空き家を所有している方の中で活用しようと賃貸に出したり売却をしたり、どうにか有効活用しようを検討している方は多く見られます。
空き家を保有していても固定資産税などがかかるため、そのまま保有しているのではなく有効活用したいものですよね。
ただ、一時的な感情で空き家を活用すると失敗してしまう恐れがあります。空き家を有効活用しても、失敗しては意味がありません。
そこでこのページでは、空き家を空き家の失敗事例をご紹介します。空き家を活用したい方は、失敗事例を事前に把握して反面教師してください。
目次
失敗事例1．空き家を賃貸に出したら犯罪に利用された
空き家を貸している際に、犯罪に利用されるケースがあります。空き家は家賃が安いこともあり、管理を徹底している方は少ないです。また、空き家は家賃が安いので、外国人の方などが借りるケースがあります。
実際に空き家を貸して「大麻を栽培された」「殺人事件が起きた」という事例も多くあります。
空き家を犯罪に利用されてしまう場合、その後賃貸に出してもなかなか貸し手が見つからないです。借りる側もそのような物件に住みたがらないのではないでしょうか。
空き家を賃貸に貸し出す際は、入居者をよく選び、きちんと利用してくれる方にするように注意しましょう。
失敗事例2．賃貸物件にすれば利益が見込めた
安易に不要だと思い、空き家を売却してしまうと損をしてしまう恐れがあります。面倒ではありますが、空き家を賃貸に出せば人気物件になる可能性は十分にあるからです。
入居者や家賃の管理は面倒かもしれませんが、賃貸オーナーになれば毎月家賃収入が得られます。
特に都市部で空き家を保有している方は、売却を検討する前に不動産会社と相談して空き家を賃貸に出すことを検討してみましょう。
もしかしたら人気物件になるかもしれません。空き家の賃貸経営で年間1,000万円以上の所得がある方もいらっしゃるので、まずは空き家を賃貸に出すことを検討してみましょう。
失敗事例2．解体してアパートを建設したが借り手がいない
古くなった空き家を解体してアパートを建設する方がいらっしゃいますが、借り手が見つからない方は多く見られます。
近年アパートを建てたものの、入居者がいなくて失敗してしまう大家は多くいるので、一時的な感情でアパート経営を行うと後悔します。
賃貸メーカーの営業マンは甘い誘惑でアパートの建設を進めてきます。
このように言われれば、アパート経営を行いたくなりますが、注意が必要です。
実際に、営業マンの甘い誘惑でアパートを建設してしまい空き室ばかりで月々のアパートのローンで大損している方が非常に多くいらっしゃいます。
アパート経営を行う際は、立地やニーズがあるのかを十分に考慮した上で行うようにしてください。
失敗事例5．更地にしたら固定資産税が高くなった
空き家が劣化してきて古くなったので更地にする方は、固定資産税が高くなることを忘れないようにしてください。固定資産税は、更地の状態に比べて建物が建っていると税率が6分の1になるからです。
| 区分 | 土地の状態 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 空き家・更地 | 建物が無い状態 | 課税標準の1.4% | 課税標準の0.3% |
| 小規模住宅用地 | 1戸につき200㎡まで | 課税標準×1/6 | 課税標準×1/3 |
| 一般住宅用地 | 1戸につき200㎡以上 | 課税標準×1/3 | 課税標準×2/3 |
ただ、空き家が200㎡を超えるような大きい場合は、3分の1になります。
このとき注意していただきたいのが、あくまでも税率が6倍上がるだけで支払う金額が6倍になるわけではないということです。
たとえば、更地の空き家の評価額を1,000万円だと仮定します。この場合、以下の計算式の金額の固定資産税が発生します。
更地の固定資産税
1,000万円（土地の評価額） × 1.4％（固定資産税の割合） = 14万円（固定資産税の金額）
更地の場合、評価額が1,000万円だと固定資産税が年間で14万円かかります。
一方、空き家の場合は土地と建物にそれぞれ固定資産税がかかります。このときの空き家の評価額は500万円だと仮定します。
つまり、評価額が1,000万円の土地と500万円の空き家を所有しているということです。それを踏まえた上で、固定資産税の計算方法は以下をご覧ください。
空き家がある場合の土地の固定資産税
1,000万円（土地の評価額） × 1/6 × 1.4％（固定資産税の割合） = 2.4万円（固定資産税の金額）
空き家がある場合の建物の固定資産税
500万円（建物の評価額） × 1.4％（固定資産税の割合） = 7万円（固定資産税の金額）
つまり、空き家がある場合、土地の固定資産税「2.4万円」と建物にかかる固定資産税「7万円」を合わせた「9.4万円」がかかります。
建物にかかる固定資産税は、土地のように6分の1になることはないので、このような計算方法になります。
よって、更地の場合の固定資産税「14万円」と空き家を保有している固定資産税「9.4万円」が土地だけであれば、税率が6分の1になりますが、建物の固定資産税がある分そこまで変わらないのです。
「空き家を更地にすると固定資産税が上がる」という方は、建物の固定資産税も考慮した上でそのまま保有したほうが良いのか、それとも更地にしたほうがいいのか判断しましょう。
計算方法をわかりやすくしているため、都市計画税は割愛させていただいております。
失敗事例6．リノベーションの費用が高くなり赤字
空き家を賃貸に出す際、リノベーション（大規模リフォーム）を行います。古い空き家をそのまま賃貸に出しても借り手が見つからないからです。
しかし、リノベーションの費用が高くなりすぎると元を取るのに時間がかかってしまいます。
たとえば、リノベーションの費用に500万円かけた場合、月々5万円の家賃収入では年間で60万円になるので、リノベーション費用を回収するのに9～10年程度かかってしまいます。
賃貸経営はビジネスですので、利益が出なければただのボランティアです。時間がかかりすぎてしまえば、いくら経っても利益が出ません。
リノベーションしたほうが入居者は表れやすく家賃設定も高くできますが、設定する家賃や何年で初期投資分である修繕費用を回収するのかを考えた上で、リノベーションの予算を決定するようにしてください。
失敗事例7．放置しすぎて劣化してしまった
空き家は放置すると劣化が早いです。人が生活しないため、メンテナンスを行わないからです。水道も使わなければ、排水管が乾いてしまいネズミなどが侵入する恐れがあります。
また、雨漏りなどした場合、人が住んでいれば気がつくことができますが、誰も生活していなければそのままの状態で放置することになります。
すぐに処置すれば、少額の修繕費用ですむ雨漏りであったとしても、放置すると症状は悪化するので大規模な修繕になる恐れがあります。
その場合、修繕費用も高額になるので、空き家を放置するということは、それらのリスクがあることを把握しておくようにしてください。
失敗事例：8．空き家売却の際に業者を比較しなかった
空き家を売却する際に、業者を比較しない方は安い価格で打ってしまう可能性があるので注意しましょう。不動産会社ごと査定の価格は異なるので、できれば高い業者で売却したいものですよね。
たとえば、以下のように1社の不動産会社に依頼した場合、適正価格なのか判断できません。
- A社：1,000万円
1社だけの金額では、高いのか安いのか判断できません。もしかしたら、ほかの不動産会社よりも安い査定価格の恐れがあります。親から相続した空き家をできれば、高く売りたいものが本音です。
その場合は、以下のように複数の不動産会社査定を依頼しましょう。
- A社：1,000万円
- B社：1,300万円
- C社：1,500万円
複数社の査定を依頼すれば、一番高いところを必ず選ぶことができます。また、この場合、安いところと高い業者では500万円の違いがあります。
業者を比較しないだけで500万円査定額が変わってしまうのであれば、必ず業者を比較したほうがいいですよね。空き家の売却は複数社に査定しないと絶対に後悔するため、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。
まとめ
空き家を活用する際の失敗事例をご紹介してきました。空き家などの不動産は、金額も数百万円単位から数千万円単位の大きな金額になります。少し判断を間違えるだけで、大きな損額になります。
親から相続した空き家を失敗したくないですよね。
ここでご紹介した失敗事例を参考にして、あなたの空き家活用に役立ててください。そして、納得のいくように空き家を活用しましょう。
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