土地は持っているだけでは、固定資産税がかかったり、草刈りなどのメンテナンスが必要だったりと、マイナス面が多くあります。
このような状態の土地を、時には「負の財産」ということもあるようです。ですので、土地のオーナー様は何らかの形で土地活用を考えていらっしゃる方も多いようです。
持っている土地を土地活用しようと思った場合に、ビル経営を思いつくオーナー様もいらっしゃるでしょう。
ビル経営とは、所有している土地にビルを建て、オフィスや商業ビルのテナントとして貸し出して、家賃収入を得る土地活用の方法の一つです。
では、どのような土地がビル活用に向いているのか、ビル経営をした場合のメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
また、ビル経営を行うにあたってどのようなタイプのビルがあるのかの3点について詳しく解説していきます。
目次
オフィスビル・商業ビルにおすすめな土地
では、どのような土地がオフィスビルや商業ビルの経営に向いているのでしょうか。
ここでは、オフィスビルや商業ビルの経営に向いている土地の特徴を解説していきます。
土地面積が広い
まず、第一にオフィスビルや商業ビル建築するためには、所有している土地にある程度の広さが必要です。
なぜならば、一般的にテナントとなる事務所や商業ビル、医療施設などには一定の広さが必要となるためです。
所有している土地が便利な場所にあったとしても、土地の面積が狭くなると、結果としてビルのワンフロアの面積も狭くなります。
ですので結果として借り手がつきにくいといった状況になってしまいます。
土地活用の方法としてオフィスビルや商業ビルを考えている場合には、最低でも200平方メートル（約60坪）程度以上の土地を所有していることが成功の条件となるでしょう。
好立地な土地
人の集まる場所にある土地は、オフィスビル又は商業ビルに向いているといえます。
具体的には、都心部や町の就寝部にある、交通アクセスが良い、駅から近いといった条件が重要です。
オフィスビルであっても、商業ビルであっても、想定する利用者の距離や最寄りの駅から徒歩で何分程度で到着できるかという点が重視されます。
郊外かつアクセスの悪い場所にオフィスビルや商業ビルを建設しても、日々の通勤や商業ビルへの集客が困難であることが予想されます。
ですので、オフィスビルや商業ビルを建設しても、毎日の通勤が不便であることや、集客が困難になってしまうでしょう。
そのため、その建物をテナントとして利用する事務所や施設は少なくなると考えられます。
オフィスビル・商業ビル経営のメリット
所有している土地の土地活用法としてオフィスビルや商業ビルを建築した場合には、他の土地活用法にはないメリットがあります。
以下にそのメリットを紹介していきます。
居住用の賃貸経営よりも収入が期待できる
オフィスビルや商業ビルを経営する際の一番大きなメリットは収益性です。
オフィスビルや商業ビルの経営と似ているアパート・マンション経営と比較すると、その収益性は同じ面積でも1.5倍から2倍は高い相場になります。
その違いの理由は、契約方法が個人での契約であるか、法人での契約であるかという点です。
また、空室になる可能性もアパートやマンションに比べて低いので、空室リスクも低く抑えることが可能になります。
さらに、景気が上向いて樹場合には、賃貸料を上げやすいという点もメリットの一つです。
そのため、一度軌道に乗せれば大きな収益を上げることが可能になります。
相続税対策になる
オフィスビルや商業用ビルに使用している土地は、相続時の評価において「貸家建付地」と評価されます。
そのため、更地や駐車場として土地活用している土地と比べて、2割程度低い評価額になります。
また、「貸家建付地」としての評価減以外にも、「小規模宅地等の特例」による評価減を受けることが可能です。
「小規模宅地等の特例」とは、2015年1月以降の相続では法改正されたため、小規模宅地の適用範囲が広くなりました。
オフィスビル又は、商業ビル内に「居住用地」と「事業用宅地」の両方がある場合もこの特例を利用できるようになったのです。
土地の広さが最大で730平方メートル（約221坪）まで8割程度までの減額となります。
さらに、建物は固定資産税評価額で評価されることになります。しかし、これは建築費用の約5割から6割となります。
このように、物件の評価額が下がるため、オフィスビルや商業ビルの土地活用は相続税対策として有効であるといえるでしょう。
また、賃貸料による収入を貯蓄しておくことで、相続が発生した際に必要になる「納税資金」の確保が容易になります。
貯蓄しておいた資金も相続税の対象となりますが、納税のしやすさは格段に高まります。
所得税対策になる
所有している土地をオフィスビルや商業ビルとして土地活用した時、はじめのうちはほとんどの場合損益収支が赤字となります。
しかし、この赤字は給与所得や他の事業による収入と通算することが可能です。その結果、課税所得が少なくなり、所得税の負担を軽減することができます。
テナントなので長く借り続けてくれる
オフィスビルや商業ビルは、アパートやマンションに比べて契約が長期間にわたることが多いことから、安定的に利益を上げることが可能になります。
個人とは違い、数年単位で部屋を借りてくれますよね。そのため、一度借りてくれると長く借り続けてくれるメリットがあります。
オフィスビル・商業ビル経営のデメリット
次に、オフィスビル。商業ビル経営のデメリットについて解説していきます。
初期費用が高い
オフィスビルや商業ビルを建設する場合、その面積の大きさや階層の多さ、さらにOA環境の設備や電気容量設備などの充実といった設備の導入が必要になります。
そのため、オフィスビルや商業ビルを建設する場合、一般的に億を超える初期費用が必要になります。
住宅よりも節税対策にならない
アパートやマンションは「住宅用地」であるため固定資産税と都市計画税の軽減措置があります。
しかし、オフィスビルや商業ビルは住宅ではないため、固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けることはできません。
節税対策でビルを建設する方は注意するようにしてください。
空き室のリスクは高い
オフィスビルや商業ビルは、外部環境の変化の影響を受けやすい傾向があります。
例えば、テナント企業の業績悪化や、入居した店舗の売り上げの悪化によりこれらのテナント企業が退去してしまうことも考えられます。
また、退去の影響が大きいこともオフィスビルや商業ビルの経営上のリスクであると言えるでしょう。
オフィスビルや商業ビルは、一般的に広いスペースを利用する企業や店舗が入居するケースがほとんどを占めます。
ですので、契約相手がアパートやマンションに比べて少なく、一つのテナントが退去してしまうと、大幅な賃貸料減少により収入が減ってしまうこともリスクの一つです。
仮にテナント契約をしている企業が一社のみであった場合には、その企業が撤退してしまうと即座に賃貸料による収入は0になってしまいます。
このようなリスクを避けるためには、あらかじめテナントとの契約を定期建物賃貸契約としておくことをお勧めします。
こうすることで、あらかじめ退去の時期を取り決め、次のテナントを誘致するための期間を確保しておくようにしましょう。
また、建物自体の付加価値を高めることで、周辺にある同じようなビルとの差別化を図っておくことも大切です。
このような方法で、あらかじめリスク回避の手段を講じておくことでリスクを最小限に抑えることができます。
長く借り続けれくれますが、退去すると次がなかなか見つからないデメリットがあります。
景気の影響を受けるリスク
オフィスビルや商業ビルは、景気の影響を受けやすいというリスクがあります。前述したように、景気が上向けば賃貸料を値上げすることは比較的容易にできると解説しました。
しかし、反対に景気が下がれば賃料を下げないと、入居している企業や店舗などが他の賃貸料の安い施設に移ってしまうというリスクもあります。
また、当然景気の悪化による倒産や、店舗の撤退による契約解除のリスクもあります。
このように、賃貸料による収入が減少しても、ビルのメンテナンス費用や光熱費の支払い、金融機関への借入金の返済などは、変わらずオーナーの肩にのしかかることに変わりはありません。
このように、景気の動向により経営が左右されやすいという点も、オフィスビルや商業ビルのデメリットの一つであるといえます。
メンテナンス費用が高い
オフィスビルや商業ビルはアパートやマンションと同様に、建築してから20年、30年と年月が経つにつれて建物のメンテナンスが必要になってくることが考えられます。
この場合、オフィスビルや商業ビルは面積が大きく、階層が高いことから、多額のメンテナンス費用が必要だと考えておきましょう。
これ以外にもオフィスビルや商業ビル特有の設備があるために、一般のアパートやマンションに比べて高額になります。
オフィスビル・商業ビルの土地活用の事例
ここからは、土地をオフィスビル・商業ビルを実際に土地活用した事例を紹介していきます。
駅前のランドマーク：自宅併用オフィスビル
出典：https://shm-keiei.com/
最寄りの駅前再開発に伴い、事務所をオーナーの自宅併用オフィスビルに建て替えた例です。
1階と2階を事務所、3階と4階をオーナーの自宅とした4階建ての建物を建築し、土地活用を行いました。
外観はシンプルな箱型にしながらも、自宅の動線を完全に分離することでプライバシーを確保してあります。
大通りに面した角地という敷地環境なので、開口部の多くを中庭側に設け、外部に対しては閉じ、内部に対しては開いた構造を取りました。
オーナーが素材の質感にこだわったため、上品さを追求した素材を使用しています。
無垢の床板、塗りの壁と天井をはじめ、外観は白いタイル、デザイン性の高いスチール製ガラス手すりなどを使用しました。
このようなデザインと構造にすることで、モダンで美しいデザインが際立った、駅前のランドマークとなっています。
自宅併用のオフィスビル
出典：https://shm-keiei.com/
こちらは、オーナーがもともと所有していた5階建ての事務所ビルと隣の土地の平屋店舗の土地を合わせて土地活用した事例です。
敷地は国道1号に面し、梅田駅から一駅、地下鉄2線とJRが交錯する駅の隣接地という好立地です。
その好立地を生かし、1階を店舗、2階から10階を賃貸事務所、最上階の11階を居宅としたビルになりました。
外観には事務所ビルと居宅ということなる要素を調和させる工夫がしてあります。
ビル全体は、モノトーンの配色でオフィスの洗練されたイメージを表現し、一方で居宅部分の外壁を白としました。
一階の夜間にのみ閉じる門扉や手すりなどに素材感のある鍛鉄を使用することで、住まいとしての優しさを表現しています。
事務所フロアは間仕切りを使って1フロアを1区画としても2区画としても使える形にしてあります。
また、最上階の玄関から続く坪庭を抜け、その周囲に廊下と各部屋を配置しました。
そのため、坪庭から入る光と風が、ビルの最上階という都会の中の住まいに心地よい自然の気配をもたらします。
商業用のテナントビル
出典：https://www.sar.co.jp
オーナーが所有していた土地に商業用のテナントビルを建てた事例です。
鉄骨造4階建てで、1階にコンビニエンスストア、2階に飲食店、3階と4階にインターネットカフェが入居しています。
百万遍の交差点という京都でも有名な場所にあり、目の前は京都大学と人通りの多い場所なので、建築時には安全管理をしっかりと行いました。
京都大学のそばという立地から、学生さんが多く利用する通学路に当たる場所での工事であったため、印象に残る物件となりました。
オフィスビル・商業ビルの土地活用の注意点
オフィスビルや商業ビルで土地活用を行う際のメリットやデメリットなどをここまで解説してきました。
オフィスビルや商業ビルの土地活用法についてのアウトラインはお判りいただけたと思います。
では、それ以外にどのような点について注意すればよいのでしょうか？
オフィスビルや商業ビルによる土地活用を行う場合の注意を以下に解説していきます。
よく考えて土地活用をする
ビル経営は、お金持ちが行う土地活用法で、その方法にあこがれている土地のオーナー様も多いと思います。
確かに、ビル経営は成功すれば大きな利益を生むので、魅力的な土地活用法であるといえます。
しかし、ビルの建設は堅牢な鉄筋コンクリート造が一般的なので、やはりコストが高くなり、高額な初期費用が必要です。
ですが、同じ鉄筋コンクリート造の場合でも、賃貸住宅経営に用いるマンションに比べれば、部屋を細かく区切る必要がありません。
さらに、風呂やトイレなどの水回りの設置場所も減らすことができるため、比較的低額な建築費で建てることができるといえます。
また、鉄筋コンクリート造の建物は寿命が長いため、耐用年数の面で見れば必ずしも割高とは言えないケースもあります。
しかし、前述したようにオフィスビルや商業ビルの建設には億の初期費用が必要です。
また、金融機関から借り入れを受けるにしても、なかなか融資の許可が下りないことも多々あります。
このように、オフィスビルや商業ビルは投資規模が大きいので、経営リスクも大きくなることを肝に銘じ、慎重に判断する姿勢が大切です。
自宅併用オフィスビルにするのもおすすめ
自宅併用オフィスビル・商業ビルは、テナント収入で住宅ローンを賄えるケースが多く、極端に言ってしまえば「マイホームがただで手に入る」というメリットがあります。
居住費は、生涯支出のうちの25％を占めるといわれています。その支払いのために、大きな金額をまとめて借りる住宅ローンを嫌う人も多くなってきています。
終身雇用制度が崩れようとしている現代社会においては、住宅ローンのような長期的な借り入れは、会社を自由に辞められないなどの足かせになっていると考えられるためです。
そのような中で、オフィスビルや商業ビルに自宅を併設し、「貸ながら住む」という方法が住宅ローンの仕組みを嫌う人々の間で注目され始めています。
ビル経営は専門家に相談しよう
ビル経営は、テナント料がアパートやマンションに比べて高額であるため、比較的大きな利益を得ることができることが最大のメリットです。
しかし、リスクが高いため、初期費用が十分にあります。
高い利益を生みたいと考える方にはお勧めの土地活用法ですが、失敗した場合には初期費用の回収すら難しい場合もあることを頭に入れておきましょう。
このように、ビル経営はハイリスク・ハイリターンな土地活用法であるため、一度自分が持っている土地がビル経営に向いているのか、向いていた場合にはどの程度の利益を上げることができるのかを専門家に相談することをお勧めします。
まずは無料の一括資料請求サービスがおすすめ
ビル経営の土地活用はプロに一度相談してみることをお勧めですが、それはなかなか敷居が高いと感じる方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、気軽に一括資料請求サービスを利用してみてはいかがでしょうか。
資料請求を行うことにより、更地の土地活用に関する抵抗感がなくなり、プロへの相談もしやすくなります。
まとめ
ここまで、ビル経営にお勧めの土地、そのメリットとデメリット、オフィスビル・商業ビルの施工事例などについて解説してきました。
オフィスビルや商業ビルの経営には、多額の初期費用が必要になり、成功すれば多額の利益を得ることができることがお判りいただけたと思います。
しかし、失敗すれば初期費用すら回収できない可能性があるハイリスク・ハイリターンな土地活用法であることも忘れないでおきましょう。
ここで解説した内容をよく理解し、なおかつ専門家の意見も聞きながら、オフィスビル・商業ビルの土地活用を行うかどうかを決めるようにしてください。
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