アパート・マンション経営という土地活用を考えた場合、ミサワホームが有名ですよね。テレビのCMで、ミサワホームの名前を耳にした方は多いのではないでしょうか。
土地活用をするにあたって、重要なのは業者選びです。土地活用をして、収益を得ることが出来るかどうかは良い業者選べるかによります。
本記事では、ミサワホームによるアパートやマンション経営のメリットや、どういったアパート・マンションを使って経営が出来るのかなどを解説します。
アパートやマンションによる土地活用をしたいと考えている人はぜひ読んでほしい記事です。
目次
ミサワホームのアパート経営の特徴
- 「ミ」サワホームのハイクオリティ
- 充実したアフター「サ」ービス
- 賃貸経営を支える専門家の輪「ワ」
ミサワホームのアパート経営には、上記の3つの特徴があります。その3つの特徴を1つ1つ解説します。
「ミ」サワホームのハイクオリティ
ミサワホームの「ミ」には、ミサワホームにはハイクオリティなデザインや性能がある、という意味があります。
優れたデザイン
ミサワホームは、アパートの周囲の環境に合わせた優れたデザインを考えてくれます。
また、周囲の環境だけでなく、入居者の暮らしやすさにも考えたデザインにしてくれます。
優れた性能（強さ）
ミサワホームのアパートは耐久性や耐震性にもこだわっています。台風や地震といった災害にも耐えうるアパートを建設してくれます。
耐久性が優れているということは、老朽化がしにくいということでもあります。ミサワホームが提供するアパートの耐久性は、アパートの資産価値を長期にわたって保ってくれることでしょう。
優れた性能（快適性）
ミサワホームはデザインや耐久性だけでなく、入居者が快適に過ごせるかどうかにもこだわっています。
入居者に快適な空間を提供することで、長くアパートに居住してもらえます。これは、安定したアパート経営につながります。
充実したアフター「サ」ービス
ミサワホームの「サ」の文字には、アパートのオーナーを手助けする素晴らしいアフターサービスがあるということを示しています。
安心の30年保証
ミサワホームのアフターサービスには、業界の中でも優れた初期保証制度があります。
この保証制度は、下記の画像にある通り、構造体、防水、白アリ対策の保証制度がそれぞれ定められています。
これらの保証は長期間に渡って保証してくれます。そのため、アパートを長持ちさせることが出来、収益をアップに貢献してくれるでしょう。
収入が安定する一括借り上げシステム
アパートをミサワホームが30年間まで借り上げくれる一括借り上げシステムがあります。
このシステムは、ミサワホームに建物と土地を貸し、毎月一定の賃料をミサワホームからもらうシステムです。入居率に関わらず、毎月一定の賃料がもらえるので、安定した収入を毎月得ることが出来ます。
土地活用をしたことがない人や投資のリスクを小さくしたい人に嬉しいシステムです。
また、アパート管理の業務をミサワホームに任せることが出来ます。そのため、アパート経営をしたいが管理業務をしたくないという人でもアパート経営を始めることが出来ます。
経営が楽になる管理委託システム
この管理委託システムは、アパート管理の業務をオーナーに代わって、ミサワホームが行ってくれるシステムです。
一括借り上げシステムと似ていますが、家賃収入の扱いが違います。管理委託システムでは、毎月一定の賃料をミサワホームからもらうのではなく、入居者からの家賃をオーナーが95%もらうという形式になっています。
投資のリスクは一括借り上げシステムより増えます。ですが、アパートがほぼ満室という状態なら、オーナーの収益は一括借り上げシステムより大きくなります。
投資のスタンスに応じて、どちらのシステムを利用するのか考えましょう。
賃貸経営を支える専門家の輪「ワ」
ミサワホームの「ワ」は、アパート経営を支えてくれる専門家のことを表現しています。
アパート経営をする上で、様々な専門家に頼ることがあります。入居者と入居者のトラブルなら弁護士、建築についての相談なら建築家という風に、アパート経営には専門家の力が必要です。
ミサワホームでは、金融機関とのローンを有利にしてくれたり、弁護士が法務をサポートしてくれたりしてくれたりと、専門家が手厚くサポートしてくれます。
専門家のサポートがあれば、トラブルや疑問があっても安心ですね。
ミサワホームの不動産投資・土地活用のメリット
様々な業者のいる中、土地活用をミサワホームで行うメリットをご紹介します。
新築なので耐震性・耐久性に優れている
アパート経営のリスクの1つとして、アパートが壊れてしまうリスクがあります。
ミサワホームなら、耐震性・耐久性に優れた新築アパートなので、リスクを小さくすることが出来ます。
また、アパートが頑丈なことは、災害のリスクを小さく出来るだけではなく、アパートの寿命が長いというメリットもあります。寿命が長いと、長期間の運用が可能なので、より収益を上げられるでしょう。
融資を組みやすく儲かる
新築のアパートは、金融機関から有利な条件で、長期間の融資を組みやすいというメリットがあります。
その理由は、新築のアパートの担保力が高いとされているからです。
もし、有利な条件で長期間の融資を組めれば、そうでないケースと比べて、より多くのマネーを得ることが出来るでしょう。
耐用年数が長いので売却が可能
新築のアパートは、中古物件に比べて耐用年数が長いです。そのため、あまりにも古くなってしまったアパートでなければ、売却が可能です。
また、ミサワホームのアパートは、耐震性・耐久性に優れているため、他の業者より高い値段で売りに出せることでしょう。
新築の最新設備で高い家賃設定
ミサワホームのアパートは、最新の設備を持っています。その上、優れた仕様なので、高い家賃設定にしたとしても、入居者の人気が高いです。
そのため、空き室が出来てしまうリスクが小さく、安定したアパート経営が出来ます。
ミサワホームの賃貸経営の商品ラインナップ
アパートやマンションの経営をするための賃貸住宅ですが、ミサワホームはどういったものをラインナップしているのでしょうか。
2階建てのアパートから5階建てのマンションまで、様々なものがありますので、実際に見てみましょう。
Belle Lead SkipHigh：2階建て
| 床面積・延床面積 | 305.88㎡（92.52坪） |
1世帯専有面積
| 1階（左） | 42.54㎡ |
| 1階（中・右） | 40.37㎡ |
| 2階（左） | 53.51㎡ |
| 2階（中・右） | 51.34㎡ |
コンセプト
将来も勝ち残るのは、どんな賃貸住宅でしょうか？
それは、他の賃貸住宅より広く暮らせて、これからのスタンダードになるZEHに対応し、いつまでも古びないデザイン性の高い賃貸住宅です。
すべてを備えたBelle Lead 「SkipHigh」は、20年後、30年後も勝ち < 価値 > 残り、地域で選ばれ続けます。
ミサワホームより引用
このBelle Lead SkipHighの特徴は、空間システム「スキップハイ」です。
このスキップハイは、部屋の高さをプランに合わせて選ぶことが出来るものです。1階の天井を上げることで、縦に高い空間を確保したり、大きな収納スペースを作ったりすることが可能です。
床面積を変わっていないというのに、様々な空間を作り出すことが出来ます。こういったことが可能なのは、構造体の強さがあるおかげです。
間取り・プラン
ミサワホームでは、上記のような間取り・プランを提案しています。
図左上のエントランスを見てみましょう。ここは、防犯性の高いオートロック式になっていて、ドアが閉まると同時ロックされます。
また、宅配ボックスは家を留守にしていても、宅配便を受け取ることが可能です。
このプランでは、すべての部屋の階段を1階に設定する、重層タイプという設計になっています。この設計のおかげで、外階段を作る必要がなく、メンテナンスにかかるコストをカットすることが出来ます。
雨に強いインナーバルコニーや大容量のウォークインクローゼットなど、入居者に嬉しい設備もあります。これらの設備は入居者の満足につながるでしょう。
Belle Lead Come true：2階建て
床面積
| 延床面積 | 261.26㎡ |
| 1階床面積 | 130.63㎡ |
| 2階床面積 | 130.63㎡ |
| 間口（東西） | 16.8m |
| 奥行（南北） | 10.0m |
1世帯専有面積
| 1階（端部） | 44.71㎡ |
| 1階（中央） | 41.19㎡ |
| 2階（端部） | 44.71㎡ |
| 2階（中央） | 41.19㎡ |
コンセプト：１階から、女性にも人気になる「 生活デザイン賃貸住宅」。
長期安定経営を実現する条件のひとつは、差別化できるオンリーワンの特長があることです。
さりげなく際立つ、洗練されたファサードの「Belle Lead Come true」。
ほかにはない「4つの生活デザイン」をご提案しました。1階を敬遠していた方にも、こだわりの多い女性にも、きっと満足していただけます。
ミサワホームより引用
ミサワホームの紹介文にある「4つの生活デザイン」とは、以下のものです。
- スキップマルチルーム
- 大きな収納空間である蔵
- 先進的なセキュリティ
- 戸建クオリティ
上から順番にどういったものなのか解説します。
スキップマルチルーム
スキップマルチルームは、「好きな暮らしを楽しみたい」という要望に応えるデザインです。
リビングやキッチンより半階分上に作られた空間なので、いつもの生活している空間とは別空間の気分が味わえます。
そのため、仕事や趣味のモードに自分の気持ちを切り替えたいとき、このスキップマルチルームに行けば、気持ちをガラっと切り替えられるでしょう。
大きな収納空間である蔵
大きな収納空間である蔵は、様々な物品を置いておくのに便利です。
冬用のコートや夏用の半袖といった季節の服や、時たま取り出して観賞するコレクションなど、いつも使うものでないものを蔵に置いておけます。
蔵にそういったものを置いておくことによって、普段の生活空間を物が圧迫することもなく、快適に過ごすことが出来ます。
先進的なセキュリティ
先進的なセキュリティというのは、入居者に安心をもたらす、気遣いのデザインです。
アパートの内部が外部からよく見えてしまうと、空き巣による窃盗のリスクが高まります。そのため、ミサワホームでは、アパートの共有空間を見えにくくするウォールルーバーの設置をしています。
また、階段や自転車置き場を外部でなく内部に設置することで、防犯性を高めてもいます。こういったセキュリティによる防犯性向上は、入居者へ安心を与えてくれます。
戸建クオリティ
戸建クオリティは、機能的なキッチンのことを表しています。
ガスコンロや調理台の下に、大きな収納スペースを配置しながらも、すっきりとした見栄えの良いデザインを実現しています。
IHコンロやレンジフードも完備していて、それらは日々のメンテナンスがしやすいという主婦の方に嬉しい設計になっています。
これらのよく考えられたデザインがあれば、オーナーも入居者も、大いに満足することでしょう。
間取り・プラン
ミサワホームでは、「4つの生活デザイン」以外にも、様々な優れたデザインをしています。
アパートの入口であるエントランスホールでは、吹き抜けが設けてあるため開放感があります。
その上、日光や風がエントランスホールまで届くため、入居者は屋内にいながらも自然のエネルギーを感じられることでしょう。
開放的なエントランスホールですが、オートロックや高性能の集合玄関機を備えています。この設備によって、入居者が安心して住むことができます。
部屋の中ですが、水回りやバルコニーにもミサワホームはこだわっています。
水回りである浴室は、広く作ってあるだけでなく、設備にもこだわってあります。そのため、入居者は気持ちよく入浴出来ることでしょう。
バルコニーは、センサーの付いたライトを備えていて、人が近づいてきたらセンサーがそのことをキャッチしてくれます。そのため、防犯性が高いバルコニーとなっています。
Belle Lead Urban3：3階建て
| 1階床面積 | 129㎡（39坪） |
| 2階床面積 | 119㎡（36坪） |
| 3階床面積 | 106㎡（32坪） |
| 延床面積 | 355㎡（107坪） |
コンセプト：大切な敷地をかしこく活かす、新しい賃貸住宅のカタチです。
ミサワホームの新発想設計から生まれた3階建賃貸住宅、Bell Lead 「Urban3」。
2階建よりも、入居率や投資効率、収益など、様々な面で大きなメリットを発揮しながら、従来の3階建にはないコストパフォーマンスを実現。
2階建よりも、3階建よりも、これからの賃貸住宅は「2階建＋1層」です。
ミサワホームより引用
このアパートの特徴は、「2階建＋1層」というデザインです。
同じ土地に、2階建てと3階建てのアパートを建てたときに、より住戸を配置出来るのは3階建てのアパートです。住戸が多く配置出来れば、収益をより上げることが出来るでしょう。
ただ、建設コストが3階建てのアパートの方がかかります。
ミサワホームは、「2階建＋1層」というデザインによって、3階建てのアパートにはないコストパフォーマンスを実現しています。
間取り・プラン
「2階建＋1層」というデザインは、3階の部屋の入口を2階に設けるデザインです。
この特徴的なデザインを解説すると、まず1階は一般的なアパートと同様に3部屋建てられています。
2階には、1階同様、3部屋配置されているのですが、ドアが6つあります。
これらのドアは2階と3階の部屋に通じるドアとなっています。2階の部屋のドアは開ければ、すぐに部屋がありますが、3階の部屋のドアは上り階段があります。
その階段を上ることによって、部屋へ入るという構造です。ですから、2階から3階への階段は、それぞれの部屋の玄関にあり、フロアとフロアを行き来する階段は無いのです。
つまり、1階は普通の階になり、2、3階がメゾネットタイプの賃貸住宅になります。
外観にもミサワホームはこだわっていて、ボックスデザインという箱型のデザインと、ツートンカラーという配色をしています。きりっとしたデザインに仕上がっているのが画像を見ると分かるかと思います。
URBANCENTURY：賃貸マンション
| 建築面積 | 80m² |
| 敷地面積 | 179m² |
| 容積率 | 176.40％ |
| 建ぺい率 | 44.70％ |
延べ床面積
| 1階床面積 | 67m² |
| 2階床面積 | 75m² |
| 3階床面積 | 75m² |
| 4階床面積 | 75m² |
| 5階床面積 | 28m² |
| PH階床面積 | 10m² |
| 延床面積 | 331m² |
賃貸マンション概要
| 構造 | 重量鉄骨ラーメン構造 |
| 設計 | 自由設計 ※階数は3〜5階、1フロアの延床面積200㎡以下の範囲で設計が可能です。 |
| 販売エリア | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、 茨城県、群馬県 |
| 特長 | 二世帯・三世代住宅、 店舗併用・賃貸併用、 防火・準防火地域対応 |
階層も用途も自在に組み合わせて、オーナーさまに最適な建物をつくります。
都市のニーズが高まるいま、まちなかの敷地はよりハイレベルに活用する時代です。
ミサワホームの重量鉄骨・中層住宅は、資産も空間も最大活用するノウハウをオールインワン。
都市生活を満喫するための５つの要素である「交流」「収入」「快適」「価値」「安心」を、丁寧にデザインしました。
ご家族と都市の変わりゆくライフステージを、いつもフレキシブルに取り込みながら、いつまでも最適なフロア構成を実現できる建物です。
ミサワホームより引用
昨今、都市部の土地をより有効活用することが可能な中層住宅のニーズが高まっています。
ミサワホームでは、そのニーズに応えるべく、URBANCENTURYという5階建対応商品を発売したのです。
このURBANCENTURYの特徴は、5階建てまで対応が可能であるところです。この5階建てまで対応が可能というのは、3階建てから5階建てまでの範囲で設計が可能ということです。
マンションの階数を、3階、4階、5階の3種類から選べるため、オーナーの予算や投資スタイルに合わせた階数に設計出来ます。
販売エリアは、栃木県を除く首都圏です。具体的には、以下の地域で販売しています。
- 東京都
- 神奈川県
- 埼玉県
- 千葉県
- 茨城県
- 群馬県
これらの地域は、賃貸マンションを検討してみてはいかがでしょうか。
間取り・プラン
マンションの階数だけでなく、ミサワホームはオーナーがそれぞれの階層をどう使いたいかのニーズにも応えてくれます。
すべて賃貸にするのではなく、店舗やオーナー居住の階層を作ることも可能です。上図のように、1階を店舗と共有スペースにし、他の階層には賃貸用のスペースとオーナー居住用のスペースを設けるということが可能ということです。
店舗と賃貸スペースから収益を上げつつ、自分の家にもしてしまうという投資スタイルですね。
店舗・賃貸併用住宅だけでなく、多世帯住宅にすることも可能です。3階建てにして、1階には祖父母、2階には自分と結婚相手、3階には子供の夫婦というようなことも出来るでしょう。
このように、ミサワホームが、オーナーのニーズに広く応えてくれる業者なのです。
ミサワホームの賃貸経営の事例
ミサワホームの賃貸経営の事例をご紹介します。実際の事例を参考にしてあなたの土地活用に役立ててみてください。
賃貸アパート：NOYER PREMIER
概要
| 構造 | 木質パネル接着工法 |
| 建設地 | 東京都葛飾区 |
| 敷地面積 | 517㎡ |
| 延床面積 | 696㎡ |
| 活用方法 | 相続対策 |
オーナー様の悩み
- 高齢の父の所有する敷地について、早期の相続対策が必要だった。
- 駅から徒歩20分以上の立地条件から、一般の賃貸には不向きだと考えられた。
- 地域貢献を果たしたいという思いがあった。
近隣への大学の移転に着目。学生専用賃貸住宅として地域貢献を見据えた物件に。
高齢のお父様の所有する敷地について、相続対策を検討されていたオーナー様。税理士による相続税の試算の結果、法人化を見据えた事業提案をすることになりました。
駅から20分以上のため、周りの賃貸住宅には空室も目立つ立地。しかし市場調査を実施すると、近隣に大学キャンパスの移転がある反面、学生向けの賃貸物件不足が判明しました。
オーナー様の「地域貢献として、頑張る学生のための環境を整えたい」という思いのもと、「蔵」を始めとした収納力を重視した間取りや、タイル貼りの高級感ある外観、セキュリティにもこだわった学生専用賃貸住宅が完成しました。
ミサワホームより引用
高齢のお父様が所有している土地を、相続対策としてアパートにした例です。
土地をそのまま保有した状態で、お父様が亡くなった場合、土地の相続税が発生します。
その相続税ですが、何も建っていない土地より、アパートが建っている方が安くなります。そのため、アパート経営を始めた方が、収益を得ることが可能な上に相続税対策になります。
また、法人化をすることも相続対策になります。法人化すると、アパートの所有者がお父様でなく、法人になるため、相続税の計算から外れます。
事例のように、早期に相続対策をすることによって、相続税を払わずに済むようになります。
また、収益を上げつつ、学生向けのアパートとして地域貢献も出来ます。
高齢な父母がいる方は、相続対策として、ミサワホームによるアパート経営を考えてみてはどうでしょうか。
戸建て賃貸：ながらコート A棟・B棟
概要
| 構造 | 木質パネル接着工法 |
| 建設地 | 岐阜県岐阜市 |
| 敷地面積 | 332㎡ |
| 延床面積 | 186㎡ |
| 活用方法 | 所有地の交換による土地活用 |
オーナー様の悩み
- 居住地が遠方のため、将来性ある計画や入居者募集などをしっかり任せられる、信頼のおける業者を選びたい。
- 境内地に隣接する土地の活用に悩んでいた。
所有地の交換を提案。分譲住宅の仕様を演出した上質な戸建て貸家が完成。
近畿地方で、既にさまざまな土地活用をされているオーナー様。このたびは、岐阜市にお持ちの「境内地に隣接する土地」の活用にお悩みでした。そこでミサワホームが所有地の交換による有効活用をご提案。
またこの土地はオーナー様にとって遠方地となるため、駅遠の周辺環境に対する市場調査の実施や、地元の賃貸管理会社との協業で不安感を払拭しました。
さらに家賃の下落対策として戸建貸家としては、大きめの延床90?を確保し広いガレージや庭のある分譲住宅仕様で高級感を演出。長い入居期間が見込める戸建貸家の完成により、長期の安定経営が期待できる活用となりました。
ミサワホームより引用
この例のポイントは、土地交換とミサワホームによる不安の払拭です。
オーナーは寺院と隣接する土地の活用に悩んでいました。そこでミサワホームは、オーナーの土地と隣接している寺院の土地とは別の寺院が所有している土地と交換することを提案しました。
このミサワホームによる提案により、寺院横の土地は寺院の方のものになり、オーナーは境内地と隣接していない土地を確保出来ました。
この確保した土地は、オーナーにとって遠方地なので、その土地の人や会社の状況が分かりませんでした。そこでミサワホームは、市場調査や協業をし、オーナーの不安を払拭しました。
土地交換をしようという提案や、市場のリサーチ力、賃貸管理会社との交渉力。ミサワホームがどれだけの力や発想を持っているかが分かったのではないでしょうか。
悩めるオーナーは、ミサワホームへ相談してみてはいかがでしょうか。
Schilf神宮道：賃貸マンション
概要
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建設地 | 京都市東山区 |
| 敷地面積 | 1,086㎡ |
| 延床面積 | 3,041㎡ |
| 活用方法 | 自己所有地からの土地活用 |
オーナー様の悩み
- オーナー様がご高齢のため、早期の相続対策を望んでいた。
- 路線価格が高い地域のため、しっかりとした相続対策が必要だった。
- 京都でも人気の立地で、周囲には競合物件が多く、周りの物件とは違う特色を持った賃貸物件を計画したかった。
相続対策と事業性を重視、風情あるデザイナーズマンションが完成。
京都の東山駅のほど近く、人気の好立地には土地を所有していたオーナー様。ご高齢であったことから、早期の相続対策をお望みであると同時に、事業性も重視した土地活用を希望されていました。
ミサワホームでは、相続対策についてはオーナー様の税理士の方にご相談しやすい収支シミュレーションの作成を行うなど、三位一体で解決。
また何度も綿密な打ち合わせをし、細かなご要望をお聞きしながら実例物件やショールームにもご案内するなど、オーナー様のご納得のゆく仕様を決めていきました。
さらに周辺地域の市場調査を実施することで、競合物件の傾向とは異なるデザインや間取りを実現。
外壁には信楽焼の上質感のあるタイルを使用し、また共有部には昼と夜とで表情を変える中庭を設けるなど、地域でも人気のデザイナーズマンションに仕上がりました。
ミサワホームより引用
相続対策として土地活用をしつつ、きちんと収益も上げたいという例です。
この例で問題となっていたのは、京都でも人気の立地のため、競合物件が多かったことです。競合物件が多ければ多いほど、収益を上げにくいでしょう。
ただ、相続対策もしつつ、収益も上げたいというオーナーの要望があります。そこで、ミサワホームは、周辺地域の市場調査を行い、その調査結果から競合物件とは一味違ったデザインや間取りを考案しました。
デザインや間取りの差別化をした結果、競合物件が多いというのに、このアパートは人気物件になりました。
ミサワホームは、先の例でも挙げた相続対策やリサーチ力だけでなく、競合物件のある中で収益を上げられるアパートのプランを提案出来る力を持っているのです。
この立地では、アパートを経営するのは難しいと思っているオーナーも、ミサワホームに相談すれば解決出来るかもしれません。
まとめ
最後に、本記事で述べたことをまとめてみました。
まず、ミサワホームという名前に込められた、新築のアパートの3つの特徴は以下の3つです。
- 「ミ」サワホームのハイクオリティ
- 充実したアフター「サ」ービス
- 賃貸経営を支える専門家の輪「ワ」
「ミ」サワホームのハイクオリティとは、ミサワホームのアパートは優れた性能とデザインを持っているという意味です。
周囲の環境や暮らしやすさを考えたデザイン、耐震・耐久性の高さ、入居者が快適に住める空間を提供しているということです。
充実したアフター「サ」ービスとは、構造体や白アリ対策などの保証制度やアパート経営システムが整っているということです。
賃貸経営を支える専門家の輪「ワ」というのは、アパート経営に携わる専門家たちのサポートがあるということです。
このように、ミサワホームは、優れたデザインや性能だけでなく、投資スタイルに合わせたシステムや沢山のメリットを持っています。アパート経営を考えているオーナーは、ミサワホームへ相談してみてはいかがでしょうか。
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