アパート経営をしている方で、築年数が古くなると建て替えを検討する方は多く見られます。ただ、アパートの建て替えの時期や目安は、何年ぐらいなのか気になる方は多いのではないでしょうか。
アパートは古くなると耐震性が不安です。また、空き室も増加します。新築時に比べて家賃収入は減ってしまっている方もいるのではないでしょうか。
その場合、建て替えたほうがいいのか悩みどころですよね。
アパートの収益を増加させるためには、建て替えのタイミングを見極めて適切な時期に建て替えるようにしましょう。
目次
アパートの建て替えは築30年が目安
アパートの建て替えは、築30年が経過したらいつ行っても問題ありません。木造アパートの減価償却は、22年です。また、築30年経過したらローンを完済しているはずなので、建て替えを検討する1つの目安と言えます。
アパートが古くなると、空き室が増えたり修繕費がかかったりします。
古くなったアパートは、なかなか入居者が集まりません。同じ家賃設定では、ライバルの新築アパートに入居者を取られてしまいますよね。
古いアパートと新築アパートを比べた場合、誰でも新築アパートに住みたいと思うものです。また、近頃の新築アパートはとてもおしゃれな造りで魅力的です。
築30年が経過してローンが完済している場合、いつアパートの建て替えを行っても問題ありません。
まずは、アパート会社に相談して建て替えた場合の収益プランを作成してもらうようにしましょう。
アパートの建て替えの目安やタイミング
アパートの建て替えの目安やタイミングをご紹介します。アパートの建て替えは、築年数が目安ですが、それ以外にも目安はあります。
全ての目安を考慮した上で、適切なタイミングでアパートを建て替えましょう。
築30年経過した場合
冒頭でもお伝えしたように、築年数30が経過した場合アパートの建て替えの目安です。ローンも完済しているため、いつ建て替えても問題ないからです。
老朽化や収益化に応じて、アパートの建て替えを検討するようにしてください。
家賃の下落や空き室の増加
築年数が経過するとアパートの家賃は下がります。古いアパートに新築時の家賃設定では、入居者は現れにくいですよね。
また、アパートが古くなると空き室も増加します。賃貸経営は、空き室が増えると収益が減ります。そのため、空き室を改善するためには、家賃を下げて入居者を集める必要があります。
その状態であまり収益の増加が見込めないのであれば、建て替えてしまったほうがいいです。
家賃を安くしたり空き室が増えたりした場合は、必要に応じて建て替えを検討しましょう。
維持費・修繕費増加
築年数が古くなる場合、修繕費がかかってきます。
外壁塗装の塗り替えやコーキングの打ち替えなどさまざまな修繕費用がかかるため、300万円ほどの修繕費用がかかる恐れがあります。
築30年のアパートに対して、300万円の修繕費を支払う意味があるのかよく考えましょう。その費用があるのならば、新築のアパートに建て替えてしまったほうが良いですよね。
アパートは、遅かれ早かれ建て替えなければいけません。いずれ建て替えるのであれば、修繕費を支払う今が建て替えのタイミングではないでしょうか。
耐久性や耐震性が不安
築30年のアパートは、老朽化が進んでいるため、かなり古いアパートと言えます。
耐久性や耐震性などの問題もあるため、建て替えを検討したほうがいいケースがあります。地震でアパートが倒壊してしまっては困りますよね。
入居者の安全はもちろんのこと、アパートの収益化を増加させるためには、築年数が30年を経過したのであれば、建て替えるのも1つの選択です。
アパートの建て替え時期の3つの選択
アパートの建て替えの時期には、建て替え以外の選択肢もあります。それは、以下の3つです。
- アパートを建て替える
- 大規模リニューアル
- 解体後の土地の売却
ここでは、アパートの建て替え時期の3つの選択肢について解説します。
アパートを建て替える
以上でもお伝えしてきましたが、建て替えのタイミングでアパートを建て替えてしまいましょう。
築30年のアパートが新築のアパートになれば、家賃設定も高くなり入居者も集まりやすくなります。建て替えるとさまざまなメリットがあるため、建て替えれる方は積極的にアパートを建て替えてしまいましょう。
新築のように大規模リフォームをする
アパートを建て替えるのではなく、大規模リニューアルするのも1つの方法です。
空き室が少なく、入居者が多いのであれば、建て替えるのではなく新築同様にリフォームしてしまう方法もおすすめです。
建て替えると入居者に退去してもらわなければいけません。退去費用を支払う必要があるため、空き室がないのであれば、リフォームをしてそのまま賃貸経営を継続させましょう。
築年数は古いもののそこまで老朽化が進んでいない場合は、リニューアルさせて入居者を集めてみましょう。
建て替えるよりは費用を抑えられるメリットがあります。入居率や収益状況に応じて適切な建て替えるのか、それともリフォームするのかを判断するようにしてください。
解体後の土地の売却
古くなったアパートを解体して売却する方法があります。そのまま売却するのも1つの方法ですが、古いアパートは買い手がなかなか見つからないのが現状です。
そのため、売却する際は更地にして売却しましょう。売却する理由としては、立地です。
駅から近い場所やスーパーが近くにあるといった立地条件が良い場所であれば、アパートを建て替えたほうがいいですが、そうではない場合は土地を売却してしまいましょう。
その費用で、駅に近い土地を購入してアパートを建設するのもおすすめです。地方の場合、これから土地の価格は下がることが予想されます。
それを踏まえると、今のうちに土地を売却してしまい、駅に近い場所や都市部などの土地の価格が安くならない場所でアパートを建設してみてはいかがでしょうか。
アパート経営は、管理を任せてしまえば近くに住まなくても賃貸オーナーになれます。いらない土地を売却してより良い条件でアパートを経営しましょう。
古くなったアパートは積極的に建て替えたほうがいい
古くなったアパートは積極的に立て替えてしまいましょう。古いアパートは修繕費がかかる一方です。また、家賃も下げなければいけませんし、空き室も増える一方ですよね。
ただ、新築アパートを建設した場合、新たにローンを組まなければいけません。しかし、ローンの返済は家賃収入から支払うため、そこまで気にする必要はありません。
アパートのローンをあなた自身のポケットマネーで支払うわけではないからです。
新築にして高い家賃で満室になれば、ローンを返済しても十分に利益があります。
いずれアパートは建て替える必要があります。将来のことを考えたのであれば、建て替えを検討するようにしてください。
また、世帯数や階数を増やせばさらなる収益アップが見込めます。銀行も過去の実績があれば、融資してくれる可能性は高いです。
築30年が経過したのであれば、新築アパートに建て替えて収益増を目指しましょう。
まとめ
アパートの建て替えの時期は、築30年が一つの目安です。さらに、家賃が下がったり空き室が増えたりした場合は、アパートを建て替えましょう。
古くなると修繕費が数百万円単位かかるので、その費用を支払うのであれば、新築アパートに建て替えてしまったほうがいいですよね。
まずは、アパート会社に問い合わせてみましょう。そして、アパートを建て替えた場合の収益プランを作成してもらってください。
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