経営の失敗やリスク

サラリーマンのアパート経営の副業で失敗してしまう理由と対処法

サラリーマンアパート経営失敗

サラリーマンの方でアパート経営をする方で失敗してしまう方がいます。失敗するつもりがなくても失敗してしまうのがアパート経営です。

せっかくアパート経営をするのであれば、失敗したくないものですよね。

賃貸経営で失敗してしまう方は、どういった理由で失敗してしまうのでしょうか。また、失敗の対処法などがあれば知りたいですよね。

本記事では、サラリーマンの方がアパート経営をする際の失敗しない事例をご紹介します。アパート経営で失敗しないためには、どのような失敗をしてしまっているのかを勉強しましょう。

1.本業があるのでアパート経営がおろそかになってしまう

サラリーマンの方は、副業でアパート経営をします。そのため、本業のアパート大家に比べて時間が限られているので、どうしてもアパート経営がおろそかになってしまいます。

たとえば、入居者のトラブルの対応も昼間仕事をしていると対応が遅れます。「水漏れしてしまったから業者を読んでほしい」と言われてもすぐに対応できません。

また、家賃を滞納している方に催促に行く場合、仕事終わりや仕事が休みの日にしかいくことができません。

本業があるとアパート経営をする時間には限界があります。

アパート経営は、「家賃の回収」「修繕工事」「退去時の修繕クリーニング」などさまざまな業務を行わなければいけません。そのため、あなたが思っている以上にやらなければいけない仕事があるのです。

サラリーマンの方は、大家業をやる時間が限られています。そのため、おろかになりアパート経営がうまくいかない恐れがあります。

対処法:一括借り上げシステムなどの管理が楽な方法にする

サラリーマンの方は、管理が楽な方法でアパート経営をしましょう。

アパート経営サブリース

一括借り上げシステム(サブリース)であれば、管理を任せることができるのでサラリーマンの方でも楽にアパート経営ができます。

一括借り上げシステムとは、アパート全室を管理会社が借り上げてくれて、毎月一定額の家賃を支払ってくれるというものです。これにより、空き室に関係なく毎月一定額の家賃が支払われるので、収入が安定するメリットがあります。

また、入退去などの管理、賃料の回収、修繕工事などのすべての業務を行ってくれます。そのため、オーナーであるあなたは何もしなくても賃貸経営が可能です。

毎月支払われる家賃を通帳記入して確認するだけです。

サラリーマンの方は、本業があるためどうしてもアパート経営はおろそかになりがちです。トラブルやクレームなどの対応が遅れれば、入居者の不満が溜まり退去してしまうかもしれません。

こういったことが理由で失敗してしまうため、サラリーマンの方は一括借り上げシステムを利用してアパート経営を任せてしまいましょう。

2.購入する地域を間違える

サラリーマン大家の方で、アパートを建設する場所を失敗する方は多く見られます。

アパートは建設するだけでは入居者が集まりません。そのため、必ずアパートを建設しても需要があるところで選ぶ必要があります。

土地があるからといって、田舎にアパートを建設しても入居者がいないのであれば赤字になってしまいます。

アパートを建設する場所を失敗すると賃貸経営は全く儲かりません。アパート経営をする場合は、必ずニーズのある地域や場所でアパートを建設するようにしてください。

対処法:人口が多い場所をできるだけ選ぶ

アパート経営をする場合、必ず入居者が集まる場所を選びましょう。そのため、田舎ではなく都市部などの人口が多い地域を選ぶようにしてください。

アパートは、入居者が集まらなければ儲かりません。

アパート経営で失敗してしまわないためには、必ず人口が多くアパートを建設してもニーズのある場所を選ぶようにしてください。

3.節税だけの目的でアパート経営をしてしまう

アパート経営を節税目的で行う方は多いですが、節税だけの目的で賃貸経営をすると失敗する恐れがあります。アパート経営は建設すれば終わりではないからです。

アパートを建設した後もメンテナンスや管理をしなければいけません。節税目的でアパートを建設しても、入居者がいなくて赤字になり節税効果以上に損をしてしまえば意味がありません。

アパート経営は、数千万円~億単位の借金をします。当然、破産するリスクもあります。軽い気持ちでアパート経営をして、失敗すれば破産するのです。

確かに、更地にアパートを建設すると固定資産税や相続税は安くなります。

ただ、アパート経営がやる気でないのであれば失敗します。建設すればアパートで儲るというわけではないからです。やみくもに節税目的で賃貸経営をするのは控えましょう。

対処法:アパート経営のリスクを考慮する

節税目的でアパート経営をする場合は、きちんとアパート経営のリスクがあることを考慮しましょう。節税目的でアパート経営をしたものの、入居者が集まらずに失敗してしまう方は多く見られます。

土地があるからといって、田舎にアパートを建設しても必ず儲かるわけではありません。

節税目的でアパート経営をする場合は、賃貸経営にはリスクがあることをきちんと理解した上で行うようにしてください。

4.利回りが低い物件を購入してしまう

アパート経営をする上で、利回りはとても重要です。利回りによって、儲かるかがわかりますし、どのくらいのリスクなのかも判断できます。

利回りとは、アパートの投資額における家賃収入の割合です。

アパートの初期費用が1憶円の場合、毎年の家賃収入が1,000万円だと利回りは10%になります。

つまり、初期費用を10年で回収できる計算です。利回りが高ければ早く初期費用分を回収できるのでリスクが少ないです。

同じ1憶円でも利回りが10%と5%では以下のように差があります。

  • 利回り10%:回収10年
  • 利回り5%:回収20年

アパート経営をする上で、利回りはとても重要です。利回りが5%の場合、初期費用を回収するのに20年かかります。利回り10%の場合は、回収年数は10年なので利回りはアパート経営する上でとても重要なポイントです。

対処法:利回りが高いアパート経営をする

以上でお伝えしたように利回りの高さは重要です。そのため、利回りの高いアパート経営をするようにしてください。

最低でも6%の利回りはないとリスクが高いです。アパート経営は高額の借金をするため、簡単ではありません。失敗しないためには、利回りには気をつけるようにしてください。

アパート経営の利回りについては、「アパート経営の利回りとは:表面・実質の計算方法や目安・平均」の記事で詳しく解説しています。

利回りについて詳しく知りたい方は、こちらの記事にも目を通しておきましょう。

5.自己資金(頭金0円)を用意しない

アパート経営は自己資金がなくても可能です。

ただ、借入の金額が多くなったり金利が高くなったりします。そのため、失敗してしまう方は多く見られます。

頭金がないとその分借入残高は多くなります。1憶円のアパートを建設する場合、1割である1,000万円を用意すれば、ローンで借りる金額は9,000万円です。

しかし、自己資金のないフルローンの場合、1憶円を丸々借金しなければいけません。当然、リスクが高くなり失敗しやすくなります。

また、頭金がない場合ローンの審査も厳しくなります。そのため、金利の高いローンしか組めない恐れがあるので、注意が必要です。

頭金がある場合とない場合では、以下のように金利が異なります。

  • 頭金が1割ある場合:金利2%
  • 頭金がない場合:金利5%

頭金がないと金利が高くなります。金利が高いとその分利子が多くなるので、利益は少なくなります。

自己資金がない場合、このようなデメリットがあるので注意しましょう。

対処法:頭金を1割は用意するようにする

アパート経営をする場合、必ず頭金は1割用意してください。1割頭金を用意できない場合は、まずは頭金を貯めましょう。

無理に自己資金無しでアパート経営をしても失敗します。

頭金が無くても成功するケースはありますが、失敗するリスクも高いのでリスクとのバランスを考えるようにしてください。

まとめ

サラリーマンの方は、アパート経営が副業になるため、一般的な大家の方に比べて賃貸経営に集中できないデメリットがあります。

しかし、事前に失敗例がわかれば、失敗を防げますよね。

そのため、ここでご紹介した失敗例や対処法を参考にしてアパート経営で失敗しないようにしてください。

アパート経営で成功し、サラリーマンの給料以外に不動産収入を手に入れましょう。

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土地があるだけでは何も生み出さないので、アパートを経営できれば最高ですよね。

また、土地がなくてもアパート経営は可能です。実際にほとんどの方が、土地と建物を買ってアパート経営をしています。駅から10分県内の土地でアパート経営すれば、人気物件になること間違いなしです。

ただ、「アパートを建てても利益が出るのか」「資金はいくら必要なのか」「空き室のリスクはあるのか」など、たくさんの悩みがあるのではないでしょうか。

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