デベロッパーを英語で表記すると「developer」となり、その意味は「開発者」です。日本では概ね、街や土地の開発を主としている不動産会社だという言えるでしょう。
デベロッパーが行うのは、「街の再開発」「マンション開発」「リゾート開発」「大規模な宅地開発」「商業ビル開発」等です。これらの開発にはさまざまな事業者が関わりますが、主になる企業はデベロッパーであることがほとんどです。
不動産会社とはいっても「大規模事業」に関わるのがデベロッパーというわけですね。
ある一定規模の土地を活用する方法はいろいろありますが、広い土地を個人で活用していくのにはおそらく無理が生じます。例えば、個人レベルだけで大きなショッピングモールのようなものを計画・実行していくのは困難だということです。
したがって、広めの土地を所有していれば可能な限り「有効に」活用したいし、その際にはその道の専門家であるデベロッパーを使った方がスムーズに事が進み、メリットも多いです。
今回は、デベロッパーを使った土地活用の5つの方法と、そのメリット3つを紹介します。
デベロッパーを使った土地活用
デベロッパーを使った土地活用の方法には、次のようなものがありまた、それぞれ以下のような特徴を持っています。
- 事業受託方式
- 土地信託方式
- 定期借地権方式
- 等価交換方式
- 土地の売却
| 方式 | 自己資金が少ない | 高収益をあげたい | 土地を手放したくない | 事業ノウハウがない | 相続税対策をしたい | 固定資産税を減らしたい |
| 事業受託方式 | ◎ | 〇 | ◎ | ◎ | ◎ | ◎ |
| 土地信託方式 | ◎ | △ | △ | ◎ | ◎ | △ |
| 定期借地権方式 | ◎ | △ | 〇 | ◎ | △ | △ |
| 等価交換方式 | ◎ | 〇 | △ | ◎ | △ | △ |
| 土地の売却 | － | △ | × | △ | △ | ◎ |
表を見て注目したいのは「自己資金が少ない」「事業ナウハウがない」に◎が多いという点です。
自己資金が少なくて、事業ノウハウがない人でも、土地活用がしやすい方法があるということですね。この後にも詳しくお伝えします。
ではここから、デベロッパーを使った5つの土地活用法をそれぞれ解説していきます。
事業受託方式
事業受託方式とは、土地所有者が事業の主体とはなりますが、土地の運営・管理は業者（デベロッパー）に一括して任せられるという最も安心度が高くポピュラーなものです。
事業受託方式のメリット
次に、事業受託方式にはどのような特徴があるのか見ていきましょう！
初期費用がかからない
事業受託方式では初期費用がかからないため、土地を所有している人でしたら土地活用に非常に取り組みやすい方法です。
土地活用を業者に依頼した場合、業者が土地の診断、建築物のプランニングから施工、事業計画における収支、（賃貸物件であれば）入居者募集、建物完成後の運営・管理の一切を業者がすべて引き受けてくれるという流れになります。
ですので、土地を所有していれば後は業者にお任せすれば良いので、初期費用がかからないというスタートしやすいシステムです。
管理にお金がかからない
先にもお伝えしましたが、事業受託方式では、事業開始後もすべて業者が運営・管理を引き受けてくれるので、管理のためのお金は土地所有者にはかかりません。
すでに管理費用も土地の使用の契約に含まれていますから、追加でお金を求められることはないのです。
そのため、気持ち的・精神的にもとても安心できるルールでしょう。
ただ、管理にはもちろんお金がかかりませんが、業者との契約更新時の更新料や更新後の契約内容等はしっかりと確認して納得しておく必要がありますよ。
事業を始めやすい
ある程度の土地を持っていても、活用しようとする際の、資金繰り、企画、建築物の設計、募集、運営・管理等、素人では複雑で困難でしょう。
しかし事業受託方式では、その「複雑で困難」な部分を業者、いわゆるプロがやってくれるわけですね。
ですので、行う事業について一からすべての知識を得なくても、初心者からでも始められるシステムなのです。
ただ、「初心者でも始められる」とはいっても、成果からは建設費用も引かれますし、もちろん成果報酬も払わなくてはならないことはしっかりと覚えておいてください。
土地信託方式
土地信託方式とは、土地を信託銀行に期限を決めて預けて（信託して）、信託銀行が土地の運用、管理、処分を行っての資金繰り、建設、分譲等をすべて行う土地活用の方法です。
その結果得られた収益から、土地所有者は配当利益を受け取ることができます。
土地信託方式のメリット
土地信託方式には、次のようなメリットがあります。
- 土地を預けるだけなので土地の所有権は失わない
- 相続税などの節税もできる
- 初期費用がかからない
土地は預けるだけなので土地の所有権は失わない
土地信託方式では、土地の信託中（契約期間中）の土地活用は信託銀行に一時的に移行しますが、土地の所有権を失ってしまうわけではありません。
契約が終了すれば土地も自分のところへ戻ってきますから、決して土地を手放してしまうわけではないので安心してください。
そして、契約終了後は土地だけでなく、その上の建築物も自分のものになるというメリットがあります。
初期費用がかからない
土地信託方式では、初期費用がかからないという面で、土地活用として取り組みやすい方法です。
例えば、信託銀行に土地を信託したら、信託銀行がマンションを建設したなら、その建設・管理費用は信託銀行の負担となります。
そのため、土地所有者がその事業に対して初期費用を払うことはありません。
「初期費用がかからない」という点では事業受託方式と同じですが、違う点は、土地信託方式ではマンション等の賃貸物件よりも商業施設になるケースが多いことです。
そのため、マンションの賃貸経営よりは景気に左右され、良い時とそうでない時の差が大きいかもしれません。
事業受託方式と、どちらが良いかというのは好みの問題でもありますね。
土地信託方式による商業施設経営の場合、景気により収入が左右されたり、急に商業施設が廃業になったりする場合があります。そのため、契約時にはしっかりと契約内容の確認をしておくようにしてください。
土地信託方式のデメリット
土地信託方式のデメリットは、土地の運用がうまく行かなかった時は、収益が出ないケースもあるという点です。
信託銀行が建物を建ててテナントや入居者を募集しても、実際に入居者が入らなければ収益は出ません。
そのため、結果的に赤字経営となる場合もあります。
また、土地の信託中でも、名義人である本人には、固定資産税・不動産所得に対しての所得税・都市計画税等の税金は課せられます。相続が発生した場合も同様に相続税がかかってきます。
さらに、土地信託の運用は2～3年という話ではなく、10～30年という長期に渡る場合が想定されていて、その間に途中解約するということは原則できません。
ですので、信託の途中で土地を手放す可能性が考えられるなら、土地信託には踏み切らない方が良いでしょう。
定期借地権方式
定期借地権方式とは、現在使い道のない土地を所有している人が、業者に土地を貸すことで土地を貸す代価として収入を得る土地活用法です。
土地に設定する借地権には以下の3種類があります。
- 一般定期借地権
- 事業用借地権
- 建物壌土特約付借地権
| 一般定期借地権 | 事業用借地権 | 建物壌土特約付借地権 | |
| 借地権の存続期間 | 50年以上 | 10～20年 | 30年以上 |
| 権利の内容 | 3つの特約が有効
新法により1～3の特約が友好になりました。 |
借地借家法の次に3つの規定を適用しない
新法により1～3の条項の適用を除外できるようになりました。 |
賃貸借契約締結時に、契約後30年以上経過した日に地主が借他人かた借地上の建物の壌土を受けることを特約し、地主が建物を買い受けることにより借地権が消滅する。 |
| 契約期間満了時の処理 | 借地人は建物を収去し、更地にして返還 | 借地人は建物を収去し、更地にして返還 | 地主は、契約時に定められた時期に借地人から借地上の建物を買い取る。この建物壌土特約付借地権のみ、建物が将来に残る。 |
| 契約方法 | 権利の内容である3つの特約を、公正証書などの書面で提出 | 賃貸借契約書を公正証書にする | 法律上は格別の制限なし。口頭でも成立可。ただし、実務上は30年後に壌土されっる建物の仮登記をする |
出典：https://www.token.co.jp/estate/just_land/syakuchiken-toha/
一般定期借地権
一般定期借地権とは、定期借地権の中でも50年の存続期間と最も存続期間が長い定期借地方式となっています。
そのため、長期的に年を利用しない方に向いている定期借地方式といえます。
また、契約期間満了後は必ず更地にして土地が返却されるため、建物を買い取る必要がないのも一般的定期借地の特徴です。
事業用借地権
3種類ある定期借地権の中でも、最も存続期間が短いのが事業定期借地権です。
存続期間は10年以上50年以下となっており、その期間中であれば存続期間を自由に設定できるようになっています。
そのため、短期間での土地活用をしたい方や長期期間は土地を貸したくない方にはおすすめの定期借地権方式です。
また、一般定期借地権同様、契約満了後は更地として土地が返却されるため、土地がなくなる心配もありません。
建物壌土特約付借地権
建物壌土特約付借地権とは、存続期間の下限が30年となっている定期借地権方式です。
一般定期借地権と比べても、20年も早く土地が返却されるため、中期間での土地活用を考えている方にはおすすめの定期借地権方式となっています。
また、建物壌土特約付借地権では契約満了後、建物自体を買い取ることができたり、買取した建物での経営を行えたりする特徴があります。
建物壌土特約付借地権では、期間満了時に建物を買い取る必要があるので注意が必要です。
定期借地権のメリット
定期借地権で行う土地活用のメリットを紹介していきます。
期間終了後も土地が還ってくる
定期借地権の土地活用では、期間を定めて土地を貸出し、契約期間終了と共に土地は戻ってきます。
「一般定期借地権」「事業用定期借地権」での契約の場合は土地は更地で返却され、「建物壌土特約付借地権」の場合は、契約終了時に土地にある建物を買い取ることもできますよ。
そのため、どの定期借地権方式を選んでも、土地はなくならずオーナーに戻ってくることになるでしょう。
長期にわたり地代収入を受け取れる
定期借地権方式で土地を貸し出せば、長期に渡って安定した地代収入を受け取ることができます。
ただ、単に土地を貸すだけなので、事業受託方式や土地信託方式のように建物によって収益を得ることはなく、地代のみが安定的に入ってきます。
ほかの土地活用方法とは異なり土地だけを貸している状態なので、「入居者がなく収益がでない」「経営悪化で赤字になる」といった心配がないのも定借地権方式の特徴ともいえるでしょう、
一時金による資金手当てがもらえる
定期借地権では、収益が毎月の地代だけかと思いがちですが、以下のような一時金を得ることが可能です。
- 敷金：原状回復の費用や賃料未払いに備えてあらかじめ得るお金で、賃料1～2年分が一般的。
- 保証金：あくまで一時預かり金で、契約終了後には無利子で返還するものです。ただ、返還する時期までは事業や運用に活用できます。
- 権利金：地代とは別の権利金として費用を得ることも可能です。ただ、個人の場合は不動産所得とみなされて課税対象となります。
- 前払い地代：地代を前払いしてもらうことも可能です。一括で受け取ったとしても計上は毎年の分割で良いため、税制上は有利な方式です。
このように、定期借地権方式では一時金をもらえるといったメリットもあるので、長期期間の土地活用を考えてい方には、おすすめの土地活用法といえるでしょう。
等価交換方式
等価交換方式とは、土地所有者が土地をデベロッパーに提供、デベロッパーがマンション等の建設費用を負担、土地を提供する代わりに土地価格に相当するだけの建物所有権を得るという方法です。
【1億円の土地を提供した場合】
1億円の土地を譲渡する代わりに建設された「マンション」「アパート」などから1億円分に相当する部屋を代価として手に入れられるということ。
つまり、土地と建設した建物を同じ価格（等価）で交換することになるので、「等価交換方式」と呼ばれているわけです。
また、等価交換方式には2種類の方式があり「全部壌譲渡方式」「部分譲渡方式」に分けられます。
全部譲渡方式
全部譲渡方式とは、土地の所有権を一度全てデベロッパーへ移行し、建物の建設が完了した後、土地と建物の一部の所有権を土地オーナーへ移行する方法のことです。
この方法は、土地の権利者が複数人いる場合に採用され、土地の所有者が単体の場合はあまり採用されない方法です。
また、建物の建設が完了するまでは土地の所有権がなくなったり、土地の所有権を戻す際に不動産取得税や登録免許税が余分にかかったりするデメリットがあります。
ただ、この方式では土地の所有権を一度すべてデベロッパーに移行する必要があります。そのため、万が一悪徳業者に当たってしまった場合、土地をすべて失うリスクがあるので注意が必要です。
先ほどもお伝えしたように、所有者が単位の場合ではあまり採用されない方法です。所有者が単体なのに全部交換方式を何度もすすめてくる業者には注意しましょう。
部分譲渡方式
部分譲渡方式とは、名前の通り土地の一部だけをデベロッパーへ譲渡する方法のことです。
建物完成後、土地オーナーは自らの対価分の土地だけを残し、残りの土地をデベロッパーへ譲渡、デベロッパーは土地オーナーへ土地の対価分の建物を譲渡します。
この方法では、土地の所有権を戻す際にかかる不動産取得税や登録免許税が土地オーナーにはかからず、デベロッパー側だけに負担がかかる方式となっており、土地オーナーには負担がないのが特徴です。
また、等価交換方式では、土地オーナーに負担がかからずリスクのない「部分譲渡方式」が一般的となっています。
等価交換方式のメリット
等価交換方式のメリットには、次のものがあります。
- 住み慣れた場所を離れる必用がない
- 自己資金が無くても可能
- 遺産分割の対策もできる
住み慣れた場所を離れる必要がない
等価交換方式は、土地を手放すことにはなりますが、そこに建つ建物の所有権を得られます。
そのため、その対価として得た建物に自ら住むこともできるので、住み慣れた場所を離れる必要がありません。
土地を売却してその資金でマンションを建てようと思ったら、また別の建設用地を探さなくてはならなくなりますから、等価交換ではそうしなくて良いということですね。
その土地自体に思い入れがある場合でも、その地を離れなくても良いというメリットが等価交換にはあります。
自己資金が無くても可能
等価交換では、土地があれば自己資金が無くても建物の建設が可能になります。
建設費用はまずはデベロッパーが負担しますから、土地所有者が建設のための自己資金を用意する必要はありません。
土地価格がそのまま建物の建設費用とも交換されるわけですから、自己資金が無くても良いというのは土地所有者にとっての大きなメリットですね。
また、等価交換として得た物件の賃貸経営も行うことができるので、一石二鳥の土地活用方法といえます。
遺産分割の対策にもできる
等価交換は遺産を分割して残す対策としても活用できます。
もし、土地が遺産として残った場合には、幾人かの相続人に均等に分けることはほぼ不可能です。そのため遺産を分ける際に相続人同士の間で不公平感が生じ、それがもめ事・トラブルに発展しかねないわけです。
また、相続される土地が一筆であれば、その土地を相続人の数で均等に分筆することは理屈では可能だといえます。
ただ、分筆自体にもかなり高額な測量費用がかかりますし、小分けされた土地では利用価値も下がりやすいです。
しかし、等価交換で建設された賃貸マンションや貸ビルであれば、遺産相続の際の分割が容易でわかりやすくなります。相続人としても、その方が使い道も多様で活用しやすい資産となるわけですね。
また一般的に、等価交換で建設されるマンションやビル等は耐久性が高く頑強な構造であることが多いので、その建物を売却する際にも買い手が付きやすいというメリットも考えられます。
土地の売却
土地活用を考えた場に、その土地を売却してしまうのもひとつの方法です。
健全な資産形成といわれるのが、不動産、金融資産、有価証券の3つをバランスよく所有するという財産三分法です。
ただ、全資産の中で土地が占める割合が高い資産状況であるなら、土地を売却して資産の3つのバランスを整えることも、土地活用、そして資産活用の有効な手段ですよ。
土地の売却によるメリット
土地活用を考えている際、土地の売却を行ってしまうのも1つの方法です。土地の売却には次のメリットが考えられます。
現金が手元に入ってくる
土地活用として土地の売却をすれば、まとまった現金が即手元に入ってきます。
マンションやアパート経営では土地所有者には一気に現金は入ってきません。「もっとある程度のお金が手元に来ると思っていたのに…」と後から感じる人も案外多いかもしれません。
土地売却では、数百～数千万円の現金が入ってきますから、現金が必要な方は土地の売却をしてしまうのも1つの方法として考えておきましょう。
税金・土地管理などの負担を減らせる
土地を売却してしまえば、土地にかかっていた「固定資産税」を払わなくて済むようになります。
土地を所有している限りは、固定資産税は毎年請求されますし、その納税額が大きくて頭を悩ませている人もいるでしょう。
固定資産税を払うことがもったいないと感じるなら、売却はもっともシンプルで有効な方法だといえます。
また、土地に建物を建ててマンション・アパート・駐車場経営をしていると、家賃の滞納、入居者間のトラブル、不正利用者の出現等に日々不安になることも多いです。土地や物件を管理するということは必ずしも楽なことではありません。
また、経営が不安定な時は「今月は大丈夫だろうか？」との心配が頭から離れないこともあるでしょう。
土地を売却してしまえば、土地管理からくるストレスからはすぐに解放されることとなります。
デベロッパーを使った土地活用のメリット
ここでは、いくつかある「デベロッパーを使った土地活用のメリット」をまとめました以下に詳しく解説しているので、それぞれ見ていきましょう。
自己資金なしで土地活用できる
「土地活用」は、デベロッパーを使えば自己資金なしで始められるというメリットがあります。
個人でやろうと思えば、自己資金を用意する必要がありますし、「その後の計画もしっかりと立てて…」と、煩雑な準備をしなくてはならないかもしれません。しかし、デベロッパーを使えばその煩わしさが解消できます。
とりあえず土地があれば、自己資金がなくても運用に取り組めるというのは、非常に大きなメリットですね。
土地活用のノウハウを持っていなくても安心
デベロッパーを使えば、土地所有者が土地活用のノウハウを持っていなくても安心だというのはデベロッパーを使う大きなメリットです。
土地活用を素人の個人がしようと思えば、まずは土地活用の知識やノウハウを学び、土地の診断、建築プラン、施工プラン、収支、入居者募集、運営・管理を自分でやらなくてはなりません。
ただ、それはほぼ不可能に近いです。
しかし、デベロッパーがいれば土地活用で収益を上げていく一切の工程を業者がすべて引き受けてくれますから、土地所有者に専門知識がなくても大丈夫です。
わからない部分は土地活用の専門家であるデベロッパーにお任せすれば良いのですね。
相続税などの節税もできる
土地を相続したり、土地を保有していれば多くの税金がかかってきます。しかし、土地活用を行うことで、これらの節税ができるのです。
相続税
相続で土地を譲り受ければ相続税が発生します。この土地の相続税は「土地評価額」で決まっており、評価額が高いほど相続税も高くなる仕組みです。
【1億円の更地を相続した場合】
- そのまま1億円が土地の評価額となる
【1億円の土地に賃貸経営のアパートを建てた場合】
- 1億円（更地の評価額） × （1 － 借家権割合70％ × 借地権割合30％） ＝ 7,900万円（アパートを建てた場合の土地の評価額）
このように、1億円の土地を相続した場合でも、更地の場合と賃貸経営の場合では、相続税が大きく異なることがわかります。
このように、土地活用をすることで相続税の対策にもあるので覚えておきましょう！
ただ、相続税対策で土地活用するのであれば、相続した後ではなく、相続する前に土地活用の準備しておくことが重要です。
相続税とは土地を相続後、10ヵ月で支払わなければいけません。その間に土地活用を始めるのは困難のため、相続する前から準備をしておくようにしましょう！
固定資産税・都市計画税
土地を所有していれば、固定資産税と都市計画税は毎年請求される税金ですが、この土地にマンションやアパートを建てた場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に圧縮されます。
【更地で2000万円の土地に34万円の固定資産税がかかった場合】
- 建物が建つだけで…2000万円の土地の固定資産税は6.7万円になる
このように、建物が建つだけで固定資産税は1/6にも減税されます。具体的な数字を見ると、いかに違いが大きいかわかりますね。
また、空き家を空き家のまま放置しておくと「迷惑空き家」となって固定資産税の優遇措置から外れる場合がありますから、早めに貸家として建て替える等の対策をとりましょう。
所得税
土地活用をして賃貸経営を営めば、建物は減価償却費として経費に計上することができ、固定資産税や借入利息も経費にできます。
土地活用を事業化すると経費を上手く活用することができて所得税を減らすことができるわけです。
また、建物の大規模な修繕により、一時事業赤字が出た際にも、他からの給与収入があれば損益通算して所得税を低く抑えることが可能ですよ。
まとめ
今回は、土地活用のためにデベロッパーを使う5つの方法と3つのメリットを紹介しました。
売却以外の土地活用では、どれも「自己資金がゼロ」「土地活用のノウハウを持っていない」でも取り組めるというのは、所有している土地の可能性を非常に感じさせてくれますね。
土地活用を考えた場合、個人での資金調達、計画、運営にはどうしても無理が生じるでしょう。その際には、ぜひデベロッパーを使うことを前向きに検討することをおすすめします。
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