自己資金0円で土地活用を検討している方は多いのではないでしょうか。土地はあるものの自己資金がないため、どうやって土地活用すればいいのか悩みどころですよね。
自己資金があればローンなどを組むことができるので、さまざまな土地活用が可能です。賃貸アパートやマンションなどを建設して賃貸経営できます。
しかし土地活用は、方法によって自己資金が無しでも土地を活用し、不動産収入を手に入れることは可能です。
そこでこのページでは、自己資金が無くても土地活用できる方法をご紹介します。
初期費用をかけずに土地活用できれば、お金をかけずに土地活用ができて不動産収入を手に入れることが可能です。
目次
自己資金無しで始める土地活用はできるのか
自己資金が無くても土地活用は可能です。賃貸アパートやマンションといった初期費用が必要な土地活用以外に、自己資金が無くてもできる土地活用があるからです。
たとえば、土地を貸して土地代を得る方法、土地を託すことで土地活用してもらう方法などさまざまです。
土地が無くて困っている企業に対して、土地を提供することで代わりに土地活用をしてもらえます。
このように、自己資金がなくても土地活用する方法はたくさんあるため、土地はあるけれども自己資金が0円という方は次項からご紹介する方法を参考にして土地活用を行いましょう。
初期費用なしでもできる土地活用の4種類
自己資金が無しでも土地活用できる方法があります。それは、以下の4種類です。
- 定期借地
- 土地信託
- 等価交換方式事業
- 駐車場経営
自己資金0円で土地活用ができるので、これから土地活用を検討している方はぜひ参考にしてください。順番にどのようなものかご紹介していきます。
【定期借地】土地を貸して地代収入を得る
定期貸地は、土地さえあればできる土地活用になります。土地を貸し出すことで地代収入を得る土地活用です。自己資金無しでも土地を貸すことで土地活用できます。
また、土地活用の知識がなくても良いため、初心者の方にもおすすめの土地活用です。
土地を貸す方法で変わる定期借地の3つの種類
土地の貸し方や返却方法、期間によって定期借地の種類は以下の3つにわけられます。あなたに合った方法で土地を貸すようにしましょう。
- 一般定期借地権
- 事業用定期借地権
- 建物譲渡特約付き借地権
この3つの種類があります。さらに特徴は以下の通りです。
| 一般（居住用）定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付き借地権 | |
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 50年以上 | 10年以上 50年以下 |
30年以上 |
| 土地の使用方法 | 限定なし | 事業用の物件 住居用は不可 |
限定なし |
| 返却時の土地の状態 | 更地 | 更地 | 建物が建っている土地 |
このような特徴があります。しかし、これだけではわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこでさらに詳しく解説していきます。
一般定期借地権
土地を貸した場合に、借主が一戸建ての住宅や賃貸住宅を建てる際の定期借地になります。
期間が50年以上になるので、土地を長期的に利用する予定のない方におすすめの土地活用方法です。
具体的には、賃貸戸建てはもちろんのこと、賃貸アパートやマンションを建設する際に使う定期借地になります。
また、広めの土地の場合分譲マンションを建設するケースもあるため、利用方法はさまざまです。
契約完了後は更地にして借主であるあなたに返還する契約になります。
事業用定期借地権
一般の定期借地とは異なり、住居用ではなく事業用の際に土地を貸す定期借地になります。期間は10年以上50年未満になります。交通量が多い道路や大きな道路に面した土地を所有している場合、住居用に向かないのではないでしょうか。
そういった土地は事業用として活用するのがおすすめです。その場合、事業用定期借地権で土地を貸します。
この借地権で多いのがコンビニやファミレスなどです。将来的に土地を利用するが、数十年間は土地を利用する予定がない場合におすすめです。
将来、30年後に子供が家を建てるまで土地活用したい場合は、このような方法による土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。
建物譲渡特約付き借地権
借地期間を30年以上に設定し、期間が終わったら土地が返却されるため、建物を大家であるあなたが買い取る借地権です。
30年間は土地を貸している地代収入があり、期間が完了したら建物を買い取りそのまま経営を引き継ぐことができます。
土地を借りた事業者が賃貸経営をしていた場合は、そのまま賃貸経営を引き継ぎます。その場合、家賃収入を得るようになるので覚えておきましょう。
定期借地による土地活用のメリット
土地を貸すことで地代収入を得る定期借地ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。初期費用なしで土地活用を検討している方は、どのようなメリットがあるかを参考にしましょう。
- 前払い金や保証金が手に入る
- 毎月安定した収入が手に入る
- 土地の手入れをしなくて済む
- 誰でも土地活用ができる
- 初期費用がかからない
- 固定資産税が安くなる
- 破産するリスクがない
定期借地権による土地活用は、このようなメリットがあります。持っている土地を貸すだけで前払い金や保証金が支払われたり、地代収入が手に入ったりするようになります。
それでは順番にご紹介していきます。
前払い金や保証金が手に入る
土地を貸す際、契約時に前払い金や保証金が貰えます。まとまったお金が支払われるので、非常に大きなメリットです。
地価の20％ほどの費用を支払ってもらえるので、5,000万円の土地を貸した場合、1,000万円を支払ってもらえます。
今まで利用していなかった土地を貸すことで、大きなお金を支払ってもらえます。非常に嬉しいのではないでしょうか。
毎月安定した収入が手に入る
定期借地による土地活用は、賃貸アパートやマンション、駐車場経営のように空き室や利用率などを気にせずに土地活用ができます。
空き室が増えるとその分家賃収入が減ってしまいますが、定期借地の場合は、毎月一定額の収入があるので安心です。
初期費用がかからずに保証金や毎月地代収入が手に入るので、お金をかけずに土地活用したい方は、ぜひ定期借地で土地活用をしてみましょう。
土地の手入れをしなくて済む
土地は手入れをする必要がありますが、土地を貸すことで手入れをしなくてすみます。夏場になると雑草が生えるので、管理をしなければいけません。
土地を貸すと借主が手入れをしてくれるため、更地の手入れを気にする必要はありません。不動産収入を手に入れることができて、土地の手入れをしなくてすみます。
土地の手入れが手間だと感じている方は、土地を貸して土地活用しましょう。
誰でも簡単に土地活用ができる
定期借地は、持っている土地を貸すだけです。そのため、誰でも簡単に土地活用ができます。賃貸経営はノウハウが必要ですし、初めての方は気が引けますよね。
しかし、土地を貸すだけで実際の土地活用はプロである業者が行ってくれるので、知識がなくても土地活用ができます。
土地活用について知識がない方は、土地を貸して後は誰かに任せてしまいましょう。
初期費用がかからない
土地を貸して土地活用してもらうため、初期費用がかかりません。土地活用がしたいけれども、アパートを建てる建設費がないという方は多く見られます。
賃貸アパートの建設費は、数千万円～億単位の費用になるので、借金して土地活用するのはなかなかハードルが高く難しいですよね。
しかし、定期借地権であれば土地を貸すだけで土地活用してくれます。お金をかけずに土地活用したい方はおすすめです。
固定資産税が安くなる
定期借地権により、土地を貸して土地活用してもらうと固定資産税が安くなります。固定資産税は更地の状態が高く、建物が建設されると安くなるからです。
土地を持っているが固定資産税を払うのが嫌な方は、土地を貸し活用してもらいましょう。
破産するリスクがない
定期借地権による土地活用は、破産するリスクがありません。初期費用がかからないからです。つまり、赤字になることがありえません。
お金をかけずに保証金や地代収入が入るので、必ず黒字になる土地活用です。
賃貸アパートや駐車場経営は赤字になり破産するリスクがあるため、それらに比べると全くリスクのない土地活用になります。
リスクを取らずに土地活用したい方は、ぜひ定期借地権による土地活用がおすすめです。
定期借地による土地活用のデメリット
定期借地権ですが、メリットもあればデメリットもあります。それは、主に以下の2つです。
- 自分自身で土地活用ができなくなる
- 自分自身で土地活用したほうが儲かる
初期費用がかからずリスクのない土地活用ですが、デメリットもあるため、よく考えた上で土地活用するようにしてください。
自分自身で土地活用ができなくなる
定期借地権は、土地を貸している間は自分自身で土地活用ができません。最低でも10年間は、自分自身で利用できないからです。
50年に設定してしまうと50年間ほかの土地活用ができなくなるので、注意が必要です。
定期借地権による土地活用する際は、将来どのような土地活用プランがあるのかを理解した上で行うようにしてください。
自分自身で土地活用したほうが儲かる
土地を貸して代わりに土地活用してもらう場合、自分自身で土地活用したほうが儲かります。地代収入は、2％ほどしか得られないからです。
つまり、5,000万円の土地を貸しても年間で100万円ほどの利益しかありません。
一方で、賃貸経営を行えば月々8万円が8世帯で月々64万円になり、年間で768万円です。もちろん、ここからローンや管理費を支払うため利益は減りますが、定期借地権の場合よりも自分自身で土地活用したほうが儲かることがわかります。
「リスクを取らずに土地を貸すのか」「リスクを取って自分自身で土地活用するのか」をよく考えるようにしましょう。
まずは、土地活用の専門家に相談して、土地活用プランを作成してもらうのがおすすめです。
【土地信託】土地を託して運用する
土地信託は土地を託して代わりに運用してもらうことです。投資信託が、お金ではなく土地になったものだと考えてもらえばわかりやすいかと思われます。
土地を銀行などに預け代わりに土地活用をしてもらいます。
出典：土地活用ネット
たとえば、土地を預けてアパート経営を行った場合、利益からローンの返済などの経費を差し引いた金額から信託報酬を支払ったものがオーナーであるあなたへ報酬です。
信託の報酬は信託会社によって変わってきますが、10～20％ほどが一般的です。
仮に運用利益が1,000万円かかった場合、経費が400万円ほどかかります。そこからさらに、信託報酬を支払うので、取り分は以下の計算式のようになります。
1,000万円（運用利益） － 400万円（経費） － 100万円（信託報酬） ＝ 500万円（取り分）
土地活用を代わりに行ってもらい、信託報酬を支払うのが土地信託になります。
土地信託ですが、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。初期費用無しで土地活用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
土地信託による土地活用のメリット
土地信託のメリットはどのようなものがあるのでしょうか。土地信託による土地活用は、以下のメリットがあります。
- プロが土地活用を行って運用してくれる
- 信託受益権を担保にできる
- 土地活用の知識が不要
- 初期費用がいらない
- 契約後は建物を受け取ることが可能
- 運用方法は賃貸だけではない
土地信託にはこのようなメリットがあります。土地信託を検討している方は、メリットを考慮した上で利用する決めるようにしてください。
それでは、メリットをご紹介していきます。
プロが土地活用を行って運用してくれる
土地信託は、土地活用のプロが賃貸経営などで代わりに土地を運用してくれます。集客や資金調達、管理などすべてを任せることができるのであなたの土地を効率よく土地活用してくれます。
たとえば賃貸経営する場合、事業計画やローンの審査、建設会社探しなど多くの業務があります。本来であれば、このような作業をしなければいけません。
しかし、土地信託の場合は代わりにこれらの業務を全て行ってくれるため、非常に楽に土地活用ができます。
その道のプロに土地活用してもらえるため、安心して任せられるのではないでしょうか。
土地活用の知識が不要
以上でもお伝えしましたが、プロが土地活用を行ってくれます。そのため、土地活用の知識が不要です。
賃貸管理や市場調査、入居者の管理や退去時のクリーニング工事の手配など、土地活用にはさまざまな業務があります。
しかし、実際に運用するのはあなたではないため、これらの業務の知識はいりません。土地活用に関する知識や、ノウハウを知らなくても不動産収入を手に入れることができるので、初心者の方でも簡単に土地活用が可能です。
信託受益権を担保にできる
信託受益権がもらえます。これは不動産のように財産と同じ役割があります。つまり、信託受益権があれば、それを担保にしてお金を借りることが可能です。
信託受益権を担保にし、自分自身でさらにお金を借りてビジネスをすることもできます。
さまざまな使い道があるので、活用するのも1つの方法です。また、土地を所有していることの証にもなります。
土地を悪用されないために信託受益権は必要になるため、土地活用する際は非常に便利な権利です。
初期費用がいらない
一般的な土地活用とは異なり、初期費用がかかりません。資金調達も信託会社が行ってくれるからです。
土地活用を行う上で問題なのは資金調達です。多くの方が、年収が足りなかったり頭金が無かったりしてローンを組むことができません。
信託会社に運用を任せる場合、初期費用が無くても土地活用ができるので、お金をかけずに土地活用をしたい方には非常におすすめです。
契約後は建物を受け取ることが可能
土地信託は、土地を信託会社に預けて土地活用を行ってもらいます。このとき、賃貸経営をしていた場合は、契約後に賃貸物件をそのまま受け取ることができます。
土地だけではなく、土地活用していた建物までも土地の所有者であるあなたの元に戻ってくるのです。
ようするに、初期費用をかけずに土地活用が可能になり、物件を手に入れられます。
業者が賃貸経営をしていた場合は、そのまま賃貸経営を引き継ぐことができるので家賃収入を得ることができます。
運用方法は賃貸だけではない
土地信託による土地活用は、賃貸アパートが多く見られます。大きな敷地ではなくても建設できる上に、安定的な家賃収入を得られるからです。
しかし、土地の運用方法は賃貸アパート以外にもマンションやビル、商業施設があります。
仮に、マンションやビル、商業施設などによる土地活用が行われた場合、契約完了後にそれらの所有権があなたのものになります。そうすれば、毎月100万円単位の家賃収入が得られる可能性があるのではないでしょうか。
大きな土地を持っている方は、ぜひ土地の運用を任せてしまいましょう。
土地信託による土地活用のデメリット
土地信託は、初期費用をかけずに土地を代わりに運用してもらえるなどのメリットがあります。その反面、デメリットもあります。
どのようなデメリットがあるのかご紹介します。
- 必ず利益が出るわけではない
- 信託費用分利益は減る
- 信託会社によってすべてが決まってしまう
- すべての土地が信託できるわけではない
- 信託受益権は簡単に手に入らない
- 簡単に解約はできない
- ローンが残っている場合は引き継ぐ
このようなデメリットがあるため、注意するようにしてください。土地信託を利用する際は、これらのメリットだけではなく、デメリットもあるということを理解した上で行うようにしてください。
それでは、わかりやすく解説していきます。
必ず利益が出るわけではない
土地信託は、運用を信託会社に依頼しますが、必ず利益が出る保証はありません。土地活用のプロに運用してもらうものの、必ず成功するわけではないからです。
仮に、利益よりも経費や信託手数料のほうが高くなってしまった場合、大家であるあなたに赤字が請求されます。
たとえば、本来1,000万円の家賃収入が得られる場合において、400万円しか収入がなかった場合の例をご紹介します。
この場合、400万円の家賃収入に対して、ローンなどの経費が400万円かかり、信託報酬が10～20％になるので、以下の計算式のようになります。
400万円（家賃収入） ー 400万円（経費） ー 40万円（信託報酬）＝ －40万円（赤字）
いくら土地活用のプロとはいえ、必ず利益が出るわけではありません。このように赤字になってしまう恐れがあるからです。
赤字分はあなたに請求されるため、土地信託は赤字になるリスクがあることを覚えておきましょう。
信託費用分利益は減る
土地信託は、信託報酬を支払うため、その分利益は少なくなります。そのため、自分自身で土地活用した場合よりも利益は少ないです。
実際に、自分自身で賃貸経営した場合と運用してもらった場合を比べてみましょう。
自分自身で賃貸経営した場合
1000万円（家賃収入） ー 400万円（経費） ＝ 600万円（あなたの利益）
土地信託によって運用してもらった場合
1000万円（家賃収入） ー 400万円（経費） ー 100万円（信託報酬）＝ 500万円（あなたの利益）
自分で賃貸経営した場合、600万円の利益になります。そして、信託して土地活用してもらった場合は、500万円の利益です。信託費用がかかる分、利益は少なくなってしまいます。
この場合は、信託費用が10％だったので100万円ですが、信託会社によっては20％になるので200万円の費用を支払う恐れがあります。
その場合、利益は400万円になります。信託費用分、利益が少なくなることを覚えておきましょう。
信託会社によってすべてが決まってしまう
土地信託は、土地を信託会社に代わりに土地活用してもらいます。そのため、儲かるか儲からないかが、すべて信託会社によって決まってしまうのです。
悪い会社に委託してしまった場合、赤字になりその費用を請求されるので注意してください。
土地活用のつもりで運用を任せたものの、赤字になってしまっては元も子もありません。毎月数十万円の赤字を請求された場合、破産してしまうのではないでしょうか。
土地信託は、依頼する信託会社によってすべてが決まってしまうので、実績のある会社に運用してもらうようにしてください。
すべての土地が信託できるわけではない
土地信託できる土地は、そこで土地活用をしてある程度収益が見込める場所でなければいけません。
つまり、あなたが「土地信託して欲しい」と思っていても、土地信託できるわけではないのです。土地の場所や形状によっては土地信託を断られてしまいます。
土地を代わりに運用してくれて、初期費用をかけずに家賃収入が入る土地信託ですが、すべての土地が運用できるわけではないので覚えておきましょう。
とはいえ、初期費用をかけずに土地活用したい方は、まずは土地信託できるかどうかを相談してみるのも1つの方法です。
信託受益権は簡単に手に入らない
土地信託のメリットの1つに信託受益権があります。これは、不動産や財産としての役割があるため、売却して現金にしたり担保にしてお金を借りたりすることができます。
したがって、不動産というよりは、金融商品取引法で扱われる有価証券（財産的価値のある私権を表章する証券）が正しいです。
それだけ重要な権利になるため、手続きが非常に複雑になり独特な事務処理を行う必要があるので、1つのデメリットといえます。簡単に発行されて扱えるものではないため、注意が必要です。
簡単に解約はできない
土地信託は、土地の運用を委託してしまった以上、簡単に解約することはできません。信託会社の合意が必要になるからです。
つまり、あなたが途中で「自分自身で土地活用をしよう」「途中で解約したい」と思っても、信託会社の合意がなければ変更や解約はできません。
一度信託を依頼してしまうと、簡単には解約できないので注意しましょう。
ローンが残っている場合は引き継ぐ
契約後、土地に建設してある物件を引き継ぎますが、このときローンが残っている場合はそれも引き継がなければいけません。
賃貸経営などの場合、家賃収入も入ってきます。そのため、ローンの返済額よりも多ければ黒字になるので問題ありません。
しかし、空き室が多く家賃収入よりもローンの金額が少ない場合は、赤字になってしまいます。ローンの残高がある場合は、それを引き継ぐため注意してください。
【等価交換方式事業】土地を貸して共同事業を行う
出典：土地活用ネット
初期費用のかからない土地活用の1つに「等価交換方式事業」があります。これは、土地を一度ディベロッパー（土地活用する業者）に渡し、土地活用をしてもらいます。
その後、提供した土地に見合う報酬を貰う仕組みです。土地をあなたが提供し、建物をディベロッパーが建設して共同で土地活用を行い、報酬を山分けする方法になります。
たとえば、あなたが4,000万円の土地を提供し、ディベロッパーが6,000万円のアパートを建設した場合は、4割の報酬を受け取れます。合計で1憶円になり、その中の4割である4,000万円を提供しているからです。
仮に、家賃収入が1,000万円あった場合は、4割である400万円をもらえます。
土地を貸し出すだけで土地活用を行ってもらい、初期費用0円で不動産収入を得ることができるので非常にメリットがありますよね。
自己資金がなくて土地活用できない方は、等価交換方式によって土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。
等価交換による土地活用のメリット
等価交換方式には、以下のメリットがあります。自己資金がなくても、土地活用をしたい方に取って魅力的なメリットばかりです。
- 自己資金がなくても土地活用ができる
- プロが土地活用をしてくれる
- ノウハウがなくても土地活用ができる
- 土地を貸すだけなのでリスクがない
- 大きな土地の場合さまざまな土地活用が可能
それでは、順番にご紹介していきます。
自己資金がなくても土地活用ができる
等価交換方式は、土地を貸して土地活用してもらえるため、自己資金がなくても不動産収入を手に入れることができます。
お金をかけずに収入が得られるので、自己資金がない方は非常に助かりますよね。
土地を所有しているということは、それだけの価値を生み出せるということです。今まで利用していなかった土地が、思いがけない収益を上げるドル箱になる可能性があります。
土地を持っている方は積極的に土地活用を検討するようにしてください。
プロが土地活用をしてくれる
等価交換方式は、プロが土地活用してくれるため、安心して任せることができます。プロである以上、利益を出さなければいけないのでこちらも安心です。
ノウハウがなくても土地活用ができる
ノウハウがなくても土地活用できるため、等価交換方式は土地活用が初心者の方でも簡単にできるメリットがあります。
実際に、自分自身で土地活用をする場合、賃貸経営のノウハウやローンの融資の審査などさまざまな知識や手続きが必要です。
しかし、等価交換方式は土地活用のプロに任せるだけで不動産収入を得ることができます。
お金がなく土地活用の知識のない方でも、簡単に収益を生み出せるようになります。
初期投資0円で土地活用を検討している方は、等価交換方式を検討してみてはいかがでしょうか。
土地を貸すだけなのでリスクがない
等価交換方式は土地を貸すだけになり、リスクがありません。自分自身で土地活用をすると赤字になると破産してしまう恐れがあります。
しかし、等価交換方式はディベロッパーが建設費用を支払ってくれるので、リスクなく土地活用が可能です。
初期費用やリスクなしで土地活用ができるため、リスクなく不動産収入を得たい方はぜひ等価交換方式で土地活用しましょう。
大きな土地の場合さまざまな土地活用が可能
等価交換方式は、マンションだけではなくそのほかにも商業施設など、土地や周辺地域のニーズに合わせた土地活用が可能です。
そのほかにもオフィスや老人ホームなどに土地活用できます。今後、老人ホームなどの需要が多くなることが予想されます。
マンションもいいですが、老人ホームを建設するとより多くの利用者が増えるのではないでしょうか。
等価交換方式による土地活用を行う際は、マンションだけではなくさまざまな土地活用プランを提供できる会社に依頼するようにしましょう。
そうすることで、より効率よく土地活用ができる上にあなたへ支払われる不動産収入の金額も増えるのではないでしょうか。あなたの所有している土地に適した土地活用を行いましょう。
等価交換による土地活用のデメリット
自己資金なしでできる等価交換ですが、以下のデメリットがあります。
- 一部分の土地の所有権を渡す
- 自己資金で建てたほうが利益は良い
- 報酬の割合でトラブルになりやすい
等価交換には、これらのデメリットがあります。等価交換による土地活用を検討している方は、これらのデメリットを把握しておきましょう。
それでは、順番にご紹介していきます。
一部分の土地の所有権を渡す
等価交換は、土地の所有権を共有するため、一部分の土地の所有権を失います。そのため、あなたの自由に土地を利用することができなくなるので注意が必要です。
初期費用がかからずに土地活用ができますが、土地の所有権を一部失うデメリットがあります。
親から相続された土地を活用する際には、抵抗がある方もいるのではないでしょうか。等価交換は土地を共有するため、大切な土地の所有権の一部を失う恐れがあるので注意しましょう。
自己資金で建てたほうが利益は良い
等価交換は、自己資金が無くても土地活用できますが、自分自身で土地活用したほうが収益は大きいです。
土地を預けて土地活用してもらうため、それに応じた割合の報酬しか得られないからです。
たとえば、先ほどの場合のように4,000万円の土地を預け6,000万円の賃貸アパートを建設した場合、4割の報酬しかもらえませんでした。これが自分自身で賃貸アパートやマンションなどを建設した場合は、10割があなたの利益です。
自己投資金額がない反面、得られる利益も少なくなります。初期投資を負担してもらうと、その分利益が減るため、事前に把握しておいてください。
報酬の割合でトラブルになりやすい
等価交換は、土地を共有してその分に応じて報酬を貰えます。
ただ、これは話し合いによって決定するので、業者によっては割合を少なく提示してくる恐れがあります。そのため、報酬の割合でトラブルになりやすいです。
先ほどの場合は、本来4割の報酬を貰えるような場合でも業者によっては、3割しか報酬を支払ってくれないケースがあります。
これは業者によっても異なるので、等価交換する際は業者選びに注意してください。
【駐車場経営】自己資金0円でできる土地活用
駐車場経営は、自己資金が0円でもできる土地活用です。コインパーキングによる土地活用であれば、業者が初期費用を負担してくれるため、自己資金がなくても土地活用ができます。
コインパーキングの場合、敷地面積の大きさによって収入は変わってきます。大きな土地で多くの台数を停められるほうが、収入が期待できるからです。
たとえば、10台分の車を停める敷地がある場合、1台月々3万円ほどの収入になるため、30万円の不動産収入になります。
初期費用ゼロで始められるので、コインパーキングはお得な土地活用の1つです。お金をかけずにコインパーキングにして安定収入を手に入れましょう。
駐車場経営による土地活用のメリット
駐車場経営は初期投資が無しでも行える土地活用です。しかし、それ以外にもさまざまなメリットがあります。どのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。
- 初期投資が0円で可能
- 自己投資しても初期費用が安い
- リスクが低く土地活用できる
- その後の利用が簡単にできる
- 立地を問わずに土地活用が可能
駐車場経営には、このようなメリットがあります。それでは、具体的にご紹介していきます。
初期投資が0円で可能
コインパーキングは、初期投資が0円でできます。コインパーキング業者が、建設費や工事費用を負担して土地活用してくれるからです。
また、維持費用に関してもコインパーキング業者が支払ってくれますので、全くお金を使わずに土地活用ができます。
初期費用がかからないので、ぜひコインパーキングによる土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。
自己投資しても初期費用が安い
駐車場経営は、コインパーキング以外にも月極駐車場による土地活用ができます。
月極駐車場の場合、自分自身で初期費用を用意しなければいけませんが、砂利を敷いてロープで区画を区切るだけの簡単な工事でも駐車場経営ができます。
これであれば数十万の費用で土地活用が可能です。自分自身で土地活用する際も、費用が安いのでお金をかけたくない方は駐車場経営がおすすめです。
リスクが低く土地活用できる
駐車場経営はリスクが低いです。コインパーキングの場合は初期費用を負担してくれるので、お金がかかりません。また、業者も収益が見込める場所でしかコインパーキングを設置しないため、儲からない場所では土地活用しないからです。
業者も赤字になっては困るので、必ず利益が出るような場所でしか土地活用をしません。そう考えると、ほとんどリスクのない土地活用ができるのではないでしょうか。
その後の利用が簡単にできる
駐車場経営は、土地活用はその後にほかのプランに変更したり更地に戻したりするのが簡単に行えます。
とりあえず駐車場経営を行い、後で賃貸経営にすることもできます。特に土地活用するプランがない方は、まずは駐車場経営を行い不動産収入を得るのがおすすめです。
立地を問わずに土地活用が可能
駐車場経営は、場所を選ばず行うことができます。変形している土地の場合、アパートを建てることができません。
また、土地を持っているものの狭小で土地活用できない場合もあるかもしれません。しかし、そのような土地でも駐車場経営であれば、土地活用が可能です。
土地の場所や形状に臨機応変に土地活用できるのが、駐車場経営のメリットです。
駐車場経営による土地活用のデメリット
初期費用がかからず、リスクがない土地活用ですがデメリットもあります。
- 固定資産税は安くならない
- 相続性対策にならない
- 賃貸経営に比べると利益は少ない
いい点だけではなく、悪い点も考慮した上で土地活用の方法を決めるようにしてください。
固定資産税は安くならない
土地活用する目的の1つに、固定資産税を安くすることがありますが、駐車場経営は更地と評価が同じです。そのため、固定資産税は安くなりません。
アパート経営などで物件を建設すると更地の状態に比べて、固定資産税が6分の1になります。そのため、税金対策で土地活用する方は多く見られます。
しかし、駐車場経営では固定資産税の評価は変わらないため、固定資産税は安くなりません。
相続税対策にならない
相続税対策も同様です。賃貸物件を建設すると、土地の評価が下がり相続税が安くなります。
相続税対策のために、賃貸経営などによって土地活用するのはこのような理由があるからです。
ただ、駐車場経営では相続税対策にはならないため、相続税対策を検討している方は注意するようにしてください。
賃貸経営に比べると利益は少ない
駐車場経営は、リスクはありませんが、賃貸経営に比べると利益は少なくなります。同じ敷地でも駐車場経営では、月に30万円ほどの利益でも、賃貸経営の場合はそれ以上の利益を出すことが可能です。
駐車場経営は平面でしか土地を活用できません。
しかし、賃貸アパートやマンションの場合、3階建てや4階建てを建設することが可能なので、同じ敷地面積でも収益率が異なります。
賃貸経営のように、家賃収入が欲しい方は注意してください。
駐車場経営については、「駐車場経営は儲かるのか？リスクのない失敗しない土地活用」の記事でさらに詳しくご紹介しています。駐車場経営について詳しく知りたい方は、こちらの記事にも目を通しておくようにしましょう。
自己資金無しはローンによって資金調達する
自己資金がない場合、ローンによって資金を作る方法があります。借り入れを行うことで、土地活用が可能だからです。
実際に、初期投資が無くても土地活用に成功している方はいます。
このようにローンによって自己資金を作り、土地活用ができます。
土地を貸したり預けたりするのではなく、自分自身で土地活用したい方は、ローンによって自己資金を用意しましょう。
土地活用する際、ローンによって資金調達する方法は以下の3種類です。
- 住宅ローン
- アパートローン
- 事業融資
それでは、それぞれの特徴などをご紹介していきます。
住宅ローンによる資金調達
自分自身で家を建設したり、賃貸併用住宅（賃貸だが自分自身も生活する）を建設したりする場合は、住宅ローンによってお金を借りることが可能です。
3種類の中で最も金利が安く、0.6～1％以下の金利で融資ができます。
ただ、居住割合というものがあり、自分自身が生活する場所が50％以上でなければいけません。
3階建てにして1階部分を賃貸として貸し出すような場合は、住宅ローンで土地活用しましょう。さらに、住宅ローン控除があります。10年間で最大400万円分の税金が控除されます。
年度末時に借り入れ残高の1％を控除できるので、とても便利な制度です。ぜひ、利用するようにしましょう。
アパートローンによる資金調達
アパートローンは、賃貸アパートやマンションを建てる際に利用できるローンです。金利は、1～5％ほどと高くローンの審査は厳しいです。
土地を担保にすることで、ローンは通りやすくなります。
ただ、頭金などの自己資金がないとローンの審査は難しいので、自己投資できない方は審査が通りやすい金融機関に相談してみてください。
大きな銀行は金利が低い
ローンの金利についてですが、都市銀など大きな銀行が低いです。しかし、審査は厳しいです。一方、審査が緩くなるほど金利は高くなります。
金利が高くなると、その分利益が少なくなるので注意してください。
自己資金がない方は、「自己資金がなくてもローンを組めるところを探すか」「頭金を貯めて再度ローンを申し込むか」するようにしてください。
事業融資による資金調達
賃貸アパートやマンション以外の土地活用は、事業融資を利用します。金利は金融機関によって異なりますが、1～3％ほどが目安です。
トランクルームやコインランドリー、コンビニなどによる土地活用を検討している方は、事業融資を検討してみましょう。
事業融資として有名なのは、「日本政策金融公庫」です。
民間の金融機関よりも融資の審査が通りやすいです。事業用だけではなく、アパートローンなどの融資も行っています。
金利も低く、1.1～1.8％ほどなので非常に金利は低いです。自己資金がなくてもローンが組めるので、ぜひ活用してください。
自己資金が無い場合に融資を受けて土地活用する注意点
自己資金がない場合、融資を受ける際に3つの注意点があります。ローンを組んで土地活用する以上、ポイントに注意して土地活用するようにしましょう。
収益シミュレーションに信ぴょう性はあるのか
土地活用する際、収益シミュレーションを行います。これによって、どれくらいの利回りや収益が見込めるのかを判断できるからです。
業者もどのくらいの収入が見込めるのかを数字にすれば、オーナーであるあなたに具体的な説明がしやすくなります。
ただ、収益シミュレーションに具体性がない場合、それをあてにして土地活用すると後悔します。そのため、収益シミュレーションに信ぴょう性があるのか注意してください。
業者によって、収益シミュレーションはバラバラです。契約を取るためにわざと良い数字を提示してくる業者もいます。そのような業者で土地活用すると実際に土地活用してみたものの、全く黒字にならずに破産してしまう方は多くいらっしゃいます。
自己資金がない以上、ローンの借入金額は高くなり、金利も高いのではないでしょうか。そのため、初期費用が準備できる方に比べてリスクは高いです。
土地活用で失敗しないためには、収益シミュレーションに信ぴょう性のある業者を選ぶようにしてください。
自己資金無しでもローンを組める会社に依頼する
建設会社によっては、自己資金が無くてもローンを組める会社が存在します。建設会社が提供している独自のローンがあるからです。
たとえば、賃貸経営のシノケンは自己資金が無くてもアパートローンを組めるのが強みです。
出典：シノケン公式ホームページ
自己資金が無くても、ローンを組める業者は多くいらっしゃいます。頭金がない方でローンを組みたい方は、こういった会社を利用して土地活用をしましょう。
できるだけ初期費用の安い業者を探す
土地活用する上で、初期費用は業者によって異なります。建設費用には定価がないため、業者によって高い業者もあれば、安い業者もいるからです。
同じ収益であれば、建設費用は安いほうがいいですよね。最悪の場合、建設費用に数千万円単位の差がある恐れがあります。
建設業者によって、初期費用は変わってくるので、自己資金がない方はできるだけ安い業者を選ぶようにしてください。このとき、業者を選ぶ際は必ず複数社を比較しましょう。
複数社の見積もりを比較し、その中で一番建設費が安いところを選べば問題ありません。
まとめ
自己資金がない方のための土地活用についてご紹介してきました。初期費用を用意できない方は、ここでご紹介した内容を参考にして土地活用するようにしてください。
それでは簡単におさらいしましょう。自己資金無しの場合、大きく分けて2種類の方法で土地活用ができます。
- 土地を預けて土地活用してもらいそれに応じて報酬を貰う方法
- ローンによって資金調達する方法
一方は土地利用してもらい、業者に初期投資してもらい土地活用を行います。以下の4種類が存在し、それぞれ報酬体系や契約は異なります。
- 定期借地
- 土地信託
- 等価交換方式事業
- 駐車場経営
それぞれメリットデメリットがあるので、違いがあまり明確ではない方は再度確認しましょう。
そして、ローンによって自己資金を用意する場合、以下の3つの選択肢があります。
- 住宅ローン
- アパートローン
- 事業融資
目的に応じて利用できるローンは異なります。また、金利も変わってくるので、できるだけ金利を安くするようにしましょう。金利が安くなるとその分支払いが減り、利益が増えるからです。
さらに、自己資金がない場合リスクが高くなるため、少しでもリスクを下げるために金利は安いほうがいいです。
これらのことに考慮して融資をしてもらう金融機関やローンの種類を選ぶようにしましょう。自己資金がない場合は、土地活用の方法を工夫するようにしてください。
そうすることで、リスクなく土地活用ができます。今まで利用してない土地を自己資金なしで土地活用し、不動産収入を手に入れましょう。
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