アパートが古くなると、建て替えたほうがいいのか悩みどころですよね。アパートの建て替えには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
アパートを建て替えるとさまざまなメリットがあります。
古いアパートをそのまま経営するのも良いですが、ローンを返済しているのであれば建て替えてしまったほうがいいです。
そこで本記事では、アパートの建て替えに悩んでいる方のために、建て替えのメリットをご紹介します。
目次
アパートの建て替えのメリット
アパートの建て替えにはメリットがあります。古くなったアパートは建て替えるようにしましょう。
それでは、メリットをご紹介していきます。
火災や地震に強いアパートを建設できる
古いアパートの場合、火災や地震に不安があります。しかし、新築のアパートであれば、火災や地震に強い造りの建物を建設可能です。
新築は、その時代の最先端の技術でアパートを建設できるメリットがあります。
入居者のことを考えると、火災や地震に強いアパートを建てたほうがいいですよね。新築のアパートに建て替えて、火災や地震に強いアパートで賃貸経営をしましょう。
おしゃれな外観や設備のアパートを建設できる
アパートを建て替える場合、おしゃれな外観や最先端の設備のアパート建て替えることができます。
古いアパートは新築アパートに比べると、外観や設備は劣ってしまいます。
同じ家賃設定であれば、新築アパートに住みたいと思うものですよね。アパートが古くなり、築年数が経過すると空き室が増えたり家賃を下げたりしなければいけません。
それであれば、建て替えておしゃれな新築アパートにしたほうがいいです。
新築であれば、高い家賃設定にできます。また、入居者も簡単に集まるので、新築に建て替えておしゃれな外観や設備のアパートを経営しましょう。
収益アップが期待できる
以上でもお伝えしたように、新築アパートは高い家賃設定をしても入居者が集まりやすいため、収益アップが期待できます。
築年数が古いアパートは、立地条件が良いなどの好条件ではない限り、空き室が増えてしまいます。仮に、家賃を下げても入居者が集まらないのが現実です。
古いアパートで空き室が60％を超えてしまったのであれば、新築アパートに建て替えましょう。
アパートの建て替えのデメリットや問題点
アパートの建て替えはさまざまなメリットがありますが、デメリットや問題点があります。
デメリットを考慮した上で建て替えを検討しましょう。
アパートの建て替え費用がかかる
アパートを建て替えると建設費がかかります。アパートのグレードやプランによっても異なりますが、3,000万円～1憶円以上の費用がかかります。
| 坪数 | 2階建て | 3階建て |
|---|---|---|
| 50 | 3,000～4,000万円 | 4,000～6,000万円 |
| 60 | 3,500～4,500万円 | 4,500～6,500万円 |
| 80 | 4,500～6,500万円 | 6,500～8,500万円 |
| 100 | 6,500～7,500万円 | 7,500～1憶1,000万円 |
新たにローンを組んで借金をしなければいけません。
しかしながら、アパートの建設費用の支払いは、家賃収入によって支払えるため、そこまで気にする必要はありません。
建て替えて家賃収入が増えれば、アパートローンの支払いあったとしても利益が出るからです。
建て替え費用がかかるデメリットはありますが、アパート経営の場合は家賃収入で支払います。そこまでデメリットではないことを覚えておきましょう。
入居者がいる場合立ち退き費用がかかる
アパートを建て替える場合、入居者へ立ち退き費用を支払わなければいけません。引っ越し費用や慰謝料、そして半年分の家賃を支払うのが一般的です。
それぞれの費用がいくらぐらいになるのかをご紹介していきます。まず、引っ越し費用は、以下の通りです。
引っ越し費用の相場
| 単身 荷物小 | 単身 荷物大 | |
|---|---|---|
| ～15km未満 （市区町村内） |
平均28,775円 | 平均37,911円 |
| ～50km未満 （都道府県内） |
平均33,879円 | 平均41,222円 |
| ～200km未満 （同一地方内） |
平均44,161円 | 平均51,688円 |
| ～500km未満 （近隣地方） |
平均52,796円 | 平均65,338円 |
| 500km～ （長距離） |
平均53,927円 | 平均75,113円 |
| 家族 2人 | 家族 3人 | 家族 4人 | 家族 5人以上 | |
|---|---|---|---|---|
| ～15km未満 （市区町村内） |
平均64,714円 | 平均76,783円 | 平均94,796円 | 平均117,173円 |
| ～50km未満 （都道府県内） |
平均67,769円 | 平均77,260円 | 平均91,566円 | 平均104,925円 |
| ～200km未満 （同一地方内） |
平均75,803円 | 平均93,627円 | 平均134,986円 | 平均144,829円 |
| ～500km未満 （近隣地方） |
平均108,720円 | 平均118,865円 | 平均115,847円 | 平均166,375円 |
| 500km～ （長距離） |
平均114,703円 | 平均140,226円 | 平均148,955円 | 平均153,214円 |
引用元：価格ドットコム
引っ越し費用は、距離や家族構成によって変わるため、この表を参考にしましょう。
慰謝料は家賃の2～3カ月
慰謝料は家賃の2～3カ月分を支払いましょう。あなたの都合で退去してもらうため、入居者には慰謝料を必ず支払うようにしてください。
アパートを建て替える際のマナーなので、支払うようにしましょう。
家賃6カ月
そして、さらに次に入居者に6カ月分の家賃を支払いましょう。
「急に引っ越ししてくれ」と言われ、引っ越さなければいけないことを考えると必要な費用ですよね。
アパートを建て替える際に、退去してもらう場合は、入居者に対してこれらの費用を支払うようにしてください。
アパートの建て替え費用や立ち退き費用については、「アパートの建て替え費用や相場：取り壊し費用や建設、退去費用」の記事で詳しく解説しているので、合わせて読むようにしましょう。
アパートを建て替えたほうがいい目安
アパートの建て替える目安をご紹介します。ローンを完済してしまえば、建て替えてしまっても問題ありません。
ただ、具体的にどのようになれば、アパートを建て替えたほうが良いのか気になるものですよね。
築年数が30年を経過した場合
築年数が30年経過したのであれば、建て替えの目安です。アパートのローンを完済しているため、建て替えても問題ありません。
先ほどお伝えしたように、建て替えると費用はかかりますが、家賃収入でローンを支払うため、そこまで気にする必要はありません。
むしろ、新築アパートに建て替えることができれば、高い家賃設定で満室のアパート経営ができます。
ローンを支払っても十分な利益が望めることを考えると、建て替えてしまったほうがいいですよね。
空き室が増えて家賃が下がった場合
古くなり空き室が増えると家賃を下げなければいけません。入居者が集まりにくいからです。
しかし、それでも簡単に入居者は集まらないものです。
近所に新築アパートが何棟も建っているような場所では、築古のアパートはどうしても人気がないからです。
仮に、家賃を無理に下げ、賃貸経営をしても修繕費のことを考えるとあまり儲かりません。
また、家賃を下げても入居者が集まらずに空き室が多い場合は、建て替えてしまい新築アパートにしたほうが儲かります。
アパート経営は、ビジネスです。必要に応じて投資をして収益を生み出すことを考えましょう。
修繕費が増加した場合
アパートは古くなると修繕費がかかります。外壁塗装や外壁のリフォームなど、建物が古くなると修繕する必要があるからです。
雨漏りしてしまえば、入居者に迷惑をかけてしまいますよね。
また、アパートの外壁塗装は10年に1度行う必要があります。仮に、30年経過した場合、ちょうど2回目の修繕時期です。
2回目の修繕時期は修繕する個所や規模が増えるため、費用は数百万円単位です。
その費用を支払うのであれば、いっそのこと建て替えてしまったほうがいいのではないでしょうか。
築年数が古くなったアパートは、これから修繕費用はさらに高くなります。しかし、空き室は増え、家賃は下げなければいけなくなることが予想されます。
修繕してそのまま賃貸経営するのか。それとも建て替えてしまい、新築アパートを経営するのかはよく考えるようにしてください。
また、建て替えた場合の収益シミュレーションなどは、アパート会社に相談すると計算してくれます。建て替えを検討している方は、まずは無料相談してみることをおすすめします。
まとめ
アパートは、築年数が30年経過して空き室などが増えてきたら建て替えを検討しましょう。
古いアパートは、建て替えてしまったほうがメリットがあるからです。
修繕費がかかり、空き室が増えてきたり家賃を下げたりするのであれば、新築アパートに建て替えて高い家賃設定で満室経営をしたほうがいいですよね。
アパートを建て替えて更なる収益アップを目指しましょう。
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