所有する土地が、山に面していて、勾配の強い場所だったら、とても建物を建てるわけにはいきませんよね。
あなたの所有する土地が、交通の便が悪く訪れにくい場所だったら活用できるのでしょうか？
実は、土地活用で条件の悪い場所だから有効に使う方法があるのです。それは、「墓地による土地活用」になります。
墓地による土地活用は、運用を始めれば、期安定で収益が見込めるメリットもあるのです。
都市部では、深刻な墓地不足が問題になっています。墓苑や霊園として土地活用することは、都市部に住む人が地方で墓地探しをする需要もあり、有効な方法になるでしょう。
それでは、墓地による土地活用について詳しく見ていきましょう。
目次
墓地による土地活用の方法
まず、墓地による土地活用には、2つの方法があります。
- 「自分がオーナーになって土地活用」
- 「霊園業者に貸し出し出す土地活用」
同じ墓地の土地活用でも方法が異なるので、あなたに合った方法で土地活用するようにしましょう。それでは、順番に解説していきます。
自分がオーナーとして土地活用する
まず、自分が墓地のオーナーとして経営することから解説していきましょう。自分で墓地のオーナーになるには、以下の4項目をクリアする必要があります。
- 数千万円から数億円の自己資金が必要
- 公益法人・宗教法人をつくる
- 近隣住民の理解を得て合意が必要
- 行政からの指示基準に合わせる
自分が墓地のオーナーになるための投資金額は、アパート経営やテナント経営以上にかかります。特殊な土地活用になるので数千万円から数億円の自己資金が必要です。
自分でオーナーになるには、国からの指針により、公益法人や宗教法人を設立しなければいけません。つまり民間企業では、墓地や霊園の運用はできないのです。
さらに「近隣住民の理解を得ること」は、墓地建設に反対する人の合意を書面でかわすことになります。近隣住民の合意を得ることは並大抵の苦労ではありません。時間も労力も使うことでしょう。
最後の「行政からの指示基準に合わせる」については、墓地経営のため、役所に届け出て各種申請書類を提出しなければいけません。
墓地経営は、特殊な申請書類が複数必要なため許可が出るまでに時間も労力もかかるのです。
以上の4点から自分で墓地のオーナーになることは、ハードルが高い選択肢になります。
言い換えると、素人では難しいのです。
個人では経営は難しいので、土地の貸し出しと資金提供だけで他は業者が進めてもらう方法もあります。
資金と土地だけ提供して、専門のサポート業者に任せる方法です。この方法も契約内容に左右されますが、資金をかけて借地代しか見込めない場合、投資金額を回収できないでしょう。
霊園業者に土地を貸し出して運営してもらう
もう一つの「墓地による土地活用」は、霊園業者に土地を貸し出して借地料で収益を得る方法になります。
お寺や霊園業者に借地として貸し出すことで、自分で墓地のオーナーになる方法よりもハードルは大きく下がるのです。
- 自分では何もしなくていい
- 多額の費用を用意しなくていい
- 初期投資がかからない
- 宗教法人や行政からの指示基準に対応する必要もない
霊園業者に任せることで、煩わしい申請書類や管理運営など不要になります。
その代わり、霊園業者に任せて一度運用を始めたら、他の土地活用に切り替えることは難しくなるでしょう。墓地は、定期借地契約を結ぶことができなく、長期契約になる一般借地契約になるからです。
しかし、霊園業者に土地を貸し出すことにより、一度運用を始めたら、ずっと収益が入ってくる魅力もあります。
今後、活用する予定の立たない土地を持っている人には、おすすめです。墓地による土地活用で自分では何もしなくても、半永久的に収益が見込めますよ。
墓地による土地活用のメリット
団塊世代が70代を迎え、ますます需要が増えてくる「お墓」です。墓地による土地活用は、市街化調整区域網の土地でも運用可能なことがメリットになります。
市街化調整区域とは、建物の建設ができない都市計画法によって市街化を抑制していく指定地域のことです。つまり市街化調整区域は、原則として建物の建築が認められません。
墓地による土地活用は、建物を建築する必要がないため、大きなメリットになります。
他にも墓地による土地活用のメリットがあります。詳しく解説しましょう。
長期的に安定する
長期的な安定した収益が得られることは、大きなメリットになります。墓地は一度利用されれば、他の場所に移動することは考えにくいので長期的な安定収入になるのです。
移転や閉鎖の心配がないこともメリットになりますが、さらに「墓地で土地活用」は固定資産税がかからないのです。税金対策と安定収入が見込める土地活用になります。
ほかの土地活用ができない場所でもできる
立地条件が悪くても、霊園は開園可能です。住宅には向かないような勾配のある傾斜地や高台でも墓地として活用ができます。
他に土地活用ができない場所だから、墓地に向いていると言えるでしょう。頻繁に訪れる場所ではなく、交通の便が悪くても大丈夫なのです。
メンテナンスの管理が楽
建物を建てて生活インフラを整えるだけでも費用は掛かります。その点、墓地による土地活用は、電気・ガス・上下水道などの設備が不要になるのです。
さらに入居者がいないことで人間相手の管理はありません。霊園業者に任せることで管理面やメンテナンスも必要がないことも楽になりますね。
墓地による土地活用のデメリット
墓地による土地活用のメリットを紹介してきましたが、デメリットもあります。
大きなポイントは、一度墓地にすると他の土地活用がしにくくなることです。それでは、詳しく解説します。
一度墓地にするとほかの土地活用がしにくい
「墓地として貸し出したけれど、アパート経営のほうが向いているかもしれない」なんて他の土地活用に魅力を感じても一度墓地にした土地は転用が利かないでしょう。
他の土地活用は困難な理由は、万が一、他の土地活用を考えた場合、「過去に墓地だった」というネガティブなイメージができるからです。
たとえ、アパートやテナントを建てたとしても「墓地だった場所」の資産価値が下がることが考えられます。
このように「永代使用」が大きなポイントになるでしょう。 定期借地契約ではなく一般借地契約になり、半永久的に運営されることを承知で運営する必要があります。
さらに納骨堂や手元供養など、お墓にこだわらない人もいるのです。
墓地の需要の問題などから、今後の墓地の在り方について、一つの区画を占有する形ではない自由な発想も予想されるでしょう。
墓地による土地活用ができるのか判断するには
自分の土地が「墓地による土地活用ができる」と判断するポイントを解説しましょう。
- 高台で風通しの良い場所
- 交通の便が悪い
- 日当たりが悪い
一見、ネガティブなイメージのある場所でも「墓地に向いている条件」として、当てはまると判断できます。
ただ、自分の土地が「墓地や霊園にできるのか？」を所有する土地の自治体に問い合わせる必要があるのです。
墓地条例は、自治体によって独自の条例基準があるので、事前に調べることは必須でしょう。
土地活用のプロに判断してもらう
霊園業者選びも自分でやるのは、なかなか大変です。土地活用のプロに任せて判断してもらうことで、煩わしい手続きなどの手間をなくすことができます。
たとえば、霊園業者と借地契約をする際も、土地所有者が死亡すれば、一般的な相続財産になります。お墓の相続には相続税はかかりませんが、霊園開発には、相続がかかるのです。
相続税評価額を算出されて、登記する人が相続税を支払う必要があります。相続税対策で生前贈与も一つの方法ですが、墓地は評価対象地ではないので贈与税が発生するのです。
このような税金対策面も土地活用のプロに任せることで、あなたの状況に合わせた判断をしてもらえるでしょう。
一括資料請求サービスを活用する
墓地による土地活用は、不動産業者によって、取扱いがない場合もあるので複数の業者の資料を請求することをおすすめします。
なぜならば、第三者目線で条件にマッチした業者を数社選んでくれる一括資料請求サービスがあるのです。直接業者にお願いすると断りづらいこともありますよね。
一括資料請求サービスならば、業者への問い合わせの前段階なので、気軽にサービスを選ぶことができるでしょう。
比較した上でお墓に土地活用しよう
土地活用の一括資料請求サービスは、全国200社が登録しているのです。あなたの経営予定地を選択すれば、その土地に対応できる業者を選んでくれます。
ポイントは、このサービスを使って最低でも3社に相談することです。せっかくの比較サービスですから、契約面などを照らし合わせて判断してみてはいかがでしょうか？
よくわからない場合でもまずはプロに相談してみましょう。
まとめ
墓地による土地活用について、解説してきました。
「墓地」という特殊な選択なため、事例が少ないのも確かです。だけど都心部では、「墓地不足」が、深刻化していることで地方の活用できない土地でも墓地活用には需要があることが理解できたでしょうか。
他に活用方法のない土地を収益を生み出せないまま放置しておくより、安定した長期収入を得る手段になります。
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