土地活用をするうえで注意しなければならないことは、リスクの大きさや元がとれるまでの期間などだけではありません。
土地活用を行おうとしている土地が、どういった区域に指定されているかもまた、注意しなければならない点なのです。
本記事では、市街化調整区域という区域での土地活用について紹介します。
「市街化調整区域って何？」「市街化調整区域での土地活用を考えている」という人は、ぜひ本記事を読んでみてくださいね。
最後まで読んでいただければ、市街化調整区域での土地活用に詳しくなれること間違いなしです。
目次
市街化調整区域って何？
出典：https://www.city.chikusei.lg.jp/page/page001250.html
まずは、「市街化調整区域」がどういった区域なのかを紹介しましょう。ここで、市街化調整区域がどのようなものなのかを知ってください。
建物を建設するのが難しい土地
「土地活用をする」という観点から、市街化調整区域について一言でいえば、「建物を建てるのが難しい土地」です。
何故、建設が難しい土地なのかというと、市街化調整区域が、「市街化することを抑えている区域」だからですね。
市街化を抑制している区域のため、建物を建設するのが難しいわけです。
「難しいということは建てることは一応可能なのね」と思う人がいることでしょう。まさにその通りで、建設することは不可能ではありません。
ただ、自治体からの許可が必要となります。そのため、建設のOKをもらわない限り、自分の土地であっても建設することが不可能なのです。
このように、市街化調整区域という区域になっている土地では、建物を建てるのが容易ではありません。とても重要なことなので、よく覚えておきましょう。
許可をえられれば建物を建てられる
先ほども紹介したように、建設のOKをもらえれば建物を建てることが可能です。ただ、許可がもらえるかは、自治体の判断次第となっています。
こちらが、「この施設を建てれば、地域の人々のためになる」といくら訴えても、自治体がその開発行為をよいものだと思わなければ、OKはもらえないわけです。
このように、許可さえもらえれば建設はできます。ただ、必ず許可がもらえるかというとそうではありません。
そのため、「建設地としてこの土地を買ったものの、許可がおりなくて建てられない」というようなことなる可能性があります。
「許可はきっともらえるはず」という楽観的な考えで土地を購入してしまっては、取り返しのつかないことになりかねません。
「こんなことなら買わなければよかった」とならないためにも、市街化調整区域に指定されている土地を購入する際には、慎重に決断してください。
アパートなどの賃貸物件は建てられるのか？
土地活用の中でも、とても有名な活用方法であるアパートやマンションなどの賃貸住宅経営ですが、市街化調整区域の土地でも可能なのでしょうか。
アパートやマンションといった住宅を建設できるかどうかですが、「なんともいえない」というのが答えです。
どうして、「なんともいえない」という、どっちつかずの答えになってしまうのかを説明しましょう。
まず、許可がおりるかどうかの問題があります。先ほども紹介した通り、市街化調整区域では建物を建てる場合には、許可が必要です。
そして、その許可がおりるかどうかは、自治体次第となっています。
「例外として、そこでアパートを建ててもいいよ」と言ってくれる自治体であれば、建設することが可能でしょう。
次の問題ですが、「下水道が整備されているかどうか」という問題ですね。
悲しいことに、「市街化調整区域では下水道の普及率が低い」という声があり、その声を無視してしまうのは少々不安が残ります。
「下水道がなければ引き込みをすればよい」と思われるかもしれませんが、引き込みそのものも自治体がOKしてくれなければなりません。
このように、アパートやマンションなどを建てることは100%不可能というわけではありません。
ただ、様々な懸念点があることも事実です。
リスクを小さくするためにも、「アパートやマンションなどを市街化調整区域に建てたい」という人は、不動産業者へ相談することをおすすめします。
都市計画法の3つの区域区分
都市計画法には、以下のような3つの区域区分があります。
- 市街化区域：もう市街地になっている、もしくは、近いうちに市街化をしたい区域
- 市街化調整区域：市街化を抑えて、自然を守りたい区域
- 区域区分非設定区域：市街地区域でも市街化調整区域でもない区域
このように、市街化区域、市街化調整区域、そのどちらでもない区域という風に分けられていますね。
この3つの区域の中でも、「市街化調整区域のみが原則として建物が建てられない」状態です。
市街化を抑えて、その土地の自然環境を守りたい区域なのですから、仕方ありませんね。
土地を購入するときや、所有している土地で土地活用を始めるときには、その土地が市街化調整区域になっていないかをよく確かめてください。
もし、確かめずに買ってしまったり、土地活用の話を進めてしまったりすると、後で大きな問題となってしまいますからね。
市街化調整区域の土地活用の2つの方法
市街化調整区域について紹介したところで、次は、「市街化調整区域での土地活用はどうすればよいのか」を紹介します。
建物を建てない土地活用をする
「建物が建てられないのなら、建物がいらない土地活用をしよう」というやり方ですね。
自治体からの許可が必要ないため、許可をもらって何かを行うよりリスクの小さい方法といえるでしょう。
建物を建てずに土地活用をすると聞くと、「土地活用には建物がつきものじゃないの？」と疑問に思う人がいるかもしれません。
土地活用には、嬉しいことに建物が必要ない活用方法もあるのです。たとえば、駐車場経営や太陽光発電ですね。
これらの土地活用は、経営に必要な設備を設置するだけで始められる土地活用となっています。
建物が不要な土地活用のため、「市街化調整区域では原則建物が建てられない」という問題をクリアできるわけですね。
「建設の許可をもらって土地活用をする」という手もありますが、許可をもらわずとも可能な活用方法はあります。
まずは、許可のいらない土地活用ができないかを考えてみましょう。
許可を得て土地活用をする
原則として、市街化調整区域では建物を建てられません。
ただ、「原則として」なので、自治体から建設のOKをもらえれば建設が可能です。
そのため、市街化調整区域であっても、建物が必要な土地活用をすることは不可能ではありません。
ここで気をつけたいのは、「許可がおりないリスク」があることですね。建設の許可がおりなかった場合、当然のことながら建設することはできなくなります。
建設の許可をするかどうかは自治体の判断によるので、許可をもらうまで、「許可がおりないリスク」がなくなることはありません。
このように、市街化調整区域にも建物を建てることはできるかもしれません。
ただ、許可がおりないリスクを抱えたまま、土地を購入してしまうのはギャンブルともいえます。
市街化調整区域では、建物が必要な土地活用をするのではなく、建物がいらない土地活用をするのが得策でしょう。
市街化調整区域に適した土地活用
市街化調整区域に指定されている土地では、どういった活用方法がマッチしているのでしょうか。ここで、具体的な活用方法を紹介しましょう。
駐車場経営
有名な土地活用である駐車場経営は、市街化調整区域で行う土地活用としてぴったりのものです。
何故、ぴったりなのかというと、駐車場の経営には建物がいらないからですね。舗装工事をしたり、精算機を設置したりする必要はありますが、建物は不要です。
また、「初期費用が抑えられる」という特徴もあります。
市街化調整区域の土地価格は比較的安価となっているため、設備にも土地にもあまり費用がかからないわけです。この特徴は資金が乏しい人にとって、嬉しい特徴ですね。
このようなメリットがある駐車場経営ですが、市街化調整区域で駐車場経営を行ううえでの注意点があります。
郊外だと集客が難しい
それは、立地の良し悪しですね。市街化調整区域に指定されている土地は、郊外にあることが多いです。
そのため、市街化調整区域に駐車場をつくった場合、「利用客があまり集まらない」ということになってしまう可能性があります。
「せっかく駐車場をつくったのに全然人が来ない」なんてことにならないためにも、土地周辺の施設や交通量などをよく調査しましょう。
駐車場経営は、建物が不要で、初期費用もあまりかからない土地活用ですが、立地に注意しないと儲からない場合があります。
儲かるか不安な場合は、駐車場経営の業者へ相談してください。
太陽光発電
駐車場経営と同様に、昨今注目されている太陽光発電もまた、建物が不要な土地活用となっています。
まず、太陽光発電という土地活用について解説しましょう。太陽光発電は、ソーラーパネルによって発電された電気を売る土地活用です。
発電するのに必要なのは、ソーラーパネルと日光なので、建物を建てたり集客をしたりする必要はありません。
つまり、市街化調整区域やあまり栄えていない土地でも、十分儲けることのできる土地活用ということです。
太陽光発電のメリットとは
次は、太陽光発電のメリットを紹介しますね。太陽光発電のメリットは、繰り返しになりますが、利用客が必要ないところです。
多くの土地活用が、「交通量の多い場所が有利」、「駅前や人口密集地の方がよい」といわれているのに対して、太陽光発電は人があまりいないような土地でも問題なく経営できます。
「土地を持ってはいるけど、田舎だから土地活用はできない」と思っている人にとっては朗報ですね。
また、「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」という制度があるのもメリットの1つです。
この制度は、発電した電気を20年もの間、ずっと同じ価格で買い取ってくれるという制度となっています。
こちらの制度があるため、太陽光発電という土地活用は、「長期的に安定した収入を得られる土地活用」といわれているわけです。
電気の買取価格は年々下がっているものの、この制度があれば安心して経営ができますね。
このように、建物や利用客が必要ない太陽光発電は、郊外であることが多い市街化調整区域で行うにはぴったりの土地活用です。
市街化調整区域で土地活用を行う際には、ぜひ太陽光発電を検討してみてください。
資材置き場（コンテナは不可）
資材置き場として土地を他人へ貸し出すのも、市街化調整区域に指定されている土地のよい活用方法です。
資材置き場とは、その名の通り、資材を置くために使われる土地です。そのため、特に土地の整備をしなくとも土地活用を始められます。
つまり、経営をスタートするのに必要な費用がいらないということです。
初期費用がかからない分、儲けは小さいですが、「投資した資金が回収できない」というリスクも小さいのが嬉しいところですね。
資材置き場は、土地を貸し出すだけで経営が始められるため、コストがかからないうえに手軽ですが、いくつか注意点があります。
騒音の問題などが起こる恐れがある
まず、騒音の問題ですね。工事用の資材を運搬する際に、どうしてもトラックのエンジン音や積み込み積み下ろしの音が出てしまうわけです。
この騒音が近隣住民の迷惑となって、苦情が寄せられる場合があります。また、運搬時の問題は音だけではありません。
資材置き場での作業で舞い上がってしまった砂が音と同様に、近隣住民の迷惑となってしまうわけです。
これらの問題は、住宅があまりないような土地を資材置き場にすれば防げるでしょう。手軽に始められる土地活用ではありますが、立地には注意してくださいね。
音や砂以外にも、注意点はあります。それは、市街化調整区域ではコンテナを置いておくことができない点ですね。
コンテナは貨物を運搬するための道具ですが、土地に設置してしまうと建築物とみなされてしまいます。そのため、コンテナを倉庫として使うことは、市街化調整区域では不可能なのです。
「ちょっとした倉庫があると便利だよな。よし、コンテナを設置しよう」というのは、やっては駄目な行為ですね。
資材置き場は、市街化調整区域でも可能なローコストの土地活用です。資金をかけずに手軽に土地活用を始めたい人は、その土地周辺の資材置き場の需要を確認してみてください。
墓地・霊園
市街化調整区域に指定されている土地に向いている土地活用として、「墓地の経営」という方法があります。
墓地や霊園、つまり、お墓の経営ですが、建物が必須ではないため、市街化調整区域であって可能な土地活用です。
また、建物が不要なだけでなく、電気やガス、水道といったインフラを通す必要がないのも嬉しい点ですね。
墓地経営のメリットは、「建設費やインフラ整備費がかからない」だけではありません。「長期的に安定した経営ができる」というメリットがあります。
お墓というものは、アパートやマンションのように、「利用者が別の場所へ移動してしまう」ということがそうそうありません。
そのため、長い間、ずっとそのお墓を使ってもらえるわけです。「安定している土地活用をしたい」という人にとって、特に嬉しい話ですね。
また、多くの土地活用には向かないような立地であっても、墓地には向いているということがあります。
駐車場経営や賃貸住宅経営では、人口の多い土地や交通の便がよい場所の方が好立地です。
一方で墓地経営では、丘や山といった場所であっても問題なく経営が可能です。
むしろ、日当たりや景色がよい丘や山の方が、墓地としての人気は高く、経営に向いています。
「山の土地を活用するにはどうしたらよいのだろう」と悩んでいた人は、墓地経営をするのがよいかもしれませんね。
このような少々独特な特徴を持っている墓地経営ですが、悲しいことに墓地特有のデメリットもあります。
墓地経営のデメリット
どういったデメリットなのかというと、「墓地として土地活用してしまうと、別の土地活用にすることは難しい」というものですね。
墓地だった土地に何か施設をつくることは、物理的に不可能ではありません。
ですが、「アパートになる前は墓地だった」「この駐車場は元々墓地のところにつくられた」となれば、その施設の利用を敬遠してしまうのが人間というものです。
長期的に安定した経営ができる反面、このようなデメリットがあることを覚えておいてください。
建設費やインフラ整備費がかからないうえに、長い間にわたって安定経営が可能な土地活用ですが、他の土地活用ができなくなるという問題があります。
墓地経営を始める際には、リスクのことをよく考慮して始めましょう。
許可を得てできる土地活用
ここまでは、許可が不要な土地活用について紹介しました。次は、許可を得ることによって可能になる土地活用の中でも、おすすめの活用方法を紹介しますね。
高齢者施設
許可をもらえれば可能な土地活用の中でも、まずは、「高齢者施設の経営」という土地活用について紹介しましょう。
次に紹介する社会福祉施設も同様ですが、少子高齢化社会へ突入した日本にとって、高齢者施設は必要不可欠な施設です。
そのため、現代の日本では、需要が高い施設であるいえるでしょう。「需要が高い」というのは、土地活用をするうえで非常に喜ばしい話ですね。
ただ、アパートやマンションのような賃貸住宅と同じように、高齢者施設を建てるには多額の資金が必要です。
具体的な額としては、数千万から数億円ほど必要となってきます。
これだけの資金がかかるということは、「駄目になってしまったときに損する額が非常に大きい」ということに他なりません。
このように、資金面でのリスクが大きい土地活用ではありますが、利回りは10%ほどあるため、見返りも大きい土地活用でもあります。
さて、高齢者施設という土地活用そのものの紹介の次は、許可がおりるかどうかの話をしましょう。
高齢者施設の建設許可は、「その場所に高齢者施設を建てる必要性があるかどうか」によりますね。
そのため、その土地周辺の状況をよく調査し、高齢者施設の需要がありそうかどうかをよく見ておくことが大切でしょう。
高齢者施設は、高利回り、かつ需要が高まっている土地活用です。その土地に高齢者施設の需要がきちんとあるのなら、経営を考えてみてもよいでしょう。
社会福祉施設
特別養護老人ホームのような社会福祉施設も、高齢者施設と同様に、昨今の日本では需要が高まっている施設ですね。
社会福祉施設の需要ですが、特別養護老人ホームの入所要件を厳しくしたこともあり、入所待機者数を基に需要を考えると、数年前より落ち込んでいるとも判断できます。
確かに、入居待機者数は減りましたが、まだ約30万人もの待機者数がいるもの事実です。
何がいいたいかというと、「数字的な需要は減少したものの、まだまだ大きな需要がある」ということですね。そのため、許可さえもらえれば、大きく儲けることも不可能ではないでしょう。
需要は大きいものの、必要な資金も莫大です。社会福祉施設の経営を始めるためには、最低数千万円は必要となっています。
このことを聞くと、「需要が高いのは嬉しいけど、これだけの資金がかかるのは困る」と思う人もいることでしょう。
初期費用をかけたくないのなら土地を貸すのもあり
「多額の資金がかかってしまうのは困る」という人は、社会福祉施設を経営している業者へ土地を貸し出すことをおすすめします。
先ほども紹介した資材置き場のように、土地を貸し出すだけなので、土地さえあれば資金は必要ありません。
ただ、土地を貸し出すだけなので、「あまり利益は大きくない」というデメリットもあることを覚えておいてください。
このように、社会福祉施設は需要がまだまだある土地活用となっています。
賃貸住宅経営や駐車場経営のような有名な土地活用だけでなく、「社会福祉施設の経営」という活用方法があることを頭に入れておいてください。
医療施設
その土地に医療施設の需要があれば、「医療施設を建てる」というのもよい手ですね。市街化調整区域は郊外であることが多いため、競合する施設があまりない場合があります。
土地周辺に医療施設がなければ、建設の許可もおりやすいことが予想されますね。
逆に、その土地の一帯に医療施設がいくつもある場合は、施設の需要が小さくなってしまい、儲けにくく許可もおりにくい状況になるでしょう。
安定した土地活用
医療施設の経営は、多くのよい特徴があります。1つ目に、「安定した土地活用である」という嬉しい特徴がありますね。
医療施設を運営する医者は、こちらが建てた医療施設で長期にわたって事業を営んでくれます。
そのため、賃貸経営につきものの、「空室リスク」は医療施設の経営において、あまり大きくありません。
また、つくった医療施設を、「かかりつけのお医者さん」として地域住民に利用してもらえれば、医療施設そのものの経営も安定しますね。
賃貸住宅よりコストがかからない
2つ目に、「賃貸住宅をつくるよりコストがかからない」という特徴があります。
賃貸住宅の場合は、人が住むために必要な、キッチンやお風呂場といった設備を部屋の数だけつくる必要がありますよね。
喜ばしいことに、医療施設には、そういった設備をたくさんつくる必要がありません。つくらなくて済む分、投資額は小さくなるというわけですね。
地域貢献になる
3つ目の特徴として、「地域貢献になる」というものがあります。医療施設が遠くにしかなかった住民にとって、近場に医療施設ができることは非常に嬉しいことでしょう。
「バスや電車を使わないといけなかったのに、自転車や徒歩で行けるようになった」となるわけですからね。
その土地に恩があるという人は、医療施設をつくるというのも恩返しのよい手かもしれません。
このように、医療施設という土地活用は多くのメリットがある活用方法です。土地周辺に医療施設がない場合、積極的に経営を考えてみてください。
市街化調整区域内で許可を得る手続きの流れ
市街化調整区域に指定されている土地へ建物を建てるためには、どうしても許可が必要です。ここでは、その許可をもらうまでの流れを紹介しましょう。
許可をもらうための大まかな流れは以下の通りです。
- 自治体へ相談
- 自治体に協議
- 都市計画法34条に該当する建築物かどうか
- 開発審査会
- 都市計画法43条の許可をもらう
- 建築確認申請をする
このように、許可をもらうためには、自治体へ相談をしたり開発審査会をパスしたりする必要があります。
流れを見てもらいましたが、「都市計画法34条と43条ってどういった法律なの？」と疑問に思いますよね。
まず34条には、市街化調整区域で実施する許可を出してもよい開発行為について列挙されています。
この34条に書かれている内容のものしか許可はされないということですね。
どういったものが許可してよいものとして指定されているかは、こちらのページ（都市計画法：http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=343AC0000000100_20180724_430AC0000000022&openerCode=1#511）をご覧ください。
次に、もう1つの43条ですが、こちらには、「都道府県知事の許可なしに市街化調整区域で開発行為をしてはならない」というようなことが記載されています。
このように、これらの法律は市街化調整区域に指定されている土地で土地活用を行う場合には、密接に関わってくる法律なのです。
さて、法律について紹介したところで、許可のもらい方そのものの話に戻りましょう。
許可をもらうためには、見てもらった流れの通り、まずは自治体へどうやったら許可がもらえるのかを相談してください。
相談をすれば、今後どうすればよいのかが分かることでしょう。
許可をもらうためには、書類をそろえたり協議をしたりと様々なことをしなければなりませんが、最初は相談からです。
許可は難しいので建物を建てない土地活用がおすすめ
許可をもらったうえで行う土地活用の例も紹介しましたが、やはり、市街化調整区域では建物が不要の土地活用をするのがおすすめです。
建物を建てなければリスクが少ない
「建物を建てない」ということは、土地活用をするうえでのリスクが少ないことに他なりません。
まず、市街化調整区域に指定されている土地特有のリスクである、「建物を建設するための許可がとれるかどうか分からない」というリスクから解放されます。
このリスクがなくなれば、「許可がもらえず、予定していた土地活用ができなくなってしまった」というようなことは起こらなくなりますからね。
次に、「建物がない」ことで減るリスクがあります。
それは、「建物が倒壊してしまうリスク」ですね。建物がないわけですから、壊れようがないということです。
確かに、駐車場の設備が故障したりソーラーパネルが破損したりすることはあります。
ですが、自然災害によって壊れてしまうリスクは、賃貸住宅経営や高齢者施設の経営よりかは少ないといえるでしょう。
駐車場やソーラーパネルへの投資額は、大きな建物を建てるために必要な額より小さいですからね。
このように、建物を建てない土地活用の方が低リスクです。
特に、市街化調整区域に指定されている土地では、「許可がもらえるかどうか」のリスクがありますからね。
土地活用をするうえで、なるべくリスクを抑えたい人は建物が不要な土地活用を考えてみてください。
固定資産税が低いので高利回り
市街化調整区域の土地価格は、先ほども紹介した通り、比較的安価となっています。
安価になっている理由ですが、開発がしづらかったり、駅や店舗といった施設から離れてしまっていたりするからですね。利便性の低い土地は、あまり高くはないということです。
さて、土地の価格が安いことで発生するメリットですが、なんと固定資産税が低くなります。
何故、固定資産税の支払いが安くなるかですが、固定資産税が土地の評価額を基に計算されているからですね。
土地の評価額というものは、土地の価格が高いと高くなり、低いと低くなります。そのため、土地の価格が低いということは、土地の評価額、つまり、固定資産税の負担額も低いわけですね。
このように、利便性の低い土地にも、「固定資産税が低い」というメリットがあります。
固定資産税のような定期的にかかる経費が安ければ、利回りがよくなり、より大きく儲けることが可能です。
市街化調整区域に指定されている土地にも、税金面でメリットがあることを覚えておいてくださいね。
建物が建てられないので周りの環境が変わりにくい
市街化調整区域に指定されている土地の周辺もまた、市街化調整区域となっています。
そのため、土地活用を実施した土地周辺には、「原則として建物が建てられない土地」が広がっているという環境なのです。
「周辺に建物が建たない」というのは、どういったメリットがあるのでしょうか。
まず、考えられるのは、「日光を遮るような建物が建ってしまうリスクが低い」というメリットですね。
「隣に建物が建ってしまって、施設の中が暗い」「ソーラーパネルに日光が当たりにくくなった」というような問題が起きる可能性が低いわけです。
施設内の光量は照明をつければ改善するかもしれませんが、太陽光発電においてはどうすることもできませんよね。
次に思い浮かぶのは、騒音問題ですね。保育園のような、どうしても大きな音が出てしまう施設が近隣に立ってしまった場合、その土地が静かでない場所になってしまう恐れがあります。
太陽光発電のような利用者や運営者が施設にいないような土地活用なら影響は小さいですが、そうでない施設の場合には問題になることでしょう。
市街化調整区域では、保育園も許可なしには建てられないため、こういった問題が起きるリスクも低いわけです。
このように、市街化調整区域での土地活用は、「周辺の環境が変化しにくい」というメリットがあります。
デメリットが目立ってしまう市街化調整区域での土地活用ですが、こういった嬉しい話もあるのです。
まとめ
最後に、市街化調整区域での土地活用についてまとめてみましょう。
まず、市街化調整区域とは、「市街化を抑制している区域」です。そのため、原則として建物を建てることが不可能となっています。
ただ、「原則として」なので、自治体から建設の許可がもらえれば、建設することは可能です。
「許可をもらわないと建設できないということは、土地活用をするためには許可が必須」と思うかもしれませんが、許可がなくても可能となっています。
建物を建ててはならないのなら、太陽光発電や駐車場経営といった建物が不要な土地活用をすればよいのです。
建設の許可は必ずおりるというわけではないので、建物が不要な土地活用をするのがおすすめです。
このように、市街化調整区域では、土地活用のやり方が少々変わってきます。きちんと土地活用ができるか不安な人は、土地活用のプロへ相談してください。
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