400坪の土地を所有していたら、どのような土地活用法が考えられるでしょうか？
400坪の土地というと、一般的な居住用の住宅を建てるには十分すぎる大きさかもしれません。一戸建てであれば、豪邸と呼ばれる以上の家が建てられるイメージでしょう。
そのため、50～60坪ほどの土地よりは、当然活用法の選択肢は広がります。
ただ、土地が大きくなれば活用に失敗したときのダメージも大きくなりますから、それなりに慎重な計画が必要です。
この記事では、400坪の土地活用に適した7つの活用法と、その際に知っておくべき注意点をお伝えします。
リスクを最小限にとどめ、有効な土地活用をスタートさせるために、ぜひじっくり読み進めてください。
目次
400坪ってどのくらいの広さ？
400坪の土地がどのくらいの広さか想像がつきますか？ 400坪は平米にすると「1322.31㎡」です。
畳2枚分で1坪ですので、200畳が100坪となり、100坪は25mプール1～1.2個分位になります。
従って400坪というと、25mプールを4～5個分だと思って頂いて良いでしょう。一家族で住む場所とした場合には、相当大きな敷地面積になりますね。
400坪の固定資産税はいくら
400坪の土地を所有していたら、固定資産税はいくらくらい納めるのでしょうか？ 以下に、「更地400坪の全国平均の固定資産税」の計算式を示します。
答えを先にいうと、その金額は「全国平均で年間約290万円」です。
【所有する土地の条件】
地価：22万円/㎡（2018年の公示価格の全国平均が22万4,177円なので、わかりやすく22万円としています。）
面積 ：400坪＝約1,322㎡（評価額は地価の70％になります。）
【上記の土地にかかる固定資産税（税率：1.4％）】
課税評価額：22万円 × 1,322× 0.7 ＝ 2億358万8,000円
固定資産税額：2億358万8,000円 × 0.014 ＝ 285万円
この計算式での数字は、あくまで全国平均です。都市部の土地、土地の状態によっては税額がことなるので注意しましょう！
400坪の土地があれば活用しないのはもったいない
400坪の土地を更地で所有していても、そのままにしておくだけではただ税金だけを納め続けることになります。何かしらの活用しなければ、非常にもったいないです。
固定資産税を安くする方法は次の2つです。
- 住宅を建てる
- 定期借地で土地を貸す
以下に、この2つを詳しく解説します。
更地にアパート・マンション・戸建を建てる
更地に住宅を建てると、200㎡までの土地は「小規模住宅用地」としての扱いになり、固定資産税は最大6分の1にまで減額されます。
400坪を1322㎡とすると、200㎡を超えた残りの1122㎡の土地は「一般住宅用地」と扱われ、そこにかかる固定資産税は3分の1に減税されます。
定期借地で土地を貸す
所有する土地を誰かに貸し出すだけで、借り主がそこに住宅を建てた場合、自分で建てた時と同様の減税になります。
前項目と同様に、200㎡までの土地は「小規模住宅用地」として、固定資産税は最大6分の1に。200㎡を超えた1122㎡にかかる固定資産税は3分の1に減税されます。
400坪の土地の固定資産税でしたら、「何分の1」になるだけでも相当な額の減税になります。
更地のままの土地を放置しておいては税金がかかるばかりで、本当にもったいないですね。
土地活用を行うことで固定資産税の減額だけではなく、高額な利益を生むこともできます。400坪の土地を持っているなら、ぜひ土地活用を行うようにしましょう！
400坪の土地を持っている方におすすめの活用方法
400坪の土地のおすすめの7つの活用法を紹介します。土地の立地条件によって、最適な方法を選択するようにしてください。
アパート経営
400坪の土地をおすすめ活用法にはアパート経営があります。アパート建築し、入居者から賃貸収入を得ていく土地活用方法です。
400坪の土地でしたら、賃貸住宅としてはマンション建設も可能ですが、アパートよりは建設の初期費用が大幅に増えるでしょう。
新築のアパート建築で、初期投資としては一般的に数千万円が必要です。
自己資金を持ち出すかローンを活用するかはそれぞれですが、マンション建設の費用に大きな負担を感じるようでしたら、アパート経営の選択が賢明ですね。
入居率や管理費等の変動にもよりますが、利回りは5～15％程度と考えられます。地域のニーズにマッチすれば、長期的に高い収益を得ることが期待できるでしょう。
マンション経営
400坪の土地があるなら、マンション経営もおすすめです。400坪もの広大な土地があれば、デザインや造りにも幅を持たせながらマンション計画を立てていけるでしょう。
初期費用としては、アパート建築では数千万円だったものが、マンションでは億単位になってきます。
構造が鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリートになってきますのでそれは当然です。
しかし、造りは強く丈夫ですから、マンションにはさまざまな優れた点があります。遮音性、耐震・耐火への安全性、防犯性、建設後のメンテナンスのしやすさ等はマンションの持つメリットです。
その分、利用者の満足度も高くなり、高い賃料設定が可能になります。
立地条件から入居者ニーズを満たせば、より安定した家賃収入を期待できるのがマンション経営です。
マンション経営なら、デザイナーズマンションや企業の社宅・寮として運営するという活用方法もあるのでおすすめです。
住宅需要が高い都市部地域でマンション経営を行った場合10～15％、郊外へ行くと7～10％程度の利回りとなります。
駐車場経営
400坪の土地活用には駐車場経営もおすすめです。駐車場経営には、月単位で貸し出す「月極駐車場経営」時間単位で貸し出す「コインパーキング経営」があります。
駐車場経営のメリットとしては、やはり初期費用の安さでしょう。
簡易的な月極駐車場やコインパーキングを設置するにしても、建物建築に比べればかなり少ない投資額で済みます。
多額の初期費用が準備できない方や、金銭的リスクを最小限に抑えたい方には、駐車場経営が向いているでしょう。
また、駐車場は土地の使い道を変更しやすいので、5～10年程度で別の活用も考えている方にもおすすめです。
立地によっては、慢性的に駐車場の供給が間に合っていない地域もあります。駐車場経営は、条件が当てはまれば、ぜひ検討したい活用法ですよ。
トランクルーム経営
400坪の土地活用にはトランクルーム経営もおすすめです。
トランクルーム経営には、コンテナ型のトランクルームを敷地内に並べる方法と、建物を建てて内部の収納スペースを貸し出すルーム型があります。
400坪あればコンテナ型を建てても良いですし、マンションを建て、1階をルーム型のトランクルームとして貸し出す方法もおすすめです。
トランクルーム経営が上手くいくかどうかは、その地域に十分な需要が見込まれるかどうかの見極めにかかっているともいえるでしょう。
ただ、ニーズがあれば20～30％程度の高い利益率が期待できます。
400坪の土地というと、トランクルーム経営には余裕がある大きさですので、独自性のある活用法もできますね。
他にはない便利な建物として人々から注目を集め、より利用者からも喜ばれるものになるでしょう。
トランクルーム経営は、土地活用方法の中でもダントツで高利回りに期待できる土地活用方法です。立地条件にあっているなら、ぜひトランクルーム経営を行ってください！
クリニック経営
400坪の土地があれば、クリニック経営も適しています。開業医や医療法人と協力をして、クリニック・病院を経営することは、高い利回りが見込まれる土地活用法です。
ただ、賃貸住宅や駐車場経営と異なる部分として、「立地条件が限られる」という点が挙げられます。
それは、土地オーナーがクリニックを建てたいと考えても、開業医・医療法人がそこに病院を建てたがっていなければ実現できないからです。
そのため、周囲にすでに医療機関が十分に備わっている地域では、クリニック経営は再検討した方がよい活用法だといえます。
しかし、立地条件さえ整えば、高い収益が期待できるだけでなく、「地域社会に貢献できる」というメリットもあります。
利益も得て、さらに地域の人々の役に立ちたいと考えるなら、クリニック経営は十分に検討したい活用法です。
老人ホーム・高齢者施設
400坪の土地は、老人ホーム・高齢者施設として活用するのもおすすめです。400坪での高齢者向け施設の選択肢としては、以下の4つが挙げられます。
- デイサービス（通所介護）
- ショートステイ（短期入所生活介護）
- グループホーム
- 小規模多機能型居宅介護
デイサービスは、在宅高齢者対象の日帰りサービスです。ショートステイは、最長30日間という短期間だけの入所で介護を受ける施設です。
グループホームは、認知症高齢者が共同生活を送れるようになっている施設。小規模多機能型居宅介護とは、デイサービス・ショートステイ・訪問介護を組み合わせたサービスが受けられる施設です。
これらの施設は「最低必要延床面積」が定められていますが、400坪あればこの条件はクリアします。
介護施設の利益率はおおよそ8～15％です。
需要はますます増えていくと考えられますから、長期に渡って安定収入が見込まれる活用法ですね。
自治体からの補助金が出る場合もありますので、それも要チェックですね。
少子高齢化が進んでいる現代なら、今後「老人ホーム」や「高齢者施設」の需要は高まっていくと予想されています。この機会に、老人ホーム・高齢者施設の経営を考えてみてはいかがでしょう！
太陽光発電
400坪の土地活用には、太陽光発電も適しています。
【太陽光発電とは？】
地面や建物の屋上等にソーラーパネルを設置し、太陽光を電気に変えてそれを買い取ってもらい、収益を得る方法です。
産業用太陽光発電を行うには、最低250～300坪の土地が必要だといわれますから、400坪の栃であれば十分です。
太陽光発電には以下のようなメリットがあります。
- 国が定めた「固定価格買い取り制度」が適用されるので、リスクが少なく安定した収益が望める
- 賃貸住宅や駐車場経営とは異なり、競合他社が出現しにくく減収の可能性が少ない
- 日照時間さえ確保できれば場所を選ばない
- 賃貸経営のような、管理やメンテナンス等の手間がかからない
- ソーラーパネルの製品保証や保険が整っている
- 地域の人口が多い・少ないに左右されない
デメリットとしては、1,500～2000万円程度の設置費用がかかることです。
この初期費用を準備できるか融資を受けられる場合は、太陽光発電は便利で有効な活用法として、ぜひ検討したいですね。
400坪の土地活用の注意点
400坪の土地があれば活用の幅はかなり広がると考えられます。それだけに土地活用に踏み切る際には、いくつかの注意も必要です。
場所によって臨機応変に対応
400坪の土地活用では、高くて安定した利益率が見込まれる活用法がいくつもあります。ですので、どの方法を選ぶかは、場所によって臨機応変に対応することが望ましいですよ。
「賃貸経営をやってみたい！」という考えだけで、安易に賃貸住宅を建ててしまうことは避けましょう。
リサーチ不足で失敗して、多額の負債を抱えることになりかねません。ひとつの方法にこだわることは非常にリスクを高めます。
土地活用では、事前にしっかりとした調査を行い、土地の形状や地域の需要にマッチした方法を柔軟な考え方を持って検討しましょう。
400坪で土地活用を行う場合、初期費用も大きくなります。立地条件にあってなく失敗してしまえば、大きな負債だけ残ってしまうので十分に注意してください。
広いのでよく考えて土地活用をしよう
50～60坪、またはそれ以下の狭い土地になればなるほど、活用方法は限られてきます。しかし400坪あれば、活用方法の選択肢はかなり増えます。
前項目の「臨機応変」にも共通しますが、ひとつの土地の活用法はひとつだけではありません。賃貸住宅、駐車場、トランクルーム、高齢者施設等を複合的に組み合わせた活用法も十分にあり得ます。
ですので、400坪ある土地をどう活かすかは、考えられる限りのアイデアを出し、可能性を探っていくことが大事です。土地は、本当に大切な財産ですからね。
また、大きな土地の活用になればなるほど、初期費用も高額になっていきます。
土地活用は「リスク ＝ ゼロ」ではありませんから、投資額が自分自身の許容範囲に収まっているかどうかも重要な点です。
事前の計画・見積もりは必ず把握して、リスクに備えておくことも忘れないでおいてください。
プロに相談するのが失敗しないコツ
土地活用で失敗しないためには、プロに相談することも大事です。それは、高い収益を上げるためでもありますが、もっと大事なことは「失敗しない」ためです。
土地に関しての素人が少し勉強したくらいで、土地活用はそう簡単にうまくはいきません。それが400坪の大きさの土地ともなれば、成功も期待できる分リスクも高まります。
ですので、土地活用を考えたら、まず土地の専門家にアドバイスをもらうことをおすすめします。それも、ひとりではなく複数の専門家からです。
ひとつの土地が有効活用できる可能性は、ある意味「無限」です。
専門家にアドバイスをもらっても、そのプランはいろいろでしょう。そのため、できる限りのプラント情報を集めて、それらを十分に比較検討することが失敗しないために重要なことです。
自分や家族、知人だけで活用法を判断することはやめましょう。
最終決定は土地の持ち主がするにしても、それまではプロの意見を大いに参考にして、検討を進めるのが最も賢明です。
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土地活用を成功させるためには、まずは少しでも多くの情報があった方がありがたいですよね。
その集まった情報をじっくりと比較検討すれば、最良の活用方法が絞り込めてくるでしょう。
まず、土地活用の第一段階として「一括資料請求」の利用をぜひおすすめです。
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まとめ
土地は、小さくても大きくてもあなたの大切な財産です。
400坪もある広大な土地ともなれば、かなりの資産であるといえます。土地活用の方法次第では、その後も長期に渡って安定的な高い収益を生み出してくれるものになるはずです。
失敗しない土地活用のためにも一括資料請求を活用し、プロの意見は十分に参考にするようにしましょう。
400坪もある土地を放置しておくのは、非常に勿体ありません。土地を所有しているなら、ぜひ土地活用を検討してみてくださいね。
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