アパート経営の土地活用:土地がある方のアパート建設の注意点

アパート経営土地活用

土地を活用してアパート経営を行えば、今まで何もなかった土地から家賃収入が手に入るのでとてもいいですよね。活用していない土地がある方や税金対策を検討している方は、アパートを建設して土地を有効活用しましょう。

ただし、アパート経営は知識がないと利益にならない恐れがあります。土地活用が目的であったとしても、正しい知識でアパート経営を行うようにしてください。

そこで本記事では、土地活用でアパートの建設を検討している方のために、土地活用で失敗しないためのノウハウをご紹介します。土地活用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

今すぐ土地活用してアパート経営したほうがいい人

アパート経営は、土地の場所によって利益が大きく違ってきます。駅から近い場所であったり家賃相場が高い場所に土地を持っていたりする方は、アパート経営すると儲かる可能性は高いです。

土地すでに所有してアパート経営を検討している方は、以下の条件に当てはまるのであれば早急に賃貸経営を検討しましょう。

もしかしたら、ものすごく儲かる物件かもしれません。

空地を所有して固定資産税を支払っている人

利用していない土地を持っており、固定資産税がもったいないと思っている方は、アパートの建設をおすすめします。空き地を所有しているときよりも、固定資産税の金額が下がるからです。

つまり、アパートを建てることで固定資産税の費用を減らせます。何も利用していない土地があるのであれば、アパートを建てたほうがいいですよね。

固定資産税を減らせる上に、家賃収入が見込めるからです。何も利用していないであれば、土地活用を検討しアパートの建設をおすすめします。

相続税対策を検討している人

更地を相続すると相続税がかかります。しかし、アパートを建てて相続すると相続税が安くなるので、相続税対策ができます。

土地を所有していて、相続する予定がある方はそのまま相続すると、高額な相続税を支払わなければいけません。

海外では相続税はあまりかからない地域もあるのですが、日本の場合は「相続すると3代で家がつぶれる」と言われています。相続するたびに、相続税を支払うからです。

せっかくある土地を有効活用せずに、相続税だけ支払うのはもったいないですよね。

そうであれば、アパートを建てて土地活用したほうが相続税を抑えられるので有効活用できます。

都市部などの家賃相場が高い地域に土地がある人

家賃相場が高い場所に土地を所有している方は、アパート経営を検討しましょう。利回りが良いため、儲かることが予想されます。

実は、アパート経営をしている方のほとんどが土地を所有していません。土地と建物を購入して、アパート経営する方がほとんどです。

土地がなくアパート経営をしている方からすれば、家賃相場が高い土地は喉から手が出るほど欲しいのです。

すでに賃貸経営している方が、誰でも欲しがる土地を所有していることは大きなメリットです。誰でもそのような土地でアパート経営ができれば苦労しません。

都市部最寄り駅に10分以内に土地がある方は、家賃相場が高いことが予想されます。そのため、アパートを建てれば人気物件になる可能性は大きいです。

使っていない土地があれば、有効活用することを検討してみてはいかがでしょうか。

土地活用でアパートが優れている理由

土地活用は、駐車場やトランクルームなど、アパート以外にもさまざまなものがあります。しかし、その中でもアパート経営が優れている理由をご存知でしょうか。

土地をどのように有効活用するか迷っている方は、アパートの建設を検討してみましょう。

節税効果が高い

アパート経営は、節税効果が高いです。先ほどお伝えしたように、空地をそのまま相続すると費用がかかります。また、不動産投資は所有しているだけで固定資産税がかかります。

しかし、アパートを建てると空地の場合に比べて節税効果が大きいです。なおかつ、家賃収入も見込めるので、土地を所有している方はぜひアパート経営をおすすめします。

管理会社に任せれば手間がかからない

アパートは、管理会社に任せると手間がかかりません。また、一括借り上げシステムにすれば、入居率に関係なく一定額の家賃収入が支払われます。

一括借り上げシステムは、管理会社がアパートを全室借り上げて一定額の家賃を大家であるあなたに支払うというものです。

アパート経営サブリース

また、家賃を支払ってくれるだけではなく、入居者や建物の管理、建物の修繕などあらゆる管理を全て行ってくれます。

そのため、一括借り上げシステムにしてしまえば、あなたが行うことは毎月振り込まれる家賃を通帳記入して確認するだけです。

土地を所有している方であれば、土地がない方に比べて投資額も少ないです。建物だけの値段で済むので、土地活用が初めての方でもアパート経営はリスクが少なく行えます。

一括借り上げシステムなら収益が安定している

以上でもお伝えしましたが、一括借り上げシステムであれば、収益が安定します。空き室に関係なく一定額の家賃が振り込まれるからです。

極端な話、1室しか入居者がいなくても一定額の家賃が支払われます。そのため、収入が安定している特徴があります。

賃貸経営で収益が安定していると家賃収入が予想できるので、資金計画が立てやすいです。そのため、収益を安定させたい方は、一括借り上げシステムを検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、手数料が10~20%かかるので、常に自分自身で満室にできるのであれば、一括借り上げシステムを利用しないほうが利回りは良いです。覚えておきましょう。

なお、一括借り上げシステムについては、「アパート経営の一括借り上げは儲かる?デメリットや問題点は?」の記事で作成していますので、気になる方はこちらのコンテンツにも目を通しておきましょう。

場所によっては利益率が高い

アパート経営は、建てる場所がいいと利回りは20%を超えるケースがあります。一般的な利回りが8~12%になるので、駅に近かったり住みやすく人気の土地だったりすると利益率が非常に良くなります。

そのような場所に土地を所有している方は、すぐにアパート経営を行ったほうが利用していない土地を収益化できるのでおすすめです。

銀行の評価が高い

アパート経営を行うと銀行からの評価が高くなります。銀行から評価が高くなると、次にアパート経営を行う際に融資の審査が通り安くなります。太陽光発電などのほかの土地活用よりも、アパート経営のほうが銀行の評価は高いからです。

アパート経営が順調に軌道に乗った場合、次にもう1棟アパートを建てるケースは今後考えられます。

そういった場合、最初にアパートではなく土地活用を太陽光発電などにしてしまうと審査が通りにくくなります。

また、アパートを数棟経営していることが実績となり、その数棟のアパートを担保にしてRCマンション(鉄筋コンクリート造マンション)の建設をする際も融資が通りやすくなるのです。

木造マンションに比べて、RCマンションは規模も多く高額な家賃収入が見込めるため、賃貸経営者は最終的にはRCマンションを目指します。今後の賃貸経営のプランなどを考えると、土地活用はアパートが1番おすすめです。

土地活用する前に知りたいアパート経営のメリット

アパート経営には、いくつかのメリットがあります。土地活用を検討している方でアパートにすればいいのか悩んでいるのであれば、メリットを理解しておきましょう。

狭い土地でもアパート経営は可能

アパート経営は、狭い土地でも行えます。狭い土地を所有しているが、土地活用の方法に悩んでいる方は、アパートの建設を検討してみましょう。

アパートは、敷地が30坪あれば建設できます。もちろん、戸数は少ないですが、狭すぎて土地活用の方法に悩んでいる方は、アパートの建設を検討してみてはいかがでしょうか。

土地が狭くてアパート経営ができるか悩んでいる方は、「30坪以下の敷地でアパートが建てられる土地広さはどのくらい?」の記事を参考にしてみましょう。

自己資金が無くても始められる

アパート経営は、自己資金が無くても始められます。自己資金が無くてもローンを組めるからです。また土地がある場合、土地を担保にできるため、土地がない方に比べて融資が通りやすくなります。

土地がある方は、ない方よりも借金をするリスクが少ないので、自己資金が無くてもアパート経営のリスクは少ないです。

土地を活用したいけれども自己資金がない方は、アパートをローンで購入すること検討しましょう。

ローン完済後に資産になる

アパートは、ローン完済後に資産になります。ローンが払い終わってしまえば、あとはあなたの資産です。土地に加えてアパートという賃貸物件が資産になるので、それを担保に新しい物件を建てることも可能です。

また、土地がない方に比べて借り入れ金額も少ないので返済も簡単に行えます。ローン完済後に土地と建物が資産になります。

アパート経営の失敗事例:土地活用で失敗するケース

土地があるとアパートは非常に有利です。ローンの審査にも通りやすくなりますし、借入金額も土地がない方に比べて少ないからです。

ただし、土地活用を検討している方のほとんどが初心者になるため、土地を所有していても失敗してしまう方はいらっしゃいます。

業者の意見を鵜呑みにする

失敗しないためには、業者の言うことを鵜呑みにせずに、自分自身で正しい不動産投資の知識を身に着けましょう。営業マンは、アパート建築の契約が取りたいために、甘い誘惑をしてくる恐れがあります。

たとえば、「誰でも簡単に儲かる」「不労所得が手に入る」など、正しい知識がないと騙されてしまいます。

アパート経営で土地を所有していることは大きなメリットですが、地方でアパートを建てても居住者が現れないような場合は、必ず儲かるわけではありません。

利回りが悪く、ほとんど入居者がいないような事例もあります。一時的な感情でアパートを建てると後悔します。自分自身で勉強して、正しい知識を学び、賃貸経営を行うように心がけましょう。

安さを重視して空き室が多い

アパートの建設費用を安さ重視にするのは控えましょう。アパートの建設費用は業者によって異なります。安く建てられるところもあれば、高い業者もいるからです。

このとき、あまりにも安さを重視するのは控えるようにしてください。

安く建設できても、快適に暮らせない物件だと居住者は満足しません。大学に近く、大学生がターゲットのワンルームアパートであれば、外観、快適性などはさほど重要ではありません。

しかし、ファミリー向けのアパートを検討しているのであれば、外観や機能性が重要です。女性は、おしゃれな外観で広々としたリビングがあるような住みやすい物件に住みたいものです。

建設費用は安いほうがいいですが、あまり安さを重視して快適性などが低くなります。入居者がいなくなり、空き室が増える恐れがあるので、安さを重視して建設会社を選ぶのは控えるようにしてください。

業者を比較しない

アパート業者は複数いますが、業者を比較しないと後悔します。業者によって利回りや建設費用が変わってくるからです。

業者ごと異なるので、建設費が高く家賃収入が少ないとトータルで考えると損をしてしまいます。集客力があり高い家賃設定ができる会社に依頼したいものですよね。

アパート経営建設費

ただ、業者を比較しなければ一番収益の高い会社を探すことは不可能です。そのため、アパート経営を行う際は業者を比較して一番儲かる業者を選びましょう。

土地活用で需要な業者選びのポイント

アパート経営を成功させるためには、優良業者にアパート建設を依頼することです。そして、管理まで行ってくれれば楽にアパート経営が行えます。

利益が出る業者を選ぶ

先ほどお伝えしたように、アパートの収益は業者によって大きく左右されます。できれば、一番収益が出る業者を選びたいものですよね。

優良業者であれば、集客力もあり管理も行ってくれるので、特に初心者の場合、賃貸経営に慣れていない方も多いので、まずは初心者でも儲かる業者を選ぶのがおすすめです。

一時的な感情でサブリース契約をしない

一括借り上げシステム(サブリース)は、空き室に関係なく一定額の家賃が支払われる便利なサービスです。

しかし、トラブルも多く10年経過すると賃料を下げられてしまうケースがあります。悪徳業者の場合、収益が見込めない地方で無理やりサブリース契約を結びアパート経営を進めてくる業者もいます。


サブリースなら家賃収入が一定で支払われるので心配いりません。アパートを建てましょう。

土地活用できるならアパートを建てたほうがいいですね。よろしくお願いします。

このような流れでアパートを建設させるものの、地方で入居者が集まらずに空き室が増える場合、10年を経過したら契約更新で賃料を下げられるケースがあります。


契約更新です。入居者が集まらないので家賃を下げます。

困ります。家賃収入よりもローンで支払う金額のほうが高くなってしまいます。

そういう契約なので仕方がありません。

業者はアパートを建てるお金で利益があります。そのため、アパートを強引に建てさせ、最終的には賃料を下げる業者がいます。

サブリースの家賃下がる

これに応じないと契約解除されてしまい、入居者の管理はもちろんのこと、家賃の回収や建物の管理まですべてのことを自分自身で行わなければいけないのです。

強引なサブリース契約によるアパート経営は問題視されています。一見魅力的なサブリースですが、このようなトラブルもあるので注意するようにしてください。

複数社の業者を比較する

必ず複数社の業者を比較しましょう。先ほどお伝えしたように、業者によって収益の金額が異なります。土地活用する地域によって、業者の集客力やブランド力が異なるからです。

ただ、どこの業者がいいのかは、実際に業者に話を聞いてみたり見積もりを取ってみたりして比べてみなければわかりません。

業者選びで失敗しないためには、必ず業者に見積もりや収益プランを出してもらいそれを比較するようにしてください。その中で一番収益が出る業者を選べば失敗しないですよね。

アパート経営で土地活用が得意な会社

アパート経営で土地活用が得意な会社をご紹介します。あまりアパート会社に詳しくない方は、どのような会社があるのかを把握しましょう。

へーベルメゾン

へーベルメゾンの公式ホームページはこちら

パナホーム

土地活用パナホーム

パナホームの公式ホームページはこちら

大和ハウス

アパート経営土地活用大和ハウス

大和ハウスの公式ホームページはこちら

積水ハウス

アパート経営土地活用積水ハウス

積水ハウスの公式ホームページはこちら

まとめ

土地活用にアパート経営はとても優れています。利益率も良くローン完済後に資産になるからです。また、管理を任せてしまえば、初心者の方でも賃貸経営が簡単に行えます。

また、固定資産税や相続税などの税金対策にもなります。利用してない土地があればアパート経営を考えましょう。

ただし、業者によって収益が大きく異なりますので、業者を比較して一番儲かる業者を選ぶようにしましょう。せっかく選ぶなら収益が出る業者がいいですよね。

一括資料請求ができるサービスがありますので、それを利用すると各業者のホームページにアクセスしてすべてのフォームに個人情報を入力する手間が省けます。とても便利なのでぜひ活用してみてください。

失敗しないアパート経営をするためには儲かる業者を選びましょう

アパート経営は業者によって大きく収益が異なります。せっかくアパートを建てるのであれば、一番儲かる業者を選びたいのが本音です。

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