし、選んだり運んだりする手間もあります。

このミランダ・クレイノでは、嬉しいことに家具や家電は最初から付いています。自分で家具や家電をそろえることなく、新生活を始めることが可能なのです。

どういった家具・家電があるのか以下に列挙しました。

• 32インチ液晶テレビとそのテレビ台
• 多目的に使えるローテーブル
• 2ドアタイプの冷凍冷蔵庫
• シンプルなデザインの電子レンジ
• 全自動洗濯機と洗剤やタオルを収納できる棚
• 消し忘れてもタイマーで切れる省エネなエアコン
• 部屋の窓サイズにぴったりマッチしたカーテン

素晴らしいことに、これらの家具・家電が最初からミランダ・クレイノにはあるのです。

こういった家具・家電以外にも、温水洗浄機能付き便座や録画可能なインターホンなどの便利な設備が標準装備されています。

引っ越しをしたいけど、家具・家電をすべて揃えるのは金銭的もしくは時間的に無理だという人でも、入居できる嬉しいサービスですね。

レオパレスの事例・オーナーの声

レオパレスの実際の事例をご紹介します。どのようなオーナーの声があるのかわかれば、これから賃貸経営する際に参考になりますよね。

分譲マンション並の賃貸住宅

敷地面積	740.04m²
建築面積	356.82m²
延床面積	494.46m²
建ぺい率	48.22％
容積率	66.82％
階数	2階建て
棟数	1棟
戸数	18戸

アパート経営の流れ

オーナーのE様はご高齢で、不動産を多数所有されていたため相続対策に不安をお持ちでした。

当初、売却用に残していた土地で賃貸住宅経営を検討されていましたが、駅から徒歩20分という立地から入居不安を抱かれ、当社の事業計画は一旦中断となりました。

翌年、再度ご提案をさせて頂いた際、 E様より「区民農園に貸していた土地が契約更新になるので、そちらに建築してはどうか」とのお話を頂き、駅から徒歩10分という好立地が決め手となって、新たに計画が進む運びとなりました。

区民農園の契約解除をめぐって区の合意が得られない事態も起きましたが、*当社のセカンドオピニオンネットワークをご利用頂き、解決に至りました。

その後は、E様が抱かれていた入居不安解消に向け、付加価値の高い当社の賃貸住宅ブランド『ミランダ』をご提案。

マンション並のオートロックや内階段、先進のＩｏＴ設備などを加え、Ｅ様も「お陰さまで誰もが住みたいと思える物件ができました」とご満足頂きました。

レオパレス公式サイトより引用

相続対策のためにアパート経営を始めた例ですね。

この例のポイントは、レオパレス21のセカンドオピニオンネットワークの力と、ミランダブランドの住宅を建てたことでしょう。

このセカンドオピニオンネットワークは、様々な分野のエキスパートで構成されたレオパレス21独自のネットワークです。

「土地を農園に貸しているため、アパートを建てたくても建てられない」という問題を解決できたのは、このネットワークのおかげなのです。

もし、オーナー自身の力だけでは解決できないようなことも、今回の例のように、このネットワークの力を借りれば解決できることでしょう。

ミランダブランドは、引用文にもある通り、付加価値の高いブランドです。そのため、アパートとは思えない様々な設備や高級感があります。

このブランド力は、オーナーの入居不安を解消するだけのパワーがあるのです。どういったアパートなら人が集まるのだろうと悩んでいるオーナーは、ミランダブランドの採用を検討してみてください。

立地を活かした賃貸併用住宅

敷地面積	331.63m²
建築面積	194.82m²
延床面積	588.13m²
建ぺい率	58.75％
容積率	177.35％
階数	4階建て
棟数	1棟
戸数	15戸（ご自宅含む）

アパート経営の流れ

東京メトロ「北参道」駅徒歩5分という好立地に、シックな佇まいの「レオネクスト アルバーロ原宿」が誕生しました。

オーナーのM様、そしてご長男の「自宅を建て替えたいが、住み慣れた土地に住み続けたい」という思いにお応えするため、当社は立地条件を生かし、収入を生む賃貸併用住宅への建て替えをご提案しました。

原宿という場所柄を考慮して、賃貸部分は女性限定とし、大きなクローゼットや独立洗面化粧台、オープンキッチンなど、暮らしにこだわる女性の心をつかむ空間設計を採用。近隣物件との差別化を図りました。

中でもこだわられたのが外観デザイン。外壁タイルは自らが探して採用されたもので、独特の風合いを持つ無地と斜線の2種類のタイルを組み合わせ、見る角度や時間によって豊かな表情を見せてくれます。

また、バルコニーのガラスを大きく使ったモダンですっきりとしたデザインは、入居者様にも好評です。

公式サイトより引用

自宅のあった土地にアパートを建てた例です。

この例は、土地柄を考慮して女性限定のアパートにしたことが特徴ですね。女性限定とすることで、アパートの設計をより女性に合ったものにすることが可能です。

そうすることによって、このアパートの女性による評価は高くなることでしょう。

確かに男性の入居者を集められないというデメリットはありますが、その代わり、女性からの評価向上と近隣のアパートと競合しにくくなるという大きなメリットがあります。

このように、土地の環境を考えて利益の出るプランを、レオパレス21は提案します。

また、オーナーの自宅にあった飾りタイルを移築するという変わった設計も柔軟にこなす会社でもあるのです。

どうしたらより利益の出るアパートを建築できるのか悩んでいる人は、レオパレス21に相談すれば、悩みを解消できるかもしれません。

相続問題と建物の老朽化から建て替え

建て替え前		建て替え後
敷地面積	132.41m²	敷地面積	132.41m²
戸数	10戸	専有面積	23.18m²×8戸

アパート経営の流れ

父が自分の土地にアパートを建てたのは30年ほど前。何とか土地を有効に使えないかということで始めたのが、レオパレス21さんとのアパート賃貸経営でした。

もっていた土地が自宅から離れたところにあるので、自分で行うのは難しい。でもレオパレス21さんなら、メンテナンスを含めた経営を全て任せられるということでお願いしたようです。

そのときには、私はアパート経営に関わっていなかったのですが、レオパレス21の営業の方が定期的にやってきて、状況を細かく報告してくれていたのは今でも覚えています。

物件の写真を撮って来られて、きちんと説明してくれていたので、父も安心していたと思います。

30年ほどの時が経ち、レオパレス21の営業の方から建て替えのご提案を聞いたときは、それほど現実的には考えていませんでした。

でも話をしていると、相続をスムーズに行うためにも建て替えたほうが良いことが分かってきました。

父が亡くなり、土地は私が引き継いでおり、アパートは母の名義になっていました。母も高齢ですので、相続のためにも、今、アパートを建て替えて、アパートの名義を私にすれば税金対策になります。

建て替えるのであれば、レオパレス21さんにお願いすることしか考えていませんでした。これまで30年間の経営で、空きの状況はほとんど記憶がなく、お任せしていて安心感があったからです。

今回の建て替えでは、これまでより部屋を広くしたので、より多くの人が入りやすくなっていると思います。近くに大学ができたこともあり、安定した収入を得られそうです。

今後もレオパレス21さんとともに歩んでいきたいと思っていますので、よろしくお願いします。

公式サイトより引用

相続対策として、生前贈与と建て替えをした例となっています。

節税として生前贈与をしたり、アパートを引き継ぐ前に建て替えをしたりするのは珍しいことではありません。

ここでのポイントは、レオパレス21が建て替えを提案してきたということです。また、建て替えをした後も、建て替え前より多くの入居者が集まり、安定した収入が得られそうというオーナーの声もポイントの1つですね。

これらの事柄が何故ポイントなのかというと、レオパレス21がアパートを建てた後もより良いアパート経営について考えてくれているということが分かるからです。

アパートが古くなったから、ただ建て替えを勧めたわけではないということですね。

このように、レオパレス21はアパートを建ててから30年しても、アパートの管理をするだけでなく新しいプランも考えてくれるのです。

30年という長い間、経営の報告を定期的にしてくれたということもあり、日々の業務もきちんとやってくれることが分かりますね。

良い経営パートナーと末永くアパート経営をしたいのでしたら、レオパレス21がおすすめです。

オーナーがレオパレス21を提訴

過去にレオパレスオーナーがレオパレスを提訴した事件がありました。どのようなことか気になりますよね。そのため、実際にニュースになった内容をご紹介します。

東洋経済より引用：オーナーが提訴した事例

賃貸アパートの「一括借り上げシステム」は企業がオーナーに対し一定期間の家賃を保証する画期的仕組み。が、住宅の空室率が上がるにつれ問題点が顕在化しつつある。
(週刊東洋経済３月１日号）

「催眠商法まがいの悪質な営業手法だ」–。富山県在住の木村信二さん（60、仮名）は怒りをあらわにする。

昨年８月。木村さんはアパート賃貸大手のレオパレス21から、アパート経営制度「30年一括借り上げシステム」の提案とともに、賃貸アパートの建設を勧められた。

そこで石川県石川郡にあった旧宅を取り壊し、アパート（鉄骨3階建て、18戸）を建てることを決意。レオパレスと「工事請負契約」を締結し、契約着手金３００万円を支払った。

ところが旧宅の解体作業が終わり、アパートが着工される直前になって、木村さんはこの制度の”盲点”に気づき、慌てて解約を申し出た。

各地でトラブル発生、免責期間で儲ける企業

「一括借り上げシステム」は企業がオーナーに対し、空室が出ても一定期間の家賃を保証する制度だ。

レオパレスや大東建託など賃貸大手だけでなく、ハウスメーカーもこぞって導入。賃貸アパートは、このシステムの普及とともに市場が拡大してきたといっても過言ではない。

レオパレスの制度は「保証賃料の固定期間10年、それ以降は２年ごとに改定」となっている。が、冒頭の木村さんは「固定期間が10年間しかないことを事前に知らされていなかった」と主張する。

つまりはこれが”盲点”だった。

「レオパレスの営業員は30年契約を強調し、（アパート建設のために借りる）銀行ローンの返済分を差し引いても毎月およそ30万円儲かるとの話だった」と木村さんは話す。

10年目以降に保証賃料が改定されれば、収入がローン返済額を下回り赤字に陥ることも考えられる。

それに気づき契約解除を申し出たところ、すでに支払っていた着手金が戻ってこないばかりか、「消極的損害の一部」との名目で約１０００万円の損害金まで同社から請求されてしまった。結局、木村さんは同年12月、金沢地裁に同社を提訴した。

これに対し、レオパレスは通常の営業活動で次のことを徹底しているとする。「オーナーに渡す『賃貸管理業務仕様書』には賃貸契約書の見本がついており、そこに固定期間10年を明記している。

事業計画書（アパートの収支計画）も、10年間のシミュレーションを提示している。個別訪問の際には、保証期間について（口頭で）説明する」（同社）。

ただ、同社が配布する営業用パンフレットには固定期間についての説明はなく、ホームページにもその記載はない。不動産トラブルに詳しいある弁護士は「パンフレットなどを読んでいると、30年もの間、事業が保証されるようにもとれる。

一種の”だまし”ではないか」と語る。丁寧な事前説明がなされていたのか、気になるところだ。

「一括借り上げシステム」は企業にとって実に”うまい”仕組みだ。オーナーの不安を取り除くことで、時には１億円超にもなる高額なアパート建設を促し、建設請負と賃貸保証の両面で収入を確保できる。

一定期間は家賃相場が下がった際のリスクを負うものの、レオパレスや大東建託は契約後３カ月間の保証免責期間も同時に設けており、この期間は家賃収入が全額、企業の懐に入る。

「保証期間中に家賃相場が５％程度下がったとしても、免責期間の収入でカバーできる」（賃貸大手関係者）とも、業界ではささやかれる。

そうした一方で近年は次々とトラブルが表面化している。一定期間が経つと賃料が見直されるため、築年数を重ねるにつれ保証賃料が引き下げられるケースがあり、保証料として家賃の10％程度を差し引かれることもある。

国民生活センターには毎年、「契約を急がされた」（60代男性）、「解約を申し出たが、着手金が戻ってこない」（50代女性）など、複数の相談が寄せられている。

企業の営業姿勢に疑問を呈する関係者は少なくない。不動産コンサルタント業さくら事務所の長嶋修会長は「企業は拙速な営業を行っているのではないか。

アパート建設を、相続税など節税対策という短期的な視点でしか見ていない。アパート運営・管理という長期的な視点が軽視されている」と指摘する。

アパート・マンション経営に関する著書がある不動産コンサルタントの浦田健氏は、住宅の空室率の上昇を懸念する。

直近では改正建築基準法の影響でマイナスに転じたとはいえ、この数年は新設住宅着工数は増加傾向。これに比例して空室率は悪化している。総務省の統計を基に試算した住宅全体における直近の空室率は13％。

浦田氏は「２０１５年には20％になるだろう」と分析する。となれば、将来的に家賃相場が下がる可能性は高い。逆にローン金利は上がることも考えられる。じわりと圧力を増す経営負担に、保証期間中のアパートオーナーは気づかない。

だが、保証期間が終了した途端に、赤字経営に苦しめられる可能性がある。「ほとんどのオーナーは、ゆでガエル状態」（浦田氏）というわけだ。

こうした背景があるにもかかわらず、次々と地主に甘い声でささやいては、アパートを建てさせることばかりに血道を上げている企業があるとすれば、いかがなものか。社会的大問題になる前に、業界全体が制度を見直す必要がありはしないか。

東洋経済より引用

レオパレス21が実施している一括借り上げシステムについての記事ですね。

何が問題なのかというと、「オーナーに支払う賃料が固定期間は10年、それ以降は2年ごとに改定する」という事実を意図的に伏せていたように見えるということです。

実際、オーナーが初めに目にするであろう、ホームページやパンフレットには固定期間のことは記載されていませんでした。どこに記載されていたかというと、営業さんからオーナーに渡される賃貸契約書の見本です。

このように、固定期間があるという事実を、注意深く資料を見ないと分からないという状態になっています。

30年間きちんと安定した収入が手に入ると思ってアパートを建てたのに、10年後からは収入額が不明ということになると、考えていたプラン通りの経営ではなくなります。

リスクの少ない経営と思っていたら、そうではなかったということですからね。オーナーの怒りを買うことは容易に想像できます。

土地活用にはリスクがつきものです。リスクの大小はあるものの、リスクの全くないという土地活用はないといえるでしょう。この事例のようにならないためには、うまい話には裏があると考えることが大切です。

まとめ

本記事で紹介した事柄をまとめてみました。まず、レオパレス21ではアパート経営の方式として、以下の3つがあります。

一括借り上げシステム

レオパレス21がアパートを借り上げて、入居率にかかわらず毎月一定の賃料を払う方式です。

管理委託システム

入居や建物の管理をレオパレス21がやってくれる方式です。

自主管理方式

アパートの経営・管理をすべてオーナーが行う方式です。

これらの方式から、自分に合った方式を選択してアパート経営をしてください。

次に、レオパレス21の住宅ブランドについて紹介します。ブランドにはミランダとクレイノという2つがあります。

これらのブランドはLeo-LINKという先進的な技術を組み込んでいるのが最大の特長です。Leo-LINKでは、家電や家具の遠隔操作が可能なため、入居者は利便性の高い快適な生活を送ることができるでしょう。

様々な経営方式や優れた住宅ブランドを2つ持ったレオパレス21なら、オーナーの要望に合ったアパート経営を実現することができるでしょう。

どういった方式で、どのブランドでアパート経営を始めればいいのか悩んでいる人は、自分だけで悩まずにレオパレス21へ相談しに行くことをおすすめします。

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