土地活用

ロードサイドテナント店舗経営による土地活用で失敗しない注意点

ロードサイド店舗土地活用

土地活用でロードサイド店舗経営を検討している方は、リスクが少なく土地活用ができます。出店店舗を探してから建設するため、空き室のリスクがありません。

また、建設費用に関しても一部を企業が貸してくれたり、出店店舗事業者が自ら建設費を支払って建設してくれたりします。そのため、初期費用を抑えてリスクの少ない土地活用が可能です。

安定した土地活用でできるため、幹線道路沿いに土地を所有している方は、ロードサイド店舗による土地活用がおすすめです。

ただ、賃貸経営や駐車場経営とは、土地活用の方法や業者選びが異なります。そのため、どのような特徴や注意点があるのかわからない方は多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、ロードサイド店舗経営による土地活用を行う際に知っておいて欲しい情報をまとめました。

注意点はもちろんのこと、初期費用についてやメリットデメリットなど、ロードサイド店舗の土地活用に知っておいてほしい情報をまとめましたのでご紹介します。

目次

ロードサイド店舗出店による土地活用とは

ロードサイド店舗とは、幹線道路沿いに並んでいる店舗のことです。道沿いにあることから「ロードサイド店舗」と呼ばれてます。

このように道沿いにある土地を事業者に貸したり、建設費の一部を支払ってもらったりして土地活用するのがロードサイド店舗による土地活用になります。

大きな土地を活用できる上に、建設費を抑えることができる点が魅力です。

さらに、土地活用する前に事業者を見つけるため、賃貸経営のように空き室を気にすることなく土地活用できるのも大きなメリットです。

ロードサイド店舗は、「ユニクロ」「コンビニエンスストア」「洋服の青山」などが、よく見かける店舗がロードサイド店舗です。

ロードサイド店舗による土地活用の事例

大和ハウス土地活用事例

誰もが知っている店舗で土地活用することで、長期的に安定した収入が見込めます。

道沿いに利用していない大きな土地がある方は、ぜひロードサイド店舗による土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。

ロードサイド店舗の土地活用の仕組みや建設費の違い

ロードサイド店舗による土地活用

出典:大東建託

ロードサイド店舗による土地活用は、以下の2種類の方法があります。

  • 建物賃貸:リースバック方式
  • 土地賃貸:事業用定期借地方式

建設費や収益プランなど異なるため、事前に把握しておきましょう。そして、あなたの条件に合うほうの土地活用方法を選ぶようにしてください。

建物賃貸:リースバック方式

リースバック方式は、「建設協力金」をテナント事業者から受け取ります。そして、その資金を利用して店舗の建設を行います。

建設協力金は、金利がないことが多いため、オーナーとしては大きな利点です。お金を貸してくれて金利を負わなくても良いことが多いので、金融機関から借りるより安く建設費用を賄えます。

建設協力金を事業者がどこまで支払ってくれるのかは、決まっていません。

お金を借りても金利が付かないことが多いため、できれば少しでも多く建設協力金を支払ってもらったほうがお得に土地活用ができます。交渉次第で建設協力金を多く支払ってもらえるため、専門家に依頼して交渉するようにしてください。

建設後は、オーナー側と企業の契約に基づいて礼金や保証金として扱われ、毎月支払われる家賃から預かった建設協力金を返済していきます。

リースバック方式の場合、建設費を支払ったのはオーナーであるあなたです。そのため、建設の所有者はあくまでもオーナーになります。

土地賃貸:事業用定期借地方式

事業用定期借地は、土地をテナント事業者に貸し出して土地活用する方法です。土地を預けて、出店店舗に土地活用をしてもらいます。

つまり、土地を預けて土地活用してもらい地代を貰う方法になります。

オーナーであるあなたは、土地を預けるだけなので建設費用の負担がありません。そのため、何もリスクなく土地活用ができます。必ず黒字になる土地活用です。

定期借地の場合、契約満了後は更地として返却してもらう契約になるため、最終的な解体費用なども気にする必要はありません。リスクのない土地活用と言えます。

ただ、地代は数%ほどになるため、リースバック方式に比べると賃料は少ないデメリットがあります。

しかし、条件によっては地代を事前に貰うことが可能です。業者によって金額や割合は異なりますが、数千万円単位を貰えるケースがあります。

リスクのない土地活用になるため、建設費を負担したくない方におすすめの土地活用方法です。

ロードサイド店舗による土地活用のメリット

ロードサイド店舗の土地活用をする際、以下のメリットがあります。

  • 高い収益性や利回り
  • 初期費用が無くても土地活用が可能
  • 空き室などのリスクがない
  • 建物や経営の管理が不要
  • テナントが管理し、修繕費などの心配は不要
  • 土地活用で地域に貢献できる

ロードサイド店舗による土地活用は、一般的な土地活用とは異なります。そのため、どのようなメリットがあるのか把握しておきましょう。

高い収益性や利回り

ロードサイド店舗は、初期費用が少なかったり建設費用がなくても土地活用できたりします。そのため、高い収益性のある土地活用です。

また、初期費用がかからないのであれば、リスクのない土地活用が可能です。

賃貸アパートやマンションなどの土地活用の場合、建設費用をすべてオーナーであるあなたが負担します。そのため、リスクは高くなります。利回り10%でも初期費用を回収するのに10年かかってしまうからです。

土地活用において、このようなことは一般的であり、リスクを取るのはオーナーであるあなたです。

しかし、ロードサイド店舗は、自己資金の一部を支払ってくれたり、土地を貸し出すだけで土地活用してくれたりします。ほかの土地活用に比べて高収益性があります。

初期費用を抑えて土地活用をしたい方は、ロードサイド店舗による土地活用を行ってみてはいかがでしょうか。

初期費用が無くても土地活用が可能

定期借地により土地を貸し出す場合、初期費用0円で土地活用ができます。お金を掛けずに、毎月地代賃料が支払われるのでリスクなく安定した土地活用が行えます。

土地を所有しているということは、それだけ大きなメリットです。更地の場合、固定資産税が高く、有効活用していない土地を持っているだけでは赤字です。

つまり、土地は持っているだけでは何も意味がありません。むしろ、税金を支払う必要があるため、マイナスです。

土地を有効活用したほうがいいと思っている方は、積極的に土地活用するようにしてください。

定期借地のように、活用の方法によっていくらでもリスクなく土地活用が行えます。初期費用がなくても土地活用はできますので、土地を所有している方は、土地を有効活用するようにしましょう。

そして、リスクのない不動産収入を手に入れるようにしてください。

空き室などのリスクがない

ロードサイド店舗は、先ほどもお伝えしたように、事前に出店業者を探してから土地活用するため、空き室のリスクがありません。

この点が、一般的な賃貸経営などの土地活用に比べると非常にいいのではないでしょうか。

一般的な賃貸経営は、ライバル競争も多く空き室になるリスクがあります。空き室になれば、その分利益が減ってしまいます。最悪の場合、赤字になる恐れがあるため、空き室がないのはとても魅力的です。

これから土地活用を検討している方は、空き室のリスクのない店舗による出店を検討してみてはいかがでしょうか。

経営の管理が不要

テナント店舗を出店する場合、出店する店舗が経営を行ってくれるため、経営については大家であるあなたが行う必要はありません。

賃貸経営の場合、入居者の管理や家賃の回収をしなければいけません。また、入居者が退去した場合、原状回復工事などをする必要があります。

このように、管理を管理会社に任せていない場合は、大家業をしなければいけません。

一方、テナントによる土地活用は、業者が経営を行ってくれるため、大家であるあなたは特に何もする必要はありません。毎月振り込まれる家賃を確認するだけです。

何もしなくても収益を発生させる不労所得といえるのではないでしょうか。土地活用で賃貸経営のように、「経営をするのは面倒だ」という方は、店舗による土地活用がおすすめです。

テナントが管理し、修繕費などの心配は不要

店舗による土地活用は、建物の管理を業者が行ってくれます。そのため、修繕費などを気にする必要がありません。

賃貸アパートの場合、建物が古くなると修繕工事をする必要があります。このときの費用は、大家負担のケースが多いため、数百万円単位の修繕費を用意する必要があります。

また、この修繕費は一括で減価償却(法廷対応年数で経費計上すること)できないため、法定対応年数で経費にしなければいけません。

賃貸経営は、このように修繕費を大家が負担するというデメリットがあるのです。

しかし、ロードサイド店舗の場合、テナント側が建物の管理はもちろんのこと、修繕やメンテナンスを行います。そのため、あなたは修繕などを気にする必要がありません。

管理が非常に楽なのも、テナントによる土地活用のメリットです。

土地活用で地域に貢献できる

ロードサイド店舗は、地域貢献ができます。その地域に新たなサービスを提供できるからです。

たとえば、ユニクロのない地域にユニクロができたら嬉しいですよね。ロードサイド店舗の場合、ライバルのいない市場で新規出店するケースが多いです。

したがって、出店する店舗はその地域に今までなかったジャンルの可能性が高いです。100円寿司のなかった地域に100円寿司ができれば、非常に地域貢献度は高いのではないでしょうか。

店舗による土地活用は、その地域に新たなサービスを提供できるため、地域貢献度の高い土地活用だといえます。

ロードサイド店舗による土地活用のデメリット

ロードサイド店舗による土地活用のメリットをお伝えしましたが、デメリットもあるため注意が必要です。ロードサイド店舗の土地活用は、以下のデメリットがあります。

  • 出店企業を探す必要がある
  • 企業が撤退するリスク
  • 大きな土地が必要になる
  • ロードサイド店舗は立地条件が厳しい

良い点だけではなく、悪い点も考慮した上で土地活用を選ぶようにしてください。それでは、ロードサイド店舗による土地活用のデメリットを詳しく解説していきましょう。

出店企業を探す必要がある

賃貸経営の場合、建物を建設してから入居者を募集します。しかし、店舗による土地活用の場合は、事前に出店したい企業を探す必要があります。

空き室のリスクがない分、最初に企業を探さなければいけません。そのため、出店企業探しが重要になります。

出店企業の探し方としては、土地活用を行っている業者を探すのがおすすめです。このとき、一括資料請求サービスを利用しましょう。土地活用業者の中には、賃貸経営専門のところもあるからです。

一括資料請求サービスを行えば、店舗による土地活用を行っているところが簡単にわかります。

まずは、情報を集めるために一括資料請求サービスを利用して業者の情報を集めるようにしてください。

企業が撤退するリスク

テナント店舗による土地活用は、業績が悪いと店舗が撤退するリスクがあります。店舗が閉店してしまう光景をあなたも目にしたことがあるはずです。

その場合、企業が撤退してしまうため、収入が途絶えてしまいます。いくら大手企業と言っても、必ず儲かる保証はありません。撤退してしまうリスクがあります。

ロードサイド店舗は、長期的に安定した土地活用です。しかし、企業が撤退してしまうリスクがあるため、こういったリスクがあることを想定しておくようにしてください。

大きな土地が必要になる

店舗による土地活用は、大きな土地が必要になります。店舗の場合、駐車場のスペースを確保しなければいけないからです。

たとえば、ユニクロなどの大型店舗の場合、相当な大きさの土地が必要になります。あまり小さな土地の場合、出店できる店舗が限られてしまいます。

ロードサイド店舗で土地活用を検討している方は、大きな土地を持っている方でなければ、土地活用できない恐れがあるので注意が必要です。

ただ、小規模であったとしてもコンビニなどの店舗を出店できます。そのため、幹線道路沿いに土地を持っている方は、大きな店舗でなくても土地活用できる可能性があります。

一般的な一戸建てが建てられるほどの、50坪程度では店舗による土地活用は難しいかもしれません。まずは、土地活用業者にどのような土地活用ができるのかを相談してみましょう。

ロードサイド店舗は立地条件が厳しい

ロードサイド店舗による土地活用は、幹線道路沿いにあれば必ず土地活用ができるわけではありません。

出店する店舗が、「この土地であれば出店しても良い」と思えるような土地でなければいけないからです。

車通りのない土地では、店舗を出店する企業は限られてしまいますよね。

ロードサイド店舗は、出店する店舗によって立地条件が異なります。そのため、まずは店舗による土地活用ができるのかどうかを土地活用業者に調べてもらうようにしましょう。

ロードサイド店舗の土地活用の事例

ロードサイド店舗による土地活用は、どのような事例があるのでしょうか。これから土地活用を検討している方のために、いくつか事例をご紹介します。

実際に土地活用している事例を参考にして、あなたの土地活用に役立ててください。

農地をユニクロに土地活用した事例

ロードサイド店舗ユニクロ土地活用

出典:大和ハウス工業株式会社公式サイト

農地をユニクロに土地活用した事例です。周囲環境の変化があり、陽当たりが悪くなった農地をどうにか土地活用できないかご相談されました。

土地の活用条件

  • 立地:幹線道路沿い
  • 所在地:東北地方 郊外
  • 敷地面積:700坪(約2,000㎡)

オーナーの要望

  • 収益対策を確保したい
  • 相続税を軽減したい
  • 周辺環境の変化にあわせた土地活用をしたい

20年間の長期賃貸契約を結ぶ

「相続税対策」と「収益確保」。この2つのご要望にお応えすべく、大和ハウス工業がご提案したのは、オーナー様名義で建物を建て、入居するテナント企業に賃貸する「建物賃貸事業」。

借入金を建物の建設費用に充てることで相続対策にも有効にはたらき、さらに、土地と建物の両方を貸すことでより高い賃料を確保できる活用方法です。大和ハウス工業の幅広いネットワークを駆使し、大手衣料品店の誘致に成功。

さらに20年間の長期賃貸契約を結ぶことで、「相続税対策」と「収益確保」という、オーナー様のご要望を叶えられるご提案をさせていただきました。

大和ハウス工業株式会社公式サイトより引用

子供たちの相続のために土地を有効活用しくら寿司を建設

ロードサイド店舗土地活用くら寿司

出典:大和ハウス工業株式会社公式サイト

さまざまな店舗が並ぶロードサイドに土地を所有しているオーナーが、くら寿司に土地活用した事例です。

将来土地を子供たちに相続させる際、相続税や負担を減らしたいという理由から土地活用して事例になります。

土地の活用条件

  • 立地:幹線道路沿い
  • 所在地:南関東地区の郊外都市
  • 敷地面積:600坪(約1,900㎡)

オーナーの要望

  • 相続税を軽減したい
  • 資産を引き継ぐ子どもたちの将来の負担を軽くしたい
  • 安定した収入を確保したい
  • 固定資産税への対策を立てたい

建物賃貸事業で回転寿司店による土地活用

大和ハウス工業からのご提案は、ご本人名義で建物を建て、立地特性を活かしたテナント企業を誘致する「建物賃貸事業」。

オーナー様の資産状況から将来的な問題点や課題を視野に入れ、相続対策としての評価減と収益力の向上が期待できる活用方法を税理士のアドバイスのもと選択しました。

また、後続テナントが見つからなかったことは、老朽化と駐車場の狭さが原因であったことに着目し、オーナー様所有の隣接した駐車場を店舗用地として一体化。60台もの駐車スペースを確保することで、回転寿司チェーン店の誘致に成功しました。

大和ハウス工業株式会社公式サイトより引用

定期借地による初期費用0円でドラッグストアに土地活用

ロードサイド店舗土地活用

出典:大和ハウス工業株式会社公式サイト

幹線道路と住宅地の間に土地を持っていたオーナー様が、土地活用をした事例です。

会社員として働いているということから、手間暇をかけずに土地活用する方法を検討したところ、定期借地による土地活用を行いました。

定期借地であれば、土地を貸すだけです。あとは、出店店舗が建設費や運営を全て行ってくれるため、何もせずに地代収入が入る仕組みです。

何もせずに安定した収入が入る土地活用になるため、土地活用をオーナー様自身が行いたくない場合におすすめです。

土地の活用条件

  • 立地:幹線道路沿い
  • 所在地:関東地区の郊外
  • 敷地面積:800坪(約2,600㎡)

オーナーの要望

  • 相続した農地の活用をしたい
  • 借り入れはしたくない
  • 建物の建設や、管理・運営を任せたい

農地を定期借地による初期費用0円で土地活用

オーナー様がまだお若いこともあり、大和ハウス工業からは、相続税対策よりも、収益性を重視した計画をご提案。テナント企業に土地を賃貸する「事業用定期借地権」での土地活用によりドラッグストアを誘致しました。

オーナー様が建物を建てる必要がないため、資金面の負担や、メンテナンスなどの手間も少なく、かつ、長期にわたって安定した収入が見込めます。

また、20年で契約が満了になるため、その時点の状況に合わせて活用方法を見直すことも可能。将来の資産対策もしっかりと視野に入れています。

大和ハウス工業株式会社公式サイトより引用

ロードサイド店舗による不動産活用の注意点

ロードサイド店舗の土地活用は、注意点を抑えないと失敗します。一般的な賃貸経営とは、土地活用の条件や注意点が異なるからです。

せっかく土地活用するのであれば、失敗せずに有効活用したいものですよね。

  • 所有する土地に建設できる建物や規模を確認する
  • 土地の立地条件がロードサイド店舗に向いているか確認
  • 賃料や利回りよりも店舗のブランド力を重視
  • 契約条件をよく確認する

ロードサイド店舗は、土地を活用する際このような注意点があります。これから土地活用を考えている方は、注意点をよく把握しておきましょう。

所有する土地に建設できる建物や規模を確認する

ロードサイド店舗は、土地活用の条件が厳しいです。いくら幹線道路沿いに土地を持っているからといっても、必ず土地活用できるとは限りません。

そのため、まずはあなたの所有している土地にどのような店舗が建てられるのかを確かめる必要があります。

そこで、専門業者に相談するようにしてください。

とはいえ、どこの業者に依頼すればいいのかわからないのではないでしょうか。その場合は、まずは一括資料請求サービスを利用してください。複数社の資料をまとめてもらえるため、非常に便利です。

店舗による土地活用業者を調べることもできますので、まずは情報収集を行いましょう。

土地の立地条件がロードサイド店舗に向いているか確認

ロードサイド店舗は、立地条件が重要です。店舗経営に向いている土地でなければいけないからです。あなたの土地が、テナント店舗に向いているのかを確認する必要があります。

確認する方法としては、プロに任せてしまうのが早いです。土地活用業者であれば、無料で行ってくれるため、ぜひ活用するようにしてください。

賃料や利回りよりも店舗のブランド力を重視

ロードサイド店舗は、出店店舗の業績が悪くなると撤退してしまう恐れがあります。そのため、長期間安定した収入が欲しいのであれば、ブランド力を重視しましょう。

それが、安定した店舗による土地活用のコツです。

複数社店舗の候補がある場合は、ブランド力で決めるようにしましょう。一見、賃料や利回りなどを重視してしまいがちですが、結局無名の企業は集客力に弱いからです。

そういった企業が必ず失敗してしまうかと言えばそうではありませんが、リスクを考えると有名ブランドによる出店のほうが安心できます。リスクを取らずに、安定した土地活用を行いたい方は、店舗のブランド力を重視して決定するようにしましょう。

契約条件をよく確認する

ロードサイド店舗による土地活用する際は、契約条件をよく確認するようにしてください。後でトラブルになるリスクを避けるためです。

実際に、3年間で途中解約されてしまった事例も存在します。

3年の賃貸借契約期間が終了する前に中途解約の申し入れ

Cさんは自分の土地に建物を建設し外食店に賃貸していましたが、賃貸借契約期間3年が満了する半年前、業績不振を理由に「契約更新はしない」との申し入れがありました。
最近、こうしたテナントの撤退で困っているオーナーが増えています。

Cさんは契約解約に伴う新たな負担が生じないか心配するとともに、早く次のテナントをさがさなければなりませんでした。

株式会社青山財産ネットワークスより引用

このような事態になった理由

最大の原因は賃貸借期間を3年という短期にしたことです。おそらく、口約束で「会社の規定で契約は3年ですが、10 年でも20年でも借りますよ」という会話があったと思われ、当然、自動更新されると思い込んでいたのです。

しかしながら契約上、賃貸借期間の満了ということでテナントにペナルティを課すことはできません。

株式会社青山財産ネットワークスより引用

契約内容をよく確認しておかないと、このような事態になる恐れがあるので注意が必要です。土地活用での契約条件によるトラブルは多く見られます。

後悔しないためには、必ず契約条件をよく確認するようにしてください。もし、契約条件などに詳しくない方は、専門家に依頼して契約内容を確認してもらうようにしましょう。

ロードサイド店舗による土地活用を始めるためには

ロードサイド店舗による土地活用についてご紹介してきましたが、これから店舗による土地活用を検討している方もいるのではないでしょうか。

そのような方のために、ロードサイド店舗による土地活用を行うためのステップをご紹介します。

まずは一括資料サービスを利用する

ロードサイド店舗による土地活用は、出店店舗を探す必要があります。そこでおすすめなのが、一括資料請求サービスです。

一括資料請求サービスであれば、多くの業者の情報を一度に集めることができます。フォームに入力するだけなので、誰でも簡単にロードサイド店舗で土地活用できる業者がわかります。

数多くいる土地活用業者の中から、どこの業者がいいのかわかりませんよね。そのため、一括資料請求サービスは、業者選びに重宝します。

無料なので、使わなければ損です。業者選びに失敗したくないのであれば、ぜひ利用しましょう。

業者を比較した上で決定しよう

土地活用業者によって、出店店舗が異なります。ユニクロを得意としている業者もいれば、飲食店を得意としている業者もいます。

これは、業者を比較しなければ選ぶことはできません。そのため、1社だけではなく必ず複数社比較して選ぶようにしてください。

業者を比較すれば、誰も簡単に条件の良い業者を選べます。逆に比較しなければ、選ぶことはできないため、必ず業者を比較するようにしてください。

できるだけ条件の良い業者を選ぶ

多くの業者を比較した上で、最も条件の良いテナント店舗を選ぶようにしてください。せっかく土地活用するのであれば、条件の良い業者のほうがいいですよね。

このときは、先ほどもお伝えしたように、ブランド力の高い店舗で出店できる業者を選びましょう。

飲食店とアパレルでは、同じ敷地に土地活用するのでも収益プランは異なります。複数社候補がある方は、比較した上で最も良い業者を選びましょう。

業者を比較して最も儲かる業者を選べば、失敗する確率は低くなるのではないでしょうか。

まとめ

ロードサイド店舗の土地活用についてご紹介してきました。これから土地活用を検討している方は、参考になったのではないでしょうか。

ロードサイド店舗は、以下の2つの方法による土地活用があります。

  • 建物賃貸:リースバック方式
  • 土地賃貸:事業用定期借地方式

それぞれ初期費用や不動産収入に差があります。事前に、それぞれの特徴を確認しておくようにしてください。

また、ロードサイド店舗の土地活用は、一般的な土地活用とは異なる部分が多いです。注意点なども変わってくるため、どのようなポイントがあるのかを把握しておきましょう。

ロードサイド店舗は、安定した収益の見込めるリスクのない土地活用です。幹線道路沿いに土地を持っている方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

アパートをどこで建てるか迷っている方必見!

アパート経営に興味はあるが、何をしなければいけないのかわからないという相談は多く受けます。土地がある方は、相続税のことなどを考えるとアパートを建てて有効活用したいものですよね。

土地があるだけでは何も生み出さないので、アパートを経営できれば最高ですよね。

また、土地がなくてもアパート経営は可能です。実際にほとんどの方が、土地と建物を買ってアパート経営をしています。駅から10分県内の土地でアパート経営すれば、人気物件になること間違いなしです。

ただ、「アパートを建てても利益が出るのか」「資金はいくら必要なのか」「空き室のリスクはあるのか」など、たくさんの悩みがあるのではないでしょうか。

アパート経営建設費

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無料で利用できるサービスなので、土地活用を検討しているのであれば使わない手はありませんよね。アパート経営をするなら一番儲かるアパートメーカーに依頼しましょう。

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