経営の失敗やリスク

不動産投資アパート経営のリスク:失敗しないための回避方法

アパート経営リスク

アパート経営には、リスクがつきものです。アパートを建てる費用は、数千万から1億円以上の費用がかかるからです。

また、アパート経営のリスクは、ローンによる借入だけではありません。空き室になるリスクなど、ほかにもさまざまなリスクがあります。

そこでこのページでは、アパート経営を行う方のために、アパート経営のリスクをご紹介します。

リスクなしでは賃貸経営はできませんので、これからアパート経営を検討している方は、アパート経営のリスクを把握しておきましょう。

1.空き室によるリスク

アパート経営は、空き室になるリスクがあります。

アパート経営は、居住者に家賃を支払ってもらわなければ利益は出ないからです。満室になれば儲かりますが、空室が増えると利益は出ないのです。

また、アパート経営は30年以上行っていくので、常に空き室になるリスクがあります。新築時は、それなりに入居者が集まりますが、築20年経過すると古くなってきます。

このとき、新築アパートにはどうしても外観や綺麗さでは負けてしまうのではないでしょうか。同じ家賃の値段であれば、きれいな新築アパートを選ぶのが自然です。

アパートは、建てれば入居者が生活してくれて儲かると安易に考えがちですが、そのようなことはありません。空き室に困っているアパートは数多く存在するため、空き室のリスクがあることを覚えておきましょう。

2.家賃低下のリスク

空き室が増えたり老朽化したりすると家賃を下げなければいけません。新築と同じ家賃設定では、徐々に入居者は減っていくからです。

また、ライバルのアパートが近くに建設されると家賃設定を下げなければいけなくなるからです。

しかし、それでも空き室が増えると家賃収入が途絶えてしまいます。

アパート経営は30年以上続けるため、いずれは家賃を下げる必要があります。築年数の経過とともに、臨機応変に家賃を下げて入居率を高めるような努力が必要です。

利回り(購入金額における毎年の家賃収入の割合)が低いアパート経営をしていると、将来的に返済が大変になる恐れがあります。家賃が下落するリスクがあることを覚えておきましょう。

3.生活環境の変化によるリスク

生活環境が変わる場合、アパート経営ができなくなるリスクがあります。サラリーマンの方は、転勤をするかもしれません。

また、離婚によってアパート経営を続けることができなくなるかもしれません。生活環境が変わると、アパート経営が困難になる恐れがあります。

アパート経営は何十年も経営を続けなければいけないため、生活環境が変わるリスクを想定しておく必要があります。

万が一の場合でも、アパートを売却できるような賃貸経営の出口を考えておきましょう。今後、何が起こるかわからないのがアパート経営です。生活環境が変わるリスクを考慮して対策を常に考えておきましょう。

4.一括借り上げシステム(サブリース)のリスク

アパート経営サブリース

サブリースは、入居率に関係なく家賃収入を一定額支払ってくれる便利は制度です。しかし、契約内容によっては築10年を経過すると入居率に応じて支払われる家賃収入の額が下がる恐れがあります。

サブリースの家賃下がる

サブリース契約内容は、賃貸メーカーによって異なるので契約をする際は、必ずすべての項目に目を通し、「10年後以降に支払われる金額が下がるのか」という部分に注意して契約をするようにしてください。

実際、アパートを建てたものの入居者がほとんど現れず、サブリースによって支払われる賃料を下げられてしまう大家の方は非常に多く見られます。

契約してしまってからでは、後の祭りです。そうならないために、リスクをよく考慮した上で契約するようにしてください。

5.老朽化による資産価値の低下によるリスク

アパートは、将来的に資産価値が下がってしまうリスクがあります。人口の減少などで土地の価格が下がる恐れがあるからです。

たとえば、アパートを1億円の費用で建設したと仮定します。そして、20年後にアパート建設した土地の資産価値が下がり、アパートの価値が2,000万円にしかならないケースがあります。

これではいざ売却しようと思っても、資産価値が下がってしまっているため、売却しても大赤字になってしまうのです。

アパートを建てれば資産になりますが、その価値が今後何十年も下がらない保証はありません。資産価値が低下するリスクがあることを覚えておきましょう。

6.借金(ローン)をするリスク

アパートを建設するにあたってローンを組みます。規模によって変わってきますが、数千万~億単位の借り入れを行います。

そのため、借金をするリスクがあるのです。

アパート経営は、借金をしてそれを入居者が支払う家賃で返済した上で、余った金額が利益になります。つまり、入居者が現れなければ赤字になる恐れがあるのです。

最悪の場合、アパートを売ろうと思っても売れないケースがあります。アパートは、不動産会社しか買い手がいないため、なかなか売却が難しいからです。

アパート経営を始めてしまった以上、後戻りはできないため、億単位の借金をして事業を行うことを覚えておきましょう。

7.金利の上昇のリスク

ローンを組んでアパート経営を行う方がほとんどですが、アパートローンの金利が上昇するリスクがあります。先ほどお伝えしたように、アパート経営は数千万円単位の借金をします。

数%金利が上がった場合、数千万円単位の数%は数十万円単位の金額です。

将来金利が上昇しない保証はありません。金利が上昇して支払う利子の金額が高くなる恐れがあるので、借金をする以上、金利が上昇するリスクを覚えておきましょう。

まとめ

アパートは、さまざまなリスクがあります。空き室が増えれば、家賃収入が下がるリスクがあります。また、借金をすれば、借金をするリスクがあります。

アパート経営を行えば、必ず利益が出るわけではありません。管理会社やアパートメーカーは、「賃貸経営は儲かる」というように甘い言葉で誘惑してくるかもしれませんが、必ずリスクを考慮した上で判断してください。

リスクを承知した上でアパート経営を行いましょう。

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