アパート経営を妻名義にすると節税対策ができる?税率面でお得なのか

アパート経営妻名義

アパート経営は、妻名義にすると節税対策できます。所得のない専業主婦に収入を分散することで、税率を抑えることができるからです。

夫1人で1,000万円稼ぐよりも、夫婦で所得を分散するほうが支払う税金は少なくなります。夫婦で賃貸経営を行うのであれば、夫婦で協力してアパート経営を成功させましょう。

このページでは、アパート経営を妻名義にすると節税できることについてご紹介します。

アパート経営を妻名義にすると節税になる理由

アパート経営は、妻の名義にすると所得を分散できるので節税できます。冒頭でもお伝えしたように、1,000万円を1人で稼ぐよりも2人で稼いだ方が税率は低くなるので支払う税金を減らせます。

それは、所得が増えることで所得税の税率が以下の表のように変わるからです。

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え 330万円以下10%97,500円
330万円を超え 695万円以下20%427,500円
695万円を超え 900万円以下23%636,000円
900万円を超え 1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000円

たとえば、旦那が1,000万円を稼ぐ場合、高い税率が発生します。これを夫婦それぞれで分散すると、税率を押さえられるので節税効果が見込めます。

それでは、旦那が1人で1,000万円稼ぐ場合と夫婦で1,000万円稼ぐ場合、それぞれ比較してみましょう。このとき、条件は以下の通りです。

  • 旦那が1,000万円稼ぐ場合、「給与所得500万円 + 家賃収入500万円」
  • 夫婦で1,000万円稼ぐ場合、「旦那給与所得500万円 + 妻家賃収入500万円」

家賃収入を500万円だと仮定した場合、1,000万円稼ぐ内訳はこの通りです。それぞれを比較していきます。

旦那が1,000万円稼ぐ場合の税率と納税額

旦那が1,000万円稼ぐ場合は、以下の計算式のようになります。

1,000万円(所得) × 33%(税率) - 153.6万円(控除額) = 176.4万円(税額)

夫がサラリーマンとアパート経営で1,000万円の所得がある場合、176.4万円の税金を支払う必要があります。

夫婦で1,000万円稼ぐ場合の税率と納税額

夫婦で1,000万円を稼ぐ場合、それぞれ500万円の所得です。それでは、それぞれ500万円の所得がある場合の税金の金額は以下の通りになります。

旦那の税金

500万円(所得) × 23%(税率) - 63.6万円(控除額) = 51.4万円(税額)

妻の税金

500万円(所得) × 23%(税率) - 63.6万円(控除額) = 51.4万円(税額)

1人当たり51.4万円の税率です。夫婦がそれぞれ500万円稼ぐ場合、合わせて102.8万円の税金になります。

つまり、旦那1人で1,000万円支払う場合の税金と比較した場合の差額は、以下をご覧ください。

176.4万円(1人で1,000万円) - 102.8万円(夫婦で1,000万円) = 73.6万円(差額)

1人で1,000万円稼ぐ場合よりも、夫婦で稼いだ方が73.6万円お得になります。夫婦2人で所得を分散するほうが支払う税金が抑えられるので、アパートの名義を妻にするもの1つの方法です。

【注意】わかりやすくするために、細かい計算は割愛させていただきます。また、妻が扶養控除から外れるなどのデメリットもあるので、税金面全てを加味した上でアパートの名義を妻にするのかを検討してください。

妻が専業主婦でも融資が受けられるのか

これから妻名義でアパート経営を行う方は、「専業主婦でも融資が受けられるのか」疑問に思う方もいるのではないでしょうか。奥さんが専業主婦の場合、収入がないので融資が受けられるか不安に思うのが本音です。

妻が専業主婦でも融資は受けられます。アパート経営に対する融資は、専業主婦だけではなく夫婦2人の所得などを考慮するからです。

また、アパート経営はアパートを担保にできるので、融資を受けやすいです。

とはいえ、旦那が正社員として安定した収入がなかったり、貯金や資産がなかったりする場合、融資が受けられない可能性があるので注意が必要になります。

また、土地がある場合とない場合では、融資の審査に大きく影響することも覚えておきましょう。

銀行で融資出来なかった場合

銀行でアパートの建設費用を融資できなかった場合、銀行以外の金融機関で融資を受けるようにしましょう。国が運営する「日本政策金融金庫」であれば、銀行で融資できなかったケースでも審査が通る可能性があります。

銀行で融資が出来なかった場合は、日本政策金融公庫を利用して融資を受けるようにしましょう。

夫婦で共有すると節税効果アップ

夫婦でアパートの所有を共有すると節税効果が高まります。先ほどの例は、妻名義でアパートを建てる例でしたが、名義を共有するのもおすすめです。

つまり、夫婦二人でアパートを所有するということです。

アパート経営は、10室を超える事業として認められ青色申告特別控除の65万円控除を受けられます。夫婦どちらかがアパートを10室所有している場合は、どちらかしか65万円控除を得られません。

出典:資産価値創造プログラム|トチカツ

しかし、夫婦で共有の名義にする場合、旦那と妻それぞれ65万円控除を受けられます。

出典:資産価値創造プログラム|トチカツ

一人で所有していると65万円しか控除受けられませんが、夫婦二人でアパートを所有するとそれぞれ65万円控除を受けられます。

夫婦二人で合わせて130万円の控除を受けられます。アパートの部屋数が10室を超える場合は、名義を夫婦で共有するほうが税金面でおすすめです。

ただし、夫婦二人でそれぞれ12室あるアパートを6部屋ずつ以下のように保有すると事業として認められないため、それぞれ青色申告の65万円控除を受けることができません。

出典:資産価値創造プログラム|トチカツ

12室あるアパートの名義を6部屋ずつ夫婦で分けると事業として認められません。事業の基準である10室を超えないからです。夫婦二人でアパートを所有しなければ、65万円控除の恩恵を得られないので注意してください。

安易に考えるとアパート経営で損をする

アパート経営で妻名義にしたり、夫婦で共有したりすると節税できますが、アパート経営を簡単に考えるのは注意しましょう。

アパート経営はそう簡単に利益が出るものではないからです。

実際にアパート経営を妻名義にするために、新しくアパートを建設したものの、利益が出ないケースがあります。この場合、妻名義にすることで扶養控除から外れてしまいます。

節税目的のつもりがかえって支払う税金が増えてしまいます。これでは、妻名義にした意味がありません。

節税は、利益が出なければ、名義を妻にしたところで全くメリットがありません。アパート経営は、使っていない土地でアパートを建設すれば儲かるわけではないので注意が必要です。

まとめ

アパートの名義を妻にすると節税効果が期待できます。1人で稼ぐよりも2人で稼いだほうが税率は下がるため、支払う税金が少なくなるからです。

しかし、節税は利益があって初めて意味します。「儲かるから」という安易な理由で妻名義でアパートを建てればいい訳ではないのです。

一時的な感情でアパート経営を行い、損をしてしまう方は大勢います。期待できる家賃収入の金額や、節税できる税金の額などを十分に検討してアパート経営を行うようにしてください。

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