土地活用

土地活用の定期借地権の3つの種類とリスクなく土地を貸し出す方法

土地活用定期借地

土地オーナーの中で、「土地活用をしたいけど、資金もノウハウもなくて困っている」なんて人も、中にはいることでしょう。

このような悩みを持った土地オーナーは、「土地を貸し出す」という土地活用をしてみてはいかがでしょうか。

本記事では、定期借地権や土地を貸し出すメリットなどを紹介します。記事を読んでもらえば、資金やノウハウがない人に、何故この土地活用をおすすめするのかが分かることでしょう。

定期借地権とは

定期借地権は、契約期間の更新が行われない借地権のことです。従来の借地権は、地主側に不利なものだったため、1992年にこの定期借地権が制定されました。

この定期借地権による土地活用は、資材置き場や飲食店の経営などのために、業者へ土地を貸し出す土地活用です。

たとえば、20年間といった長期の間土地を貸す契約をします。長期間土地を貸し出すので、地主の方に長期的に安定した収入が入るメリットがあります。

土地を貸し出すだけなので、初期費用や手間がかからないのが特徴です。

3種類の定期借地権

一般定期借地権 事業用借地権 建物譲渡特約付借地権
借地権の
存続期間
50年以上 10年~20年 30年以上
権利の内容 3つの特約が有効。

  1. 更新しない。
  2. 建物再築に伴う存続期間の延長をしない。
  3. 建物買取請求権利を行使しない。

新法により1~3の特約が有効になりました。

借地借家法の次の3つの規定を適用しない。

  1. 法定更新
  2. 建物再築に伴う存続期間の延長
  3. 建物買取請求権

新法により1~3の条項の適用を除外できるようになりました。

賃貸借契約締結時に、契約後30年以上経過した日に地主が借地人から借地上の建物の譲渡を受けることを特約し、地主が建物を買い受けることにより借地権が消滅する。
契約期間満了時の処理 借地人は建物を収去し、更地にして返還。 借地人は建物を収去し、更地にして返還。 地主は、契約時に定められた時期に借地人から借地上の建物を買い取る。この建物譲渡特約付借地権のみ、建物が将来に残る。
契約方式 権利の内容である3つの特約を、公正証書などの書面で契約する。 賃貸借契約書を公正証書にする。 法律上は格別の制限なし。口頭でも成立可。ただし、実務上は30年後に譲渡される建物の仮登記をする。

出典:https://www.token.co.jp/estate/just_land/syakuchiken-toha/

定期借地には、このように3つの種類があります。それぞれ特徴が異なるので、あなたに合った方法で土地活用するようにしましょう。

一般定期借地権とは

土地活用定期借地

まずは、定期借地権の中でも最も存続期間の下限が長い、一般定期借地権を紹介しましょう。

借地権の存続期間

50年以上となっています。3種類ある定期借地権の中では、最も存続期間の下限が長くなっているのが特徴ですね。

存続期間の下限が50年となっているため、長期的に使用しない土地を貸し出す場合に向いています。

逆に、短期的な土地活用として土地を貸し出す場合には向いていません。

所有している土地を長い間使う予定のない人は、一般定期借地権の採用を考えてみてください。

権利の内容

先ほど紹介した通り、権利の概要は以下の通りです。

権利の内容
  • 契約の更新はしない
  • 建物再築に伴う存続期間の延長をしない
  • 建物買取請求権利を行使しない

つまり、「契約期間が満了したときに必ず土地が返ってきて、建物を買い取る必要はない」ということですね。

このような権利があるため、契約更新や建物のことで揉めることなく、土地を返却してもらえることでしょう。

契約期間満了時

契約期間が満了したときには、更地となって土地が返却されます。そのため、「土地を借りていた人が建てた建物の扱いに困った」なんてことは起こりません。

「一般定期借地権付分譲住宅」のように、住宅用の土地として使われたとしても、きちんと更地になって土地が返ってきます。

このように、土地返却時のリスクを抱えることなく、土地活用が可能なのです。

リスクを抑えて、安定した収入を長期的に得たい人は一般定期借地権による土地活用が向いているでしょう。

契約方法

公正証書等の書面で契約を行います。契約時に、「権利の内容」で紹介した3つの事柄を特約する必要があるのが特徴です。

建物譲渡特約付借地権とは

条件付き定期借地

次に、土地を返却してもらう際に建物を買い取る必要がある、この建物譲渡特約付借地権について紹介しましょう。

借地権の存続期間

先ほどの一般定期借地権より短い、30年が存続期間の下限となっています。そのため、一般定期借地権に比べて、早く土地を返却してもらうことが可能です。

「契約期間が50年というのは長すぎる」という土地オーナーは、こちらの建物譲渡特約付借地権を採用するのが得策かもしれません。

権利の内容

「期間満了時に土地オーナーが建物を買い取ることで、借地権が消滅する」というような権利です。

それゆえに、土地オーナーは買い取り費用が必要だったり、買い取った建物で賃貸経営ができたりします。

土地を借りた側は土地返却時に資金を得られ、貸した側は建物を得ることが可能です。

このように、この建物譲渡特約付借地権は、契約満了時、双方にメリットがあるのが特徴となっています。

契約期間満了時

先ほども紹介したように、契約期間が満了したときには、土地オーナーが建物を買い取る必要があります。

買い取るためにはもちろん資金が必要です。

マンションやオフィスビルといった資産価値が高い物件を買い取る場合は、それなりの資金が必要になってくるでしょう。

契約期間満了時に、「買い取り費用がない」ということにならないよう注意してください。

契約方法

法律上、書面での契約をする必要はありません。

ただ、契約期間が満了したときに、契約が実行されるため、口頭での契約だけは不安が残ります。

法律上必要ないとはいえ、契約書を作成した方が安心ですから、可能であれば契約を書面に残しましょう。

事業用定期借地権とは

事業用定期借地

3種類の中で、存続期間の下限が一番短い事業用定期借地権を紹介しましょう。「短期間だけ土地を貸したい」という人は、この章をよく見てみてください。

借地権の存続期間

「10年以上50年未満」となっています。先に紹介した、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権より、存続期間を短めに設定できるのが特徴です。

短めに設定できるということは、他の定期借地権では難しかった短期間の土地活用ができます。

「ひとまず10年間だけ業者へ貸し出して、短期間だけ賃料を得る」なんてことも可能でしょう。

「土地を遊ばせておきたくはないが、数十年も返ってこないのは困る」という人は、この事業用定期借地権を採用してください。

権利の内容

先ほども紹介したように、権利の内容は以下の通りです。

権利の内容
  • 契約の更新はしない
  • 建物再築に伴う存続期間の延長をしない
  • 建物買取請求権利を行使しない

基本的には、一般定期借地権と同様の権利内容です。そのため、「契約期間が満了したときに必ず土地が返ってきて、建物を買い取る必要はない」というような権利内容となっています。

契約期間満了時

こちらも一般定期借地権と同様に、土地が更地となって返却されます。そのため、土地に建っている建物の買い取りや撤去のことを考える必要がありません。

建物譲渡特約付借地権の場合は土地が返ってきた後に、その建物を土地オーナー自身が活用もしくは撤去しないとなりません。

ですが、この事業用定期借地権の場合は、更地になって返ってくるので、「土地に残った店舗を使って土地活用をしないとならない」ということにはなりません。

そのため、「コンビニや飲食店の店舗が土地に残ったまま返却される」というリスクを考えずに貸し出すことが可能です。

また、契約の更新が行われないため、計画的に次の土地活用が行うことができます。これらのことは、土地を何かに使用する予定がある人にとって、嬉しい話ですね。

契約方法

契約は公正証書によって行われなければなりません。

もし、契約書を公正証書にしなかった場合、事業用定期借地権の効力が無効になります。無効になると、普通借地権として扱われてしまいます。

そうすると、貸し出した土地がずっと返ってこないという事態になることがあるのです。

「土地が半永久的に返却されない」という、恐ろしい事態にならないためにも、契約書は必ず公正証書にしましょう。

土地活用で土地を貸すメリット

アパート経営資料請求

どういった形で土地を貸すことができるかを紹介した後は、どのようなメリットがあるのかを紹介しましょう。

ここで紹介するメリットを参考に、自分のやりたい土地活用と「土地を貸す」という土地活用がマッチしているのかを確認してください。

借金をしなくて済む

建物を建てて賃貸経営をしたり、舗装工事をして駐車場経営をしたりするのとは違い、土地を貸し出すだけの土地活用です。

それゆえに、設備や建物に投資をする必要がありません。つまり、初期費用を確保するための借金が必要ないということなのです。

このように、土地を貸し出すという土地活用は、「初期費用がかからない」という特徴を持った土地活用なのです。

そのため、「借金はしたくない」、「資金がない」という人におすすめの土地活用となっています。

長期的に安定した収益

土地を貸し出している期間中は、土地の賃料を得ることが可能です。

さらに、土地を貸し出しているだけなので、「利用者が集まらない」、「施設の稼働率が悪い」といったリスクはありません。そのため、長期的に安定した収益をあげることができます。

そのうえ、貸し出した土地の価格が上昇したときには、地代の値上げをすることが可能です。

もちろん、土地オーナーと借地人との間で交渉をする必要があります。交渉する手間はありますが、値上げ交渉に成功すれば、より大きな収益をあげることができるのです。

このような特徴があるので、安定した土地活用を長期間行いたい人は、土地貸しという土地活用を検討してください。

初心者でも手間暇がかからないので安心

マンション経営や駐車場経営では、建てた施設を運営・管理する必要があります。

この土地活用では、先ほども紹介した通り、土地を貸し出すだけの土地活用です。そのため、何かを管理したり運営したりする手間は必要ありません。

土地そのものの管理も借地人が行ってくれます。それゆえに、土地活用を始める以前に行っていた土地管理の手間がなくなり、土地を遊ばせておいたときよりも管理の手間が小さくなるのです。

土地活用をやったことのない人でも、手間がかからないこの土地活用なら、安心して行うことが可能です。

手間をかけずに土地活用をしたい人は、土地を貸し出すという土地活用を選択肢の1つとして取り入れてみてください。

節税効果がある

収入を得られるだけでなく、嬉しいことに、相続税や固定資産税を小さくすることが可能です。

相続税

定期借地権を設定すると土地の評価額が下がるため、相続税を小さくできます。この土地の評価額が下がる割合は、土地を長く貸し出せば貸し出すほど大きくなります。

つまり、長く貸し出した方がより節税になるということです。

固定資産税

定期借地権を設定した土地には、「小規模宅地の特例」というものが適用されます。そのため、相続税だけでなく固定資産税も小さくすることが可能です。

どういったように土地を利用するかで、減額される割合は変わってきます。変わるとはいっても、どの利用方法でも、大きく減額されることには変わりありません。

このように、土地を貸し出すだけで支払う税額を低くすることができるのです。

固定資産税の支払いや相続時の税金を小さくしたいという人は、土地を貸し出すという土地活用をおすすめします。

借地による土地活用のポイント

どういったメリットがあるかを紹介した次は、どのような部分に注意する必要があるか紹介します。

これらのポイントを守って、失敗しない土地活用をしましょう。

プロに相談する

飲食店土地活用

「土地を貸す」という行為は、一歩間違えれば半永久的に土地が手元へ戻ってこなくなるリスクがあります。

手間や費用がかからないからといって、独力で土地活用を行うのはおすすめしません。

また、「どういった利用方法を考えている人へ貸すか」「どのくらいの期間、どの程度の値段で貸すか」など、考えなければならない様々なポイントがあります。

これらのポイントをプロに相談せずに自分だけで考えてしまっては、土地活用プランが破綻する恐れがあります。

土地の貸し出し期間や地代の設定などをミスしないためにも、必ず土地活用のプロである業者や会社へ相談してください。

いろいろな業者に相談して決める

土地を貸し出すとき、「ある業者の話だけを聞いて、その業者に即決定」ということはしてはなりません。

何故なら、その業者より有利な条件で借りてくれる業者がいるかもしれないからです。

「土地を貸してほしい」という声をあげている業者はたくさんいます。より自分の希望にマッチした土地活用をするためには、その中から、より有利な条件で貸し出せる業者を探し出す必要があるのです。

このように、1か所だけに相談して貸し出し業者を決定してしまうのは、問題があります。様々な業者へ相談をして、より有利な条件で借りてくれる業者を探してください。

一括資料請求サービスがおすすめ

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まとめ

最後に、本記事で紹介した事柄をまとめてみましょう。まず、定期借地権には以下の3種類があります。

定期借地の3つの種類
  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 事業用定期借地権

それぞれ、借地権の存続期間や契約期間が満了したときに行うことなどが違います。どれを採用するかは、土地活用をする目的によって変わってくるため、目的にマッチした種類のものを選びましょう。

この借地という土地活用は、手間や初期費用がかからないというメリットがあります。そのうえ、長期的に安定した収入を得られます。

そのため、資金がない人や土地活用初心者におすすめの土地活用なのです。

様々な業者へ相談し、自分のスタイルに合った業者を見つけてください。そして、その見つけ出した業者へ土地を貸して儲けましょう。

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