あなたは、持て余している土地を持っていますか？ もしそのような土地があるのなら、そのままにしておくのはもったいないので、土地を有効活用して利益を得るべきです。
土地活用の方法には、駐車場経営、サブリーフ、スーパーマーケット経営、コンビニ経営、賃貸経営、etc、様々あります。
今回は、その中から賃貸経営にスポットを当ててみました。
賃貸経営に協力してくれる不動産会社はたくさんあるのですが、特に評価が高いのは「住友不動産」です。住友不動産は、一体どのように土地活用のなサポートをしてくれるのでしょうか？
住友不動産は賃貸経営がメイン
住友不動産の土地活用は、賃貸経営をメインにしています。初めて賃貸経営するオーナーさんは、何から始めれば良いのかわからないことだらけですよね？
住友不動産は、そのようなオーナーさんに対して、細やかなアドバイスをしてくれます。そのアドバイス内容は、以下の通りです。
- 税金や節税
- 賃貸経営のはじめ方
- 確定申告
- 建物が完成するまでのロジック
- 建物完成後の運営
- はじめての不動産登記
- オーナーの仕事
これらのアドバイスをしてくれます。興味のある方オーナーさんは、一度相談してみてください。きっと、ベストパートナーになってくれるますよ。
住友不動産の5つの安心
住友不動産では、オーナーさんに対して以下の5つの安心を掲げています。
- 安心の性能
- 安心の対応力
- 安心のエキスパート性
- 安心の経営計画
- 安心のロングライフ仕様
それぞれの中身を一つずつ見ていきましょう。
安心の性能
長きにわたり賃貸経営していくためには、耐久性能に気を配りたいところです。そこで住友不動産では、低層住宅向けに「木造」を提案しています。
頑丈な建物といえば、鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）のイメージがあるので、ちょっと意外に思う方は多いのではないでしょうか。
鉄骨造やRC造にも精通している住友不動産が、あえて木造をお勧めしている理由をご紹介します。リサーチしてみました。
木は火災に強い
入居者の人命に関わる「火災」はとても恐ろしいですよね。
火災のリスクを考えると、木造がおすすめです。燃えた木は、表面に炭化層が生じるため、火を内部まで通しません。
しかし、120°を超える火災でもその強度は保たれるため、避難時間を長く確保できます。
その一方、鉄骨は550°以上の熱が加わると急激に強度が落ちます。建物が一気に崩れることもあり、危険なのです。
木は地震に強い
日本は、世界的に見ても地震の多い国なので、耐震強度は確保しておきたいところです。 そこにも、木造にメリットがあります。木は、押しつぶす力に強い素材です。その強度は、鉄の約3倍&コンクリートの約12倍もあります。
鉄やコンクリートよりも強度があるため、地震でも安心できますよね。
木材は軽いので揺れにくい
さらに、木材は強度だけではなく、素材の重さにも注目です。建物は、重ければ重いほど地震のダメージを受けます。
木造の家は、鉄やコンクリートでできた家より軽いため、地震に耐えてくれます。
2ⅹ4工法（ツーバイフォー工法）
住友不動産では、木の強さを存分に生かした設計をするために、2×4工法（ツーバイフォー工法） をとっています。2×4工法 とは、6つの面で家を支える壁構造のことです。
こうすることで、壁が受けるダメージをバランスよく分散することができるため、地震や台風に負けない耐久性を発揮してくれます。
イメージとしては、ダンボール箱が分かりやすいです。6面のボックスのダンボールは、横や上から押してもなかなか凹みません。それが、建物で起こっているというわけです。
遮熱性が高い
住友不動産が提供する賃貸は、夏は涼しさを保ち、冬は暖かさをキープできるところに定評があります。
それができる理由は、赤外線反射率85%を誇る遮熱シートを採用しているからです。これにより、一年中快適な省エネ生活を送れます。
遮熱性が高いと入居者の満足度も高いです。そのため、長く住み続けてくれますよね。
断熱性が高い
住友不動産の賃貸は、断熱性の高さにも定評があります。一体構造&高性能グラスウールを組み合わせることで、高い機密性を実現しているからです。
熱が出入りする隙間を与えない構造は、「魔法瓶」と例えて差し支えありません。その断熱性能は、国が指定する省エネ基準値を上回るクオリティとなっています。
断熱性が高い と一年中快適に過ごせるため、入居者が長く住み続けてくれて、安定した家賃収入が得られます。
安心の対応力
狭小敷地、変形敷地、斜線規制、etc。土地には様々な形状があります。このような土地活用しにくい形状の土地でも、住友不動産であれば大丈夫です。
住友不動産は、様々な土地形状に対応できる「自由設計」の技術を持っています。百戦錬磨の設計チームが、土地の形状を逆手に取った建物を提供し、近辺のライバル賃貸と差別化を図ってくれるのです。
差別化を図ることができれば、入居希望者のニーズに刺さることも多いため、空室リスクを防げます。
変形敷地
変形している敷地を持っている方は多いですが、土地活用できていないのが現状です。
建物を立てにくいので、賃貸経営などは不向きです。しかし、「この土地では無理か」と肩を下ろしていたオーナーさんも諦めるのはまだ早いです。
住友不動産であれば、変形敷地でも住みやすいアパートを建ててくれます。変形敷地で土地活用に迷っている方は、
一度、住友不動産に相談してみてはいかがでしょうか。
狭小敷地
狭小敷地は、狭い敷地のことです。土地が狭いと有効活用しにくいです。たとえば、20坪に満たない「狭小敷地」でも土地活用が可能です。
さらに、狭い土地というだけでも厄介なのに、地形が悪いケースも多いため、建設が難しい条件です。
しかしこのような場合でも、住友不動産であればアパート経営が可能です。
まずは一度、住友不動産に相談してみてください。悪条件を逆手にとって、個性的な賃貸を建ててくれます。
安心のエキスパート性
賃貸経営したいとお考えのオーナーさんは、建設デザインに興味を持っていても、「管理は専門業者」に任せようということが多いです。
住友不動産では、「エキスパート制」を導入しました。
これは、不動産の各分野のエキスパートを集結させた制度です。これより、オーナーさんにスピード感のあるサポートを提供できます。
エキスパートに任せるので安心して土地活用ができますよね。
安心の経営計画
土地活用は、軌道に乗れば本業を上回る不労所得が得られるビジネスです。
しかし、順調に行くオーナーはほんの一握りです。多くのオーナーは、土地活用特有のリスクに悩まされています。
住友不動産では、オーナーが「こんなはずではなかった」と後悔しないように、リスクの説明を欠かしません。主なリスクは、以下の通りです。
- 借入金リスク
- 金利上昇リスク
- 建物の老朽化リスク
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 生活環境の変化のリスク
それぞれのリスクの特徴を見ていきましょう。
借入金リスク
マンションやアパートの建設費用をポケットマネーでまかなえるオーナーは少ないため、借入金でローンを組むコーナーが多いです。
多額の借入は、厳しい返済プランになるだけなので、効率を考えなければなりません。そこで住友不動産では、材料や工法の提案して、建設費を軽減させる努力をしています。
金利上昇リスク
将来を見込んだ投資を計画しないと、金利上昇で悩まされてしまいます。
そこで住友不動産は、オーナーのライフスタイルに合わせた住友不動産の提携ローンをおすすめしているのです。これを利用すれば、安定した金利を実現できます。
建物の老朽化リスク
賃貸経営でどうしても避けては通れないのか建物の老朽化です。老朽化が進んだ賃貸は、家賃下落や空室増加、メンテナンス費用の増加につながります。
そんな老朽化リスクを回避するために、住友不動産は、将来のメンテナンスまで視野に入れたプランを提案しているのです。
空室リスク
賃貸経営は、入居者がいて成り立つビジネスですから、空室リスクは何としても避けたいところ。
空室リスクを和らげるためには、入居希望者が魅力を感じる「企画」が必要不可欠です。そこで住友不動産は、長年のロジックで築いてきた企画力を駆使して、入居者に選ばれ続ける賃貸プランをアドバイスしています。
家賃下落リスク
老朽化、空室増加、ライバル賃貸との競争力、etc。これらを回避できる賃貸経営ができなかった場合は、入居者から取る家賃を下げざるを得ません。
住友不動産は、賃貸マーケットを分析した上で、家賃下落を回避する賃貸プランをアドバイスしています。
生活環境の変化のリスク
現在、入居者が絶えない賃貸経営だったとしても、将来、生活環境が激変して、経営が難しくなるケースも考えられます。
そこで住友不動産は、10年後20年後の「出口」を見据えたコンサルティングを提案しているのです。
出口とは、物件の売買などです。利益が出なくなったら売却することでリスクを軽減できます。万が一の場合は「売ってしまう」という考えです。
安心のロングライフ仕様
住友不動産では、「光触媒タイル」を採用しています。光触媒タイルで作られた外壁は、高級感たっぷりなので、周辺のライバル物件と差別化を図ることができるのです。
しかも、メンテナンス性能に優れているため、メンテナンスコストをカットすることもできます。
他には、「外壁通気工法」も注目です。外壁通気工法は結露を抑える効果があるため、湿気による老朽化を防ぎ、建物を長持ちさせます。
通常の物件の外壁は、10年ほど経つと劣化が目立つためメンテナンスが欠かせませんが、このような作りを意識することで、ロングライフな賃貸経営ができるのです。
初期費用こそかかるものの、長きにわたる高収入を狙えるため、トータルコストではお得になります。
住友不動産の土地活用の事例
ここまで、住友不動産の賃貸経営の特徴を説明しましたが、いかがでしたでしょうか。
文章だけでは、ピンとこなかった人も多かったと思います。
ここからは、住友不動産が着手した土地活用の事例を紹介しましょう。これを見れば、土地活用のイメージがより明確になってくるはずです
完全フリー設計の間取りで高収益
| 用途 | アパート |
| 土地面積 | 127.06㎡（38.43坪） |
| 建物面積 | 188.93㎡（57.15坪） |
| 階段 | 3階建 |
| 工法 | 2ⅹ4工法 |
| 戸数 | 5 |
今見ていただいている物件は、既存建物の建て替えをした例です。オーナーが、隣接地の購入をしたのがきっかけで始まりました。
この例で一番の課題となったのは、「限られた敷地面積をどうやって活かすか」です。
実は、この物件のオーナーは、10社以上の建設会社で見積もりした上で、住友不動産に決めています。住友不動産が選ばれた理由は、「重層長屋形式の設計」にありました。
こうすることで、可能な限り無駄を排除し、かゆいところに手が届く設計を実現したのです。
住友不動産が得意とする2×4工法によって、高収入を狙える物件に仕上げました。
総タイル張りのおしゃれな2棟建て賃貸
| 用途 | アパート |
| 土地面積 | 158.95㎡（48.08坪） |
| 建物面積 | 127.10㎡（38.44坪） |
| 階段 | 2階建 |
| 工法 | 2ⅹ4工法 |
| 戸数 | 3 |
賃貸経営の利回りは、美観の維持が肝になると言っても過言ではありません。それを意識した好例が、ご覧いただいている建物です。
全面に外壁タイルを採用することで、自争作用をもたらしています。新築から間もなく発生しやすい「雨だれ」を自然に落としてくれる効果は絶大で、メンテナンスコストを大幅に削減してくれるのです。
さらに注目してもらいたいのは、「光触媒タイル」です。高級感と重厚感がある建物に見えるため、近辺のライバル賃貸との差別化に成功しています。
間取り
この建物は、3世帯です。全てのお部屋を40㎡超の１LDKに設計しているのですが、間取りは別々になっています。
メゾネット形式、長屋形式、etc、このように間取りを分けることで、入居希望者のニーズを広げることに成功し、ライバル賃貸との差別化にも成功しました。このように、飽きのこない間取りにすることで、下落リスクも軽減できます。
木造3階建てのアパート経営
最後に紹介するのは、木造の3階建てアパートです。木造のアパートは「ダサい」「おんぼろ」のイメージがつきものですが、この仕上がりを見てください。
木造アパートとは思えないシックな格好良さがありますよね？ 住友不動産の技術力をもってすれば、このような物件も建てられるのです。
アパートの概要
| 用途 | アパート |
|---|---|
| 土地面積 | ２９８．１５ ㎡（ ９０ 坪） |
| 建物面積 | ５０６．５３ ㎡（ １５３ 坪） |
| 階数 | 3階建 |
| 工法 | 2×4工法 |
| 戸数 | 20 |
このアパートが建っている土地は、元々は鉄骨平屋建ての工場がありましたが、工場の閉鎖と老朽化に伴い、建て替えしました。
木造とは思えない外観は、「総タイル貼り」による恩恵です。アパートではなく、マンションのような風貌がかっこいいですよね。
エントランスには防犯カメラを設置して、玄関にはオートロックを採用するなど、セキュリティにも力を入れています。女性の一人暮らしでも安心です。
アパートの間取り
周辺は単身者の方が多く、主要駅となる川崎駅までのアクセスも良好なため、1Kでプランニングしました。住友不動産ではこのような身辺調査も行い、需要の高い賃貸経営を提案しているのです。
住友不動産の土地活用の評判や口コミ
住友不動産で土地活用する際、評判や口コミは気になりますよね。実際に住友不動産でアパート経営している方の意見をご紹介します。
これからアパート経営を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
ヴェトヴィ船堀（江戸川区船堀）M様
アパート経営インタビュー動画
アパートの外観
住友不動産のアパート評判
足場の外れた建物を見たとき、私たち夫婦が同時に抱いたのはそんな感想でした。もちろん、打合せの際に外観図を見せていただいてはいましたが、それでも私たちが期待していたよりはるかに洒落た都会的な姿に驚いてしまったのです。
担当してくださった阿部さんも相当な自信をお持ちのようで、「恰好いいですよね」を連発していましたが、そういえば聞きつけた職人さんが「また自画自賛して」と笑っておいででした。
私たちと阿部さんのお付き合いはもう二十年になります。
結婚したばかりで新居を建てようとモデルハウスを訪ねたのがそもそもの出会いでした。父が亡くなって土地を相続することになったとき、真っ先に知恵を貸してくださったのは阿部さんでした。
もっとも、今思えば上手くのせられて賃貸住宅を建てるという話に疑問を差し挟まなかったような気もしますが、こうして完成した建物を前にすると、しみじみアドバイスいただいてよかっと思います。
一階はデイサービスの施設になっています。これも、一階は入居者が決まり難いからとアドバイスいただいた結果です。
柱や壁のない広いスペースが特徴で、これは住友不動産さんの2×4工法でなければ決して実現しなかったとのことです。デイサービスの会社様にもとても喜んでいただいています。
建物名は「ヴェトヴィ船堀」、ロシア語で枝という意味です。
お世話になった阿部さんの名前から一文字お借りして、また、私たちにとって初めての経験である賃貸経営がうまく繁盛するようにという願いを込めて命名しました。今後は入居した方々が快適に暮らせるよう、建物に負けない経営を目指します。
素敵な建物を、本当に有難うございました。
住友不動産の賃貸経営インタビューより引用
この口コミからわかるように、住友不動産のアパートに大変満足している様子です。担当者の方とも20年の付き合いなのでとても長いですよね。
いい業者でなければここまでのお付き合いはしないはずです。アパート経営において、住友不動産はとても評判がいいので賃貸経営を考えている方は、住友不動産で土地活用してみてはいかがでしょうか。
まとめ
住友不動産は、アパート経営が得意の土地活用業者です。木造の2ⅹ4工法で地震に強く住みやすいアパートを建設してくれます。
また、実績も豊富なので安心して土地活用を任せることができます。大家としても、実績があると安心ですよね。
狭い敷地や変形敷地の方でも住友不動産であれば、有効に土地活用してくれます。まずは、無料で相談できるのでお問合せてみましょう。きっとあなたに合った土地活用をしてくれるはずです。
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