マンション経営

土地活用のマンション経営の利回り相場や目安はどのくらい?

マンション経営利回り

土地活用を始める際に気になるのは、初期費用やリスクの大きさですよね。

これら以外にも、利益や元をとるまでの期間を表している「利回り」という要素も非常に気になることでしょう。

そこで本記事では、ポピュラーな土地活用であるマンションの利回りについて紹介しましょう。

具体的には、マンションの利回りがどの程度ものなのか、マンションの立地が変わると利回りはどうなるのかなどを紹介します。

マンションの経営に興味がある人は、マンションの利回りについて様々なことが理解できる本記事をぜひ読んでみてくださいね。

マンションの利回りの種類

まずは、利回りの種類について紹介します。利回りの種類は、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。これらの違いを以下で解説しましょう。

表面利回り

表面利回りは、年間収入をマンションの購入価格で割ったものです。経営にかかる経費を考慮せずに計算します。

厳密な計算でない分、そのマンションを経営した場合の利回りをさっと手軽に計算することが可能です。そのため、手持ちの土地活用プランを手早く比較したいときには、表面利回りを用いた方が便利となっています。

表面利回りの計算例

アパート経営表面利回り

マンションの購入価格が1億円、年間収入が1,000万円の場合、表面利回りの計算は以下の通りです。

表面利回り:0.1 = 年間収入:1,000万円 ÷ マンションの購入価格:1億円

※この表面利回りの0.1という値に、100をかけると%に変換できます。

このように、マンションの購入価格が1億円、年間収入が1,000万円の場合は、表面利回りが1割もしくは10%となります。

実質利回り

表面利回りの次は、実質利回りについて紹介しましょう。

表面利回りと実質利回りの違いは、「年間の支出を利回り計算に含めるかどうか」です。先ほども紹介したように、表面利回りでは経費(年間支出)を含めずに計算します。

一方で、実質利回りは経費も含めて計算をするのです。どういったときに実質利回りを使うのかというと、最終的な決断の前ですね。

実際にそのマンションを経営したときの厳密な利回りが分からないと、最終的な決断をするのは難しいでしょう。

実質利回りの計算例

  • アパート経営実質利回り
  • マンションの購入価格:1億円
  • 年間収入:1,000万円
  • 年間支出:200万円

以上のような条件の場合、実質利回りの計算は以下の通りです。

アパート経営実質利回り

このように、先ほどのような条件の場合、実質利回りは8%となります。

表面利回りの計算例に、「年間支出200万円」という要素が加わると、2%も利回りが変化しましたね。

今回の例において、利回りが2%違うというのは元をとるまでの時間に2年半もの差が出ます。

これだけの差が出てしまうため、マンション経営を実際に始める前には、必ず実質利回りの計算をしてください。

新築マンションの利回りの最低ラインは3%

利回りの種類について紹介した次は、新築マンションがどの程度の利回りなのかを見てみましょう。

ここでは、東京のマンションと地方のマンション、これら2種類を基に実際の利回りを見てみます。

東京だと土地代が高いので、4~5%が相場

当たり前のことですが、マンションを建てるには土地が必要です。そのため、「マンションを建てたいが土地を持っていない」という場合は、建設したい場所の土地を購入しなくてはなりません。

つまり、東京にマンションを建てたい場合は東京の土地を購入する必要があるのです。

「東京の土地」ともなると、地方の土地に比べて、もちろん場所にもよりますが数十倍もの値段の差が出ることがあります。

そのため、どうしても初期費用が高くなってしまうのです。

初期費用が高くなるということは、先ほど紹介した利回り計算の「購入価格」の部分が大きくなるということと同義です。

それゆえに、地方のマンションと比べて初期費用が高くなってしまう東京のマンションは、地方のマンションより利回りが低くなってしまいます。

以下の画像と表の例では、利回りが5%弱です。後ほど紹介する地方のマンションの例では、利回りは5%強となっています。

先ほど紹介した通り、土地代の高い東京のマンションの方が利回りは悪くなってしまうのです。

東京マンション利回り

※クリックして拡大できます

月額賃料 年間賃料 利回り
645,360円 7,744,320円 4.65%
請負工事費合計 土地購入諸費用合計 必要資金合計
85,000,000円 74,700,000円 166,500,000円

土地がある場合は利回りは9.11%になる

先ほどは土地を持っていない場合のことを紹介しました。逆に、土地を持っている場合はどうなのでしょうか。

東京に土地を持っていて、そこにマンションを建てる場合、東京の土地を買う必要はありません。

つまり、土地の購入費用がゼロになるということなのです。先ほどの例において、土地代がかからない場合、以下のような利回り計算となります。

7,744,320円 ÷ 85,000,000円 = 9.11%

概算ではありますが、上の式のように利回りが5%弱から9%強にアップしました。

このように、東京だったとしても土地さえ持っていれば、約10%もの利回りを持ったマンションを経営できます。

「利回りが2倍になる」というのはどれだけのことなのかというと、「元をとるまでに必要な時間が半分になる」ということです。

元をとるのに約20年かかるはずが、土地を持っていたおかげで約10年に短縮されたわけですね。

このように、「東京の土地をすでに持っている」というのは、非常に大きなアドバンテージなのです。

地方だと5~6%が目安

東京でのマンション経営の利回りについて紹介した次は、地方でのマンション経営の利回りについて紹介しましょう。

ここでは、以下の画像や表の例を基に解説します。

まず、先ほどの東京の例と比較してみましょう。こちらのマンションの例と東京の例とでは、「請負工事費合計」に大きな違いはありません。

ですが、「土地購入諸費用合計」は、なんと東京の例の1/2以下になっているのです。

先ほども紹介しましたが、東京の土地より地方の土地の方が安くなっています。そのために、このような金額の違いが出てしまっているわけです。

ほとんど同じ金額のマンションを建てたうえで、土地の代金が半額になるとどうなるのか気になりますよね。

結論を言ってしまうと、利回りがアップします。確かに、東京のマンションの方が賃料は高く設定できます。

ですが、土地代が半額になるメリットの方が、賃料アップのメリットより大きく利回りアップに貢献するのです。

つまり、利回りをアップさせる効果は、「土地代半額 > 賃料アップ」ということになります。

実際、この例では、先ほどの東京の例より利回りが0.5%ほど高くなっているのです。

地方のマンションの方が全面的によいかというと、そうではありません。東京のマンションには、空室になりにくい、家賃が下がりにくいというメリットがあります。

確かに利回りは地方の方がよいですが、このように東京のマンションにもメリットはあるのです。

こういったメリットのある東京のマンションを選ぶか、利回りの高い地方のマンションを選ぶかは土地活用のスタンス次第ですね。

※クリックして拡大できます

月額賃料 年間賃料 利回り
500,760円 6,009,120円 5.05%
請負工事費合計 土地購入諸費用合計 必要資金合計
78,800,000円 33,796,000円 118,900,000円

土地がある場合は利回りは7.62%になる

こちらの例でも、土地を元々所有していた場合のことを考えてみましょう。

土地を所有していた場合、先ほどの例同様、土地を購入する必要がありません。そのため、土地購入費用がかからないのです。

土地代がかからなくなると、地方のマンションでは利回りはどうなるのでしょうか。以下の利回りの概算を見てください。

7,744,320円 ÷ 78,800,000円 = 7.62%

このように、所有している東京の土地にマンションを建てたときよりも、約1.5%も利回りが低くなっています。

土地代も工事費用もあまり差がないのであれば、年間賃料が高い東京のマンションの方が高利回りなるのは当然ですね。

このように、土地をどこに持っているかも利回りには大きく関係します。所有している土地がどういった場所の土地なのかをよく把握してから、土地活用を始めてください。

新築マンションの利回り事例

さて、先ほども2つの例を見ましたが、もう2つマンションの事例を見てみましょう。

どういったマンションの場合、どのくらいの利回りになるのかのイメージをつかんでください。

東京郊外の2階建てマンションの利回り:4.77%

以下の表を見てもらえば分かりますが、先ほどの東京のマンションの例と似たマンションの例となっています。

やはり、東京の土地は購入費用が多くかかってしまいます。そのため、利回りは先ほどの地方のマンションより低くなってしまいますね。

ただ、東京の方が地方に比べて人口が多いため、マンションのニーズが高いです。そのため、先ほども紹介した通り、空室率や家賃下落率が低くなっています。

利回りは確かに地方のマンションを下回ってしまいますが、このようなメリットがあることを覚えておきましょう。

西東京市マンション利回り

※クリニックして拡大できます

月額賃料 年間賃料 利回り
654,210円 7,850,520円 4.77%
請負工事費合計 土地購入諸費用合計 必要資金合計
87,000,000円 70,340,000円 164,300,000円

土地を持っていた場合は利回り:9.02%

こちらでも、土地を所有していた場合の利回りを計算してみます。計算式は以下の通りです。

7,850,520円 ÷ 87,000,000円 = 9.02%

土地を所有していた場合の利回りも、概算ではありますが、先ほどの東京の例とほとんど同じ値となっています。

つまり、先ほどの東京の例同様、地方のマンションより利回りがよいということですね。

実際、先ほどの地方のマンションでは利回りは7.62%、こちらの例では9.02%となっています。

やはり、土地を元々持っていた場合は、東京のマンションの方が利回りはよくなります。

東京に土地を持っている人は、マンション経営という利回りのよい土地活用の実施を検討してみてはいかがでしょうか。

神奈川県3階建てマンションの利回り:4.94%

次に見る例は、東京の次に人口の多い神奈川県の例です。

こちらは今まで見た東京の例より、「土地購入諸費用合計は低く、請負工事費合計と年間賃料が高い」という例になっています。

なお、必要資金合計はほとんど同じです。言い換えると、「費用の合計は変わらないけど、土地代は低く、賃料と建物代は高い」ということになります。

このような条件のマンションの場合、利回りはどうなるのでしょうか。

なんと、先ほどの東京の例2つよりも高い利回りとなっています。何故高い利回りになるかというと、「費用の合計はあまり違いがないのに、賃料は高い」からですね。

このように、「費用合計は同じでも建物代が高い」という場合、利回りが東京の場合より高くなる場合があります。

どの場所に、どういったマンションを建てるのかが重要である、と分かる例ですね。

神奈川県マンションの利回り

※クリニックして拡大できます

月額賃料 年間賃料 利回り
692,355円 8,308,250円 4.94%
請負工事費合計 土地購入諸費用合計 必要資金合計
107,000,000円 52,440,000円 168,000,000円

土地を持っていた場合は利回り:7.76%

土地を所有していた場合は、この神奈川のマンションでは利回りはどうなるのでしょうか。計算してみましょう。

7,850,520円 ÷ 107,000,000円 = 7.76%

こちらもまた概算ではありますが、東京の例より利回りが約1%ちょっと低くなっています。

賃料は東京の例より高いものの、初期費用も東京の例より高いことが理由ですね。

この4つの例を見て分かる通り、土地を持っているかどうかで利回りは大きく変わってきます。

地方の土地ではなく、東京のような価格の高い土地を持っている場合は、特に利回りへ大きな影響を与えるわけです。

「土地を持っているか、持っていたとしてどういった土地を持っているか」ということは、マンション経営を始めるにあたって、とても重要なことであると覚えておいてください。

新築マンションによる土地活用のメリット

ここからは、新築マンションを経営するうえで、どういったメリットがあるのかを紹介します。この章で、新築マンションの魅力を理解しましょう。

節税効果

マンションの場合、土地の固定資産税や都市計画税を小さくすることが可能です。

何故、これらの税金を安くすることができるかというと、「小規模宅地等の特例」という制度があるからですね。

この制度を用いれば、マンションを建てた土地の固定資産税を最大1/6、都市計画税を最大1/3にすることができます。

どのぐらい税金を安くできるのか例を見てみましょう。

ここでは、固定資産税評価額が1,000万円である土地を持っていたとします。固定資産税は、固定資産税評価額に税率をかけたものになるので、1,000万円 × 1.4% = 14万円 となるのです。

この14万円が1/6になるわけですから、固定資産税は約2万3千円となります。

このように、「小規模宅地等の特例」という制度のおかげで、10万円も税金を安くすることができるのです。

所有している土地の固定資産税や都市計画税の支払いに困っている人は、マンション経営という手があることを知っておいてください。

修繕費がかからない

新築マンションは文字通り新築なので、建物が傷んでおらず、購入してからの修繕費があまりかかりません。

中古のマンションの場合、長い間その場所に建っていて利用もされています。そのため、どうしても建物の傷みがあることでしょう。

傷んでしまっている部分は、完全に壊れてしまう前に修繕する必要があります。もちろん修繕するためには、ある程度の資金が必要です。

このように、新築のマンションは、中古のマンションと比べて修繕費があまりかかりません。

購入時の価格だけでは見えてきにくいメリットなので、よく覚えておきましょう。

空き室になりにくい

新築マンションのメリットとして、「空き室になりにくい」というものがあります。空き室になりにくい理由ですが、人気が高いからですね。

新築マンションだと、最新の設備が至る所に施されています。対面式のキッチン、暖房や乾燥機のついた浴室といったものがよい例ですね。

このように新築マンションでは、一昔前の住宅にはなかった設備を設けることにより、以前より快適な暮らしを実現しているのです。

この快適空間は、新築マンションならではの強みといえるでしょう。

より快適に暮らせる場所の方がそうでない場所に比べて、人気があることは明らかですよね。

こういった先進設備が新築マンションの人気を生み、空き室になりにくくなっているのです。

売却しやすい

新築マンションの場合、20年後であったとしても買い手がつきやすいのがメリットですね。

使い古された中古でなく、新築であれば20年経っても築20年のマンションです。築20年であれば、そこまで古さを感じさせないため、買い手がつくわけですね。

買い手がつきやすい、つまり、売却しやすいということは、「将来的にはマンションを売る」ということもプランに盛り込んでよいということです。

マンションそのものの経営だけでなく、こういった出口戦略も考えつつ、土地活用をしてください。

その方が、自分の土地活用スタイルにマッチした土地活用ができたり、より儲けたりすることができるでしょう。

新築マンションの利回りの注意点

新築マンションの利回りを考えるときには、様々な注意点があります。ここでは、その注意点を3つ紹介しましょう。

実質利回りを参考にする

表面利回りではなく、実質利回りをきちんと見ることが重要です。

本記事の冒頭で、表面利回りと実質利回りの計算結果の差を見ましたね。その例では、表面利回りと実質利回りの差が、なんと2%もの差があったのです。

もし、実質利回りを見ることなく、表面利回りだけでマンション経営を始めてしまった場合、プラン上の利回りと2%も違う土地活用を行うことになります。

2%も利回りが違えば、年間の利益も元がとれるまでの期間も大きく変わってきますね。

このように、表面利回りだけでなく実質利回りも見ないと、土地活用のプランが破綻してしまいます。

新築マンションの経営を始める際には、必ず実質利回りを見てください。

利回りだけで判断すると失敗する

先ほども紹介したように、利回りというのは土地活用プランの重要な要素です。ですが、利回りだけを見ていたのでは、失敗してしまうことがあります。

「土地を所有していない場合、利回りは地方のマンションの方がよい」と紹介しました。

こういった話を耳にすると、「地方の方が高利回りなら、地方でマンション経営をした方が断然得」と思ってしまいますよね。

実は利回りだけを見て、地方でのマンション経営をしてしまうと思わぬ落とし穴に落ちることがあります。

地方のマンションは、東京のマンションに比べて賃料が安いです。そのため、東京のマンションより敷金も安くなってしまいます。

敷金が安くなってしまうと、入居者からの敷金だけでは修繕費が足りなくなる場合があるのです。

悲しいことに、その足りない分の費用は手出しとなってしまうこともあります。

また、地方の方が入居者を集めにくく、その結果、広告費が高くなってしまうのがデメリットです。

地方のマンションの方が利回りはよいですが、このようなデメリットがあります。

利回りだけで判断をせず、その場所でマンション経営をするということは、どういった経営になるのかをよく考えてください。

利回りを比較して業者を決める

利回りは、年間の利益や元をとるまでの期間を表している重要なものです。そのため、利回りを基にどの業者にするのかを考えるのも1つの手でしょう。

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まとめ

最後に、本記事で紹介したことを一通りまとめてみましょう。

まず、利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りは、年間収入÷ 初期費用 というシンプルな計算で求める利回りです。

一方で、経費を考慮する実質利回りは、(年間収入 – 経費) ÷ 初期費用 という計算式を使って求めます。

経費を考慮しているため、表面利回りと比べて、実際の経営に即した利回りが求まるのが特徴です。

概算を出した場合は表面利回りを、経営を開始する直前の判断をするときは実質利回りを用いましょう。

東京のマンションと地方のマンションでは、土地を所有していない場合は地方のマンションの方が高利回りです。

逆に、土地を所有している場合、利回りは東京のマンションの方がよくなっています。

土地の有無や場所は、利回りに大きく影響を与えることをよく覚えおいてください。

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