土地活用

200坪の土地活用でおすすめの方法とは?失敗しないためにコツや注意点

200坪もの広大な土地を持っている場合、その土地を遊ばせておくのは大変もったいないことであるといえます。

その広さの土地であれば、所有していると固定資産税だけでかなりの金額になることが多いためです。

更地は持っているだけでは赤字ですよね。せっかく土地を持っているのであれば、有効活用しましょう。

そこで土地活用により、200坪の土地を「マイナスの財産」でから「プラスの財産」にする必要が出てきます。

では、200坪の土地にはどの様な土地活用法が向いているのでしょうか?ここでは200坪の土地の土地活用法について解説していきます。

200坪ってどのくらいの広さ?

200坪とはどれくらいの広さなのでしょうか?

一坪とは畳2枚分なので400帖、平方メートルに直すと一坪は約3.3平方メートルなので660平方メートルとなります。

しかし、このように数字で示されてもなかなか広さをイメージすることは難しいでしょう。

200坪の土地の広さを別のものの広さに例えると、公式の50メートルプールのおおよそ半分の広さに当たります。

このように表現すると、200坪の土地がかなりの広さであることをイメージしやすいと思います。

200坪の固定資産税はいくら

土地を所有していると、当然固定資産税がかかります。

固定資産税とは

固定資産税路線価×面積(平方メートル)を土地の評価額として計算することが可能です。

所有している土地が更地の場合、課税標準額は評価額の70%となり、固定資産税額は課税標準額の1.4%となります。

仮に所有している土地が更地だと仮定します。全国平均の坪単価は、74万1,082になります。計算式は以下の通りです。

74万円 × 200坪 = 1憶4,800万円

この1憶4,800万円うちの70%が課税標準額となります。計算式は以下の通りです。

1憶4,800万円 × 70% × 1.4% = 145万400円

145万400円が200坪の固定資産税の金額となります。毎年これだけの金額がかかってしまうのは大きな出費ですよね。

200坪の土地があれば活用しないのはもったいない

200坪の土地を更地で持っているだけでは、毎年固定資産税がかかってしまいます。また、更地の場合には、上物が建っている土地より固定資産税の税額が高額になります。

この状態のまま土地を所有しつづけると、毎年土地を所有しているだけで固定資産税を払い続けることになるでしょう。

200坪という土地はかなり広いため、その分固定資産税もかさみます。

土地を有効活用することで、固定資産税を支払うだけの「マイナスの財産」である土地から利益を得ることができる「プラスの財産」にしましょう。

200坪の土地を持っている方におすすめの活用方法

200坪のも広大な土地を、土地活用を行わずただ遊ばせておくのは非常にもったいないことです。

では、200坪の土地にはどのような土地活用法が向いているのでしょうか?

ここでは、200坪の土地に向いている土地活用法について解説していきます。

アパート経営

アパート経営のやり方

土地活用と言えば、真っ先に思いつくのがアパート経営またはマンション経営ではないでしょうか。

このアパート経営による土地活用に向いてる土地は、特に単身者用の物件の場合、駅までのアクセスが良いほうが入居率が高くなります。

ファミリー向けの物件の建設を予定している場合には、単身者用の物件ほど交通の便が良い場所にある必要はありません。

交通の便よりも、近くに学校や病院があるなど、生活しやすい場所に土地がある場合には、ファミリー向け物件がお勧めです。

土地の広さが200坪もあれば、大規模な高層マンションを建築したほうが収入が多くなるとお考えの方もいらっしゃると思います。

しかし、土地には建てられる建物の高さや床面積が都市計画により制限されている場合があります。

その制限とは建ぺい率や容積率です。それ以外にも、第一種低層住居専用地域にしてされている場合には高い建物を建てることはできません。

【建ぺい率】:風通しや防災など安全のための建物の規制基準

(建築面積(㎡) ÷ 敷地面積(㎡)) × 100 = 建ぺい率(%)

敷地面積は100㎡の土地に50㎡の建物を建てた場合の隠ぺい率は、

「50 ÷ 100 × 100 = 50%」となります。

【容積率】:入居者の数を制限するための基準

(延べ床面積(㎡) ÷ 敷地面積(㎡)) × 100 = 容積率(%)

敷地面積100㎡の土地に、床面積50㎡の2階建ての建物を建てた場合、延べ床面積は100㎡になります。このときの容積率は、

「100 ÷ 100 × 100 = 100%」となります。

そのような状況により建物の大きさが制限されている場合には、二階建て程度のアパート経営がお勧めです。

さらに、初期費用が大規模なマンション経営を行うには乏しい場合にも、アパート経営行うほうがベターであるといえます。

アパート経営でうまくいってからマンション経営をするのがおすすめです。

しかし、アパート経営のほうが建築費などの初期費用を抑えることができるといっても、200坪のも広さがあれば、大きなアパートを建築することになります。

200坪以下の土地でアパート経営を行う場合より多額の初期費用が必要になるので、注意しましょう。

200坪もの広さがある土地であれば、ファミリー向け又は単身者向けの物件を建てる場合に利益を上げるのに十分な戸数と、さらに駐車場まで造作することができます。

200坪の土地にアパートを建てた場合には、土地が広い分多くの戸数を確保することが可能なので、空室による収入の割合が減少リスクを低く抑えることが可能です。

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マンション経営

マンション

マンション経営は所有している土地が建ぺい率、容積率ともに高い場合にお勧めの土地活用法です。広い土地で大きな建物を建てられる場合おすすめです。

アパート経営より多くの戸数が確保できるため、空室リスクによる収入割合の減少のリスクもさらに低く抑えることが可能です。

しかし、マンションを建築する際には、アパート経営より多額の建築費用が必要になるため、銀行からの借入金額も多くなる点に注意しましょう。

200坪の土地があっても、戸数が多いマンションの場合には、戸数分の駐車場を造作することが困難な場合もあります。

そのような場合には、立体駐車場を建設するなどして駐車場を確保することで、他の物件との差別化を図ることが可能になります。

また、200坪の土地でのマンション経営は必然的に戸数も多くなるため、オーナー様自身で管理や経営を行うことは難しいでしょう。

そのような場合には、管理会社に物件の管理を依頼したり、一括借り上げを行っている業者に管理と経営を任せたりしてしまうのも一つの方法です。

業者に管理や経営を任せる場合には、業者に料金を支払う必要がありますが、管理や経営が手に負えない場合には必要経費だと割り切ってしまうことも大切です。

このような方法を取ることで、収入は少なくなりますが、手間をかけずに賃貸収入を得ることが可能になります。

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駐車場経営

駐車場経営土地活用

200坪の土地で駐車場経営を行うという土地活用法もあります。駐車場経営には月極駐車場経営とコインパーキング経営の二つの方法があります。

月極駐車場

月極駐車場

まず、月極駐車場ですが、この方法は住宅街かそれに近い場所に所有している土地がある場合にお勧めの方法です。

一台の車を停めるのに必要な広さは通路を含めて7坪と言われています。ですので、200坪の土地ですと28台から29台の車を停めることができます。

満車の状態になると、月額利用料金が一台当たり一万円として考えた場合、月に30万円近くの収入を得ることが可能になります。

コインパーキング

コインパーキング土地活用

所有している土地が商店街や駅の近くなどにある場合には、コインパーキングの経営がお勧めです。

このような場所では、買い物のときなどに一時的に駐車する利用者が多く見込めるためです。

コインパーキングの経営方法には、土地をコインパーキング業者に貸し出す方法と、自分でコインパーキングを整備し、その管理と運営を業者に委託する方法があります。

自分でコインパーキングの管理と運営を行う方法もありますが、200坪という広大な土地ではあまり現実的ではありません。

月極駐車場とコインパーキングという駐車場経営のメリットは、土地の流動性を保ったまま土地活用ができる点です。

どちらも更地に戻すのが簡単なうえに、数年単位の短期間でも土地活用が可能なためです。

流動性とは?

土地活用においての流動性とは、ほかの土地活用に転用しやすいことを言います。つまり、「流動性を保ったまま」というのは、違う土地活用方法を考えたとき転用しやすいということです。

将来別の方法で土地活用を行いたい場合や、自分で家を建てる予定がある方などにお勧めの土地活用法であるといえます。

どちらの方法で駐車場経営を行うかは、あなたが所有する土地の立地条件にあった経営方法で行うようにしてください。

トランクルーム経営

コンテナボックス

トランクルーム経営は、今後成長が見込まれる土地活用法です。

トランクルーム経営とは、敷地内にコンテナを置いたり建物を建てたりして、その中を区切り、区画ごとに物置として利用者に貸し出す土地活用法のことを言います。

200坪の土地でトランクルーム経営を行う場合には、コンテナタイプがお勧めです。

その理由は設置が簡単で、土地が変形地あったり、多少不便な場所に有ったりする場合でも土地を有効活用できる点にあります。

コンテナ型のトランクルームは、コンテナ内の温度・湿度調整ができないというデメリットがあります。

しかし、トランクルームを屋外型の保管場所として割り切って利用する顧客も多く、それほど大きな問題になることはありません。

また、トランクルームの利用者の多くは車でトランクルームを訪れることが多く、200坪の土地があれば、駐車場の完備も可能です。

ですので、他のトランクルームとの差別化を図ることが可能です。

また、200坪物広さがあれば、かなりの数のコンテナを設置することが可能であるため、多くの利用者を受け入れることが可能になります。

また、コンテナルーム経営は利回りが非常に高い土地活用方法となっています。土地活用の中でもリスクのなく儲かる土地活用方法です。

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クリニック経営

クリニック医院

クリニック経営とは、所有する土地に医療事業者と共同でクリニックを開設する方法の土地活用法です。

200坪の広さがあれば、土地の建ぺい率や容積率によっては、クリニックビルの建設も可能です。

【建ぺい率】:風通しや防災など安全のための建物の規制基準

(建築面積(㎡) ÷ 敷地面積(㎡)) × 100 = 建ぺい率(%)

敷地面積は100㎡の土地に50㎡の建物を建てた場合の隠ぺい率は、

「50 ÷ 100 × 100 = 50%」となります。

 

【容積率】:入居者の数を制限するための基準

(延べ床面積(㎡) ÷ 敷地面積(㎡)) × 100 = 容積率(%)

敷地面積100㎡の土地に、床面積50㎡の2階建ての建物を建てた場合、延べ床面積は100㎡になります。このときの容積率は、

「100 ÷ 100 × 100 = 100%」となります。

クリニックビルは比較的公共交通機関が発達している場所に土地を持っている場合にお勧めの方法です。

公共交通機関でのアクセスが良くない場所であっても、住宅街などにクリニックを開設する場合には、駐車場を造作することで、車による来院者を見込めます。

200坪の広さがあれば、十分な台数分の駐車場を用意することができるでしょう。

クリニック経営を行うためには80坪以上の広い土地が必要となるため、周辺に住宅の供給が過剰なエリアに200坪程度の土地を所有している方にお勧めの方法です。

クリニックを運営する場合、ある程度の汎用性を考えた設計にしておくことが重要です。医師の意向のまま建設してしまうと、万が一次の借り手を見つけなければいけなくなったとき、借り手が見つからない恐れがあります。

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老人ホーム・高齢者施設

土地活用介護施設

200坪の広さの土地があれば、老人ホームや高齢者施設の建設も条件によりますが、十分に可能です。

その条件とは、老人ホームの種類によっては日当たりや延べ床面積の最低限の広さなどが決められているためです。

もし、所有している土地が日当たりの悪い場所に有ったり、容積率が低く規定の延べ床面積をクリアできなかったりする場合には、このような施設を建築することはできません。

しかし、これらの条件をクリアし、200坪という広さがあれば十分に老人ホームや高齢者施設による土地活用は可能です。

このような施設は交通アクセスが悪い場所でも十分にニーズがあるため、アパート経営などを諦めていた土地のオーナー様にお勧めの土地活用法です。

200坪の広さがあれば、従業員や訪れる利用者の家族などのために駐車場を完備することができるため、立地はあまり問題になりません。

利用者に関してですが、今後日本は超高齢化社会に向かうため、減少することは考え辛いのが現状です。

老人ホームと高齢者施設による土地活用は、将来性も明るく社会貢献もできる方法であるといえるでしょう。

老人ホームや高齢者施設の需要は、今格段に上がってきています。今後のことを考えても、老人ホームや高齢者住宅はおすすめの土地活用です。

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太陽光発電

太陽光発電による土地活用において、その土地に求められるのは「日当たりのよさ」のみであるといっても過言ではありません。

集客の必要もなく、近年の太陽光パネルの技術の進歩により、メンテナンスの手間もぐっと少なくなったためです。

ですので、所有している土地が不便な場所に有ったとしても、なんら問題はありません。

200坪の土地があれば、かなり大きめの30kw分のソーラーパネルを設置することも可能です。

この場合、1,200万円から1,500万円程度の初期費用が必要ですが、20年間電力を固定価格で買い取ってもらえるため、安定した収入を得ることができます。

太陽光発電は、業者選びが重要な土地活用方法です。しっかりと優良企業に頼まなければ、大きな損失を生んでしまう可能性もあるので注意してください。

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200坪の土地活用の注意点

200坪と言えばかなりの広さになり、その土地活用法もさまざまであることがお判りいただけたと思います。

ここでは、200坪の土地の土地活用に関する注意点について解説していきます。

場所によって臨機応変に対応

土地活用を行うなら、土地のある場所によって臨機応変に土地活用の方法を選ぶことが重要です。

どういうことかと言うと、立地条件にあった土地活用方法を行っていかなければ失敗してしまうということです。

たとえば、人口の少ない地域でアパートやマンション経営を行っても入居者が見つからず失敗してしまいます。

また、ビルが多い地域で太陽光発電を行っても、太陽の光が集まらず発電することはできません。

このように、あなたが所有している土地の立地にあった土地活用方法を行わなければ、いくら土地活用を行ったからと言っても大きな損失となってしまいます。

土地活用を行う場合は、臨機応変に対応し、駅からの距離や周辺の環境にあった土地活用を行うようにしてください。

200坪を無駄なく有効活用する

200坪の土地を無駄なく有効に活用するためには、土地活用の規模も200坪の広さに合わせた規模のものにする必要があります。

200坪あっても、50坪しか使わなければ残りの150坪は無駄になってしまいます。これでは、効率良く収益を出すことはできません。

初期費用が高額になることも考えられますが、200坪の土地があるなら200坪を無駄なく使った土地活用を行うようにしてください。

土地活用の方法を立地に合ったものにすれば高利回りも期待でき、銀行からの借り入れなどしても早期返済をすることができます。

プロに相談するのが失敗しないコツ

土地活用業者比較

土地活用で失敗しないためにも、土地活用のプロへ相談するは重要です。とくに200坪といった広大な土地で土地活用を行うなら、なおさらのことです。

200坪の広さの土地活用を行うには、大規模なものになることが予想されます。そのため、土地活用にかかる費用も小さい土地と比べ大きくなるのは当然です。

莫大な費用がかかるにも関わらず、素人目線で適当に土地活用を行っては、失敗したときのリスクは計り知れないでしょう。

プロへ相談すれば、自分では気づかなかった問題点を指摘してもらえたり、最適な土地活用方法を提案してくれたりと安心して土地活用を行うことができます。

土地活用で失敗しては取り返しのつかない大損になってしまうこともあります。

200坪の広大な土地の活用を考えているなら自分で判断せず、まずは気軽にプロに相談するようにしてください。

一括資料請求を使い200坪の土地を有効活用しよう

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また、一括資料請求は自宅にいながらでも簡単に行えます。

そのため、業者に相談に行く暇がないといった方でも安心してプロに相談が行えます。200坪の土地活用を考えているなら、まずは一括資料請求を行ってください。

きっと、200坪の土地を有効的に活用できる方法を見つけることができます。

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