土地活用というと「アパート」や「マンション」などの賃貸住宅建設を思い浮かべる人が多いかもしれませんが、所有する土地によっては病院や医療クリニックを開設する形式が有効なこともあります。
賃貸住宅にはメリットもありますが、空室、賃料滞納、入居トラブル等のリスクも考えられます。
一方、医療クリニックでの土地活用には、賃貸住宅が飽和している地域でも運用しやすいことや、住宅よりも高額な賃料で高収入を期待できるというメリットがありますよ。
大切な資産である土地を活かすなら、少しでも有効に活用したいですよね。
この記事では、医療クリニックで土地活用を行う場合のメリット、注意点、成功のポイント等を詳しくお伝えします。あなたが所有する土地が医療クリニックに向いているのかどうか、ぜひ参考にしてください。
目次
病院やクリニックとして土地活用する方法
医療施設での土地活用とは、所有する土地に開業医、医療法人、コンサルティング会社と共同して、病院やクリニック、調剤薬局等を開設する方法です。
一般的に、クリニックで土地活用をする場合、次の2つの方法があります。
- 定期借地権で医療法人に土地だけを貸し出す
- 自分で建物を建て建物ごと医師に貸し出す
定期借地権（医療法人に土地だけを貸し出す）
定期借地権とは、現在所有している土地を業者（医療法人、コンサルティング会社）に貸し、土地を貸す代価として収入を得る土地活用法です。
この方法は、借主が自ら建物を建設したり、契約期間があったりするため、長期的に地域に根付いて医療事業を行いたい医療法人などの場合は、集まらないといったデメリットがあります。
レントハウス（自分で建物を建て建物ごと医師に貸し出す）
レントハウスとは、土地所有者がクリニックを建築、その後「土地」「建物」を業者に提供し、開業希望の医師に入居してもらうという「賃貸医院」のことです。
この方法には、次のようなメリットがあります。
- 空きクリニックになることがなく、安定した資産運用が可能になる。
- 医院を提供することにより、地域社会へ貢献できる。
- アパート経営が不向きな立地条件でも計画が可能になる。
レントハウスでは、借主の医師や設計まですべて業者が行ってくれます。
そのため、「借主のドクターが見つからない…」といった心配もなく、長期的に見ても安心できる土地活用方法です。
また、これらのレントハウスは、積水ハウスでは「クリニックレント」三井ホームでは「ドクターズレントハウス」とも呼ばれています。
ただ、この方法は土地オーナーが建物を建てなければいけなかったり、借り手の医師の希望に沿いすぎて、他の土地活用へ転用できなかったりする場合もあるので注意しましょう。
病院や医療クリニックとして土地活用するメリット
土地所有者にとって、病院や医療クリニックで土地活用することには、以下のようなメリットが挙げられます。
- 安定性した収入が見込める
- 投資を抑えられる
- 地域貢献ができる
- 相続税対策になる
安定性した収入が見込める
病院や医療クリニックでの土地活用には、より安定した収入が期待できる点がメリットです。
近年、地域の中小病院やクリニックと大病院が役割分担をするという「地域医療連携」が進んでおり、そのため、中小の医療施設は「かかりつけ医」としてのニーズが一層高まってきています。
ですので、医院を建てて開業すれば、その地域に強く根付いた診療所として長期に渡り安定した経営を保ちやすくなり、土地オーナーとしても安定した収益が期待できる「優良なテナント」が得られます。まさに一石二鳥ですね。
小売店や飲食店と比べても安定経営が望めるので家賃滞納トラブルも非常に少ないでしょう。
また、医療施設開業の場合は、すでに開業希望の医師が見つかってから事業化を始めますので、入居者未定の賃貸住宅にある「空室リスク」を避けることができるのも大きなメリットです。
投資を抑えられる
マンションやアパート経営と比べて、医療施設の方が建物の作りが単純です。
トイレやキッチン、浴室等の設備を賃貸住宅のように戸数分だけ作る必要がないので、その分建築コストが下がります。
そのため、土地オーナーが建てた建物をそのまま貸すというシンプルな形態がとりやすく、しかも毎月の賃料は安定的に入ってきます。
建物への初期投資が少なくて済むことは、オーナーにとっても開業医師にとっても大きな魅力であるので、双方がマッチングしやすいということも言えますね。
地域貢献ができる
それまで病院やクリニックがなかったところに、新たに医院ができることで、その地域の価値や魅力はアップし、住民のニーズが高まっていくでしょう。
同時に近隣に、薬局、コンビニ、商業ビル等が建てられる可能性も出てきて、さらには賃貸住宅の需要も拡大することも考えられなくはありません。
賃貸医院併設の住宅建設もあり得ます。
今は賃貸住宅の需要があまりない立地であっても、医療施設建設から商業地域としての活性化を見込んでの地域戦略も考えられます。それだけ医療施設ができることの周囲に与える影響は大きいわけですね。
医療施設を誘致することは、その地域の人々にも喜ばれて地域貢献ができ、そこのオーナーであるということは社会的な信用も得られるでしょう。
その他には、福祉や介護施設との連携にも期待され、収益ももちろんですが、地域社会の役に立てるということも、土地を医療に活用する魅力や喜びと言えます。
相続税対策になる
病院施設での土地活用は、賃貸住宅と同様に相続税対策ができるのがメリットです。建物に関しては貸家評価として30％、土地に関しては貸家建付地評価で10～20％ほど下がります。
さらに土地において小規模宅地の特例用件に当たれば50％の評価を下げることも可能です。
病院や医療クリニック経営に適した土地とは？
先にも述べましたが、地域医療連携により病院や医療クリニック等の中小医療施設の需要は高まっています。
ただ、病院やクリニックに適した土地には、次の特徴あります。逆に言えばこれら以外の土地は、病院やクリニックに適していない土地になるので注意が必要です。
- 幹線道路に面している
- ショッピングセンターなどの大規模小売店が隣接している
- 駐車場として十分な敷地を確保できる
それでは、病院やクリニックに適した土地の特徴を見ていきましょう！
幹線道路に面している
医療施設建設に適した土地の条件とは、主要な幹線道路に面していることです。
それは、幹線道路に面しているだけで交通の便が良く、病院やクリニックに通いやすいといったメリットがあるからです。
また、必ずしも市街地の中心や駅に近い場所である必要はありません。
幹線道路に面しており、わかりやすい場所であることが重要です。住宅地や市街地にある土地であれば、なお医療施設には適しているでしょう。
ショッピングセンターなどの大規模小売店が隣接している
大規模な複合施設や、大型スーパー・大型商業施設に隣接した場所では圧倒的な集客力が見込まれます。
そのため、例え近くに競合する医療施設があったとしても、それにも増して人が集まるので、「有効な土地」としてまだまだ可能性があります。
駐車場として十分な敷地を確保できる
病院やクリニックを経営するのであれば、駐車場の確保は重要です。駐車場があることで、駅から多少距離があっても車で来院することができます。
そのため、バス停や駅の近くでなくても、最低駐車場スペースは確保するようにしましょう。
病院や医療クリニック経営に適さない土地とは？
医療施設経営に適さないのは以下のような土地です。
- 公共交通機関が通っていない
- 駐車場として十分なスペースが確保できない
- お墓や葬儀場の近く
- 医療機関がすでに充実している場所
公共交通機関が通っていない
バスの本数が少ない、バス停から遠い等の場合、マイカーやタクシー以外の来院が難しいため、医療施設には適しません。
とくに専門性が高い大規模医療施設なら別ですが、中小の病院やクリニックでは集客が難しいといえるでしょう。
駐車場として十分なスペースが確保できない
ゆとりのある駐車場を確保できない場合、渋滞や混雑で来院者は減る可能性の方が高いです。徒歩でも来院がスムーズな市街地でなければ、駐車場スペースの確保は優先事項です。
お墓や葬儀場の近く
お墓や葬儀場の近くの土地では「死」を連想させると考えられるので、ほとんどの場合敬遠されがちですね。
とくに医療施設を建てるのに、わざわざそのような場所を選ぶ必要はないでしょう。
医療機関がすでに充実している場所
医療機関がすでに充実している場所に開業しても、人が来院客が集まることはありません。
すでにその土地周囲に医療施設が充実している場所であれば、あえて新規参入しても事業化リスクは高いです。そこにあえて開業したいという医師も集まりにくいでしょう。
医療クリニックとしての土地活用：積水ハウスの実例
クリニックと薬局が併用されたクリニックモール
概要
| 所在地 | 神奈川県横須賀市 |
| 開所年月日 | 2004年9月 |
| 全体敷地面積 | 1049.42㎡ |
| 駐車スペース | 16台 |
| テナント | 2診療所 ＋ 1調剤薬局 |
土地オーナー様からのよろこびの声
「薬局建設の問題も、山内さんが役所や地域へ積極的に働きかけてくれたので心強かった。
スムーズに実現できたのも、山内さんという良いパートナーあってこそです。」とおっしゃるのは、オーナーのS様。地域の方々が切望された内科と整形外科には、それぞれ若くて有能なドクターが誘致されています。
ご自身も受診されるというS様は、さらにこう付け加えられました。「ドクターも地元のお祭りに参加されるなど、積極的に地域になじもうとされています。今ではエリアのコミュニティとしても機能し、大変満足しています。」
積水ハウス公式HPから引用
『プラン段階では「薬局」が「店舗」と判断されると敷地内に併設できないという困難があったそうです。
しかし、積水ハウスの担当者が、何度も行政窓口に相談に出向き、地域でも公聴会を開いて賛同を得て、クリニックモール実現にたどり着けたとのこと。
結果として土地オーナー、医師、地域住民のすべてが喜べる形になりました。』
はまさき循環器内科（医療専用）
概要
| 用途 | 医療専用 |
| 延床面積 | 416.87㎡ |
| 敷地面積 | 1684.10㎡ |
| 医療部面積 | 416.87㎡ |
| 1F床面積 | 339.76㎡ |
| 2F床面積 | 77.11㎡ |
| 駐車場台数 | 35台 |
大学卒業後から、循環器内科1本で研鑽されてきた院長。長年の循環器専門病院勤務を経て最初のクリニックを開業された時、積水ハウスに建築を依頼されました。
「建物への信頼感から積水ハウスを選びました。動線についてすごく気に入っていましたが、そのうち手狭になってきて。駅から少し離れた立地だったこともあり、移転開業を考えるようになりました」。
そして再びのご依頼となり、その間にはご自宅も積水ハウスで建築されました。新しい医院は、最寄り駅から徒歩1分と絶好の立地。
「外観は美術館のようなクールな佇まい、中に入るとくつろげるような…」というイメージをもとに、基本的な動線は以前の医院を踏襲しながら、各空間のゆとりを広げました。
確かな診療と立地の良さから患者数はぐんと増えたそうで、院長は「移転開業が私自身のモチベーションアップにもつながりました」とお喜びです。
積水ハウス公式HPから引用
高橋内科クリニック（住宅併用）
概要
| 用途 | 住宅併用 |
| 延床面積 | 486.47㎡ |
| 敷地面積 | 474.62㎡ |
| 医療部分面積 | 115.75㎡ |
| 1F床面積 | 256.58㎡ |
| 2F床面積 | 229.89㎡ |
| 駐車場台数 | 2台 |
当院の院長と副院長はご姉妹。
お二人とも長年、神奈川の病院に勤務されていましたが、ご出身である大分での医院開業を決意され、計画がスタートしました。
院長からは「神奈川に居ながらにして、大分でスムーズに建てられたので助かりました」と、積水ハウスの支店間の連携を評価いただきました。
積水ハウス公式HPから引用
病院や医療クリニック向けの土地活用：注意点
ここまで、比較的医療施設の土地活用のプラス面を紹介してきました。しかし、病院やクリニックを経営するのであれば、次のように注意した方が良い点もいくつかあります。
- 土地活用の流動性が悪い
- 次の借り手が見つかりにくい可能性がある
- 地域住民の反対
土地活用の流動性が悪い
医療施設を建てた場合、そこの地域との結びつきは強くなり、その施設の固定化が予想されます。
そのため、10～15年後とかにもっと良い土地活用プランが持ち上がっても、なかなか転用できなくなると言った事態が想定されるでしょう。
もちろん長期に渡って安定した収益が上がることはオーナーにとってはメリットですが、一度医療施設が建ってしまうと、その後の土地の流動性は低下してしまいますね。
土地をある程度の短期間で転用するかもしれない可能性があるなら、医療施設建設に関しては慎重に取り組む必要があります。
次の借り手が見つかりにくい可能性がある
医療施設は特定の用途に特化している建物であるため、借りていた医師が万が一出ていってしまった場合に、新しい借り手が付きにくいという可能性はあります。
そのため建築の際には、最初の借り手である医師の意向をすべて聞き入れるわけではなく、ある程度の汎用性を考えた設計にしておくことも重要です。
医療施設以外でも、ある程度の業種でも利用できるような基本構造にしておく方が賢明でしょう。
地域住民の反対
建設する医療施設がある程度大きなものであれば、地域住民の反対運動の可能性も視野に入れておかなくてはならないかもしれません。
例えば、その医療施設に救急車の出入りはあるようならサイレンへの苦情も考えられますし、特殊な患者のための施設であっても住民の反対を受ける恐れはあります。
医療施設のニーズを考えると共に、地域住民の理解が得られるかどうかも、事前の調査・リサーチ等が必要でしょう。
病院や医療クリニックによる土地活用成功のポイント
医療施設による土地活用を成功させるには、オーナーが多少のノウハウを持っていたとしても個人で取り組むのには無理があります。
ですので、土地活用しようと考えたら、その専門の業者に依頼することは必須です。
そのためにはまず、ネットの「一括資料請求サービス」を利用し、そこから集まった情報を精査していくのが良いでしょう
一括資料請求サービスを利用し優良企業を探する
一括資料請求サービスを申し込むと、無料で全国の優良企業から「費用」「収益性」「実現性」「転用性」「相続対策」等についての詳しい情報が届きます。
そのため、各社のプランを見てゆっくりと比較検討できるでしょう。
また、その際に多くの業者からのプランがあった場合は、以下の2点に注意して業者を選んでください。
土地活用の資料請求については、「【土地活用の資料請求】不動産会社おすすめ人気ランキング」の記事で詳しくお伝えしています。
しっかりと業者を比較した上で決める
インターネットで業者から情報を得た後は、ホームページだけで良し悪しを判断してはいけません。
内容を深く知りたければ、必ず実際に担当者と面談をして話してください。その際は、最近手がけた物件等を案内してもらうと良いでしょう。
さらに可能であれば、医師とも面会して業者の評価を聞くことができるとよりベターです。
それは1社だけの話ではなく、いくつかピックアップした業者と面談をして、十分に比較検討してみるくらいの慎重さを持って臨むことをおすすめします。
最も信頼できる業者で土地活用を行う
複数の業者の中から、最も信頼できるパートナー選びをすることはとても重要です。以下のポイントを押さえて業者を絞っていきましょう。
- 同業者にその行っ葉の評判を聞く。
- 過去の実績を見せてもらい、その後に業者と土地活用を行ったオーナーに話を聞く。
- 業者の口コミや評判をインターネットで検索し、「詐欺性」「悪評判」がないかチェックする。
- 担当者に会い、直接聞きたいことをすべて質問をし言質を取る。
- オーナーの意向をしっかりと聞いてくれた上で、土地をどのように運営していけるかの的確なプランを提示してくれるかどうかをみる。
- 担当者が人間的にも信用・信頼できるかを判断する。
これらのことを行ったからといって、対応がいい加減になるような業者は選ばないようにしましょう。
むしろ「このオーナーさんはしっかりとした目を持っているから、さらにきちんと対応しよう」となってくれる業者がおすすめです。
まとめ
今回は、病院やクリニックについての土地活用に関して解説してきました。
大事な土地を有効活用したいのはもちろん、さらに医療施設を建てて地域貢献をしたいと考えるオーナーは少なくありません。
今回お伝えした「医療施設での土地活用のメリット・成功のポイント・注意点」を十分に理解して取り組めば、オーナーも、そして周りの人たちも喜べるような土地活用が実現できるでしょう。
また、土地活用するポイントとしては、多くの業者からプランをもらうことにあります。
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