アパートローンを申し込みを検討した際、金利が気になるものですよね。
全国に銀行はたくさんあります。しかし、どの銀行を選んだらいいのか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
アパート経営は、ローンの金利が低いとその分経費がかからないので利益は増えます。できれば、金利の安い銀行や金融機関でアパートローンを申し込みしたいものですよね。
ここでは、アパートローンが初めてな方でもおすすめできる銀行の特徴をご紹介します。
アパート経営をする上で、ローンの金利は安いほうがいいので、できるだけ金利が安い業者を選ぶようにしましょう。
目次
三井住友銀行の特徴や金利
三井住友銀行は、東京に本店があります。3大メガバンクの1つでもあります。名前だけでも聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。
対応エリア
支店のあるエリアは、沖縄や1部の県を除きほぼ全国にあります。支店がなくても出張所や代理店もあるので、全国で借り入れができます。
地方に住んでいる方はもちろんのこと、都市部に住んでいる方でも利用できる金融機関です。
三井住友銀行の融資や金利の特徴
融資の特徴ですが、頭金3割を要求してくる支店が多いです。頭金がないと融資は難しいでしょう。
たとえば、1 憶円で土地とアパートを建設する場合、3,000 万円の頭金が必要です。
この金額を用意できる方はなかなかいらっしゃらないので、上級者向けの金融機関と言えます。
ただ、3 割ではなく 1 割以下の頭金でも融資できるケースがあります。支店や営業部によって異なるので、お問い合わせしてみるようにしてください。
しかし、支店を訪問しても 3 割の頭金を請求されてしまうので、1 割の頭金で融資してもらいたい方は、知り合いから担当者を紹介してもらうといった方法を取るようにしてください。
また、三井住友銀行は資産負債率という指標があります。評価した資産に対し負債が60％以内に収めないといけません。
つまり、建設するアパートを含めた金融資産の 6 割しか融資が受けられないということです。
たとえば、1億円かかるアパートが1億円の価値があったとします。負債の60％なので6,000万円までしか融資できないことになります。これでは、アパートローンで 1 憶円のアパートを建設することは不可能です。
そこで、1 憶円の融資を受けるためには、1 億 6,666 万円の金融資産が必要になります。
1 億円の評価額はアパートによって賄えるため、あとの 6,666 万円分の金融資産を用意する必要があります。土地でもいいですし、現金でもいいです。金融資産を用意するようにしてください。
ただ、正直この条件をクリアできる方はなかなかいません。そのため、三住友銀行で融資を受けられるアパートオーナーは富裕層になります。
金利
金利は、1%〜1%後半です。アパートローンの中では、非常に金利が安いです。金利が高くなるほどアパート経営で経費が増えるので、利益は少なくなります。金利が 1％と 3％でアパートを建設した場合、2％分利益が少なくなります。
同じ金額を借りるのであれば、金利は低いほうがいいですよね。
アパート経営において、金利を低くすることはその分利益が増えます。アパート経営は数千万円単位の借金をするため、数％の金利が何百万円単位になるからです。
賃貸経営で成功したい方は、金利は極力低いところでアパートローンを組むようにしましょう。
三井住友銀行がおすすめな人
これらの特徴を踏まえた上で、アパート経営で三井住友銀行がおすすめな方はどのような方でしょうか。頭金が多いことや信頼性を求められるため、サラリーマンの方で年収1,000万円近くの方が対象と言えます。
大企業に努めている方や役職などの方は、三井住友銀行でアパート経営が向いてます。
とはいえ、この年収はあくまでも目安です。必ず1,000万円以上でなければローンの融資を受けられないわけではありません。そのため、まずは気軽に相談してみるようにしてください。
金利も1％ほどと低いため、もし融資が下りれば非常に低い金利でアパート経営が可能です。
みずほ銀行の特徴や金利
みずほ銀行は、東京に本店を置く3大メガバンクの1つです。銀行業のほかに宝くじなども行っています。アパートローンも行っているので、アパート経営を検討している方はお問い合わせしてみてください。
それでは、みずほ銀行の特徴や金利について説明します。
対応エリア
支店は、沖縄を含め全都道府県にあります。全国で融資が可能になっています。そのため、全国の物件に融資が可能な銀行です。
みずほ銀行の融資や金利の特徴
審査は、委託会社が行っています。そのため、委託会社の審査結果次第で融資が決定します。
審査方法は、積算評価と収益還元評価で審査します。RC造(鉄筋コンクリート造）でも経済意的耐用年数40年を基準に審査するため融資が出にくい銀行になっています。
結局のところ、みずほ銀行は、審査が厳しいです。ほかの銀行で融資の審査が通ったとしても、みずほ銀行では約3割は審査が通らないことがあります。それぐらい、厳しい審査なのです。
ただし、審査が基準値に達していればフルローンも可能な銀行です。
審査に関わることですが、支店の支店長ごとに決算の額が違います。最終判断は、本部ですが支店である程度の承認が取れれば本部審査が通りやすい傾向にあります。融資を受けたい方は、なるべく地域で大きな支店に行くことをおすすめします。
金利
金利は、変動金利になります。1％～1％後半の高水準です。
以上でもお伝えしたように、アパートローンは金利が低いほうがいいため、みずほ銀行でローンが組めないか相談してみましょう
みずほ銀行がおすすめな人
審査が通りにくいことから、サラリーマンの方でも年収800万円以上が対象と言えます。大企業に勤めている方、役職の方にはおすすめの銀行になっています。
審査が厳しいみずほ銀行ですが、年収が低い方でも融資された例もあります。土地を所有しているとそうでない場合など、人によって融資はことなるからです。そのため、まずはお近くの支店に相談してみるようにしてください。
三菱東京UFJ銀行の特徴や金利
三菱東京UFJ銀行は、日本3大メガバンクの1つでもある銀行です。誰でもが知っている大手銀行ですよね。
それでは、アパートローンについての特徴や金利について説明します。
エリア
沖縄や1部の県を除き全国にあります。関東圏や愛知県、大阪府以外は、支店数が少ない傾向にあります。
そのため、都市部に強い都市銀行です。
三菱東京UFJ銀行の融資や金利の特徴
融資金額は、担保評価の7割以内になっています。これは、他の銀行より厳しい条件です。
たとえば、1億円かかるアパートが1億円の価値があったと仮定しましょう。担保評価の7割以内になるため、7,000万円までしか融資できないことになります。
これでは、3,000万円足らずアパートローンで 1 憶円のアパートを建設することは不可能になります。
そこで、1 憶円のフルローンを受けるためには、1 億 7,000万円の金融資産が必要になります。
1 億円の評価額はアパートによって賄えるため、あとの 7,000万円分の金融資産を用意する必要があります。土地や現金などの金融資産を用意するようにしてください。
ただ、この条件をクリアする方はなかなかいないのが現状です。住友銀行と同じく融資を受けられるアパートオーナーは富裕層になります。
金利
変動金利になっています。金利は、1％～２％前半と高い水準です。タイミングによっては、1％未満のときもあります。
よって、三菱東京UFJ銀行でアパートローンができれば金利も1％ほどと低いため、もし融資が下りれば非常に低い金利でアパート経営が可能になります。
三菱東京UFJ銀行がおすすめの人
審査が厳しく、担保評価の 7 割しか融資がされないことを考えると、ある程度自己資金を用意できる方向けの銀行です。
また、年収も 1,000 万円が目安になるため、一般の方では融資を受けるのは難しいです
りそな銀行の特徴や金利
りそな銀行は、りそなホールディングスの子会社です。りそな銀行の融資は、積極的で借り入れしている方が増えています。融資が下りやすいことから、都市銀行から借りるならりそな銀行がおすすめです。
りそな銀行の特徴や金利について説明します。
エリア
エリアは、他の都市銀行と違い、支店がないエリアが多く見られます。関西や関東に支店が多く、それ以外の地域では、数店舗もしくは支店がない地域もあります。
支店がないエリアですと融資が難しい恐れがあるため、支店がない地域の方は融資が受けられないかもしれません。
ただ、借り換えの場合は融資エリアが緩くなるので支店がなくても融資を受けている事例もあります。
りそな銀行の融資や金利の特徴
りそな銀行は、収益還元法のみでを決定します。これは、国内では、珍しいです。多くの銀行は「積算評価」「収益還元法」の２つで融資を決定するからです。
つまり、利回り（投資額に対してどのくらいの家賃収入が見込めるかのこと）が高い物件ほど融資が受けやすいことになるのです。
また、融資期間も建物の法的耐用年数の上限で見てくれます。
たとえば、法的耐用年数が47年で購入物件が築17年経過していても30年の融資期間が可能になります。そのため、月の返済額が楽になり無理なく返済できることでしょう。
また、修繕費用も単身向けより家族向けのほうが、修繕費用が上がります。そのため、家族向けの方が収入対修繕見積もり額の割合が上昇し、評価が伸びないケースがあるため注意してください。
これにより都内で土地が小さく、1Kくらいの物件は評価が出やすく、地方で大きな土地に大型ファミリータイプは評価がでにくいという特徴があります。
金利
変動金利で1％～1％後半くらいの金利です。金利はとても良いです。気になっている方は、一度お問い合わせしてみてください。
りそな銀行がおすすめな人
世間的な会社の信用度もあり、金融資産がある方向けの銀行になっています。
しかし、アパートの利回りが良いなどの好条件は、金融資産がなくても融資してくれる場合もあります。まずは、支店に相談してみましょう。
スルガ銀行の特徴や金利
スルガ銀行は、静岡県や神奈川県を主としている地方銀行です。アパートローンが初めてな方が、融資を受けるにはスルガ銀行と呼ばれるほど有名な銀行になります。
また、融資も積極的に行っているため、アパートローンではスルガ銀行はとても重要な金融機関の 1 つです。
融資は、他の銀行より積極的でアパート経営で知らない方はいないでしょう。それでは、スルガ銀行の特徴や金利について説明します。
エリア
ほぼ全国にあります。地方銀行ですが、都市銀行のりそな銀行より対象エリアが広いです。地方銀行の中では、都市銀行と同じようなエリアで融資できる数少ない銀行です。
また、サラリーマン向けの不動産融資に最も積極的な銀行です。そのため、不動産投資の初心者が初めて融資を受けるには良い銀行と言えます。
初めてアパート経営をする方、スルガ銀行にお問い合わせてみましょう。
スルガ銀行の融資や金利の特徴
スルガ銀行の評価方法についてですが、積算評価と収益還元評価で決定します。積算評価は、一般的には銀行の危険を回避するために担保に頭金を入れて融資する額を減らすのですが、スルガ銀行では頭金を要求しません。
そのため、アパートの価値がそのまま融資額になりやすい傾向にあります。つまり、自己資金がない方でもアパートローンを組める銀行です。
また、融資期間を長く取れます。通常は、法廷耐用年数から経過年数を引いた年数が上限になります。
34 年（法定耐用年数 ） – 25 年 （経過年数 ） = 9 年（融資期間 ）
しかし、スルガ銀行はその年数を延ばすことができるのです。
たとえば、法定耐用年数から経過年数を引いた年数が、融資年数の上限になる場合、重量鉄骨造は、法定耐用年数が34年で築25年経過していると、通常は9年が融資期間です。
しかし、スルガ銀行では、この融資期間を延長することができます。
重量鉄骨造であれば、築25年経過していても、信用毀損の部分はありますが、融資期間を25年や30年まで伸ばしてくれるケースもあります。
好条件では、ありますがその分金利が高いです。しかし、融資期間が長くとれますので月の返済額が少なくできます。賃貸経営において、無理なく返済できるのは最大のメリットと言えるでしょう。
したがって、投資の初心者がはじめて使うには使いやすい銀行となっています。
もう1つは、融資スピードが早いことです。融資に必要な書類が、揃っていれば融資できるまで5日ほどできます。
他の銀行では、2週間から1ヶ月かかります。これは、物件を買う際にメリットになります。
なぜなら、土地やアパートを売りたいオーナーからすると融資が出ていない人と契約はキャンセルされるリスクがあるからです。そのため、融資が確定している人を優先することはメリットです。
それを避けるために、スルガ銀行で早く融資の確定をもらえれば、好条件の物件を得ることが可能になるでしょう。
金利
金利は、原則4.5％です。かなり高い金利ですが、他の銀行にはないメリットがあります。アパートローンが初めての方やどの銀行にしようか悩んでいる方にはおすすめです。
また、金利については、期間はありますが、関東や大阪府やその周辺の県は3.5％で融資してくれるキャンペーンも行っています。
こちらは、いつ実施しているかどうかは、スルガ銀行にお問い合わせください。
スルガ銀行がおすすめの人
金利は高めですが、全国対応でアパートの融資を行ってくれます。また、ほかの金融機関より融資の審査が甘いので、初めてアパート経営する方におすすめです。
これから始めてアパート経営をする方は、1 度お問い合わせみてください。
静岡銀行の特徴や金利
静岡県静岡市に本店を置き、静岡県では最大の市場占有率を誇ります。昔は、審査に厳しい静岡銀行でした。しかし、ここ近年ではスルガ銀行に並ぶくらい融資に積極的な銀行です。
静岡銀行の特徴や金利について説明します。
エリア
エリアは、静岡県、神奈川県、愛知県、東京都、大阪府がほとんどです。居住地と融資エリアが、一致しないと融資できないケースもあります。
つまり、東京に住んでいる方が静岡県でアパート経営をする際に、静岡銀行で融資は難しいです。
ただ、東京に住んでいる方が東京でアパート経営をする際は、静岡銀行を利用できるので、覚えておきましょう。
静岡銀行の融資や金利の特徴
静岡銀行の評価方法は、積算評価と収益還元評価の両方を使って評価します。そのため、静岡銀行のワイドローンだから融資を受けやすいということは特にありません。
どの銀行でも言えますが、融資が承認されやすいのと希望額まで融資額が伸びるかは別の話です。そのため、1億円の物件で8,000万の融資しか、承認されないこともよくあります。
本部審査終了までは、融資額について甘い見込みはしない方がよいでしょう。
静岡銀行は、耐用年数が過ぎている物件や築古木造でも融資ができます。他の銀行は、耐用年数の過ぎた物件などには相当な金融資産がない限り融資してもらえません。リスクがある物件だからです。
しかし静岡銀行は、価値が出る物件であれば、融資をしてくれます。
当たり前ですが、価値がないと判断されると融資額は大きく削られてしまいます。よって、収益還元評価より積算評価中心の考えといえるでしょう。
そして、もう1つの特徴ですが、スルガ銀行と同じく、融資期間を長くすることです。たとえば、木造でも20年の延長ができた例もあります。
ある程度利回り取れていれば、融資期間を長く取ることにより月の返済額が少なくなります。
金利
金利は、原則3%〜3.3%です。
少し高いですが、耐用年数が過ぎた物件や築古木造の融資までできるのでメリットのほうがでかいのではないでしょうか。
静岡銀行がおすすめの人
静岡銀行は、年収が高い人に積極的に融資する傾向にあります。上場企業などにお勤めしている方や年収700万円以上の方にはおすすめな銀行です。
しかし、サラリーマンなどは融資を積極的にしてくれまが、自営業者や個人事業主の方には向いていない銀行となっています。
日本政策金融公庫の特徴や金利
日本政策金融公庫は、株式会社日本政策金融公庫法に、基づいて設立された財務省所轄の特殊会社です。主に、個人事業者や中小企業中心に融資を行っている会社になります。
サラリーマンに比べて個人事業主や中小企業の社長の方は、銀行のローンが通りにくいです。そのため、こういった期間を積極的に利用してアパート経営するようにしてください。
日本政策金融公庫の特徴や金利について説明します。
エリア
エリアは、極めて広く日本全国で可能になります。エリアの広さは、都市銀行より広く融資できないエリアはほとんどありません。
銀行は、貸す人の居住地と融資エリアが一致しないと融資してくれない場合があります。
また、お住まいの地域に受けたい金融機関の支店がないケースもあるのではないでしょうか。そのような方には、日本政策金融公庫がおすすめです。
日本政策金融公庫の融資や金利の特徴
評価は、他の銀行と同じく積算評価と収益還元評価です。しかし、厳しい評価基準となり担保評価に対しても厳しい特徴があります。
あくまでも主幹ですが、審査は、都市銀行よりも厳しいと感じます。積算も出ていて、キャッシュフローが回る物件でないと難しいです。そのため、他の銀行でフルローンができる物件でも2割の頭金が必要になります。
1億円のアパートローンを組みたい場合は、2,000万円が必要です。また、頭金だけでなくある程度の金融資産がないと融資は難しいでしょう。
そして、日本政策金融公庫の評価は、他の銀行と異なる部分あります。それは、耐用年数を気にしない傾向にあります。
法的耐用年数が過ぎていても、高い利回りによる賃貸経営が可能であれば、融資をしてくれます。
ただ、RCで法廷耐用年数が40年残っていても、融資期間としては最大15年もしくは20年というように融資期間が決められていることです。
そのため、あまり高い物件ですと月の返済が多くなります。
さらに、融資金額に上限があります。一般の方は、4,800万円までしか借りることができません。それ以上になると審査が大変厳しくなります。
日本政策金融公庫は政府系の銀行ではありますが、融資を受けるうえで他の銀行と比べて特別な知識は必要ではありません。
また、面倒ですが創業計画書などの書類を記入しないといけません。そのため、他の銀行よりもハードルが高く感じられる面もあります。
しかし、政府系の金融機関ですので一般的な銀行よりも親切に対応してくれます。
たとえば、メガバンクのような年収の高い方向けの金融機関の場合、年収が低い方は相手にしてくれません。しかし、日本政策金融公庫の場合は、すべての方に親切に対応してくれます。
そのため、担当者にすべて聞くことをおすすめします。ただ、支店や担当者によって、貸付額が変動します。
1番良いのは、知人の紹介もしくは業者から紹介してもらうことが良いでしょう。なぜなら、収益不動産に強い担当者と出会えるからです。
人脈がない方は、セミナーなどに積極的に参加して人脈を増やすようにしてください。
金利
金利は、2％中盤くらいになります。条件を満たせば1％台で借りることもできます。変動金利ではなく、固定金利です。
日本政策金融公庫がおすすめの人
日本政策金融公庫は、個人事業者などの融資のほかに社会的弱者向けの融資も行っています。女性や若者、高齢者にも融資を積極的に行ってくれる金融機関です。このような方は、特に積極的に融資を受けることができます。
ほかの金融機関でアパートローンの審査が下りなかった方は、ぜひ利用してみてください
商工中金の特徴や金利
商工中金は、正式には、株式会社商工組合中央金庫といいます。その略称が、商工中金になります。
商工中金は、政府と民間が共同で出資する唯一の政府系の金融機関です。政府系の多くは、預金業務や為替業務を行わないません。
しかし、商工中金は、預金や為替や債券の発行など銀行がもつ金融サービスを実施しています。
商工中金の特徴や金利について説明します。
エリア
エリアは、日本政策金融公庫と同じく日本全国です。各都道府県に支店があります。融資できないエリアはないと言えます。エリアの広さは、都市銀行以上です。
商工中金の融資や金利の特徴
りそな銀行と同じく、収益還元評価になります。アパート経営が事業として収入が得られるかで融資が決まります。「価値があるから融資してほしい」という人には向いていません。
収益還元評価でアパート経営をしたい方は、商工中金が向いています。
一方、積算評価でチャレンジしたい方は、日本政策金融公庫で融資を受けるようにしてください。ただ、商工中金は耐用年数にとても厳しいです。
例えば、木造で築15年経過していると、耐用年数22年の場合7年しか融資期間を見てくれません。
22 年（対応年数） – 15 年（築年数） = 7 年（融資期間）
これでは、返済額が大きくなるので支払いが大変になります。したがって、商工中金では、新築や築浅の物件向けの銀行です。新築であれば、RC以外にも木造でも融資が可能になります。
しかし、新築物件でも融資期間が15年から最大でも20年程度しかありません。
このため、新築や築浅であっても、長い融資期間が取れるわけでないので、やや使いにくい銀行と言えるでしょう。
収益還元評価が出る物件であれば、借地アパートや区分マンションでも融資されたケースがあります。まずは、支店に相談することをおすすめします。
金利
2％前後になります。都市銀行と同じく高水準の金利です。詳しくは、支店に問い合わせてください。
商工中金がおすすめな人
商工中金は、自立して成長していってほしいという考え方があります。そのため、中小企業や起業したい方にはおすすめの銀行です。
また、年収が低い方でも融資してくれます。まずは、支店に相談してみましょう。
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