土地活用を大手に任せたいと思ったら、まずは「三井不動産」の名が上がるのではないでしょうか。それもそのはずで、三井不動産といえば、10以上の三井グループの会社を抱える土地活用業界最大手の組織だからです。
あなたも「三井不動産〇〇」「三井の〇〇」というフレーズも街のどこかで幾度も見かけたことがあるのではないでしょうか。
三井不動産株式会社は、三井物産、三井住友銀行と共に「三井」の中核をなしている会社です。1941年設立で、その資本金は約3397億円。戦後の不動産業界において常に売上第1位を死守してきた企業です。
三井不動産は不動産デベロッパーとして業界最大手であり、一番の特徴は土地活用の提案力と対応力でしょう。
そこでこの記事では、三井不動産の充実した土地活用システム、三井不動産のメリット・デメリット、三井不動産の土地活用に合う人・会わない人、過去の土地活用事例などについて、詳細をわかりやすく解説します。
あなたが望む土地活用を三井不動産に任せてよいかどうか、ぜひ参考にしてください。
三井不動産が土地活用で選ばれる理由
三井不動産が土地活用で選ばれる理由は、その大きな組織力を生かした土地活用にあります。一般企業ではなかなか成し得ない土地活用が、三井グループの総合力があれば実現可能だといえます。
ここから、その総合力のひとつひとつを解説していきますね。
レッツプラザにより幅広い土地活用の提案が受けられる
三井不動産に土地活用を申し出た場合、「レッツプラザ」という組織で対応してくれます。レッツプラザとは、三井不動産グループ各社から土地活用の専門家が集められた組織です。
三井不動産レジデンシャル（新築物件の分譲）、株式会社エムエスビルサポート（ビル管理）、三井のリパーク（駐車場管理）、その他10社以上から、土地に関してのプロ中のプロが結集しているわけです。
三井不動産では土地活用のいかなる相談にも個別に対応し、相談者の意向を十分に汲んだ上で、最適なプランを提案してくれます。
- 賃貸住宅建設・経営
- 賃貸ビル・店舗の経営・運営
- 駐車場経営
- 資産組み換え
- 等価交換事業
- 医療・福祉施設建設
- 事業用定期借地
最適な土地活用のプランを提案をした上で、土地の収益性・流動性・安全性を考慮し、相続制対策も十分に講じてくれます。
さらに土地オーナーの気持ちに最大限に寄り添って土地活用を一緒に考えてくれるところもとても心強いですよ。
オーナー目線で土地の運用を考えてくれる
良い土地活用には経営的視点が必要であると考え、オーナーと共に活用の目的を明確にしていきます。収益向上が一番であったり、相続対策が優先であったりすることにより戦略が変わってくるからです。
三井不動産のレッツプラザでは「建てて終わり」ではなく、常に土地所有者の立場に立って資産活用をサポートしてくれます。
隠れた課題を浮き彫りにします
土地活用は目先の利益を追うのではなく、長期的な視点を持つことが大事です。
土地以外の資産も含めて、総合的な資産運用を考えた場合、現時点ではその土地での事業に取りかからない方が良い場合もあるのです。
レッツプラザでは、資産のすべてからさまざまな問題点を浮き彫りにして、総合的に判断したアドバイスをしてくれます。
多角的なプランを提案してくれる
土地活用はひとつだけに絞る必要はなく、賃貸住宅・駐車場・店舗運営などを組み合わせることも可能です。
レッツプラザには、三井不動産グループの連携力がありますから、その強みを活かした多角的プランを提案してもらえます。
ここまで、レッツプラザについて解説しました。あらゆる面で三井不動産のサポート力の強さ・大きさを感じさせられますね。
サブリース方式による一括して借り上げるシステム
サブリース方式とは、「空室保証プラン」とも呼ばれ、オーナーが所有する建物を三井不動産が一括で借り上げて運用してくれるシステムです。
オーナーが収益を得つつも、物件を管理する手間やトラブルのことを気にすることなく賃貸経営ができるように、実に良く考えられたプランですよ。
サブリース（空室保証プラン）の内容
サブリース（空室保証プラン）の内容は、次のようになっています。
| テナント募集 | 三井不動産が市場を分析し募集活動を行う |
| 空室保証 | 空室が発生した場合でも、オーナー様への家賃を保証 |
| 賃貸契約締結 | 当社が賃主となって、オーナー様に代わってテナントと契約を締結する |
| テナント申し出事項対応 | 24時間年中無休で三井不動産が対応 |
| 滞納保証 | 賃料滞納があった場合でも、オーナー様へは当社が期日通り払う |
| 起訴費用負担 | 入居者との起訴が発生した場合、、三井不動産が費用を負担 |
| メンテナンスフリー | 一定の修繕項目及び10万円以下の修繕において三井不動産が負担 |
賃貸住宅経営をするにあたって、オーナーとしての面倒や不安材料のすべてがカバーされた至れり尽くせりなプランです。
アパートやマンションの経営を考えるなら、ぜひとも一度三井不動産に相談すべきではないでしょうか。
オーナー様をサポートする3つのマネジメントサービス
三井不動産では、賃貸住宅経営をスムーズに行うために、3つのマネジメントサービスでオーナーをサポートします。
- リーシングマネジメント
- 建物マネジメント
- レジデントサービス
ここからは、この3つのサポート体制について詳しく解説していきます。
リーシングマネジメント
リーシングマネジメントとは、賃貸住宅経営の際の入居者募集活動を行い、オーナーの安定した収入を確保しようというものです。
周囲の競合物件、周辺地域の人口等を徹底調査した上での賃料設定と募集計画を立てます。
その際は「SUUMO」「アットホーム」等の不動産サイトや、駅・社内広告、パンフレット配布等をフル活用してプロモーションを実施します。
リーシングマネジメントがあるおかげで、前項目のサブリース方式でもお伝えした「空室保証プラン」が実現しているのですね。
また、リーシングマネジメントで適正な入居審査も実施されますので、家賃滞納リスクも最小限にとどまります。
建物マネジメント
建物マネジメントは、文字通り建物の適切な管理を行うことです。建物の老朽化を最小限に抑え、物件価値・収益性を長期的に守ります。
具体的には以下のような管理を行います。
- 建物の外観、衛生環境、耐久性、それぞれの維持のための共用部（外壁・エントランス・エレベーター・植栽等）の定期点検
- 入居中や退去後の専有スペースの修繕を低コストで実施
- 空室期間を最小限にし、新しい入居者が早期に生活を始められるための管理
- 老朽化に伴い大規模修繕を実施し、建物の市場価値を維持
建物は財産ですから、その価値が長期に渡って最大限に守られるように建物マネジメントが実施されます。
レジテントサービス
レジデントサービスとは、入居者がより快適に生活できるための、安全性や早期対応に可能な限り配慮したサービスとなっています。
そのサービスは、以下の通りです。
- 24時間365日の入居者対応
- 居住に関するルールやマナー記載のガイドブック配布
- 震災対応ハンドブック配布
- フロントサービス
- 入居者審査
- グループ管理物件間での引っ越しサービス、家具や家電のリース、住み替えの紹介
- 入居者情報の変更や解約手続きのweb対応
これだけのサービスがあることで入居者の安心性・快適性が守られ、暮らしの質が向上します。
三井不動産が扱う土地活用事業
三井不動産が扱う土地活用の住宅事業には、以下のような複数の方式があります。
- 等価交換方式
- 定期借地権方式
- 所有地の売却
- 戸建用地活用
- 市街地再開発事業
- マンション建替え事業
三井不動産では、これらの中から、その土地が最も有効に活用できる方法を選択できるわけです。ここから、各方式を解説していきます。
等価交換方式
等価交換方式とは、オーナーが土地を提供し、デベロッパーがその土地に建物を建設した後に、土地の価値に見合うだけの建物の部分をオーナーの所有にできるという方式です。
同じ価値の土地と建物を交換する形になるので「等価交換方式」と呼ばれます。等価交換方式のメリットは以下の通りです。
- 土地すべてを手放すことなく、建物完成後に共有持ち分を持つことができる。
- 建設費用はデベロッパーが支払うため、初期費用が無くても建物建設が可能。
- 賃貸住宅を建てた場合、オーナーが煩わしい管理業務をしなくてよい。
- 建物の一部を一戸単位で手に入れられるため、土地のままよりも後々売却等の処分がしやすい。
- 更地や駐車場のままにしておくよりも節税効果が大きい。
- 三井不動産レジデンシャルの分譲マンションも建設でき、オーナーの意向を反映させた建物を建てられる。（自らの住居も取得できる）
等価交換方式は、収益性、安全性、流動性、節税対策のどの面でもリスクが少なく、非常に取り組みやすい土地活用だといえるでしょう。
定期借地権方式
定期借地権方式は、業者に返還時期を定めて土地を貸し出す方法です。契約期間満了となれば土地は更地で還ってきますし、土地を手放すことなく、安定的に賃料を得られます。
定期借地権方式のメリットは以下の通りです。
- 契約の更新はないので、契約が終われば土地は更地になって返還される。
- 三井不動産レジデンシャルから一時金が出る。
- 契約期間中は、その土地での事業の状況に関わらず、毎月の地代を得られる。
- オーナーは土地を貸し出すだけなので、事業に関する資金を出す必要はなく、管理業務等も一切ない。
- 土地貸出し中は、更地や駐車場であるよりも土地評価を下げることができ、相続税対策として有効。
定期借地権方式は、土地を貸し出すだけというシンプルなものですので、他の方式よりも収益性は低いですが、費用負担は無用で、安心・安全性に最も優れています。
ご所有地のご売却
土地活用を検討した結果、土地の売却という選択もあります。
これは三井不動産に土地を売却するだけなので、オーナーには土地代金が入り、その後の活用への心配もありません。
土地売却する場合も、三井不動産は売却が最善の選択かどうかのアドバイスをくれます。
戸建用地活用
戸建用地活用とは、オーナーには所有の土地の一部を三井不動産が買い取り、その後戸建分譲住宅の建築・販売を三井不動産が行うというものです。
戸建用地活用のメリットは以下の通りです。
- 集合住宅を建てづらい小さな土地や閑静な土地でも活用できる。
- 土地の立地環境を壊さないように、建物完成後の景観や街並みを考慮して計画。
- 建物完成後に、オーナーの住宅自体の資産価値が上がりやすい。
オーナーが、ただ土地を売るだけでは、その土地がどう活用されるかの心配が残りますが、戸建用地活用でしたら周囲の環境が守られますから安心ですね。
その区画一帯が洗練された場所に生まれ変わります。
市街地再開発事業
市街地再開発事業とは、木造建物等の密集地を共同化し、ビルやマンションを建てて高度利用を図るものです。
元々の土地所有者と、デベロッパー、地方公共団体の三者が協力をして、「権利変換」という仕組みで開発が進められます。
市街地再開発事業のメリットは以下の通りです。
- 国や公共団体からの交付金で事業費をまかなえる。
- 元々の土地権利者には、それに見合う再開発ビルの権利を得られる。
- 土地権利者が新しいビルやマンションの部屋を購入した際には、税制優遇、融資制度優遇、容積の割り増し等のメリットを受けられる。
もし所有する土地が市街地再開発事業内の土地であったら、さまざまなメリット・優遇措置を受けられますので、その時は十分に活用することをおすすめします。
マンション建替え事業
マンション建て替え事業とは、マンション建て替え円滑化法に基づいて、オーナーが主体になって建て替え組合を結成して進める事業です。
長年住み慣れたマンションでも、老朽化、基準に満たない耐震性、設備の陳腐化等により、建て替えが必要になる時期は必ず来ます。
マンション建て替え事業のメリットは以下の通りです。
- 間取り、設備、デザイン等を自由に一新でき、入居率も上がる。
- 部屋数や賃貸面積を増やせる。
- 建て替え時には減価償却が発生し、節税効果となる。
マンション建て替えの必要に迫られた際には「売却」という選択もありますが、どの方法が最適かは専門家に相談をしてアドバイスをもらい、じっくりと検討することをおすすめします。
三井不動産であれば、最もリスクが少なくオーナーの意向に沿った提案を示してくれるでしょう。
三井不動産の土地活用のメリット
三井不動産での土地活用にはいくつものメリットがあります。これは、三井不動産の特徴を活かした「強み」の部分ともいえるでしょう。
さまざまな土地活用の提案が受けられる
三井不動産では、「レッツプラザ」によってさまざまな土地活用の提案が受けられるのもメリットの一つです。
三井不動産に相談に行くと、まず「レッツプラザ」という土地の専門家たちが相談を受けてくれます。三井不動産には、さまざまな土地活用のスペシャリストがそろっているので、あなたの土地にあった適切な土地活用方法を提案してくれるでしょう。
新築・相続・建て替え等の相談の種類や、賃貸住宅経営・店舗事業・高齢者向け施設・医療施設等の土地活用目的に合わせたさまざまなプランが提案されます。
土地活用の各分野の専門家からの提案ですので、メリットやリスク管理も含めた多方向からの活用法を提示してくれるので、その土地の持つ可能性をより認識できるでしょう。
土地活用のすべて任せられる
三井不動産では、土地活用の相談から土地活用後の経営、集客、管理まですべて行ってくれるの土地活用のすべてを任せることができます。
また、「リハウス」という不動産部門もありますから、土地活用ではなく「売却」についても相談できるでしょう。土地があるからといって必ずしも建物経営に踏み切ることが最善とは限りません。
三井不動産は業界最大手の組織力を活かして、売却も含めた最善のプランを提案してくれますから、土地活用のすべてを任せても良いといえるでしょう。
自由度の高い建築ができる
専門のスタッフが相談内容を把握した後は、どのような建築プランがあるかを提示してくれます。
その土地に適した活用法、どのような建物を建てれば良いか、費用の概算、運用方法、メンテナンス方法まで、オーナーの意向を含めて、自由度の高い建築が可能であることがわかります。
また、三井不動産では、鉄筋コンクリート造や鉄骨造にような在来建築となるので、工場で規格化された建材を使った工業化建築のような組み立て建築と比べても、自由度の高い設計が可能となっています。
三井不動産が手掛ける住宅は、組み立てるだけの住宅ではありません。オーナー様の移行にあった設計で住宅を建てるので、ほかの建築会社と比べても自由な建築を行うことができます。
土地活用の提案を無料で受けられる
三井不動産では、土地活用の相談を無料で受け付けてくれます。
無料とはいえ、大切な財産である土地に関わることですので、三井グループの持つノウハウを結集して、その相談内容を解決に導くようにアドバイスがもらえます。
土地活用の悩みがあれば、あれこれひとりでは考え込まずに、まずは無料での相談に気軽に足を運んでみてください。想像以上に土地活用についての深く有益な情報を得られるでしょう。
三井不動産の土地活用のデメリット
三井不動産の土地活用にはデメリットもあります。
業界最大手の三井グループとはいえ、いくつかの弱みはあるのが事実です。いかなる場合でも、業者のメリットとデメリットは両方とも知っておくことが大切です。
土地活用する際の価格帯が高め
三井不動産の建築には一般在来工法を用いており、工場で規格生産した建材を、現地で組み立てる工業化工法は採用していません。
在来工法とは、日本に古くからある伝統工法を発展させたもので、建物を柱と梁を組み合わせて造る方法。最近では、鉄筋コンクリート造や鉄骨造を使った在来工法も行われている。
一般在来工法においては、材料を市場から仕入れるため、市場の価格相場によってコストの変動が予想されます。そのために、業界平均と比較すると土地活用の価格帯は若干高めであるといえるでしょう。
対応エリアが限定されてしまう
三井不動産の事業所は全国の主要都市に設けられてはいますが、事業者からの距離がかなり遠いと対応エリアとならないことがあります。
その場合、三井不動産のグループの別会社は対応可能ですが、やはり「三井不動産のサポートを100％は受けられない」というのはデメリットではありますね。
三井不動産の土地活用事例
三井不動産の土地活用事例を紹介します。ぜひこれから取り組もうとしている土地活用の参考にしてください。
月極駐車場の空きが目立ってきた
【お客様の相談内容】
A様はY市にお父様から相続された月極駐車場をお持ちでした。
駐車場は空きが目立ってきたため良い活用方法がないか探っておられましたが、良案が出なかったため、ご相談にいらっしゃいました。
A様は都内にもご自分でマンションを所有されており、そちらの今後のことも含めて、さまざまな可能性を探りたいとお考えでした。
ただ、Y市の土地は30坪で、その広さの土地の相談にのってくれるかどうか不安に思ってもいらっしゃったそうです。
三井不動産のHPから引用
三井不動産からの提案
- 土地の売却
- 土地のまま貸す
- 定期借地として貸す
- 建物を建てて貸す
- 土地を売却して資産を組み替える
お客様の回答
【多角的な検討結果、「売却」に決定】
以上の選択肢をＡ様とともに検討した結果、お子様の就学環境もあり、現在の自宅はそのままにし、活用策としては、売却がご自身のニーズに合う最有効利用と判断されました。
全国仲介件数26年連続No.１である三井のリハウスが担当させていただくことで、Ａ様も納得感を持って売却という選択をしていただけました。
三井不動産のHPから引用
- 土地の可能性を多角的に検討できた
- 最終的な意思決定に満足して実行できた
- 安心・信頼のできる会社に任せられた
『土地活用の選択には「売却」もあります。今回の例では、あらかじめ複数の土地活用法を検討し、土地の条件だけでなくオーナー本人が家庭環境についても考慮した結果、売却を選びました。
さまざまな可能性を探った後に売却を決断したことで、一番納得が得られる結論になったのではないでしょうか。』
土地の権利関係をなんとかできないか
【お客様の相談内容】
S区に土地をお持ちのD様は、土地を有効活用して収益性を上げるとともに、商店街に活気を取り戻したいとお考えでした。
ただ、その土地には底地、借地、貸家が混在して権利関係が複雑なため、借地人の方々と良好な関係を
維持しつつ新たな土地活用をするには膨大な手間がかかると予想されました。
三井不動産のHPから引用
三井不動産から提案
ご相談をいただいたレッツは、権利関係を整理しながら収益性を改善するプランを多角的に検討。
その結果、底地と借地をひとつにまとめた上での等価交換マンションの建設をご提案しました。
このプランは、土地を提供するD様が土地所有権と底地権に応じた住宅と店舗の区分所有権を取得され、借地人の方々は借地権割合に応じたマンションの区分所有権を取得する、というものです。
三井不動産のHPから引用
お客様の回答
【「等価交換プラン」に決定し、賃貸運営は三井不動産がサブリース】
等価交換プランをご採用いただいたことによりD様は錯綜した権利関係を整理することができました。
また、賃貸部分を三井不動産グループがサブリースすることにより安定した収益を確保できるようになりました。
さらに、D様のご要望を満たすため、１階をすべて店舗とし、地域の活性化にも役立つことができました。
三井不動産のHPから引用
- 借地人と良好な関係を維持しながら権利関係を整理できた
- 収益性を向上させることができた
- 賃貸事業を安定させることができた
- 地域商店街の活性化への貢献ができた
『権利関係が複雑な土地を個人で整理するのは至難の業です。今回、三井不動産の担当者が入ってくれたことで、土地の権利者すべてにメリットが得られる整理ができたのではないでしょうか。
収益性や人間関係にも安心できる状況になり、いつか資産を処分することになっても、煩わしい思いをすることもありませんね。』
まとめ
今回は、三井不動産が行う土地活用についてお伝えしてきました。
土地活用を行う際、「すべてにおいて優れた業者」を探すことは不可能です。しかしその中でも、三井不動産の土地活用における総合サポート力は「完璧に近い信頼度」があるといえるでしょう。
大切な土地だからこそ、より安心・安全に運用したいものです。
将来的に、本当に有効に土地を活かしたければ、まずは一度、三井不動産に相談してみることをおすすめします。
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