空き地を所有している、もしくはこれから譲ってもらったり相続したりする予定がある方は、ぜひ土地活用を検討しましょう。
土地活用をすれば、収益を上げられるだけでなく、固定資産税を小さくすることも可能な場合があります。また、周囲の人々が喜ぶような施設を作ることで、地域貢献をすることもできるのです。
本記事では、空き地を土地活用をするメリットやその活用方法を紹介します。
土地活用の注意点やコツも紹介するので、「これから土地活用をしたいが、経験のないことだから不安」という人に特に読んで欲しい記事です。
空き地を有効活用したほうがいい理由
所有している土地をそのままにせずに 、なぜ土地活用をした方がよいのでしょうか。それは、これから紹介する理由があるからです。
これらの理由を見れば、空き地をそのままにせず、土地活用をした方がよいと納得できることでしょう。
税金がかかる
土地を持っていると、それだけで固定資産税という税金がかかります。この固定資産税というものは、土地や家屋といった資産にかけられる税金です。
マンションの建っている土地にも、放置されて雑草が生え放題の土地にも課税されます。
固定資産税だけでなく、都市計画税が課せられる場合もあります。この税金が課せられる条件は、都道府県が指定した都市計画区域内に土地が存在することです。
もし、所有している土地が都市計画区域内に入ってしまっていた場合、固定資産税だけでなく、都市計画税も払う必要があります。
一例ですが、空き地の価格が1,000万円だった場合、固定資産税と都市計画税を合わせた額は年間20万円弱となります。
空き地は、ただ所有しているだけで、年間これだけの税金がかかってしまうものなのです。解決策の1つは、その土地にアパートやマンションを建てることです。
アパートやマンションが建つと、その土地は住宅用地とみなされます。
そうすると、固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられ、税負担を軽くすることが可能です。
近隣とトラブルになる
空き地は管理せず、そのまま放置していると、近隣の人とのトラブルの原因になります。
たとえば、土地の手入れを全くせず、成長した雑草だらけになってしまっている土地を思い浮かべてください。
雑草の成長具合にもよりますが、上記の画像のような草むらでもバッタやイナゴといった虫が発生してしまいます。発生した虫は、家屋の中に侵入したり、育てている野菜の葉を食べてしまったりします。
そうなると、近隣の住民や農家から苦情が寄せられることでしょう。このように、多少成長した雑草を放置しただけで、近隣住民とのトラブルの原因になることがあるのです。
例に挙げたような土地でも土地活用をすれば、問題を解決できるでしょう。
雑草が生えてしまうことが問題ならば、その土地をアスファルト舗装して、駐車場を作ればよいのです。
そうすれば、雑草が生えることはなくなります。その上、駐車場の利用料という収入を得られます。
空き地をそのままにして、トラブルが起きそう、もしくは起きたという人は土地活用を検討してみましょう。
管理に時間やお金がかかる
空き地を放置するとトラブルの元になるため、管理が必要になります。管理をする上で必要なのは時間と労力です。自分で管理できないような場合は、管理を肩代わりしてもらうための費用が必要になります。
先ほどの雑草の例を思い出してください。暖かい時期になると、雑草は半月から1か月程で、先ほどの画像くらいの高さに成長します。
つまり、寒い時期以外は草刈りを1か月に1回しなくてはならないということです。
自分1人で草刈りと刈った草の処分をするとなると、大きな土地の場合、1日では終わらないでしょう。そうなると、業者に頼んで整備してもらうしかなくなります。
業者に頼むと、どうしても安くない費用がかかります。
自分で管理するにしても、業者に頼んで整備してもらうにしても、空き地を管理するには時間や費用といったコストがかかってしまうのです。
土地活用すると税金が安くなる
先ほど紹介した通り、空き地の所有は税金がかかることがデメリットです。
そんなデメリットである税金ですが、空き地のままにせず、土地活用をすると税金が安くなる場合があります。
空き地にアパートやマンションを建てた場合、その土地は住宅用地とみなされ、固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられます。固定資産税は最大1/6に、都市計画税は最大1/3にされるのです。
たとえば、都市計画税がなく、固定資産税だけがかかっている土地があったと仮定しましょう。
その土地の値段が1,000万円の場合、14万円の固定資産税がかかります。その14万円が1/6になるので、年間あたりの固定資産税は約2万3千円にとなります。
アパートやマンションが建っているだけで、支払う税金がこんなにも変わるのです。これであれば、アパートやマンションを建設して土地活用した方がいいですよね。
土地活用すると収入が得られる
土地活用をした場合、税金が安くなるだけでなく収入を得ることができるようになります。
たとえば、空き地にアパートやマンションを建設し、賃貸経営をした場合には家賃収入が発生します。駐車場にした場合には、駐車料金による収入が発生することでしょう。
このように、土地活用には様々な種類がありますが、それらにはある共通点があります。それは、空き地のまま放置していては得られなかった、収入を得られるところです。
ただ、何も考えずに土地活用をしたのであれば、利益を出すことを難しいでしょう。
駅から遠くの土地にアパートを建てても、入居者を集めるのが難しいように、その土地にあった土地活用をするのが重要です。
もし、どういった土地活用がよいのか判断がつかないときは、土地活用の業者に相談することをおすすめします。
活用方法によっては資産価値が高くなる
様々な種類の土地活用がありますが、地域を活性化するような土地活用の場合、所有している土地の資産価値を高められることがあります。
若い夫婦向けの賃貸マンションとして土地活用した場合を例に考えてみましょう。そのマンションには、若い夫婦が多く住むと考えられます。そうして、そのマンションに住み始めた夫婦も、何年か経てば子供を授かることでしょう。
子供ができて、一軒家に移り住むことになっても、遠くの土地には行かず、マンションのあった土地にそのまま住むケースが多いです。
つまり、このマンションは若い夫婦をその土地に呼び込み、定住させてくれたのです。
こうやって近い未来、その土地を支えることになる若い夫婦が増えることで、土地が活性化します。
土地が活性化すると、その土地の資産価値を高まるため、このマンションの建った土地は土地活用する前より、資産価値の高いものとなります。
こういったことまで考えるのは、専門家でないと難しいでしょう。だからこそ、土地活用の業者に相談をして、より利益を得ることのできる土地活用をしていきましょう。
地域に貢献できる
空き地を土地活用することは、土地を所有しているオーナー以外にも利益を生み出します。
空き地だった土地を、その土地に足りていなかったものにすると、その地域の人々は喜ぶことでしょう。
たとえば、駅の周辺に駐車場がない土地のことを考えてみてください。駅に車で来ても、遠くにしか駐車場が無いため、駐車場から駅まで歩く必要があります。
そんな駅の近くにコインパーキングを作れば、駅の利便性が上がります。その駅をよく活用する人は嬉しく思うことでしょう。
このように、土地活用とは、オーナーへの利益はもちろん、その地域の人々の利益も生み出すことになるのです。土地を空き地のままにせずに、土地活用をして地域貢献をしてみることをおすすめします。
余っている土地のおすすめ活用方法
土地活用のメリットは分かっていただけたと思いますが、土地活用にはどういったものがあるか分からないと始められませんよね。
そこで、ここでは、おすすめの土地活用の方法を7つ紹介します。自分の所有している土地にマッチした土地活用の方法を探してみてください。
賃貸アパート・マンション経営
まずは、一般的によく知られている土地活用であるアパート・マンション経営について紹介します。
この土地活用は、所有している土地にアパートやマンションを建設して、アパート・マンションの入居者から家賃収入を得る土地活用です。
この土地活用は、金融機関から融資を受けることによって経営を始められるので、初期費用が少なくても問題ありません。土地はあるものの、あまり資金がないという人にもおすすめの土地活用です。
初期費用が少なくて済む以外のメリットとして、節税効果というものがあります。先にも紹介しましたが、固定資産税や都市計画税は、アパート・マンションを建設すると軽減されるのです。
また、土地の相続税も軽減されます。空き地を相続した場合に比べて、おおよそ8割程の相続税になるので、2割程の軽減となります。
もし、土地の価格が1,000万円だった場合、約200万円の軽減となるので、支払う税金が約800万円で済むわけです。
高齢者のオーナーは、相続対策の1つとして、アパート・マンション経営を考えてみてはいかがでしょうか。
このように、様々なメリットのあるアパート・マンション経営ですが、アパート・マンションを管理するのは自力では難しいという人もいるでしょう。
そんなときは、アパート・マンションの運営・管理をしてくれる業者に任せるという手があります。業者への委託費用は家賃収入の一部から捻出できるため、赤字になるようなことはありません。
長期的な収入を得たい人や税金対策をしたいという人に、アパート・マンション経営は特におすすめの土地活用です。
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駐車場経営
アパート・マンション経営同様、この駐車場経営という土地活用も、一般的によく知られている土地活用でしょう。
駐車場経営は、所有している土地を駐車場として貸し出すことで、その土地の利用料を収入とする土地活用です。
駐車場といっても、大きく分けて2つの種類があります。「月単位で駐車場を貸す月極駐車場」「時間単位で貸し出すコインパーキング」の2つです。
月極駐車場であれば手軽にできる
月極駐車場は、駐車場の区画を区切るためのロープとそのロープを止めるペグだけあれば始めることができます。そのため、初期費用がほとんどない場合でも始められるのです。
ただ、定期的に駐車場の利用者から集金しなくてはならないので、少々手間がかかる方式です。
コインパーキングは、初期費用がかかる
コインパーキング方式は、月極駐車場とは違い、出庫できないようにするロック設備や精算機などが必要となります。
精算機を設置するだけでも、数十万円から100万円弱かかるので、全く初期費用がないという状態から始めるのは難しいでしょう。
初期費用が無いという人は、業者に所有している土地を借り上げてもらって、その土地をコインパーキングにしてもらう一括借上方式という方法があります。
この方法の場合、初期費用を業者に負担してもらえるので、初期費用のない人でもコインパーキング経営を始められます。
また、運営・管理を業者に任せることができるので、手間をかけることなく経営ができるのです。
その上、駐車所の稼働率に関わらず、毎月一定の賃料を業者がオーナーに払う方式なので、安定した収入を得ることができます。
この一括借上方式は、月極駐車場でも可能です。初期費用がかかるようなプランだったり、運営・管理を自分で行えなかったりする場合は、一括借上方式にするのもよいでしょう。
管理だけを業者に委託するという方式もあるので、自分の経営スタイルに合わせて、方式を選択しましょう。
このように、駐車場経営は、初期費用も比較的小さくて済み、自分で運営・管理をすることも可能な土地活用です。
業者に頼んで、初期費用や運営・管理を負担してもらうという方法もあるので、様々なスタイルで経営できる土地活用と言えるでしょう。そのため、土地を所有しているオーナーに幅広くおすすめできる土地活用となっています。
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太陽光発電・ソーラーパネル
アパート・マンション経営や駐車場経営などよく知られている土地活用の次は、昨今話題の太陽光発電による土地活用について紹介します。
太陽光発電による土地活用は、所有している土地にソーラーパネルを設置して、そのソーラーパネルで発電した電力を買い取ってもらう土地活用です。
以前は、発電した電力を売ることは不可能でしたが、10年程前から可能となり、現在では魅力のある投資の1つとして注目されています。
なぜ、魅力のある投資として注目されているかというと、FIT法という制度が制定されたからです。
このFIT法は、電気の買取価格が20年間変動しないという制度となっています。
電気の買取価格は年々下がっていますが、このFIT法により、現在の買取価格のまま20年間買い取ってもらえるのです。そのため、安定した収入を得ることが可能な土地活用として、注目されているのです。
収入が安定している以外にも、人の少ない地域や駅から離れていても収益を上げられるというメリットがあります。
アパート・マンション経営も、駐車場経営も、利用者がいなくては収入を得ることができません。太陽光発電の場合、人が利用する施設というわけではないので、土地活用をしても利用者が集まりにくいという土地でも可能な土地活用なのです。
さて、このように様々なメリットのある太陽光発電ですが、初期費用はどうなっているのでしょうか。
例を見てみましょう。所有している土地の大きさが200㎡だったとします。
その場合、20kW発電できるだけのソーラーパネルを設置可能です。1kW発電するためのソーラーパネルは、およそ40～50万円なので、20kWとなると800～1,000万円程かかる計算になります。
このように、お手軽とは言えない額の初期費用がかかります。
ただ、FIT法による価格固定があるため、きちんと収支計算をすれば、初期費用を回収することは可能でしょう。
利用者が集まらないだろうから、そのまま放置しているなんて土地がありましたら、太陽光発電を検討してみることをおすすめします。
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トランクルーム経営
昨今注目されている土地活用は、太陽光発電だけでなくトランクルーム経営という土地活用もあります。
まず、トランクルームについて紹介しましょう。トランクルームとは、自分の物品を保管することのできる貸しスペースのことです。
普段使っていないような物や、自宅に入りきらないほど大きな家具、増えてしまったコレクションを保管するのに使うことが多いです。物が自宅のスペースを圧迫して、困っている人に嬉しい施設となっています。
トランクルームがどういった施設なのかを紹介したところで、初期費用やメリットなどを見ていきましょう。
初期費用は、土地の大きさにもよりますが、小規模なものでは200万円から始められます。
駐車場経営と同じく、初期費用の小さい土地活用なのです。高額なローンを組んだり、リスクの高い投資をしたくなかったりする人におすすめの土地活用となっています。
メリットですが、アパート・マンション経営や駐車場経営ほど、土地を選ぶわけではないというところでしょうか。
アパートや駐車場はどうしても駅から近いところでないと、収益を上げづらいです。
トランクルームでは、トランクルームに保管する物品を車で運べるため、そこまで交通の便が良いところでなくても問題ありません。
ただ、あまりにも人のいない土地や、自宅に倉庫や物置のある家が多い田舎では、収益を上げるのは難しいかもしれません。
他には、管理の手間が少ないというメリットがあります。
アパート・マンションと違い、トランクルームでは、荷物を出し入れするときしか人がいないため、人同士のトラブルは起きにくいです。そのため、施設を巡回するコストがアパート・マンションより小さくなります。
また、トランクルームを貸し出した後は、利用者がそのスペースを管理するため、スペース内の管理コストはあまりかからないというメリットもあります。
駅から遠くて、そこまで好立地ではない土地でもトランクルームは収益を上げられる土地活用です。アパート・マンション経営を考えてみたが断念したという人は、トランクルーム経営を考えてみてはいかがでしょうか。
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資材置き場
賃貸経営も、太陽光発電も難しいという土地やオーナーの場合、資材置き場という土地活用を考えてみましょう。
資材置き場による土地活用は、初期費用がほぼかからないのが大きなメリットです。
資材保管用の倉庫を建設するとなると話が変わりますが、そうでない場合は資材を置くだけの土地なので、特に何も準備することなく経営を始められます。
土地活用をしたいけど費用がかかるからできないと悩んでいたオーナーも、この土地活用なら問題ありませんね。
もう1つの大きなメリットは、土地の大きさや形によらず経営を始められるところでしょう。
先ほども言った通り、資材を置くだけの土地なので、四角い土地でなくても、大きな土地でなくても経営が可能です。
日当たりが悪いような土地でも問題ないので、太陽光発電を検討したけど日当たりが悪くて断念したという土地でも問題ありません。
このように、様々な土地活用を検討したけど、どれも難しかったという場合でも、資材置き場としてなら活用できるかもしれません。
この土地活用は、業者が資材を持って帰れば、元の空き地へと戻ります。そのため、土地活用を検討している最中に、一時的に資材置き場として貸し出すということが可能です。
所有している土地をどう活用したらいいか悩んでいるオーナーは、とりあえず資材置き場として貸し出すというのもいいかもしれませんね。
他人に土地を貸す
何か施設を建てるのではなく、他人にそのまま空き地を貸し出すという土地活用もあります。
自分で何か施設を建てて、収益を上げるというわけではなく、人へ土地を貸すだけの土地活用です。
建設費用も管理費用も発生しないので、回収しなくてはならない初期費用もランニングコストもありません。そのため、儲かるか否かのリスクを負うことなく、収入を得ることが可能です。
リスクもなく、土地を貸すだけと聞くと、簡単な土地活用に見えますが、注意点があります。
それは、土地を貸し出すときに、必ず契約書を作成することです。もし、口約束だけで貸した場合、何かトラブルが起こった時に困ることでしょう。
契約書といっても、専門家でない人間が契約書を作ったのであれば、どこかに穴が存在してしまうかもしれません。契約書は専門家に頼んで作成してもらうことが大切です。
自分で何かをする必要のない土地活用ですが、自分の財産である土地を他人に貸すのですから、簡単な取り決めだけで貸し出すのはおすすめしません。
ただ、きちんとした手順をとって貸し出せば、費用や労力の負担なく収益を上げることのできる魅力的な土地活用です。
空き地を売却する
土地に合った活用方法がない場合や、土地活用をする手間や費用をかけられない場合には、いっそのこと売ってしまうというのも1つの手です。
売却してしまえば、その土地の固定資産税や都市計画税を払わなくて済むようになります。
税金だけでなく、土地の管理にかかる費用や手間もなくなります。このように土地を売却すると、所有していたときにあったデメリットを受けずに済むようになるのです。
土地を売却すれば、その土地に見合った現金を得ることができます。その現金を使って、借金を返済して利子の負担を小さくしたり、新たな土地を購入して別の土地で土地活用を始めたりすることも可能です。
土地を現金化することで、より利益のある選択をすることができることもあるでしょう。
売却するデメリットもあります。デメリットは、その土地から得られたかもしれない利益は一切得られなくなることです。
土地を手放してしまうのですから、当然のことですが、これは大きなデメリットです。売却した後で「やっぱり返してくれ」とは言えませんからね。
売却した場合のメリットとデメリットをよく考えて、慎重に売却をすることをおすすめします。
空き地の土地活用のコツ
土地活用には様々な種類がありますが、共通したコツというものがあります。土地活用全般において、押さえておかねばならない重要な点を紹介しましょう。
法律によって活用方法を考える
土地活用の種類によって関わってくる法律は変わってきます。
その土地をどんな風に活用するか、活用した場合どういった法律が関わってくるのかきちんと確認しましょう。
たとえば、固定資産税や都市計画税は、土地活用の種類によって、課税される額が変化します。
アパートやマンションを建設した場合、その土地は住宅用地とみなされ、固定資産税は最大1/6に、都市計画税は最大1/3になります。
一方で駐車場は、住宅用地ではないため、住宅用地では受けられた軽減措置を受けられません。
駐車場でも、アパート・マンションと同様の軽減措置を受けられると考えて駐車場を作ってしまうと、経営プランが破綻してしまうことでしょう。
土地にも施設にも、それぞれ様々な法律が関わってくるので、どういった法律が関わってくるかの調査をよくしてから土地活用をしましょう。
周囲環境やニーズを確かめる
土地活用をする前に、その土地のある地域について、よく調査することが大切です。
所有している土地が行おうとしている土地活用に見合っている土地なのかどうかは、非常に重要な要素です。
駅から遠いところにアパートや駐車場を作ったり、日当たりの悪いところにソーラーパネルを建てたりしても、利益を出すのは難しいでしょう。
では、駅から近くの土地にコインパーキングを建てれば、利益が出るのかというと、そう簡単な話ではありません。
その駅周辺に多くのコインパーキングがあれば、新たにコインパーキングを建てても、競合してしまい利益を出しにくいでしょう。車の利用者が少ない地域だったら、車そのものが無いため、そもそも駐車してくれる人がいません。
その地域の環境や需要をよく調査せずに土地活用をすれば、思わぬところで足元をすくわれるかもしれません。
その土地をどういった風に活用したら、利益を最大化できるのか調査をし、熟考することが肝要です。行き当たりばったりで土地活用をすることは止めましょう。
土地活用の目的によって決める
土地活用をするといっても、オーナーによって様々な目的があるでしょう。手元にある資金を運用して長期的な収入を得たいという人もいれば、相続対策としてアパートを建てたいという人もいます。
中には、自分の住んでいる地域に貢献したくて土地活用をするという人もいることでしょう。
土地活用には様々な種類がありますが、その目的を達成できる土地活用をきちんと選択することが肝心です。
たとえば、固定資産税を小さくしたいという目的で土地活用をすると仮定しましょう。
所有している土地を、アパートか駐車場にしようとした場合、固定資産税がより小さくなるのはアパートです。
駐車場を作ってしまっては、固定資産税を小さくすることはあまりできません。
所有している土地で害虫が発生してしまったから、土地活用して害虫が発生しないようにしたいという場合では、アパートを建設しても、駐車場を作っても、目的を達成できるでしょう。
オーナーの目的を達成できるかどうかは、土地活用の種類によって決まってきます。どの土地活用が最も目的を達成できるかを吟味して、土地活用しましょう。
プロである専門家に相談したほうが早い
以上のように土地活用は、土地活用に関わる法律の知識や土地周辺がどういった環境なのかを調査する能力が必要になってきます。
また、目的を達成できる可能性の高い土地活用がどれなのかの判断する能力も必要でしょう。
こういった知識や能力を持てるまで土地活用をしないという選択もありますが、それでは土地活用をするまでに時間がかかりすぎてしまいます。
そんなときは、土地活用の専門家に相談するのがおすすめです。
専門家は、土地活用をする知識や能力を豊富に持っています。時間をかけて土地活用の専門家になるより、専門家に相談した方がすぐに土地活用を始められるでしょう。
無料相談を受け付けている土地活用の業者は多いので、気軽に相談してみましょう。
土地活用業者の選び方や注意点
土地活用の業者は1つではなく、多くの業者がいます。そうなると、その中でどの業者に土地活用を任せるのか迷うことでしょう。
どういったことに気を付ければ、間違った業者選びをしなくて済むのか紹介します。業者選びを間違うと、自分の求めていた土地活用ができなってしまいますからね。
必ず複数社の意見を聞く
様々な土地活用業者がいますが、どの業者がよいのか分かりませんよね。知人の話やネット上の口コミなど、業者の情報を集める手段はあります。
ただ、その情報はその人が行った土地活用のプラン、その案件を担当した人がどうだったかに左右されます。
評判の良い業者を選んでみても、自分の求める土地活用をしてくれるかは、その業者の現状や自分の担当者によるでしょう。
情報を集めるのも大切ですが、実際に業者へ相談しに行くことをおすすめします。所有している土地のことや土地活用の目的などを業者へ伝えて、どのような土地活用を提案してくれるか確かめましょう。
もちろん業者によって提案してくるプランは異なります。そのため、初期費用や収益などが業者によって変わってきます。
1つの業者にだけ相談するのではなく、複数の業者に相談することで、より初期費用が安く、より収益の高い土地活用が可能となるでしょう。
土地活用をする際は、必ず複数の業者に相談して、どの業者のプランが良いのか吟味しましょう。
安くて儲かる土地活用方法を選ぶ
土地活用をする目的は人によって様々ですが、できる限りコストをかけずに、より収益の上げられる土地活用をしたいと考える人が多いでしょう。
土地活用の方法によって、初期費用や月々の収益額は異なります。所有している土地やその地域の環境によっても、コストや収益は変わってきます。
この土地で、どういった土地活用をすれば「安くて儲かる」のかを考えることが大切なのです。
たとえば、利用者の多い駅から近い土地にアパートを建てたとしましょう。この好立地なら、家賃を高めに設定しても入居者が集まることでしょう。
家賃を高めに設定できれば、より収益を上げることができます。また、家賃を高く設定できるということは、同等の家賃のアパートより費用対効果が高いということでもあります。
まさに「安くて儲かる」土地活用でしょう。
先ほど紹介した通り、業者によって土地活用の初期費用や収益は変わってきます。どの業者のプランがより「安くて儲かる」のかを精査することが重要です。
まとめ
最後に、本記事で紹介した内容をまとめてみましょう。
空き地をそのままにした場合のデメリットですが、税金や管理費などのコストがかかる上に、害虫や成長しすぎた雑草によるトラブルが起きます。
土地活用をすれば、これらデメリットをなくすことが可能です。さらに、長期的に安定した収入を得ることが可能となります。
所有している土地に合った土地活用をするためには、土地活用に関わってくる法律の知識やその地域の環境を調査する力などが必要です。自分ではそれらの知識や能力を持っていないという人が多いでしょう。
そんなときは、土地活用の専門に相談することをおすすめします。
土地活用専門の業者に相談すれば、所有している土地に見合った土地活用のプランを提案してくれることでしょう。
ここで大事なのは、複数の業者に相談することです。業者によって、土地活用にかかるコストや収益が異なるので、よりよい業者のプランを選ぶようにしてください。
土地をそのままにせず、土地活用をして、土地から沢山の恩恵を受けましょう。
アパート経営で土地活用したい方はこちら
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