アパート経営で大失敗!賃貸経営で失敗する10つの事例や破産例

アパート経営失敗

アパート経営は、成功する方もいれば失敗してしまう方もいらっしゃいます。同じアパート経営にもかかわらず、両者にはどのような違いがあるのでしょうか。せっかくアパートを建てて経営するのであれば、成功させたいものですよね。

そこで実際にアパート経営で失敗してしまっている方が、どのようなミスをしてしまっているのかをご紹介します。

これからアパート経営を検討している方で、「絶対に失敗させたくない」という方は、ここでお伝えする失敗例を参考にしましょう。

また、サラリーマンの失敗例や対処法については、「サラリーマンのアパート経営の副業で失敗してしまう理由と対処法」の記事で解説しています。

サラリーマンの方は、こちらの記事にも目を通しておきましょう。

事例1:一括借り上げシステム(サブリース)による失敗

アパート経営で失敗してしまう方の中に、一括借り上げシステム(サブリース)による失敗例は多く見られます。一括借り上げシステムとは、管理会社がすべて部屋を借り上げて一定額の賃料を大家に支払うというものです。

アパート経営サブリース

空室率に関係なく一定額が支払われるため、人気のサービスです。ただし、年数が経過し空き室が多い場合、毎月の賃料の支払いが減らされる恐れがあります。

サブリースの家賃下がる

10年を超えると支払われる家賃収入の金額を2年ごと減らされるケースもあるため、収入よりも月々の返済のほうが多くなってしまうことがあるのです。

これでは最終的に赤字になってしまいます。サブリースにより失敗してしまう大家の方は非常に多く見られます。

30年一括借り上げは、30年間家賃を保証してくれるものではないため、勘違いしないようにしましょう。

事例2:利回りが少ない場合の失敗

アパート経営を利回りが少なくても無理に行う方は見られますが、その場合失敗しやすいです。

たとえば、ほとんど利益が見込めない場所にアパートを建設するケースです。入ってくる家賃が50万円でローンなどの経費の支払いが45万円の場合、5万円利益は出ます。

確かに利益は出るかもしれませんが、利回りが少なくすぐに赤字になる恐れがあります。アパート経営は無理に行えばいいわけではないため、利回りが見込めない場合は控えるようにしましょう。

事例3:立地が悪いところにアパートを建てて失敗

アパート経営においてアパートを建設する場所はとても重要です。「駅に近い」「学校に近い」「スーパーに近い」などの立地であれば、生活しやすいので入居者はあらわれやすいです。

一方、周りに何もないような場所にアパートを建設しても入居者は現れにくいです。「土地があるから」という理由でアパートを建設した場合、失敗してしまう方は多くいらっしゃいます。

アパートを建設する際は、その土地にアパートを建設して需要があるのかどうかをよく判断してアパート経営を行いましょう。

事例4:やみくもに相続税対策すると破産や失敗する

相続税対策として、無理やりアパートを建設してしまうケースは失敗します。入居者のことを考えずに建設しても、空室になり家賃収入が見込めないからです。

空地を相続する場合、そのまま相続すると相続税がかかってしまいます。しかし、アパートを建設することで相続税の金額を抑えられるので、空地のまま相続するのであればアパートを建ててしまったほうがいいと考える方は多く見られます。

ただ、相続税の金額は数十万円単位です。そのため、必ずしも無理にアパートを建てればいいというわけではありません。

数十万の相続税対策のために無理にアパートを建てる必要はありません。まずは、支払う予定の相続税の金額とアパートで得られるメリットなどを比較しましょう。そして、失敗しないような選択をしてください。

事例5:アパートを建てれば儲かると思っている

アパートを建設すれば「誰でも儲かる」と思っている方がいますが、大きな間違いです。一時的な感情でアパート経営を行ったばかりに、失敗してしまう方は多く見られます。

アパートは建設しても入居者がいなければ利益になりません。

先ほどお伝えしたように、サブリースによるアパート経営は一見安定しているように見えますが、入居者がいなければ管理会社としても赤字になります。最終的には、支払う金額を下げられてしまうのが目に見えてします。

アパートは1億円を超える費用がかかるので、それをローンで支払うリスクがあることを覚えておきましょう。

事例6:赤字でも持っていると失敗する

サラリーマン大家の方に多く見られるのですが、アパート経営を行うと節税ができるため、赤字でも所有しているほうがいいと考える方はいらっしゃいます。

確かに節税はできますが、あまりにも赤字の額が大きくなるようであれば、かえって逆効果です。

節税で得する金額より、アパートの赤字が増えてしまえば意味がありません。そのため、赤字でもアパートを持てばいいという考えは控えるようにしてください。

事例7:アパート経営の失敗|レオパレス21の集団訴訟

CMでもお馴染みのレオパレス21で失敗してしまった方の事例をご紹介します。これは、サブリース契約でレオパレス21に訴訟を起こした実際の話です。

この家賃保証に関わる訴訟が、今年2月に起こされていた。愛知県の男性が05年に同社とサブリース契約を結んだ際、契約書には「家賃は当初10年間は不変」との記載があったにもかかわらず、リーマンショックによる経営悪化を理由に、同社から10年未満で家賃減額を求められたという。

同じように10年未満で減額されたオーナー約50名が代理人弁護士を通じて、9月4日付で同社側に家賃増額一斉請求の内容証明郵便を発送しており、さらなる家賃増額訴訟の予備群となっている。今回はその内の2人が、合計1214万円の不当利得を返還請求する訴訟に踏み切るのだ。

週刊ダイヤモンドより引用

これは、サブリース契約をして10年未満で賃料を値下げさせられたことに対しての訴訟になります。先ほどお伝えしたように、サブリース契約は「一定額の家賃を支払う方アパートを建設しませんか」というものです。

それなのにもかかわらず、一方的に家賃を減額されたのであれば、納得できませんよね。また、レオパレス21への訴訟は、これだけではありません。

 訴状によれば、同社のサブリース契約には、賃貸借契約の他に「建物メンテナンス契約」があった。「屋根の塗り替えが築10年目」などといった国土交通省のガイドラインに沿った修繕目安を基に、同社がアパートの修繕を実施する。

それに対し、オーナーが毎月一定額のメンテナンス費用及び前払い金を支払うというものだ。

前田氏によれば、「目安表に従った修繕がほとんど実施されていない実態が明らかになった」という。29人分の費用総額は1億4743万円に達しており、これを不当利得とみなして返還請求する集団訴訟に発展した。

この訴訟に対し、同社の宮尾氏は「当社では定期的に建物調査をしており、その記録もある。修繕が必要かどうかは、その都度きちんと判断している」と主張しており、両者の見解は真っ向から対立している。

これらの訴訟に先駆けて、昨年11月にはオーナー129人が「家具・家電総合メンテナンスサービス契約」が守られていないとして集団訴訟を起こしていた。

週刊ダイヤモンドより引用

アパートを建設時に、アパートの修繕費を積み立てる契約を行い、法律に基づいた時期に外壁塗装などを行ったのにもかかわらず、実際は修繕が行われなかったという訴訟になります。

修繕費を支払っても工事を行ってくれなければ、明らかにレオパレス21側に問題がありますよね。

レオパレス21でアパート経営を行った方の失敗事例です。これからアパート経営を検討している方は、このようにならないように注意してください。

事例8:シノケンでアパート経営を失敗した事例

初期投資0円でアパート経営のできるシノケンですが、成功する方もいれば失敗してしまう方もいらっしゃいます。

失敗してしまっている方がどのような理由で失敗したのか気になりますよね。シノケンでアパート経営を検討している方は、失敗しないために失敗例を参考にしましょう。

シノケンでマンションを買った方の失敗例

私もシノケンで新築マンション購入しました。

もともとは、アパートをフルローンで購入しようとしたのですが、収入面や頭金の面でアパートは無理だろうと言われました。

①失敗と判断しております。

まず、日本の人口がこれからどんどん減っていくのに、家賃が上がるわけがありません。インド人の同僚に話を聞くと、人口が増えれば地価が上がるというのが鉄則。だから今はインドの土地をどんどん買っていると聞きました。投資先として賃貸用不動産を選ぶのがまず失敗でした。

②シノケンは悪徳企業というわけではありません。

むしろまっとうに営業していると思います。しかし、担当者レベルでいけば、成果が必須ですし、いいところばかり強調してきます。一歩引いた身できちんと考え直さないと、あとで後悔ばかりします。

③シノケンでは空室保障があります。

空室保障は一瞬安心できるサービスな気もしますが、家賃相場が下がった場合には、シノケンが保障する家賃も下がります。結局利益にはならないものの、ほかの会社の保証のない新築を購入するよりはマシだったと思えます。

④たくさんありすぎます。

シノケンに限らず、多額の投資をする場合には、イケイケでいかないほうがいいです。100万円程度の損で済むならまだしも、数千万の買い物です。最大損失を考えてください。

例えば、政府はインフレ政策を行っており、景気が上向いていけば長期金利が上がります。シノケンの利回りは似たり寄ったりですが、フルローンを組んでいて本当に利益が出せますか?家の価値はどんどん下がっていきます。

その価値の下落より、利益が出せますか?

ネガティブキャンペーンをしているわけではないですが、フルローンでシノケンの不動産を買おうとしているのなら、私は「NO」といったほうがいいと思います。もちろん、不動産所得があるというのは良いことですが、それはもう少し後の段階になってからのほうがいいかもしれません。(頭金とか、ほかの収入によりますが)

まだまだたくさんありますが、知恵袋上ではこのあたりまでにしておきます。

ヤフー不動産より引用

事例9:大東建託でアパート経営を失敗!なぜ失敗したのか

大東建託でアパート経営を失敗してしまった事例をご紹介します。実際に失敗した方がどのような理由で失敗したのかをお伝えします。

大東建託でアパート経営を検討している方は、失敗しないように注意してください。

相続税対策をすると失敗する

大東建託は相続税対策で建てさせる会社です

相続税対策ですので71歳で30年ローンなんて当たり前です

相続税が30%以上なら一考に値しますが失礼ながら、土地の値段が1000万程度ではそうではないと思いますのでやめておいた方が無難です

会社が儲かっているということは誰か(国税を含む)が損をしているということです

会社設立40年ほどで 最初は倉庫とか貸店舗ばかりでしたし今のシステムは10年も経っていませんから35年以上経って上手くいってる事例を探すのは困難でしょう

先の方が書かれていますが(10年固定のあとは5年更新です)欠点ばかりではありませんが建築費が高いので 利点を探すのは難しいです

ヤフー不動産より引用

不動産業界の専門家の意見

質問内容と前述されてる回答者の回答を一通り拝見させて頂きました。回答者の方々には失礼かと存じますが、恐らく不動産、不動産投資に関しての知識・経験に乏しい方々のご回答かと存じます。

私自身、不動産業に携わる者として、質問者さんに些少ではあるかと存じますが、お役に立てて頂きたく考え私見も入り若輩ではありますが、回答させて頂きたく思います。

まず、大東建託の一括借り上げの大まかなシステムについてですが

契約期間:35年
賃料固定期間:当初10年以降2年毎の更新
管理範囲:入居者管理・建物管理
修繕等:修繕・原状回復費用は大東建託負担

というものです。

ここで大事なのは賃料固定期間です。これは契約開始から10年間は契約時に定められた家賃収入が入りますが、以降2年毎に家賃交渉により減額される場合が有ります。

この際は当然家主様との交渉後に減額となりますので同意無しに減額される事はありません。 但し減額に応じなく且つそれにより経営が著しく悪化すると大東建託が判断した場合2年更新時に契約解除となるといったケースもあります。

上記は一括借り上げのメリット・デメリットの両方が混在しています。

メリットとしては一度その金額で契約すれば当初10年以降・2年間の一定額の収入が約束される部分にあります。

デメリットとしては更新時に大東建託金額に納得がいかず尚且つ大東建託が経営悪化となると判断し契約解除となった場合、家主さんが自身で管理をする事となります。

実際には自身で管理というのは現実的ではないので、別の管理会社やサブリース会社を探し再度契約するという事になるかと思います。

実際にこれで失敗される方も多いです。といいますのも大東建託の管理物件入居率は2014年度95%というデータもある程高いです。

家賃減額の際提示金額も大凡周辺地域の実勢価格に基づいているので契約を移し失敗されるという事です。

かと言って契約を確実に更新し大東建託の言うとおりにしていれば安泰なのかと言うとそうではありません。

家賃の実勢価格はあらゆる条件によって決まります。

それは様々な条件があるので周辺地域がなんらかの理由でマンション経営に適さない環境になった場合、周辺地域の家賃相場が著しく減退し経営不振となる場合もあります。

これは一括借り上げに関わらず全てのマンション経営に漏れなく言える事です。なので、このケースで大東建託だからといった事はありません

こういったケースで一般の方や蚊帳の外の方が一括借り上げシステムだからと実勢を知らず吹聴して回った事実も不動産業界にはあります。

次に大東建託ならではのデメリットがありそれは大東建託は支店もしくは営業担当によって大きく対応が違うという事です。

支店によっては別会社なのかと思うほど酷い支店が存在します。

それは悪質で実際に詐欺まがいの契約を結んでしまう営業マンも存在する程です。
なので大東建託と契約を考えるのであれば担当支店・担当営業が信頼出来る者か
怪しい所は無いかという事に注意して下さい。

私見ですが、大東建託の場合、体育会系のゴリゴリの支店は信用出来ない傾向にあるかと思います。

肝となるメリット部分について説明します。既出の回答にもありますが、マンション経営をした場合、節税対策として有効です。

これからマンション経営に携わられる可能性のある回答者さんに豆知識として言わせて頂きますとこの事を知っておられる方は多くおられますが、詳しく伺うと一括借り上げの場合や実際の節税効果を答えられる方は少ないです。

計算式も含めてこの事を一括借り上げ時の節税効果も含めて答えられない方はネット等で得た知識や吹聴されてる意見だけを元に回答・意見を出している素人の方だと思って差し支えないかと思います。

おや?この人?と思えばこの質問を伺う事は営業に対しても非常に有効です。

実際の節税効果について説明していきます。

極力わかりやすく説明しますが、不明な点があれば追記して頂ければと思います。

節税効果としては主に相続税です。相続税は土地・建物の評価額から算出されます。

評価額の計算方法ですが、

土地の計算:自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)=評価額建物の計算:固定資産税評価額×(1-借地権割合×賃貸割合)=評価額

(借地権割合は地域によって異なる・借家権割合は全国一律30%)となります。

ここでの借地権割合・借家権割合に関しての詳細な説明については割愛致します。
ご興味があれば、追記して頂ければと思います。計算上注視して頂きたいのは賃貸割合です。ざっくりと言ってしまえば入居率です。

正確には各部屋毎の土地面積に対してどの程度賃貸されているかという事です。

簡単に説明させて頂きますと入居率が低ければ節税効果が薄くなり高ければ濃くなります。

実際の例を出させて頂きますと土地・建物それぞれ一億円の資産評価額の場合入居率100%であれば相続税計算時の評価額は土地8200万円・建物7000万円となります。(借地権割合60%で算出)

この場合の控除額はそれぞれ1800万円・3000万円となります。

入居率が50%の場合は土地9100万円・建物8500万円で控除額は900万円1500万円となります。

当然入居率は高い程よいとなります。

ここに一括借り上げのメリットが有り、一括借り上げであれば実際の入居率が例え50%であろうとも、相続税計算時の申告は入居率100%で計算する事が出来るという点にあります。通常のマンション経営と比べ大きなメリットがあるかと思います。

長くなりましたが、色々な意見が飛び交い混乱される事もあるかと思いますが
参考にして頂ければと思います。

最後に不動産業に携わる者として既出の回答の中に訂正させて頂きたい回答があったので訂正させて頂きます。

家賃収入で利益を出そうとされる場合の条件

自己資金で建築可能

自己資金でなくとも問題ありません、と言いますより不動産業界に長くいますが
黒字経営と言われる家主様の殆どが融資を受けて建築されてます。

これこそ実際の不動産業界を知らない方ならではのご意見だと思いました。

仮に自己資金で建築できる方であってもある理由により必ず融資は受けられます。

理由に関してはある程度の資産のある方なら皆さんご存知ですし大口不動産に関して精通していれば常識です。

自身に不動産管理に関する知識が有り、自身で管理を行える

私の知る限り不動産の知識をお持ちの地主様は多々おられますがどちらかといえば少数です。そして自身で管理をされてる地主様も精々借家程度の者でマンションを管理されてる方は存じません。

しに管理会社の噛んでいないマンションを周辺で探してみるだけでも十分理解出来るかと思います。

不動産は一度はじめてしまえば一生に関わる事ですので冷静に判断して下さい。

ヤフー不動産より引用

事例10:アパート経営で大和ハウスを選んだら失敗した理由

大和ハウスでアパート経営を失敗しないためには、事前にどのような理由で失敗してしまうのかを知りましょう。

大和ハウスでアパート経営を失敗した事例をご紹介するので、参考にしてください。

サブリース事業部にいた方の意見

私は以前サブリース事業部にいました。一括借り上げの仕入部隊です。

その時、大和ハウスがオーナーと契約した物件を裏保障したこともあります。所詮、大和ハウスは住宅屋さん。自分でお客さんを連れてくることはできません。

一括借り上げしてもらわないとアパート経営できないようでしたら、他の方法をお考えになるか、勉強してスキルを磨き、ご自身でアパート経営ができるようになってから実行される事をお勧めします。

なぜなら、新築物件なんか簡単に埋めることができます。

だけど、一括借り上げの契約期間が切れる15年後、契約解除され途方にくれるのがオチです。

いいように扱われて、15年後競争力の無くなったボロ物件を返され、経営能力も無いのに、築15年のボロ物件の経営者にならなくてはならないのです。

大和ハウスで一括借り上げをする事は、15年後確実に路頭に迷うでしょう。

大和ハウスが賃貸保障して、思ったように客が入らず、途中解約して逃げていく物件もありましたよ。

ヤフー知恵袋より引用

不動産屋の意見

不動産屋です。

大和さんに特別なお付き合いも、借りもないですけど、大和さんの借り上げは30年ではないですか?確かに契約は大和ハウスですが、管理関係は大和リビングではないですかね。

どの会社も一括借り上げの場合、結局は中途解約などで地主さんが泣くケースが多いと思います。

大和さんは建てる時の金額は確かに高いかもしれませんが、中途半端なところでやるならば大和さんや積水さんパナホームさんあたりのほうが結果的には良いような気がいたします。

評判の悪いところよりは、きちんとした対応が期待できますし、逃げられる確立も少ないと思います。

数ヶ月前に営業さんが見えたのですが、基本的に解約はしないと言っていました。

確認をしていないので解らないですが、減額はあっても解約は少ないのかなと思いました。

それなりのマーケティングをもとに提案しているのでしょうし、新築の内覧をしたことがありますが、アパートにしてはやっぱり良くできている印象でした。

アパート経営をやるという意思が強いのでしたら、大手の建物のほうが長い目で見て良いのではないかとは思います。ですがどこも解約のリスクがゼロということはないのではないかと、その代りに解約率は比較的低いのではないかと思います。

契約書にはおそらく双方合意のもとに、賃料の減額ができるなどという条文があるのではないかと思います。どこでもこれで家賃を下げさせて、合意ができずに解約という形を取るのだと思います。

リターンは少ないですが、埼玉では県の一括借り上げがあります。

対象市町村が決められていて、駅から何分とか条件があるのですが、これならリスクはかなり軽減されるのではないでしょうか。相続税対策とアパート経営にはもってこいかと思うのですが。

ヤフー知恵袋より引用

アパート経営の失敗ブログ

アパート経営を行って失敗してしまわないようには、実際にアパート経営を行っている方のブログを参考にしましょう。

以下では、いくつかのブログを紹介しますのでアパート経営で失敗しないようにするためには、ぜひ拝見してみてください。

実際にアパート経営を行っている方の口コミを参考にすれば、失敗しにくくなります。失敗談を参考にしてアパート経営を成功させましょう。

アパート経営で失敗してしまった方の口コミ

アパート経営で実際に失敗してしまった方の意見をご紹介します。実際に、どのような失敗をしてしまったのかがわかれば、同じ失敗をしなくて済むのではないでしょう居あ。

両親がアパート経営で失敗してしまった事例

両親がアパート経営に失敗しました。長文で申し訳ありませんが、感想をお聞かせください。

私が生まれる前(バブルの少し前の1987年頃?

)に両親は代々の土地にRCのアパート(2K9戸)を建てました。駅からは3分ほどで、都心から1時間程、関東地方のターミナル駅からは2つ目の駅ですので、それほど需要がないとは思いません。

代々の土地ですので土地の取得代はかからず上物だけのローンだったとうっすら聞いたことがありました。

借り入れは6000万円(曖昧です)程で、金利は聞いていないのでわかりませんが、全部で1億くらいと聞いたことがあるので、5%以上だったのではないかと思います。

しかし私が中学か高校生くらいの時にアパートが回らなくなったということで売ることになり、残債が数千万か残ってしまったので、父親は退職金のほとんどをその支払いにつぎ込みました。

私の家は父親はそれなりの稼ぎがあったにも関わらず社宅住まいで貧相な暮らしをしていました。

それもそのはずアパート経営をしていた時はキャッシュフローなどなくそれどころか毎月の持ち出しがあったようです。

今のその地区の家賃相場をみると同年代に建てられた同じRCの建物でも家賃は4万~5万はあるのです。

ローンの金利や期間など詳しいことはわかりませんがバブルの超高金利でもないはずなのになぜ失敗してしまったのでしょうか。金利は高くなっても経費ですし。

うちの両親はそれほど勤勉な方ではなくアパートのことは不動産屋に任せきりだったようです。そのためかローンの借り換えや損益通算、アパート経営に関わるいろいろな費用が経費として計上できることなどを知りませんでした。

むしろ退職金の残りでボロボロの戸建てが買えてよかったね、なんて言っています。

大家としての努力が足りなかったと言われればそれまでかもしれませんが、私の両親はろくに贅沢もせず、夫婦喧嘩も絶えませんでしたが私たち3兄弟を育ててくれました。

私にはアパート経営をサポートする義務を不動産屋が怠ったと思えてならないのです。アパート経営を継続させるようにするべきことがあったはずだと思います。

あの手この手を尽くして失敗してしまったのであれば悔いはないのかもしれませんが、私が父に色々教えてあげた時の顔は心なしか悔しそうに見えました。

なにせアパートのために働き続けたあげくアパートも代々の土地も残らなかったのですから・・・。それとも土地代は掛からなかったとは言えRCの建物を建ててしまった時点で失敗だったのでしょうか。

厳しいご意見、慰めのお言葉等あると思いますがご教授ねがいます。

ヤフー知恵袋より引用

アパート経営は、不動産会社によって成功するか失敗するかが決まってしまいます。アパート経営をするのであれば、サポートなどが手厚い業者を選んだほうがいいですよね。

アパート経営で失敗したくない方は、アパート業者をよく比較して信頼できる業者を選ぶようにしてください。

アパート経営の失敗については、「アパート経営はするな!反論は?儲からないの?失敗例やリスク」の記事で詳しく解説しています。気になる方は合わせて読むようにしてください。

アパートメーカーごとの失敗例や評判

アパート業者ごとの失敗例や評判・口コミは以下の記事でご紹介しています。アパート経営をする上で業者の失敗例などは気になりますよね。

アパートメーカーごとの失敗や評判が気になる方は、興味のあるアパート会社の記事をご覧ください。

まとめ

アパート経営は、ポイントを抑えないと失敗します。ここでご紹介した失敗事例を参考にして、あなただけは失敗しないようにしましょう。

安易にアパート経営を行うと失敗してしまいます。簡単に儲かると思うのではなく、失敗しないようによく考えてアパート経営を行うようにしてください。

アパート経営で失敗しないためには、事前に資金プランや業者選びがとても重要です。まずは、資料請求を行い、資金プランや業者選びを徹底して行いましょう。

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