マンション経営は、一歩間違えると家賃収入を得るどころか、損をしてしまう可能性があります。
そのため、あらかじめマンション経営を行う前にしっかり下調べをしましょう。一時的な感情でマンション運営をスタートするのではなく、しっかりと計画を立ててから大家になるようにしましょう。と良いです。
マンション経営はポイントを押さえれば、家賃収入や節税対策になります。
そこで、本記事ではマンション経営を行う際に知っておきたいメリットやリスク、失敗例を紹介します。
これを参考にして、上手にマンション経営をしましょう。そして、家賃収入と正しい節税を行いましょう。
目次
1．マンション経営の収益構造
マンション経営で気になるのが収益構造です。マンション経営において家賃収入などの収支がどのようになるのかを把握しておきましょう。
マンション経営をスタートしてから、赤字になってしまったのでは本も子もありません。
マンション経営の収益構造は、主に家賃収入がマンションの購入費用と維持費を上回れば、利益が出る仕組みになります。
たとえば、毎月の家賃収入が100万円になり、マンションの購入費用や維持費が50万円だと仮定すると、以下のようになります。
100万円（家賃収入） – 50万円（支出） = 50万円（マンション経営の利益）
つまり、マンション経営で利益を出すためには、多くの人に部屋を借りてもらい、家賃収入を得る必要があるのです。
多くの人に借りてもらえるように、他のマンションにはない魅力や設備などで入居してもらえるような工夫をしてください。
また、1棟ではなく、2棟あれば利益は単純に考えても倍になります。実際に、マンション経営をしているオーナーの多くが2棟建設しているのです。
しかしながら、ただ単に棟数を増やせばいいだけではありません。リスクと収益のバランスを不動産業者と確認して建設してください。
1-1．家賃収入の金額は物件によって異なる
家賃収入の金額は、建設するマンションによって変わってきます。建てる地域やグレード、部屋数によっても異なるからです。
都市部と地方では、家賃の値段は変わります。また、1Kなどのワンルームよりも2LDKの複数部屋のある物件のほうが、家族で住みやすいため、長く住んでもらえます。
つまり、家賃収入が単身赴任や学生などが利用するワンルームよりも、家族が住みやすい2LDKなどのほうが、プラスになりやすいのです。
2．マンションオーナーの収入・年収
マンション経営を行い、オーナーになると家賃収入を手に入れることができます。
しかしながら、具体的にどの程度の収入が発生するのでしょうか。また、年収にしていくらぐらいになるのか知っておきたいと思うのではなでしょうか。
マンション経営で収入を得て、年収をアップするために、どのくらいの利益が望めるのかを把握しておきましょう。
2-1．家賃収入が主な収益
マンションの収入源は、主に「家賃収入」です。そのため、空き家が多いと利益が生まれません。たとえば、月の家賃8万円で、4部屋3階建て12室あるマンションの場合、以下のような計算式になります。
8万円（1部屋当たりの家賃） × 12部屋（マンションの部屋数） = 96万円（満室時の月の家賃）
以上のマンションの場合、満室の状態が1年続けば約1,200万円になります。これから、マンションの建設費のローンや維持費が引かれた金額があなたの利益になります。
2-2．平均的な支出における金額の目安
マンションを購入する費用は、おおよそ家賃の半分が目安と言われています。そのため、1部屋8万円の物件の場合、その半分の4万円が返済金額が目安になります。
つまり、先ほど述べた12部屋の場合、以下のような計算式になるのです。
4万円（購入費用） × 12部屋（すべての部屋） = 48万円（毎月の返済額）
1部屋8万円の12部屋あるマンションを経営した場合、毎月48万円を返済する必要があります。つまり、単純に考えると、6部屋埋まっていなければ赤字になる計算です。
ただし、これはあくまでも目安になるため、必ずマンションの支出がこのような計算になるわけではありません。
マンション経営は、多くの入居者があると利益が安定します。多くの方に入居してもらえるように、不動産業者と上手に入居者を集めるようにしてください。
特に、マンションの場合アパートに比べて購入費用が高いため、空き室対策を徹底して行うようにしましょう。
3．マンション経営のメリット
家賃収入はもちろんのこと、マンション経営には、いろいろなメリットがあります。上手に運営すれば、あなたの資産にすることが可能です。
しかしながら、初めてマンションを経営する方にとって、具体的にどのようなメリットがあるのかわかりづらいのではないでしょうか。そこでこの項では、マンション経営のメリットを紹介します。
マンションを上手に運営して、確実にマンション経営のメリットを得ていきましょう。
3-1．使っていない土地を活用できる
土地を相続したり農地を使わなくなったりした場合、活用方法に困ります。そのまま放置しても利用することができない上に、固定資産税などの維持費がかかってしまいます。
そのような使っていない土地はマンション経営で活用しましょう。
今まで何もお金を発生させることのなかった土地が、マンションを建てることによって家賃収入を生み出すようになれれば、不動産収入が得られます。また、節税対策も可能です。
安定的に収入があれば、生活がかなり豊かになるのではないでしょうか。土地を上手に活用して家賃収入を得るために、上手にマンション経営を行いましょう。
3-2．安定した収入が手に入る
マンションを経営すると、安定した家賃収入が毎月得られます。上手に運営すれば、家賃収入だけで生活することも可能です。また、副業であったとしても、あなたの生活を豊かにしてくれるものになります。
つまり、マンション経営によって資産形成が行えるのです。
サラリーマンの方が、月10万円給料を上げるのはとても難しいのではないでしょうか。
しかし、マンション経営であれば、建設して入居者が現れれば安定した収益を発生させてくれます。毎月10万円の利益を生み出すのも難しくはありません。
マンションは、建設してしまえばほとんど何もせずに収益を発生してくれます。マンションを上手に運営して、不労所得を手に入れましょう。
3-3．節税ができる
マンション経営を行うと節税が可能です。マンションの経営で損益がマイナスになった場合、それを通算することができます。
たとえば、サラリーマンの方が副業でマンション経営を行っているのであれば、損益を給与所得から通算できるのです。所得税を安くできたり、源泉徴収された税金から還付が受けられたりします。
よく年収が1,000万円を超える所得の方が、副業で不動産投資を行うのはこれが理由です。資産を形成しながら節税を行い、賢くマンション経営を行いましょう。
4．マンション経営のリスク
マンション経営にはリスクが付き物です。購入費用や維持費がかかります。また、空き室があると家賃収入はありません。必ず黒字になるわけではないのです。
魅力的な資産形成や家賃収入ですが、マンション経営のリスクを踏まえた上で行う必要があります。
これから紹介するリスクを知らずにマンション経営を行うのはとても無謀なため、マンションの経営を検討している方は必ず目を通しておくようにしてください。
4-1．購入費用のローンのリスク
マンション経営を行う際、多くの方が購入費用を捻出するためにローンを組みます。このとき組むローンは、つい高額になってしまうリスクがあるのです。
規模にもよりますが、マンションの購入価格は億単位です。いくら家賃収入が見込めるからといっても、この金額を借金することになるため、安易な考えでマンション経営を行うことは危険です。
思ったよりも入居者が少ないことで、毎月ローンの返済に苦労する方もいます。購入費用をローンで返済するというリスクがあることを覚えておきましょう。
4-2．マンションを運営するための経費
マンション経営をするということは、入居者に快適な住環境を提供する義務があります。入居者が生活しにくくなったり、長く住み続けてもらえなくなったりしてしまうからです。
このとき、運営費によって環境を整えるための費用を補えます。たとえば、設備のメンテナンス、清掃作業の従業員の人件費などに費用がかかります。
また、外観が劣化してきたのであれば、外壁塗装などの修繕費用が必要になるのです。
入居者がきれいに快適に生活するためには、これらの費用がかかります。これからマンションを経営する方は、購入費用以外にもこれらの維持費がかかることを覚えておいてください。
4-3．入居者不在のリスク
先ほど述べたように、マンション経営の主な収益源は、家賃収入です。そのため、入居者がいればその分金額は増え、いなければ収入は減ります。マンションの購入費用や維持費も、ここから捻出します。
つまり、マンション経営において入居者がいない状況は、最も避けなければならないのです。万が一入居者がいない場合、あなたが購入費用や維持費などのすべての費用を支払うことになります。
しかしながら、マンション経営をする上で、入居者が少なくなったり長く住み続けてくれなかったりするリスクは、避けることはできません。
したがって、収入が減ってしまう時期を、いかに乗り越えるかがマンション経営のポイントと言えます。
この場合、いかに不動産業者に入居者を紹介してもらえるかが重要です。マンション販売を行っている会社でも入居者を紹介してくれるところもあります。
そのような紹介を行っているところで、入居希望者にあなたのマンションを紹介してもらえるように働きかけましょう。。
5．マンション経営の失敗事例
マンション経営は、さまざまなメリットやリスクがあります。いくら気を付けていたとしても、マンション経営で失敗してしまう方は多いです。
そこで、実際にマンション経営を行って失敗してしまった方たちの事例を紹介します。知らなければついつい行ってしまう内容ばかりです。マンション経営で失敗しないためには、失敗事例から学びましょう。
5-1．サブリース契約の失敗事例
マンション経営をする上で「サブリース契約」というものがあります。これは、不動産業者が部屋を借り上げることです。
つまり、不動産業者がオーナーから部屋を借りて、それを管理することにより大家の家賃収入を安定させるものになります。
この仕組みにより、オーナーは空き家の心配をしなくても済みます。ただし、保証料は直接入居してもらった場合の家賃によって得られる金額の2割程度安くなってしまうのです。この部分には、注意してください。
5-1-1．家賃値下げで利益が出ない
代わりに不動産業者が借り上げてくれるため、マンション経営において最大の課題である「空き室対策」に対処することができるのです。
しかし、サブリースには落とし穴があります。サブリースの保証料は、同じ金額をずっともらえるわけではないのです。
数年に一度不動産会社から値下げを提示されるため、徐々に保証される金額は安くなります。これに応じないと、最悪の場合、サブリース契約を解除される可能性もあるのです。
5-1-2．サブリース契約の落とし穴
空き室対策を行うことができて収入が安定するサブリースは、魅力的です。ただし、徐々に保証料は減額されることを覚えておきましょう。
後々、保証料の値下げや解約によって、マンション経営で赤字になってしまう方は多いからです。「サブリースしてもらえるからマンションを建てる」といった安易な考えで、マンションを建設すると、後で痛い目を見ます。
たとえば、駅から遠くなかなか借り手が見つからない場所で、サブリース契約でマンションを経営すると借り上げ契約を解約した場合、そうそうに入居者は見つからないでしょう。
マンション経営は、サブリースするしないに限らず、そこにマンションを建設したら入居者がいるのかどうなのかをよく確認してから投資するようにしてください。
5-2．マンションローンの失敗事例
マンション経営を行う方の中で失敗事例が多いのが、マンションをローンで購入するケースです。マンション経営を行う際、物件を担保にできるため、資金がなくてもローンで建設することが可能だからです。
また、物件を差し押さえできるため、ローンの審査はそこまでハードルが高くありません。
しかし、必ず入居者が常にいて家賃収入があるわけではないため、それをあてにするとローンの返済に苦しむ可能性があります。
先ほど述べたように、マンションをローンで購入するということは、借金することと同じです。仮に、マンションの購入費用すべてをローンで返済する場合、億単位の借金をすることを覚えておきましょう。
5-2-1．無理して購入してはいけない
マンション経営は、無理してまでもマンションを経営するのは控えたほうがいいでしょう。ローンを組めば購入できるかもしれませんが、返済する金額を考えると必ず家賃収入でカバーできる保証はありません。
空き室やサブリースで保証料を値下げされる可能性があるからです。
マンション経営は、資産形成を行えるため魅力的です。また、家賃収入以外にも節税などのいろいろなメリットがあります。
しかし、失敗してしまえば、あなたの暮らしや生活を狂わせてしまうほどのリスクもあることを、知っておかなければいけません。
5-3．新築マンションの失敗例
マンション経営を行うにあたって、「新築」と「中古物件」の2種類があります。このとき、新築でマンション経営を考えている方は注意が必要です。
5-3-1．新築マンションは売るとき査定価格が下がりやすい
新築でマンションを購入しても物件を売却する場合、購入価格から大幅に価格が下がるのです。
たとえば、新築でマンション経営をすると仮定します。このとき、マンション経営が順調であれば問題ありませんが、赤字になり売却しようと検討しても購入価格よりも大幅に査定価格は下がります。
ほとんどの場合、購入価格よりも3～4割程度の値段でしか売却することができないのです。
特に新築マンションの場合、ホームページやパンフレットの作成費用も含まれています。そのため、新築マンションの値段は、建物自体の価格にそれらの費用が上乗せられています。
新築マンションはローンが組みやすいため、フルローン（頭金なしでローンを組む）で購入することができますが、経営が悪化した場合、売っても借金が残ってしまう可能性があるのです。
5-3-2．中古マンションは売るとき査定価格が下がりにくい
一方、中古マンションを購入してマンション経営を行う場合、それの物件以外にかかる費用が発生しません。また、マンションは売りたい方と買いたい方で値段が決まるため、適正価格で手に入れることができます。
なお、販売する際も新築マンションを売る場合に比べて、販売価格の値段は下がりにくいです。
そのため、新築マンションに比べると、中古マンションを購入してマンション経営を行うほうがリスクは少なくなります。
家賃収入が魅力的なマンション経営ですが、経営悪化や売却時の査定価格の下落のリスクを考慮すると、初めての方は、中古マンションを購入して行うほうが良い場合があります。
ここで紹介した内容をもとに、マンション経営を行いましょう。
5-4．高級タワーマンションの失敗例
高級タワーマンションを運営するには、注意する必要があります。それは、維持費がとても高くなるからです。たとえば、タワーマンションの場合、広いエントランスがあれば、そこの空調設備をメンテナンスする必要があります。
また、入居者の部屋の備え付けのエアコンやインターホンなどが壊れた場合、それらの修復費用が発生します。
5-4-1．共有スペースの維持費
タワーマンションの場合、ジムやプールなどの共有スペースがあります。これらは、入居者は無料で使えるため、家賃から維持費用を捻出しなければいけません。
したがって、維持費用がかかることを覚えておきましょう。
また、マンション経営を数十年行えば、ジムのマシーンやプールの大規模改修などが必要になります。
これらの費用をうまく修繕積立金（修繕費用の積み立てのお金）から捻出できればいいですが、空き室が多いなどの場合、集まらない可能性があります。
5-4-2．タワーマンションは空き室期間が長くなりやすい
タワーマンションは維持費が高くなる傾向がありますが、空き室の期間が長くなりやすいデメリットもあります。
タワーマンションの場合、家賃も数十万円単位になるため、入居者が限られてしまうからです。
空き室が多くなるほど家賃収入や修繕積立金は安定しません。そのため、タワーマンションの経営を考えているのであれば、これらのリスクを考慮するようにしてください。
5-5．地方マンション経営の失敗
マンション経営の失敗で多いのが、地方マンションの経営です。地方で土地が余っている方が、土地活用を目的にマンション経営するケースは失敗しやすい傾向にあります。
地方の場合、駅から遠いなど、立地が悪いとなかなか入居者が見つからない可能性があるからです。
マンションを経営すれば、必ず入居者が集まり、家賃収入が見込めると勘違いする方は多いです。しかし、必ず入居者が集まる保証はないため、立地などを考慮した上でマンションを建てるようにしてください。
5-5-1．マンション販売会社の誘惑には注意する
また、マンションの販売会社は、地主にマンションを建てて欲しいため、誘惑してくる可能性があります。「サブリース契約を結べば収入が安定するから問題ない」と誘惑され建ててしまう方は多いです。
ただし、サブリース契約を結んだとしても入居者がいなければ、保証料は交渉によってどんどん値下げされていきます。そうなると、採算がつかなくなる可能性や、マンション経営で破たんしてしまう場合も考えられます。
使っていない田んぼや畑などを活用したい気持ちはわかりますが、一時的な感情でマンションを経営すると、失敗する可能性があることを覚えておきましょう。
まとめ
マンション経営は、土地活用や家賃収入、節税対策などいろいろなメリットがあります。
その反面、入居者がいて家賃収入が見込めなければ、それらの魅力的なメリットはほとんどありません。最悪の場合、赤字や借金を抱えてしまうリスクを負います。
マンション経営には、メリットもあればデメリットもあることを知っておく必要があるのです。
メリットとデメリットのバランスを考えた上で、健全なマンション経営を行い、土地活用や家賃収入を得られるようにしてください。もし、土地活用する場合は、そこにマンションがあったと仮定したら、入居者が現れるのかをよく考えると良いです。
マンションを上手に経営して、資産を形成しましょう。
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