アパート経営の始め方

アパート経営に土地なしは場所選びが重要!好立地でアパート建設する

アパート経営土地なし

副収入や土地の有効活用のために、アパート経営を始めたいけれど、アパートを建てる土地が無いので諦めてる方もいるのではないでしょうか。

土地を所有している方が、アパート経営を始めるのは良く耳にするのではないでしょうか。土地なしの方でもアパート経営に成功している方はたくさんいます。

そこで本記事では、土地なしの方がアパート経営を始めるための方法や知識をご紹介していきます。この記事を参考にして、アパート経営を成功させましょう。

アパート経営は土地なしでもできる

アパート経営は、土地を所有していないと出来ないと思い込んでいる方が大変多いです。

一般的に、アパート経営は土地所有者のイメージが強いです。しかし、実際は土地なしからアパート経営をしています。

土地なしでもアパート経営は可能

土地がない場合でも、土地を探さなければいけません。また、土地選びの知識と土地購入の資金の確保も必要です。

土地がある方に比べて、土地の購入費用がかかるからです。

また、土地選びは個人でも行ってもいいですが、探すには限界があるので信頼できる不動産業者に依頼しましょう。

アパート会社に頼むと、その土地でどのくらいの収益が見込めるのか市場調査してくれます。むやみやたらに、土地を購入してアパートを建設すればいいわけではないのです。

選んだ土地がアパート経営で収入が見込めれば、金融機関からの必要な融資が得られます。

土地選びと資金の壁をクリアできれば、土地を持っていない方でもアパート経営は可能です。

実際にほとんどが土地なしからアパートを建設している

先ほどもお伝えしたように大半の方が利益が見込める土地を探して土地を購入したり、借りたりして賃貸経営を行っています。

また、土地所有者と比較して土地がない場合は、土地を購入するためその分総額費用は高くなります。

リスクはあるものの、アパートを建てる場所を選べるなどのメリットがあります。

実際に、サラリーマンの方で土地を購入してからアパート経営を行い、家賃収入だけで年間1,000万円稼ぐ方もいらっしゃいます。ほとんどの方が、土地の購入からアパート経営を始めているのです。

土地が無くてもアパート経営によって高収益を手に入れることは可能なので、ぜひあなたも土地を購入してアパート経営をしましょう。

アパート経営土地なしのメリット

土地なしは、土地所有者にはないメリットをご紹介します。メリットを活用してアパート経営に役立てましょう。

立地を自由に選ぶことができる

土地なしの最大のメリットは、立地を自由に選ぶことができる点です。

土地なしは、アパートに適した土地を選択することができます。しかし、土地を所有してる人は、その土地にしかアパートを建設するしかありません。

土地がない場合は、駅近くなどの好立地を選ぶことが可能なので、土地所有者より有利な面があります。

立地を自由に選べるメリットを最大限に活用しましょう。

建設したいアパートをイメージして土地選びができる

土地がない場合、建設したいアパートのイメージに合った土地選びができるメリットがあります。

イメージしたアパートによって必要な土地の広さが異なります。

たとえば、家族向け1LDKのアパートと単身向け1DKアパートでは、必要な土地の広さが違います。あなたが、どのニーズやターゲット向けにアパート経営したいかをしっかりと決めた上で土地選びができます。

土地なしのメリットを生かし、土地選びをしましょう。

アパート経営土地なしのデメリット

土地なしでアパート経営する方のデメリットをご紹介します。デメリットを理解してアパート経営を成功させましょう。

初期費用が高くなる

土地なしからアパート経営をする方は、土地所有者よりも初期費用が高くなります。

なぜなら、建設費用だけでなく土地の購入費用も必要になるので、土地所有者よりも初期費用が高くなるためです。

たとえば、土地とアパートを購入すると、土地の購入費用が4,000万円でアパートの建設費用が6,000万円必要です。

一方、土地がある場合、6,000万円のアパートの建設費だけですみます。また、6,000万円以上の建設費の高いアパートを建設することも可能です。

さらに土地を探すにも費用がかかる場合もあります。土地の購入、アパート建設費用がかかるため初期費用が高いデメリットがあります。土地を購入する方は、覚えておきましょう。

土地選びから行うため時間がかかる

土地を持っている人と比較して土地がない方は、土地選びから行うため時間がかかります。

土地選びは、土地の知識や土地探しが必要なので土地所有者より膨大な時間がかかってしまうからです。

仮に、土地を見つけても自分のイメージと合わないケースもあります。

土地を持っている人よりも土地選びに時間がかかるため、アパート経営するまでに時間かかります。

必ずいい土地を選べるわけではない

土地を探したからといって必ずしもいい土地が選べるわけではありません。

いい土地は、当然ライバルもチェックしていますので、すぐに買われてしまうことがあるからです。また、立地が良い土地でも自分のプランと合わないケースもあります。

自分のプランしたアパートと、土地の条件が合わずに理想の土地が選べない恐れもあります。

このようななことから、必ずしも自分にあったいい土地が選べるわけではない点がデメリットです。

土地なしの初期費用や自己資金

初期費用や自己資金は、アパート経営を始めようとする方なら気になる人も多いのではないでしょうか。

土地がない状態からアパート経営する際に、必要な初期費用と自己資金について説明します。

自己資金なしでも可能

土地の購入からアパート建設まで自己資金なしで可能です。アパート経営の利益が見込めれば、金融機関から融資してもらえるためです。

信頼できる金融機関があれば、自分に合った条件や有利なプランを紹介することもあります。フルローンができれば、自己資金なしでアパート経営ができます。

借り入れ金額が大きくなるものの、全く自分のお金を払わずに家賃収入を手に入れられるのは魅力的です。

年収が400万円は必要

金融機関から資金を借りるには、最低でも年収400万円は必要です。金融機関は、融資できるか判断する材料が年収になるためです。

しかし、年収が400万円以上でも審査に通らない恐れがあります。実際に審査してみないとわからないため、まずは金融機関やアパート会社に相談することが重要です。

金融機関から融資を受けるには、年収400万円あれば可能性があるということを覚えておきましょう。

リスクを避けるためには自己資金は1割は用意したほうがいい

自己資金0円は、魅力的ですが、リスクがあります。借入金額が大きくなるからです。

その分返済に時間がかかりますし、月の返済が多額になり将来的に返済が難しくなる場合があります。当然、破産するリスクも高くなります。リスクを避けるためには、自己資金を1割は用意したほうが良いです。

仮に、土地4,000万円で、アパートの建設費用が6,000万円の場合、合計で1億円です。この場合、1,000万円は頭金を用意したほうが返済プランも立てやすいです。

自己資金は、最低でも1割はあったほうが月の返済額も減らせ、無理なく返済できます。できるだけ自己資金を用意するように努力しましょう。

入居者によって求められる条件や立地環境

入居者が求める条件と立地環境について説明します。年齢層や家族構成などによって間取りや設備のニーズが違います。

入居者のニーズを見極めながら建てたいアパートをイメージすることがアパート経営で成功する鍵です。

大学生・専門学生がターゲット

大学生や専門学生などの学生は、交通の利便性を重視します。

毎日通学するので、「通う学校から近い」「最寄りの駅まで徒歩か自転車で行ける距離」を1番気にするからです。

特に、「学校まで徒歩10分」や「最寄り駅まで自転車で5分」というような好立地は学生に人気が高く空室のリスクも少ないです。

学生をターゲットにする場合は、通う学校から近いもしくは、最寄り駅が近い場所にしましょう。

若手サラリーマンがターゲット

若手サラリーマンも学生同様、交通の利便性を重視します。

サラリーマンは、会社を毎日通勤しますよね。会社まで徒歩や自転車で行ける距離または、駅に近い場所を重視するためです。

また、社会人ともなると仕事で夜遅くなるケースが多いです。周りにコンビニや飲食店が近くにある場所は人気があり入居率は上がります。

若手サラリーマンや学生は、通勤のために交通の利便性を重視します。近くに駅やスーパーなどがある場所は、若手サラリーマン向きです。

新婚やカップル・中堅サラリーマンがターゲット

新婚やカップル・中堅サラリーマンは生活の利便性を気にします。

子育てや自炊する機会が増えてくるので、周りの施設の充実度で入居を決める人が多いためです。

スーパーや商店街、医療機関または娯楽施設が近くにある場所が人気になります。

新婚やカップル・中堅サラリーマンのターゲットにするなら、生活の利便性がよい土地選びが大事です。

ファミリー・単身女性・高齢者がターゲット

ファミリーや単身女性・高齢者は、生活環境を重視します。

騒音に悩まされない、落ち着いた住宅街で近隣とのコミュニケーションが取りやすい場所が人気だからです。また、防犯対策がされていることも大事になります。

オートロックやTV付きモニターインターフォンなど、防犯対策がされているアパートは入居率や長期入居に影響します。

ファミリー層・高齢者・単身女性をターゲットにするのであれば、生活環境が良い土地を選びましょう。

土地選びのポイントや選び方

土地選びで悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そこで、土地を選ぶ際のポイントや選び方について説明します。土地選びのポイントがわかれば、土地を探しやすくなりますよね。

ぜひ、土地選びの参考にしてください。

最寄り駅までの距離

アパートを建設する土地は、最寄り駅から徒歩5~10分圏内を選ぶようにしましょう。

駅に近い土地は、交通の利便性がよいためです。また、家賃が通常より高く設定できるメリットもあります。

駅から近いほど人気なので空室率は減ります。駅から徒歩10分と15分では、入居率に大きな差があるため、最寄り駅まで徒歩10分圏内を選ぶようにしてください。

地方は駐車場のスペースが重要

地方でアパート経営する場合、土地の一部を駐車スペースにすることが重要です。地方は、会社に行くにも子供の送りにも車は必要になるからです。

車を利用せずに生活はできないといっても過言ではありません。地方は、それほど生活に車が必要になります。

単身向けは戸数分、ファミリー向けは戸数の2倍あるのが理想です。地方は、駐車スペースも考えながら土地を選びましょう。

周囲の施設

土地を選ぶ際に、その土地の周りにある施設が土地選びのポイントになります。日常的な買い物や病院、銀行などが周りにあると入居率に影響するからです。

生活しやすい場所に住みたいものですよね。スーパーやドラッグストアが徒歩10分以内で行ける、病院まで車で5分などの好立地は人気が高いです。

土地選ぶ際には、周りにどのような施設があるかを確認してニーズに合った土地を選びましょう。

交通の利便性

土地を選ぶ際は、交通の利便性のよい場所を選びましょう。駅やバス停までの距離や道路の混み具合などは、通勤や買い物に影響するためです。

駅やバス停までに時間がかかったり、通勤や買い物に行く際に道が良く渋滞したりするなどの悪条件は、入居率の低下に繋がるのでやめましょう。

生活しにくいと居住者が長く生活してくれません。空き室が増える可能性があるため、交通の利便性を確認しましょう。そして、必ずニーズに合った土地やアパート建設を行ってください。

周辺の人口構成

土地を選ぶ際に、その周りにどのような人たちが住んでいるのか確認しましょう。

周辺にどんなニーズがいるかを把握することにより、建設するアパートが決まるためです。

ファミリー層が、多ければファミリー向けのアパートが理想です。単身または学生が多ければ単身向け、学生向けのアパートを建てましょう。周囲の人口構成に合ったアパートを建設すると、入居率の高いアパートを建設できます。

周辺のライバルアパートの空室率

土地選びの際、周辺のライバルアパートの空室率を確認する必要があります。

ライバル物件をみて、対策を立てることや利益が見込めなければ諦めることが可能だからです。

ライバル物件をみて設備や家賃設定、どの層向けのアパートにするか対策ができます。そのため、空室を減らすことになります。

無理にアパートを建てても意味がありません。必ず、利益になることが確信出来たらアパート経営をするほうが賢い選択ですよね。

ライバルアパートの空室率から、対策を練ることやその土地を諦めることができます。後出しじゃんけんで高収益を狙いましょう。

建設会社選びや管理会社選びが重要

アパートを建てるときは建設会社、アパートの日々の管理は管理会社が行います。アパート経営には大変重要です。利益に関わることになるからです。

それでは、アパートの建設会社や管理会社選びの説明をします。

建設会社によって初期費用が異なる

建設会社で初期費用が異なることがあります。アパート建設には、本体工事費と付帯工事費が会社によって違うためです。

本体工事費は、建築の材料です。付帯工事費は、地盤改良や外構工事になります。大手になると、下請けのマージンや工事監理費なども発生するので初期費用が高くなります。

建設会社によって、料金が違うので初期費用が異なるのです。必ず、建設会社を比較して高すぎないアパートを建設しましょう。

建設会社・管理会社で儲かるかが決まる

建設会社や管理会社で、今後のアパート経営に大きく影響します。せっかくアパート経営をするのであれば、儲かるアパート会社がいいですよね。

建設会社によっては、独自の技法を使って建築を進める会社があります。材料費などを大幅に削ることが出来て、他の設備に予算を使うことが出来ます。また、管理会社によっては入居率が異なるからです。

アパート会社によって、数千万円以上収益に差が生まれる恐れがあります。

アパート経営建設費

そのためには、細かいところまで仕事をする業者や、空室が無いように色々提案してくれる管理会社を見つけることが大事です。

今後アパート経営に大きく関わるので、信頼できる会社を見つけましょう。

まとめ

土地のない方がアパート経営を始める際に、必要な知識から土地選びやアパート建設についてまで紹介しました。

土地なしでもアパート経営は可能です。ほとんどのアパート経営者が、土地がない状態からアパート経営を行っています。

土地の購入費用はかかりますが、良い場所を選べるなどさまざまなメリットがあります。購入する土地によっては、土地の購入金額以上にメリットがあるのではないでしょうか。

土地選びから購入、アパート建設まで計画プランをしっかりと立てるようにしましょう。

ただ、土地選びや高収益を出すアパート経営は、アパート建設会社がとても重要です。数千万円単位で収益が異なるので、できれば一番安く建てられて一番儲かるアパートを建設したいものですよね。

アパート会社を選ぶ際は、一括資料請求サービスがおすすめです。

無料で利用できますので、まずはいろいろなアパート会社の資料を請求して情報を集めましょう。そして、アパート経営を成功させて、豊かな生活を送りましょう。

アパートをどこで建てるか迷っている方必見!

アパート経営に興味はあるが、何をしなければいけないのかわからないという相談は多く受けます。土地がある方は、相続税のことなどを考えるとアパートを建てて有効活用したいものですよね。

土地があるだけでは何も生み出さないので、アパートを経営できれば最高ですよね。

また、土地がなくてもアパート経営は可能です。実際にほとんどの方が、土地と建物を買ってアパート経営をしています。駅から10分県内の土地でアパート経営すれば、人気物件になること間違いなしです。

ただ、「アパートを建てても利益が出るのか」「資金はいくら必要なのか」「空き室のリスクはあるのか」など、たくさんの悩みがあるのではないでしょうか。

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