土地活用

田んぼの土地活用の注意点:畑や農地を有効活用するためには

田んぼの土地活用

田んぼを土地活用しようと考える方は多いですが、なかなか実現できていない方がほとんどです。

実は、田んぼは土地活用しにくいからです。田んぼは田んぼしか利用できなかったり、農家しか所有できなかったりなど規制が厳しいです。そのため、簡単に土地活用できません。

しかし、それでも土地活用したいのが本音ですよね。

本記事では、田んぼをどのように土地活用するか、放置してしまうとどうなるかなどについて紹介します。

農家を廃業した人や相続した田んぼを持て余してしまっているという人がいましたら、こちらの記事をぜひ読んでください。

田んぼによる土地活用の基礎知識

飲食店土地活用

田んぼを所有することの注意点や、田んぼによる土地活用の方法を紹介する前に、以下の2点について知っておきましょう。

田んぼに建物を建設するのは難しい

田んぼに建物を建てる。つまり、耕作以外の目的でその土地を使うためには、まず、農業委員会への転用申請が必要です。

農地転用の申請をして、農業委員会から許可が下りれば耕作以外の用途で使用できます。

ただ、この農地転用の許可をもらうのは容易ではありません。そのうえ、農地転用そのものが元々許可されていない農地もあります。

土地活用のプランが破綻しないためにも、農地転用ができそうか、そもそも可能なのかをきちんと調査しましょう。

また、「幅4m以上の道路に2m以上接している」 「電気やガスなどのインフラが通っているか」といった条件をクリアしている必要があります。

建物を農地に建てるには、農地転用の許可以外にも、このような事柄が関係していることを知っておいてください。

農地は農家しか所有できない

農地という土地は、「農家、もしくはこれから農業を始める人にしか売れない」という性質を持っています。

つまり、農地を所有するためには農家になるしかないということです。

例外として、農地を相続する場合があります。親の農地を相続すれば、農家でなくても農地を所有することができるというわけです。

ただ、注意点があります。農地を相続したときには、農業委員会へ届け出をする必要があるのです。

もし、届け出をしなかった場合には、10万円以下の過料を科せられるケースがあります。過料を科せられないためにも、農地を相続した場合には忘れずに届け出をしてください。

田んぼの土地活用の3つの種類

田んぼを土地活用する方法としては、大きく分けて以下の3種類があります。具体的な活用方法を考える前に、これらの活用方法のどれに該当するかを考えてみてください。

そのまま農地として利用する

「農地転用をしたり他人に貸したりせずに、農地として利用する」というシンプルな活用方法があります。「実は農家をやりたかった」という人におすすめの活用方法です。

農業を始められる以外にメリットがあるかというと、「固定資産税を小さいままにしておける」というメリットがあります。

農地転用して他の土地活用をする

まずは、固定資産税が何故小さいのかを説明しましょう。

農地は1坪当たりの収益が小さいため、他の地目より収益性が低いです。「収益性が低い土地と、そうでない土地に同様の固定資産税をかけるのは公平でない」ということで、固定資産税が低く設定されています。

農地のまま利用すれば、このメリットを受け続けることが可能です。

逆に、農地転用すると固定資産税が高くなってしまうことでしょう。このことを考慮して、農地のまま利用するかどうかを考えてみてください。

農地をそのまま売却したり貸したりする

農地を売却もしくは貸与するという、自分で農業も農地転用もしない方法です。

田んぼは農地なので、先ほど紹介したように、「農家、もしくはこれから農業を始める人にしか売れない」ことになっています。そのため、買い手の範囲が農業従事者のみに絞られてしまいます。

そのうえ、買い手と売り手の間で売買契約を締結したとしても、実際に売却するためには農業委員会の許可が必要です。

もし、許可が下りなかった場合は売却することが不可能となります。このように、買い手が見つかりにくく、農業委員会の許可が必要なので、売却するのは簡単ではありません。

また、農地を貸与するのにも、農業委員会の許可が必要となってきます。

「知り合いが農家をやりたいと言っているから貸してあげよう」ということになっても、当事者間の契約だけでは貸し借りすることができないということです。

売るにしても貸すにしても、農業委員会の許可が必要というのがポイントですね。売却もしくは貸与を考えている人は、農業委員会の許可のことも含めてプランニングしてください。

田んぼをそのまま放置すると損する

田んぼ土地活用放置

所有している田んぼを、何もせずに放置したらどうなるのでしょうか。ここでは田んぼの管理や、管理をしなかった場合のことを紹介します。

管理が大変

田んぼは、アスファルト舗装されている土地ではありません。そのため、田んぼを何もせずに放置した場合、雑草が生え放題になります。

農耕地であるがゆえに、「舗装工事をして雑草が生えないようにしよう」ということはできません。そのため、「雑草が生えたら、草刈機で刈る」という土地のメンテナンス作業が必要になります。

このように、「雑草」のレベルであれば、小型の草刈機で除草可能です。ですが、雑草が生えたまま管理をせずに放置すると、原野になってしまいます。

原野になってしまうと、重機の力を借りないと農地へ戻すことは不可能でしょう。

このように、田んぼのメンテナンスには手間がかかります。もし、「草刈りをするのが面倒」と、手間を惜しんで放置した場合、もっと大きな手間がかかることになるのです。

農地として認められないと固定資産税が高くなる

耕作をしないまま農地を放置していると、「耕作放棄地」とみなされてしまいます。耕作放棄地とみなされると、土地の固定資産税が高くなるデメリットがあるのです。

固定資産税がアップするということは、年間の支出がアップするということになります。

つまり、農地を放置するということは、「土地からの収益がないのに、支出だけが増えてしまう」という悪い状況を作り出してしまうということなのです。

農地を所有している人、もしくはこれから所有する人は、損をしないためにも、このことをきちんと理解しておいてください。

農地・田んぼにお勧めの土地活用

土地活用の種類や田んぼを所有するときの注意点などの次は、農地で行うのにおすすめの土地活用を3つ紹介しましょう。

駐車場

コインパーキング土地活用

1つ目のおすすめの土地活用は、ポピュラーな土地活用である駐車場経営です。

駐車場経営は、なんといっても立地が命です。ある程度の人口と交通量があるかどうかがポイントになってきます。

田舎にある農地を駐車場にしても、人口や交通量が少ないため、利用客を集めるのは難しいでしょう。

逆に、周辺に駅があるような都市部の土地では、強い競合相手がいなければ利用客が多く集まることを予想できます。

このように、立地条件さえ良ければ、初期費用もリスクも少ない土地活用なので、安心して土地活用することが可能です。

もし、「都市部の農地を相続したけど活用方法に悩んでいる」ということでしたら、駐車場経営を検討してみてください。

資材置き場

田舎土地活用資材置き場

農地という土地の性質上、資材を置くための土地として活用するのもよいでしょう。

何故、資材置き場という土地活用が農地で行うのにマッチしているかというと、資材置き場を経営するデメリットを緩和してくれるからです。

資材置き場は、資材の運搬時に騒音や砂ぼこりがどうしても出てしまいます。この騒音や砂ぼこりは、資材置き場の周辺に住んでいる人々の迷惑になる場合があるのです。

最悪の場合、「音がうるさい」、「砂ぼこりが敷地まで飛んでくる」といった苦情が飛んでくることでしょう。

嬉しいことに農地は都市部でなければ、人口の多くない場所にあります。周辺に住宅がない土地でしたら、騒音や砂ぼこりのリスクを小さくすることができます。

このように、こういった資材置き場にまつわるリスクを、農地は小さくしてくれるのです。

また、リスクが小さいだけでなく、初期費用が小さいのも資材置き場の特徴です。特に何かを建てる必要なく始められる土地活用のため、初期費用をあまりかけたくない、かけられない人でも始められます。

周辺に住宅がない農地を所有している人は、資材置き場という土地活用があることを知っておいてください。

太陽光発電

太陽光発電土地活用

太陽光発電は、農地で行うにはぴったりの土地活用です。

ぴったりの土地活用である理由ですが、農地は日当たりが良いからです。農地では、言わずもがな農作物を育てます。農作物を育てるためには、特殊な植物を除けば、日照時間が長い土地でなければなりません。

そのため、「周囲に大きな建物ができた」ということでもない限り、農地の日当たりは元々よいことが保証されているのです。

このことは、日当たりのよさが重要になってくる太陽光発電では非常に大きなアドバンテージとなります。

先ほど紹介した駐車場経営や、資材置き場として他人へ貸与する土地活用では、土地を利用してくれる人間が必要です。

ですが、太陽光発電では施設の利用者は必要ありません。そのため、人口の多くない土地や地方でも行うことが可能です。地方の農地を所有している人は、太陽光発電ができないか検討してみてください。

田んぼを土地活用するならまずはプロに相談

田んぼに限らず、所有している土地で土地活用をする際には、独力で始めてしまうのは高リスクです。

何故、高リスクなのかというと、経費や費用の計算や土地活用に関係してくる制度の理解と調査などを、すべて自分1人で行うのは難しいからですね。

特に田んぼの場合、農地転用や売却・貸与に農業委員会の許可が必要です。許可をもらうための申請をするとき、プロの力を借りずに行うのは非常に大変となっています。

このように、自分だけの力だけで、田んぼという土地を活用するのは非常に難しく、大変です。

大きな苦労や失敗をしないためにも、まずは土地活用や農地転用のプロへ相談してください。

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