土地を持つということは、その土地にかかる税金を納めることでもあります。納める税金の額は、土地の使い方・活用方法によって変化することはご存知でしょうか。
本記事では、土地を所有していると、どのくらいの税金を支払う必要があるのか、土地の使われ方によって税額はどのよう変わってくるのかを紹介します。
土地を所有している人にはもちろん、これから所有するという人にも、ぜひ見てほしい内容です。
土地の維持にかかる税金の種類
土地を所有していると支払わなければならないのが、固定資産税と都市計画税です。これらの税金は土地の使い方によって、額が変化します。ここでは、更地の場合の固定資産税と都市計画税に焦点を当てて解説をしましょう。
固定資産税
固定資産税とは、土地や家屋、償却資産を所有している場合に支払う税金のことです。土地を所有している場合はどのくらいかかるのか、その額はどう計算されているかを紹介しましょう。
更地の場合の固定資産税
所有している土地を何も活用せず、そのままにしているときには、どの程度の税金を支払うことになるのか紹介します。
更地にかかる税金
更地の場合、固定資産税はどのように計算されているかというと、「固定資産税評価額に税率をかける」という計算がされています。この計算結果が実際に支払う税額となるのです。
ここで、固定資産税評価額とその税率について説明しましょう。
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するときに用いる資産の評価額のことで、土地価格のおよそ7割となっています。およその額でなく、厳密な額を知りたい場合は所有している土地の役所で確認しましょう。
税率は、おおよその固定資産税評価額を知りたいときには1.4%と仮定して計算します。何故1.4%なのかというと、この1.4%という値が標準とされているからです。
この税率は自治体が自由に決められますが、多くの場合は標準の1.4%前後になっているというのも理由の1つですね。
この固定資産税評価額と税率をかけ合わせた値が、年間あたりの固定資産税となるのです。
固定資産税の計算例（更地の場合）
さて、固定資産税を計算するための2つの要素について紹介したところで、次は実際に固定資産税の計算してみましょう。
土地の価格が1,000万円で、税率が標準税率である1,4%であると仮定して計算します。
最初に、固定資産税評価額を求めるために、土地価格に税率をかけます。そうすると、1,000万円 × 0.7 ＝ 700万円という計算結果が出るのです。次は、固定資産税評価額に税率をかけて、固定資産税を求めてみましょう。
700万円 × 0.014 ＝ 9.8万円という計算になるので、1年間で支払う固定資産税は9.8万円、約10万円ということが分かります。
1年間で10万円支払うとなると、小さい出費とは言えないですよね。このような税金のことを知っているかどうかで、収支予測が大きく変わってくるでしょう。
固定資産税やこれから紹介する税金についても正しく捉えて、正確な収支計算をしましょう。
都市計画税
都市計画税は、都市計画区域内の土地や建築物にかけられる税金です。所有している土地が都市計画区域内にあった場合は支払う必要があります。固定資産税同様、計算方法と実際にどのくらいの額になるかを紹介しましょう。
更地の場合の都市計画税
更地のままにしている場合、都市計画税はどうなるのでしょうか。計算方法を見てみましょう。
都市計画税の計算方法は、固定資産税評価額に税率をかけたものです。固定資産税評価額は固定資産税の場合と同じく、土地価格の約7割の額ですが、税率の扱いが違います。
税率は、市町村ごとに決まっていて、上限が0.3%と定められています。市町村ごとに値が異なるという点は固定資産税と同じですが、上限が定められているという部分に違いがあるのです。
おおよその都市計画税を計算する場合は、上限である0.3%を用いることが多いです。
都市計画税の計算例（更地の場合）
都市計画税も土地価格が1,000万円の土地を例に計算してみましょう。
まずは、固定資産税を計算したときのように土地価格に0.7をかけて、固定資産税評価額を算出します。
計算式にすると、1,000万円 × 0.7 ＝ 700万円となります。固定資産税評価額を出した後は、この固定資産税評価額に税率をかけて、都市計画税を算出しましょう。
計算の式と結果は、700万円 × 0.003 ＝ 2.1万円となります。
つまり、1,000万円の土地を持っていると、年間あたり2.1万円の都市計画税を支払うことになるのです。
先ほど計算した固定資産税と都市計画税を合算すると、約12万円となり、安い出費とは言いづらい額となります。都市計画区域内に土地がある場合、固定資産税だけでなく、都市計画税も計算に入れて、経営シミュレーションをしましょう。
土地の税金は地目や現状で変わる
土地は地目やどういった使われ方をしているかによって、評価額が変化します。評価額が変われば、その土地にかかる税金も変化するのです。ここでは、宅地と農地に注目して解説します。
宅地の税金は高い
宅地の評価額は、田畑や山林に比べて高くなっています。評価額が高いということは、固定資産税と都市計画税が高くなるということです。
「税金が高い」と聞くと、どうにかして安くしたくなるものです。
そんなときは住宅を建てましょう。宅地のメリットは、田んぼや畑などと違って、すでに住宅を建てられる土地となっていることです。田んぼの上に住宅を建てるためには、土地の工事をする必要があります。
一方で宅地の場合は、土地そのものに対して何かすることなく建築だけすればよいのです。
どうして住宅を建てた方がよいのかと言いますと、その宅地が住宅用地とみなされれば、固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられるからです。住宅が建っていると、固定資産税は最大1/6に、都市計画税は最大1/3になります。
これだけ小さくなれば、毎年の税負担がかなり小さくなることでしょう。
ただ、その宅地に工場やお店などが建っている場合は、住宅用地とはみなされず、軽減措置を受けられません。
同じ宅地ではありますが、住宅用地であるか否かはとても重要なポイントです。必ず確認しましょう。
農地の税金は安い
農地は宅地に比べて、評価額が低くなっています。そのため、農地を所有しているときに支払う固定資産税と都市計画税は、宅地より小さくなるのです。
土地であることは変わりないのに、評価額が何故低くなっているのか疑問に思うことでしょう。
評価額が低い理由は、農地の収益性が低いからです。農地の収益性が低いというのは、簡単に言えば、その土地で儲けようとしても儲けが小さいということです。
儲けが小さいと何故言えるのか、ここで例を挙げて考えてみましょう。
ここでは、300坪の田んぼで稲作をしたと仮定します。300坪の田んぼで収穫できる米は約500kgです。この500kgの米を売ると、大体15万円くらいになります。
収穫は年に1回ですから、その300坪の土地から得られる年間の収入は約15万円ということになるのです。
1年あたり15万円なので、月あたりに換算すると1万2,500円となり、アパートや店舗を経営した方が儲かることが分かります。
このように、農地は収益性が低いため、評価額が小さいのです。評価額が小さいということは、支払う税金が安いということになりますよね。
ただ、農地では原則として農業しかできないので、安いからといって農業をするつもりがないのに購入するのはおすすめしません。
農地転用は難しい
まず、農地転用の難しさを紹介する前に、農地転用という言葉について解説しましょう。農地転用とは、農地を農地以外のものへと変えることです。
農地転用の例としては、「農家を辞めて、その土地でアパート経営を始めたいから、農地を宅地に変える」というものが考えられます。農地を宅地にして、アパートを建てれば、その土地でアパート経営を始められるわけです。
さて、農家転用の概要が分かりましたところで、本題の農地転用の難しさについて紹介しましょう。
農地転用は手間と費用がかかる
農地転用が難しい理由は、手間と費用がかかるからです。
どういった手間がかかるかというと、農地転用をするための書類の作成や提出といった手続きです。
まず、多くの書類を集めたり、作成したりする必要があります。その次に、その書類を提出し、農地転用の許可をもらえれば農地転用することが可能です。
この手続きは労力がかかるうえに、許可がもらえないと農地転用することができません。
何故、自分の土地なのに農地転用するのに許可がいるのかというと、「農地は食糧を生産するための大事な土地」という考えに基づき、農地法によって規制されているからです。
費用の方はどうなっているかというと、土地の工事や行政書士への依頼料などがかかります。
土地の工事ですが、100㎡の農地を宅地へ転用するために約200万円かかったという例があります。工事費は、もちろん土地の状態や業者によって変わってきますが、安くない出費となることは確実でしょう。
もう1つの行政書士への依頼料というのは、農地転用の手続きを自分ではせずに、行政書士に任せた場合にかかる費用です。
この依頼料は、農地転用のケースにもよりますが、大体10万円弱から20万円となっています。
このように農地転用をするためには、多くの手間や費用がかかります。その上、先ほど紹介しました通り、農地の評価額より宅地の評価額の方が高いので、税金が高くなるのです。
農地転用は簡単ではありませんが、転用してしまえば農業より儲かる事業をすることが可能です。
事業をするにあたって、リスクはつきものですが、より収益を上げたい人は農地転用を考えてみてはいかがでしょうか。
土地を更地にすると税金が高くなるので注意
更地でなかった土地を、更地に戻してしまうと税金が高くなる場合があるのです。ここでは、土地の税金が高くなってしまうケースを紹介しましょう。
先ほど紹介した通り、住宅を建てると固定資産税と都市計画税が安くなります。逆に言うと、住宅がなくなると、住宅があったときに比べて、固定資産税と都市計画税が高くなるということです。
このことを考慮せずに住宅を取り壊すと、年間あたりの支出がぐんと増えてしまうことでしょう。
また、住宅を取り壊した場合、固定資産税と都市計画税だけでなく、相続税も高くなってしまうこともあります。相続税が高くなる理由は、固定資産税や都市計画税と同様で、住宅がなくなると税金の軽減措置を受けられなくなるからです。
住宅があったときを基準にして考えると、税金が増えてしまうということですね。
自治体によっては、住宅を解体するときに解体費用の一部を負担してくれる助成金制度があります。
ただ、助成金が出るからといって住宅を解体してしまっては、長い目で見たとき、損になるかもしれません。「これから住宅を解体して、新たにアパートを建てる」といった場合は利益が見込めるでしょう。
ですが、「更地に変えて放置しておく」という選択をすると、非常に不経済となります。住宅を解体するときは、税金が高くなる恐れがあることを覚えておきましょう。
建物があると税金が安くなる
先ほど紹介した通り、土地にかかる税金は安くすることが可能です。ここでは、土地を所有していると支払わなければならない税金の中でも、重要度の高い固定資産税と相続税について紹介しましょう。
固定資産税
固定資産税は、先ほども紹介しましたが、住宅が建っていると最大1/6になります。
つまり、住宅が建っていなかったときに年間10万円の固定資産税を支払っていた場合、住宅を建てると約1.5万円で済むということです。
ただ、減額される割合は土地の大きさによって変わってきます。この「住宅が建っていると1/6になる」という軽減措置は、土地の大きさが200㎡以下の場合に限ります。
もし、200㎡を超過した場合は、その超過した部分にかかる税額が1/6でなく、1/3となるのです。
例として、300㎡の土地を持っていたと仮定しましょう。この場合、200㎡の部分までは、固定資産税が1/6となります。200㎡の上限を超えてしまった100㎡の部分は固定資産税が1/3となるのです。
300㎡の土地に住宅が建っているときの固定資産税は、計算式にすると以下のようになります。
200㎡にかかる固定資産税 ÷ 6 ＋ 100㎡にかかる固定資産税 ÷ 3
このように、200㎡より大きいときには軽減される額が小さくなります。
ですが、更地より税金が安くなることには変わりはなく、更地にしておくより税金が安くなるのです。更地の固定資産税が高くて悩んでいる人はアパート経営を検討してみることをおすすめします。
相続税
相続税は、固定資産税同様、住宅を土地に建てていると、その土地の相続税が小さくなります。
この軽減措置は、「小規模宅地等の特例」というものです。この軽減措置で軽減される税の大きさは、土地の大きさや賃貸住宅かどうかによって変化しますが、最大で税額が半分となります。
具体的にどういった条件の場合に、どのくらい減額されるかは以下の図をご覧ください。
引用URL：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
このように、住宅を建てていると固定資産税だけでなく、相続税も安くなります。相続対策を考えている高齢者の土地オーナーは、アパート経営を始めることをおすすめします。
何故かというと、相続税の減額はもちろん、年金以外の収入を得ることが可能となるからです。
相続税や老後の収入に不安がある人は、アパート経営の業者に相談してみるのも手の1つでしょう。
むやみに土地活用するのは注意
税金を安くするために、アパート経営などの土地活用は大変有効でしょう。
ただ、土地活用を自分の力だけ行うのは難しいですし、リスクもつきものです。そんな土地活用の始め方やリスクについて、ここで紹介しましょう。
アパート経営にはリスクがある
アパート経営は、金融機関から融資を受けられれば、初期費用が少なくても始めることのできる土地活用です。
そのため、土地さえあれば、経営を始めるためのハードルは低い土地活用といえるでしょう。ただ、そんなアパート経営にもリスクは存在します。
主なリスクとしては以下の通りです。
- 空き室ができてしまって、収入が減る
- アパートが老朽化する
- 災害でアパートが倒壊・損傷する
上記のリスクを1つ1つ見ていきましょう。
空き室ができるリスク
アパート経営では、どうしても空き室ができてしまうことがあります。
空き室ができてしまうと、家賃を支払ってくれる入居者が減るわけですから、毎月の収入額が小さくなってしまうのです。
もちろん競合物件との差別化や土地に合わせた家賃にすることで、空き室のリスクは小さくすることが可能です。
ただ、その差別化やその土地・アパートにマッチした家賃を設定するのは、アパートの設計・経営のノウハウがないと難しいでしょう。
老朽化するリスク
アパートも建物ですから、老朽化することは避けられません。確かに、老朽化しにくい建材や建築方法はありますが、それでもいつかは老朽化してしまうことでしょう。
老朽化すると、修繕費が必要になったり入居者が決まりにくくなったりします。
費用がかかる上に、収入が減ってしまうリスクが増えるので、老朽化したときにどうしたらよいかのプランを練っておく必要があるのです。
災害のリスク
老朽化同様、建物であるアパートが避けることのできないリスクとして、地震や火災といった災害による倒壊・損傷のリスクがあります。
災害の対策をしたとしても、その対策以上の災害が起こってしまう可能性はなくなりませんので、どうしてもリスクをゼロにすることはできません。
ですが、保険に加入したり耐震性や防火性の高いアパートを建築したりして、リスクを小さくすることは可能です。こういった災害リスクと、どのように付き合っていくかのプランニングをきちんとすることが大事ですね。
土地活用プランを比べて判断する
先ほど紹介した通り、アパート経営をするうえでリスクをなくすことはできませんが、小さくすることは可能です。
そうすると、よりリスクの小さいアパート経営をしたくなりますよね。
よりリスクの小さいアパート経営をするということは、よりリスクの小さい経営プランを採用するということです。
ただ、経営プランを自力でいくつも立てるのは、非常に労力が必要となります。そのうえ、その立てた経営プランの良し悪しを判断するためのスキルが必要となるのです。
つまり、個人で経営プランを複数立てて、それを吟味するのは難しいということです。
難しいのであれば、アパート経営や土地活用の業者にプランニングをしてもらうという方法があります。業者にプランニングしてもらえば、労力もスキルも必要なくなるのです。
ただ、初めに頼んだ業者のプランだけを見て、そのプランを採用してしまうのは危険です。様々な業者へ相談をして、より儲かるプランを採用してください。
まずは土地活用のプロに相談
このように、個人で経営プランを立てるのは難しいので、土地活用のプロである業者に相談することを強くすすめます。
無料で相談に乗ってくれる業者もいますし、窓口だけでなくメールやwebページからの相談を受け付けている業者もいます。
まずは、アパート経営を始める前に、自分の好きな方法で土地活用の業者に相談してみましょう。そうすれば、アパート経営を始めとする土地活用をどうやったらいいのかが分かることでしょう。
まとめ
土地にかかる税金の種類や、それらの税金の額を紹介したところで、最後にそれらのことをまとめみます。
まず、土地を所有しているだけでかかる税金には、固定資産税と都市計画税があります。これらの税金は、住宅を建築することで軽減措置を受けられるようになるのです。
ただ、住宅があると安くなるということは、なくなると高くなるということでもあります。
固定資産税と都市計画税だけでなく、相続税も住宅があると税金が安くなります。同様に、なくなると高くなってしまうため、住宅の解体は熟考してからにしましょう。
住宅であるアパートを建てれば、上記の税金が安くはなりますが、経営リスクを背負うことになります。
このリスクはゼロにすることはできませんが、土地活用の業者に相談してリスクの小さいプランを立ててもらうことは可能です。相談は複数の業者に行って、複数のプランの中から、よりリスクの小さくて、より儲かるプランを採用してください。
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