土地活用を考えた際、その成功のカギを握る最も重要な点は「立地条件」です。
賃貸住宅に適した土地を駐車場にしたり、駐車場に適した土地を賃貸住宅にしたりしても、どちらの場合も十分な収益は得にくいでしょう。
賃貸住宅に適した土地には賃貸住宅を、駐車場に向いている土地には駐車場を作ることが土地の一番の有効活用です。
土地活用で成功したいなら、その土地の立地条件を見極め「どうなったら最適か」を十分に検討して決めることをおすすめします。
この記事では、よくあるケースの立地条件あれこれと、その条件に合った土地活用法をお伝えします。
「何をしたいか…」よりも「どう活用するのが有効か…」を考えることが大事です。
目次
駅近くの土地の土地活用
土地を活用する上で「駅から近い」というのはかなりの強みです。その強みをしっかりと活かせれば、土地活用は成功に導かれていきます。
ただ、駅に近ければ何でも上手くいくとは限りません。駅近くの土地を所有しているなら、以下のような使い道を考えましょう。
- 駐車場経営
- オフィスビル
- アパートやマンション経営
- 物販店などの貸店舗
駐車場経営
比較的大きめの駅周辺の土地を所有するなら、取り組みやすいのが駐車場経営です。
「大きな駅周辺であれば鉄道やバスの利用者が多く、駐車場のニーズはあまりないのでは？」と考えるかもしれません。
しかし、大きな駅周辺では公共交通と自家用車のニーズは両方とも高く、月極め駐車場よりはコインパーキングにした方が圧倒的な需要が見込めます。
大きな駅周辺でも、とくに都市圏においては慢性的に駐車場不足があると考えられます。
駅に近い土地で駐車場経営をすることは、地域のニーズにマッチしている戦略だといえますよ。
オフィスビル
初期投資としてはある程度の費用が必要ですが、駅に近い土地ならオフィスビル経営にも向いています。
一般的にオフィスビルは利便性が考慮されますので、住むための家よりはもっと駅に近い場所が求められます。駅に近い分、テナント賃料も高く設定しやすいので、オフィスビルと駅に近い土地との相性はとても良好ですね。
ただし、オフィスビルで土地を貸し出す場合、賃貸住宅経営と比べ景気に左右されやすいというデメリットがあります。そのため、計画の際はより十分な調査をするようにしましょう。
アパートやマンション経営
土地活用の王道ともいえるアパートやマンションの賃貸経営は、駅に近い土地でもとても有効でしょう。
賃貸オフィスビルや駐車場経営は、ある程度の都市部でないと収益を上げにくいですが、アパートやマンションなら地方でもニーズが期待できます。
賃貸住宅各部屋の造りや大きさも大事ですが、「駅に近い」というだけでもそこに住みたいという需要はなかなかなくならないですからね。
また、賃貸併用住宅を建てて、自分もそこに住みつつ家賃収入を得るという方法もあります。利回りは若干下がりますが、選択肢のひとつとして考えても良いでしょう。
物販店などの貸店舗（コンビニなど）
駅近くとは、比較的人が集まりやすい場所です。そのため、物販店などの貸店舗経営に適した土地といえます。
なぜなら物販店は、人が多ければ多いほどその場所での収益が期待できます。
一般的には物販はある程度の数をさばいていかないと、なかなか安定的な経営は難しいですからね。常に人通りがある利便性の良い駅の近くの土地は、貸店舗としてはとても有効に機能しやすいでしょう。
地方のような駅（市街地がら離れた駅）では、人が集まらない場合もあり物販店などのコンビニを経営しても成功しない場合があるので注意しましょう。
駅から遠い土地の土地活用
駅から遠い土地は、「遠い」というだけでマイナスイメージを持つかもしれませんが、決して活用方法がないわけではありません。
駅に近い土地よりは選択の幅は狭まりますが、例え駅から離れた土地でもその場所のニーズに合った活用をすれば、しっかりと利益を生み出すことは可能です。
まず、駅から遠い分、基本的には車でのアクセスを前提にした施設を作る必要はありますね。その上で考えられる有効な活用法を紹介します。
- トランクルーム
- 商業施設経営
- 戸建て賃貸住宅
トランクルーム
近年、トランクルームでの土地活用が注目を集めています。
トランクルームとは、「小さくて便利な貸倉庫」「物をしっかりと管理してもらえる物置」と考えてもらって良いでしょう。普段はあまり使わないけれど、捨てずにとっておきたい物（大事なコレクションや思い出の品）を保管しておく場所として人気です。
普段あまり使用しないもののためのトランクルームは、荷物はたいがい車で持ち運びをするので、駅から離れていることはあまりハンデにはなりません。
またトランクルームは、賃貸住宅建築に比べれば初期投資が少なくて済むので、そこは取り組みやすさのポイントですね。
市場規模は年々増加傾向にあるので、立地条件が合えばしっかりとした収益を得られるでしょう。
商業施設経営
大きい駐車場付きのコンビニ、レストラン、ショッピングモール、スポーツ施設等の商業施設は、駅から遠くても意外と土地活用に適しています。
その地域に商業施設自体が不足していたり、駅からは離れていても幹線道路沿いの人通りがある場所でしたら、十分に活用を考えてみてください。
駅から遠い商業施設の成功事例も多数ありますから、それらを参考にして調査を行い、じっくりと検討するだけの価値はあるでしょう。
戸建て賃貸住宅
賃貸住宅経営というと、マンションやアパートを思い浮かべる人は多いですが、意外と賃貸戸建住宅の人気も高まっています。
集合住宅にある騒音トラブルやプライバシー侵害の問題に悩まされたくない人は、やはり一戸建てでの生活を望みます。そんな中で、一戸建てを購入するほどのお金が無い人や、購入リスクを避けたい人の願いを叶えるのが賃貸戸建住宅です。
戸建賃貸住宅を求める層はファミリー世帯が中心で、自動車の所有率も高いため、駅から多少離れていてもハンデとはなりにくいですよ。
地形が悪い土地の土地活用
地形が悪い土地とは、きれいな正方形や長方形ではなかったり、斜面のような平ではなかったりする土地をいいます。
三角形、凸字型、L字型、極端に細長い形状、その他の変形した土地は第一印象で土地活用には好まれにくいでしょう。
実際に地形が悪いと、面積が大きい割に使える部分が少なく、デッドスペースも生まれやすいので土地の評価も下がりがちです。しかし、そういう土地だからこその活用方法もあるのです。
- トランクルーム
- 駐車場経営
- ゴルフ練習場
- 自動販売機
トランクルーム
トランクルームは、地形が悪い土地でも有効に始められる最もおすすめの土地活用といえるかもしれません。
なぜなら、物をしっかり保管するためのトランクルームには、地形が悪いことはあまり影響しないからです。
そのため、いくら土地の地形が悪いからといってもコンテナタイプのトランクルームでしたらそれほど大きな面積がなくても経営には問題ないでしょう。
駐車場経営
例え駅から遠い土地でも、都市部であればコインパーキングや月極駐車場としての活用も視野に入れてください。
コインパーキングは建物を建てるわけではありませんし、あくまで自動車が駐車できれれば良いだけなので、地形の悪さはそれほど気にする必要はありません。
また、住宅街であれば月極駐車場としても活用できるので、地形が悪いからといって土地活用ができないと諦めないでください。
ゴルフ練習場
地形が悪く、非常に大きな面積の土地であれば、ゴルフ練習場や打ちっぱなしとしても活用できます。
ゴルフ場経営では、特別建物を建てるわけではないので、初期費用もあまりかからずに始められるメリットがあります。
ただ、最近ではゴルフ人口自体の減少傾向にあります。そのため、ゴルフ場経営を行う場合は、注意するようにしてください。
自動販売機
地形が悪い上に土地面積自体も小さければ、自動販売機の設置が適しています。
メーカーと自動販売機設置の契約さえ結べば、販売機器は無償ですし、販売する飲料も補充してくれます。ただし、収益は売り上げの数％で、電気代を考えると非常に微々たるものです。
設置後の管理やメンテナンスはほとんど心配いりませんので、地形が悪くて眠らせておくだけの土地であれば、自動販売機設置は有効であるかもしれません。
郊外の住宅街にある土地活用
郊外の住宅地に土地を所有している場合でも、しっかりとニーズを探っていけば活用の手段はあります。
- 賃貸住宅経営
- サービス付き高齢者向け住宅
賃貸住宅経営
郊外の住宅地であっても、賃貸住宅経営が上手くいくこともあります。
管理が行き届いていない空き住居には住みたくはないけれど、しっかりと管理されたアパートやマンションであれば住みたいという人は少なくありません。
もちろん建てただけですぐに満室になるとは考えにくいですが、リサーチと調査を入念に行い、収益が見込まれれば安定経営の可能性があります。
サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅とは、バリアフリー、生活相談、安否確認等の、高齢者が安心して暮らしやすい環境が整えられた住宅です。
高齢化社会に突入しつつある日本で、そのニーズはとても高まっており、空室リスクも少ないため安定した収益が見込まれます。
その場所が郊外であっても入居者にとってはそれほど問題はなく、地域への貢献度も高いです。また、一定条件を満たすと、国からの補助金ももらえます。
ただし、ある程度の広い土地であることと、管理費・修繕費が継続してかかることは知っておいてください。また、入居者が病気になった場合の対応も予想しておく必要があります。
高齢者向け住宅ですので、一般の賃貸住宅とは勝手が違う部分はありますが、しっかりとした準備の基に始めれば、郊外の土地を十分に有効活用できるでしょう。
郊外の山林や農地にある土地の土地活用
郊外の山林や農地といった地域では、まず人の絶対数自体が少ないので、賃貸住宅経営はなかなか難しいです。
また、山林や農地での駐車場やトランクルーム設置も、都市部以上に手間がかかり、収益が期待できるとはいえません。ですので、山林・農地には、人が関わらない活用法が適しているでしょう。
- 太陽光発電事業
太陽光発電事業
山林や農地の土地活用に適した活用法は、太陽光発電です。山林や農地には周囲に太陽光を遮る建物等がないですから、むしろ太陽光発電には絶好の場所といえます。
もちろん取り組む際には、太陽光がより得られる方角や時間を調査し、場所によっては伐採が必要な場合もあります。
素人ではわからないでしょうから、専門家に相談して綿密な計画を立てて検討しましょう。
郊外のロードサイドにある土地活用
郊外のロードサイドにある土地では、他の場所と比較しても車の交通量が多く、振動や騒音の問題は避けられないため、マンションやアパート経営には適しません。
一方その反面、人通りは多いので、短時間に立ち寄れる施設（ロードサイド店舗）には向いています。
ロードサイド店舗の小規模なものとしては、コンビニ、ファストフード、ドラッグストアがあり、大規模なものであれば、ホテル、家電量販店、映画館、複合商業施設等があります。
どんな施設であっても、基本は車は入ってきますから、交通量調査等の資料も参考にして十分な駐車場スペースが必要です。
また、ロードサイド店舗を経営する場合、その手法として「リースバック方式（一括借り上げ方式）」と「事業用定期借地権を使った方式」があります。
ここから、この2つの方式について解説します。
リースバック方式を使った貸店舗経営
リースバック方式とは、土地活用においては「建設協力金方式」とも呼ばれています。
特徴としては、店舗で事業をしたい側がオーナーに「建設協力金」という名目で建物建築費の一部、または全部を提供し、オーナーはそのお金で建物を建てて事業者に貸し出すというものです。
リースバック方式の流れを以下にわかりやすく解説します。
- オーナーは、事業者（出店希望者）から、建設協力金の名目で、無利息で建物建設費用を借りられる。建物はオーナーのものとなる。
- 建設協力金は「保証金」の名目に変わり、オーナーと事業者は賃貸契約を結ぶ。
- 保証金は契約期間中にオーナーから事業者側に全額返済をすることになる。ただ同時に、事業者はオーナーに建物の賃料を支払うため、そこで保証金は相殺され、残金がオーナーの収益となる。
リースバック方式のオーナー側のメリット
リースバック方式を使った土地活用には、次のようなメリットがあります。
- 初期費用を抑えられる
- 相続税対策
- 中途解約された場合は保証金返還の義務がない
初期費用を抑えられる
土地に建物を建てる初期費用がなくても、無利息で建設協力金を借りられることは最大のメリットでしょう。
一般的な融資を受ければ利息が付くのは当然ですし、常に金利上昇の心配に悩まされるかもしれません。
相続税対策
リースバック方式で建てた建物はオーナーに引き渡されることにより「中古物件」となりますから、店舗の新築での建築費の7～8割ほどの評価になります。
ですので、それだけ相続税評価を下げることができるわけですね。
また、建設協力金が保証金に名目が変わると、オーナーの「債務」となりますから、資産を圧縮するという効果も得られます。
中途解約された場合は保証金返還の義務がない
借り手側に途中解約された場合、オーナーに保証金の返還義務が生じないというのもリースバック方式の特徴です。
これは、オーナー側のメリットであり安心材料だといえます。
リースバック方式のオーナー側のデメリット
リースバック方式での土地活用には、次のようなデメリットもあるので注意が必要です。
建物の次に活用しづらい
この後に解説する「定期借地権」では、契約期間が終われば建物を取り壊して土地を更地で返還してもらうのが通常です。（特約条項があり、オーナーが買い取るというケースもあり）
しかし、リースバック方式では建物はそのまま残されますので、当初の借り手の使いやすい設計で建てた建物に、新しい借り手がつきにくいという状況が生まれます。
次の借り手が見つかったとしても、後々の最終的な建物の解体・撤去はオーナー側で負担しなければならないことは頭に入れておいてください。
定期借地権を使った貸店舗経営
通常の借地契約では、「オーナー側（貸主側）からは借地契約の解約ができない」が原則です。つまり、土地を貸したら戻ってこないケースが生じてしまうということですね。
これはオーナーにとってはとても不利な契約になりますから、そのためにできたのが「定期借地」の制度です。
定期借地権で土地を貸せば、期限がくれば土地は返還されますし、契約更新をする義務もありません。オーナーにとってはその後の計画的な土地活用が可能になるわけです。
定期借地権を使った貸店舗経営を行う場合は、「事業用定期借地権」で契約を結ぶこととなります。
事業用定期借地権とは、10年以上50年未満の期間で、住居以外での事業で使用することを条件に契約をする借地権で、飲食店、コンビニ、工場等に向いている土地に有効です。
最短10年での契約も可能で、立地条件によっては賃貸住宅よりも高い収益性を望めるケースも少なくありません。
また、定期借地権方式については、下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
定期借地権のオーナー側のメリット
定期借地権での土地活用には、次のようなメリットがあります。
- 多額の借入金が不要
- 長期的な安定収入が望める
- 経営や管理の苦労が要らない
多額の借入金が不要
オーナーは土地を貸し出すだけなので、建物建設のための莫大な費用を用意する必要はあり、景気や金利の動向を心配することがありません。
長期的な安定収入が望める
土地の貸し出しの契約を結べば、一定期間の安定した地代収入が得られるのも定期借地権のメリットです。
ほかの土地活用と異なり、定期借地権方式では、ただ土地だけを貸しているだけのため「収益がでない」「赤字経営になってしまっている」といった心配がいりません。
経営や管理の苦労が要らない
定期借地権方式では、土地オーナー様はただ土地を貸している状態です。
その土地で行われる事業の経営や管理はタッチする必要がないので、その分の手間や心労が一切ありません。
定期借地権のオーナー側のデメリット
定期借地権のデメリットには、以下のものがあります。
中途解約できない
当然ですか、定期借地権の契約期間中、オーナー側からの中途解約はできません。
そのため、「土地活用の方法を変えたい！」と言っても変更はできないので、土地の利用方法をあれこれと考えているなら、貸し出す前に慎重に検討するようにしましょう。
固定資産税の減税対象にならない
居住用の建物が建つ土地であれば、固定資産税が減税される特例がありますが、事業用定期借地は減税対象になりません。
そのため、相続時には土地評価が上がってしまい固定資産税が高額になってしまいます。
土地を有効活用するポイント
土地を有効活用する最も大事なポイントは、次3つです。これは、土地活用するうえでとても重要となるので、常に忘れないでおいてください。
- 立地条件にあった土地活用をする
- 土地活用のプロに相談する
- 一括資料サービスを利用する
それでは、それぞれの重要なポイントについて見ていきましょう！
立地条件にあった土地活用をする
冒頭からお伝えしていますが、土地活用の成功のためには「立地条件を見極める」ことが何よりも重要です。
仮に土地を「道具」と考えた場合に、道具の最適な使い方がわからないのに、効果的には使えないですよね。所有する土地をただ漠然と「良い・悪い」とは判断せずに、活用できる方法をいろいろと検討してみてください。
また、立地条件が悪くても土地を有効活用することはできます。それは、ほかのものと差別化することです。
例えば、賃貸住宅の場合なら「ペット可」「家具家電付」、月極駐車場であれば「ほかの駐車場より価格帯を下げる」など、他と差別化することにより集客を行うことができます。
土地の立地が悪いからと言ってもすぐにあきらめず、土地が持つ可能性を探っていくことです。
土地活用のプロに相談する
土地活用は、オーナーが土地に関する素人であれば、そう簡単にできるものではありません。なぜなら、安易に取り組んで利益が出ずに失敗してしまう例も少なくないからです。
ですので、土地活用を考えたら、まずはその道のプロに相談することをおすすめします。実際に相談したら、いかにさまざまな活用法やリスク、注意点があるかに気づかされるでしょう。
相談も一社だけでなく複数の業者に行い、それぞれの内容を比較してみることも必要です。大切な土地ですからできる限り有効に、そして安全に活用したいですよね。
ただ、相談するにしても目についた業者に一軒一軒連絡をしていくのでは、時間がかかる割に情報量も十分に得られません。
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一括資料請求サービスを利用する
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まとめ
土地を活用するには、立地条件を見極めて「いかに有効な」使い道をするかが重要です。今所有している土地が、「あらゆる条件を兼ね備えた土地」であることはほぼないと考えられます。
ただ、活用方がゼロだという土地も滅多にありません。
仮に「駅から遠い」場所であっても、また別のさまざまな角度から土地の特徴をみていけば、きっと有効な活用案が出てくるでしょう。
土地は大切な財産ですから、その活用には十分な調査と検討を重ねて、焦らずじっくりと取り組んでください。
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