土地活用をしようと考えたけれど、実際に何をどうしたら良いかわからなくて悩んでいませんか？
土地に関しての初心者・素人の方に、おすすめのひとつが「信託銀行」を使った土地活用です。信託銀行は土地オーナーに専門知識がない部分をしっかりとサポートながら土地の運用をしてくれます。
今回は、信託銀行を使った土地活用の方法と、そのメリット・デメリットについて詳しく掘り下げてお伝えします。
大切な土地の運用が失敗に終わらないように、信託銀行を利用する良い点と注意点の両方をしっかりと知っておいてください。
信託銀行を使った土地活用方法とは？
信託とは文字通り「信じて託す」という意味ですから、土地活用に信託銀行を使うということは「銀行を信じて土地を託す」ということです。
信託銀行の業務には、預金、貸付、為替等の銀行としての通常業務がある他、「信託業務」というものがあります。信託業務とは、財産の運用や管理を、持ち主である個人や企業に代わって行うことをいいます。
委託できる財産は、お金はもちろん土地や債券等、財産として価値があるものです。信託銀行は委託された財産を利用して運用を行い、委託した側は運用によって得られた利益の配当を得ることができます。
では、信託銀行に所有する土地を委託すると、どのような信託業務が行われるのでしょうか？
次項目で、「土地信託方式」について解説します。
土地信託方式
土地信託方式とは、土地所有者が信託銀行に土地を委託して、その運用の利益から配当を受け取る方式です。
土地の活用方法から、資金調達、管理まで信託銀行が行ってくれるので土地オーナー様は土地活用の知識がなくてもできるといったメリットがあります。
また、土地信託でオーナーが得られる配当（取り分）については、下記の通りです。
土地信託の報酬は信託銀行によって変わってきますが、一般的に10～20％ほどです。
仮に運用利益が1,000万円場合、経費が400万円、信託銀行への報酬が200万円だった場合、土地オーナー様の取り分は次のようになります。
1,000万円（運用利益） － 400万円（経費） － 200万円（信託報酬） ＝ 400万円（取り分）
このように、土地オーナー様は土地だけを信託し土地活用を代行してもらい、その利益にあった報酬をもらうのが土地信託になります。.
信託銀行が行う土地信託方式のメリット
信託銀行が行う土地信託方式のメリットには、次のようなものがあります。
- 専門の知識がなくても土地活用できる
- 初期費用がかからない
- 土地活用のリスクが少ない
- 土地活用の幅が広がる
- 契約終了後は建物ごと土地が還ってくる
このように、信託銀行が行う土地信託にはさまざまなメリットがあります。銀行を使った土地信託を考えているのであれば、これらのメリットを考慮した上で土地活用を行うようにしましょう。
それでは、それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。
専門の知識がなくても土地活用ができる
信託銀行に委託すれば、土地活用の専門知識がなくても大丈夫です。
素人が、自分の力で土地活用に取り組んで利益を出すのはそう簡単なことではありません。土地の立地条件を見極め、収益の計画を立て、入居者募集をして管理まで行うことまでに、どうやったら良いか想像も及ばないでしょう。
しかし、土地活用を信託銀行に委託してしまえば、土地に関しての専門家がプランの提案から、物件の管理・運営までをすべて任せられます。
そのため、オーナーに専門知識がなくても土地活用が始められるのです。運用のための具体的行動をプロに任せることができるので、より効果的で安全・安心です。
土地のことを信託銀行に丸投げして放っておいても良いわけではありません。土地活用中は、オーナーの確認や決断が求められる場合もあるので注意しましょう。
初期費用がかからない
土地活用を信託銀行に委託すれば、建物の建設費用も銀行の方で準備してくれるので、初期費用を用意しなくても土地活用をスタートさせられるというメリットがあります。
初期費用分のお金が手元に無い人や、なるべく当初はお金を持ち出したくない人にとって、信託銀行での土地活用はとても便利でありがたいものでしょう。
後々建設費用はローン返済しなくてはなりませんが、配当金も期待できますし、なにより契約終了後には建物はオーナーのものになります。
事業開始前に多額のお金を動かさなくても良いのは大きなメリットですね。
土地活用する際のリスクが少ない
信託銀行に土地活用を委託すれば、運用の失敗するリスクは最小限にとどめられるというメリットがあります。
オーナー自らが土地活用を行うとすると、以下のことを自分でやらなくてはなりません。
- 多額の初期費用の用意
- 土地の立地条件の見極め
- 周辺地域のニーズの調査
- 入居者の募集
- 建物の管理・運営
上記に挙げた項目に、ひとつでも実行不十分なものがあれば、収益率は低下する方向へ行ってしまいます。
それに比べ、銀行を使った土地信託では、資金調達、建築、管理、運営まですべて信託銀行が行ってくれます。そのため、オーナーが自ら土地活用を行うよりもリスクなく土地活用ができるでしょう。
土地活用の幅が広がる
土地活用を信託銀行に委託すると、オーナーが考えるよりもさらにいろいろなプランが提案されて、より一層活用の幅が広がるのもメリットの一つです。
使い道が限られた小さな土地であれば別ですが、ある程度の広さの土地を上手く活用するには、多様で複合的なプランが必要になります。
土地で大規模な商業施設や大型マンションの設置がプランとして挙がってくれば、費用も多額になる上、行政とのやりとり等やるべきことが増大し、オーナーがそれを計画・実行していくことはなかなか困難でしょう。
しかし、信託銀行を使えば、資金調達、入居者やテナントの募集、管理会社の手配等の煩わしい業務をすべて任せられます。
たとえ土地が大規模で多様なものになっても、信託銀行を使えばさまざまな活用を可能にしてくれます。
最終的に土地活用の方法を選ぶのは、土地オーナーさまです。そのため、いろいろの土地活用の方法を提案していただき検討するようにしてください。
契約終了後は建物ごと土地が還ってくる
「土地信託方式」のところでも述べましたが、信託銀行の土地活用では、契約期間が終われば土地と建物がオーナーに返還されることもメリットです。
もし賃貸住宅や商業施設の経営が上手くいっていたなら、そのままその業務をオーナーが引き継ぐこともできます。
運営・管理は自らが行わなければなりませんが、今まで信託銀行に支払っていた分の収益は自分のものになります。
また、建物と土地を引き継いだものの、従来の事業を継続しないという方法もあるでしょう。その場合は、「他の事業を行う」「自分で使用する」「売却する」等のいずれの選択肢も可能です。
契約終了時には、オーナーが土地と建物を自由にできるというのは、とても大きなメリットですね。
土地信託方式のデメリット
土地信託方式による土地活用には、メリットだけではありません。土地信託には、土地活用する際のデメリットとなるものもあるのでしっかりと理解しておきましょう。
- 利益が少ない
- 必ず利益がでるとは限らない
- すべての土地が信託できるわけではない
- 長期的な契約になってしまう
- 簡単に解約できない
- 契約後ローンが残っている場合は引き継ぐ必要がある
利益が少ない
信託銀行に土地活用を委託する場合は、利益が少なめであるということは知っておいてください。それは、信託銀行にさまざまな土地活用と運営の業務を任せているからです。
建物の設計から建設までの費用、管理と運営等の手間に対する賃金、資金の借り入れや返済にかかる手数料等は、トータルの収益から差し引かれていきますから、オーナーへの配当が少なくなることは仕方がないでしょう。
信託銀行によってさまざまですが、配当の利益としては、5～20％程度が一般的といわれています。
ですので、とにかく「利益率を最優先」と考えるなら、信託銀行での土地活用は適さないかもしれません。
必ず利益がでるとは限らない
信託銀行に土地活用を任せても、当然ながら100％利益が出るとは限りません。そして、信託銀行が運用失敗や損失を出すと、そのしわ寄せはオーナーに及びます。
賃貸経営の利益が減れば当然配当も減りますし、さらに赤字経営になってくれば、配当金を以下の資金源として使う場合もあります。
- 入居募集の新しい宣伝・広告を増やす
- リノベーションを行って空室を埋める
こういった施策は経費となるため、それを使うほどオーナーの配当は少なくなるのはデメリットです。
すべての土地が信託できるわけではない
信託銀行に土地を委託したくても、「あらゆる土地を受け入れてくれるわけではない」といった点もデメリットのひとつでしょう。
信託銀行としても、預かる土地で十分な利益が見込まれるかどうかをしっかりと判断しますので、土地が変形していたり狭かったりすると契約をしてもらえません。
また、ある程度広い土地であっても、周囲の人の流れや交通の便、賃貸住宅の需要性を調査した結果、立地条件が悪いと判断されてしまった場合、契約に至らないことがあるので注意が必要です。
所有する土地が信託銀行で断られた場合でも、土地活用ができないわけではありません。土地活用の方法は、土地信託だけではないので他の土地活用方法を検討するようにしましょう。
長期的な契約になってしまう
土地信託をする場合、長期的な契約になることがほとんどですので、短期的に活用方法を見直せないのはデメリットのひとつです。
土地信託の契約は、一般的には10～30年位の期間が想定されます。
その理由は、ある程度長期的な運用を行わなければ、初期費用分を回収して安定的な利益を得られないケースがあるからです。
したがって、5～10年という短期的な期間での活用を考えている場合は信託銀行の利用は難しいでしょう。
簡単に解約できない
一度契約を結べば、契約期間中は解約することはなかなか困難であり、契約書にはほぼ、「途中解約は不可」との記載がされています。
ですので、契約はしたけれど別の土地活用方法に変えたいとか、売却をしたいと考えても、簡単に契約解除ができない点はデメリットであるといえます。
契約後ローンが残っている場合は引き継ぐ必要がある
土地信託では、初期費用がかからないというメリットがありますが、建物の建築費がタダになるわけではありません。
契約期間が終了した時点で建築費のローンが残っていれば、それはオーナーが引き継ぐことになります。
事業が成功して初期費用が回収できていれば問題ありませんが、そうでない場合は「ローン残」が発生する可能性があることは承知しておいてください。
ただ、契約終了後は土地と建物はオーナーのものとなりますから、自身で事業を続けるなり、土地・建物を売却するなりしてローン返済する方法はあるでしょう。
オーナーと信託銀行の双方が希望すれば、契約期間の延長することもできます。契約の延長を希望したいのであれば、信託銀行に申し出るようにしましょう。
土地信託を行う際の注意店
土地信託は、「やれば必ず上手く行く」というものではありませんので、事前に注意しておいた方が良いことがあります。
- しっかりと信託銀銀行を選ぶのが重要
- まずは一括資料請求で最良の業者を見つけよう！
いくら銀行を使った土地活用といっても「銀行に任せておけば安心！」というものではないので注意しましょう。
しっかりと信託銀銀行を選ぶのが重要
土地信託を行う際には、しっかりと信頼できる信託銀行を選ぶことはとても重要です。その理由は、土地活用の成功・失敗は委託した銀行次第だからです。
仮に、契約した信託銀行が土地運営で成功すれば、何の問題もなく収益を確保できます。しかし失敗をした場合、そこで発生した負債を銀行が肩代わりしてくれるわけではありません。
土地信託の失敗で多額の負債を抱えてしまった人は少なからずいるのが事実です。
そのリスクを無くすことはできませんから、信託銀行に任せる以上は、損を被ることもあり得るという覚悟は必要です。
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まとめ
今回の記事では、銀行を使った土地活用の方法について解説してきましたがいかがでしたか？
信託銀行を利用しての土地活用は、初期費用や専門知識がなくても取り組め、初心者でも簡単に土地活用できる方法です。
ただ、信託銀行を使った土地信託では、委託する信託銀行が重要となります。
委託した銀行に土地活用の知識がなければ、利益を出すことはできません。そのため、申込む前には、複数の信託銀行で相談をしてみることをおすすめします。
各銀行によっても土地の活用プランはさまざまですし、銀行に支払う報酬も一律ではありません。そして、「リスクなし」「確実に儲かる」ということもはありませんので、最も信頼できる信託銀行選びは慎重に行ってください。
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