土地活用方法には、アパート経営や駐車場経営などさまざまありますが、戸建て賃貸という選択肢があります。戸建て賃貸なら需要も高く、少し不便な土地も有効に活用することが出来ます。
実は、ほとんどの方がアパートやマンションではなく、戸建てに住みたいと考えているからです。しかし、戸建て賃貸の物件は非常に少ないです。
この記事では、空き地を戸建て賃貸にするメリットとデメリット、土地活用の事例をご紹介します。
戸建て賃貸についてご紹介しますので、これから土地活用で戸建て賃貸を検討している方はぜひ役立つので読んでみてください。
ユーザーは戸建てに住むことを望んでいる
空いた土地を住居として他の人に貸し出す際、アパート・マンションなど集合住宅にするのか、戸建てにするのか迷ってしまいますよね。
下のグラフでは、現在新しく作られている賃貸建築のタイプと、ユーザーが希望する住宅タイプについて紹介しています。
出典：https://www.kanri-elitz.com/assets/land.html
グラフから分かる通り、現在新しく作られる建物のほとんどはアパート・マンションなど集合住宅なのに対し、74％ものユーザーが戸建てに住むことを希望しています。
つまり、ほとんどの方が戸建てに住みたいと思っているのです。騒音などを気にしなくてよいので、一軒家には憧れますよね。
多くの入居者が見込めるアパートやマンションは魅力的ですが、戸建てを求めるユーザーの需要に合わせることで、空いた土地を効果的に活用できるでしょう。
土地活用で戸建て賃貸の6つのメリット
戸建て賃貸として土地活用をするメリットは、需要の高さだけではありません。ここからは戸建て賃貸のメリットを6つ、紹介します。
- 高い入居率
- 狭い土地でも土地活用できる
- 駅から遠い土地でも土地活用可能
- 投資金額を少なくできる
- 税金対策
- 高い利回り
戸建て賃貸には多くのメリットがあるので、ぜひチェックしてくださいね。
1．高い入居率
先ほども述べたように、多くのユーザーが戸建て住宅を望んでいるにもかかわらず、実際賃貸として建設されるのは集合旧宅ばかりです。
そのため、現在戸建て賃貸の数は不足傾向にあると言えるでしょう。需要の高い戸建て賃貸であれば、入居率も高くなることが予想されます。
出典：https://www.willstyle.net/about.html
アパートなどの集合住宅もいいですが、周辺に集合住宅が多い場合などは、戸建て賃貸を建てるようにしましょう。
先ほどもお伝えしたように、戸建て賃貸に住みたい方は多いものの、物件の数は少ないです。
そのため、あなたの物件が人気物件になること間違いなしですよね。
2．狭い土地でも土地活用できる
アパート・マンションなど集合住宅の場合、各部屋に加え共用スペースを作る必要がありますので、どうしても戸建てよりたくさんの土地が必要になります。
一方戸建て賃貸の場合、共用スペースは不要なので狭い土地でも有効に活用できます。
また、下の図からも分かる通り建設する戸建てのレイアウトによっては、様々な形の土地に対応できます。
出典：https://www.willstyle.net/about.html
戸建て住宅の形を工夫すれば、持っている土地を無駄なく利用できますので、土地の形が集合住宅に不向きだという方にもおすすめです。
3．駅から遠い土地でも土地活用可能
戸建て住宅を希望する人の多くはファミリー層となっており、自分の車を持っていることがほとんどです。
駅から遠い土地であっても、車さえ利用出来れば構わないという入居者が多く、需要が大きく下がることはありません。
また、戸建て住宅を希望するファミリー層は、便利さよりも快適な住居環境を求める傾向があります。
そのため暮らしやすささえ提供できれば、少し不便な土地であっても十分に活用が可能でしょう。
一方少し小さい集合住宅の場合車を持たないユーザーが多く、駅付近でなければなかなか借り手が見つからないこともあります。
4．投資金額を少なくできる
出来る限り投資金額を減らし少ない費用でスタートすれば、より早く投資金額を回収できます。
面積にもよりますが、一般に戸建て住宅の建設費用は集合住宅よりも少なめです。投資金額を抑えることで、さらなる利益を狙えます。
また、「いきなり不動産に多額の投資をするのは不安…」という方も、戸建て賃貸なら無理なく運用を始めることができます。
5．税金対策
戸建て賃貸を建設すると、更地にしておくより評価額が低くなります。
そのため戸建て一戸当たりの敷地面積を200㎡以下に抑えれば、固定資産税の課税標準額が6分の1となり、効果的な税金対策が可能です。
また、固定資産税だけでなく都市計画税の課税標準額も3分の1となるため、下図にあるように戸建てを建設すれば更地のまま放置しておくより税負担をかなり削減できます。
更地を持っていても固定資産が毎年数十万円かかります。何もしてないのに、税金を支払うなど嫌ですよね。
そうであれば、土地活用して税金対策をしましょう。
また、家賃収入も入るようになれば嬉しいですよね。税金を支払ってもプラスになります。
土地を持っている方は、土地活用しなければもったいないです。アパートでなくても、戸建て賃貸でも土地活用できるので、ぜひ土地を有効活用するようにしてください。
https://www.leohouse.jp/recalo/
6．高い利回り
賃貸住宅経営の利回りを決める大きな要因は、投資金額と賃料です。
投資金額が低いほど、賃料が高いほど早く投資金額を回収できますので、土地活用をする際はこの2点に注目しましょう。
下の図を見てください。まずは月額賃料の欄を見ると、アパート6.5万円に対し戸建て賃貸の賃料は8万円と、高めの賃料設定になっていることが分かります。
出典：https://www.willstyle.net/about.html
一般に戸建て賃貸は一棟当たりの敷地面積が広く、また需要も高いためアパートより高めに賃料を設定することが出来るのです。
また、建設工事費を比べてみると、アパート9,000万円に対し戸建て賃貸は4,000万円。アパートを作る費用の方が2倍以上高くなっています。
その結果、戸建て賃貸の方がアパートよりも早く投資金額を回収できるようになっています。
早く投資額を回収し、賃貸住宅経営でどんどん利益を得たい方にも、戸建て賃貸はおすすめです。
戸建て賃貸のデメリット
ここまで戸建て賃貸のメリットについて見てきましたが、土地活用の前にデメリットも確認しておかなければいけません。
- 空き室が長期になりやすい
- 入居率とトラベルになりやすい
- 税金などの手続きを自分で行う必要がある
- 庭のメンテナンスなどが高くなりやすい
ここからは戸建て賃貸のデメリットについて解説しますので、ぜひご一読ください。
1．空き室が長期になりやすい
戸建て住宅で利益を得るためには、ユーザーが休みなく入居してくれることが必要です。
戸建て住宅は需要が高いため、マンションと比べ空室率は低めですが、絶対に空室が出ないというわけではありません。
また戸建て住宅の場合、借り手はファミリー層が多くアパートと比べ短期での入居希望者は少なめです。
一度空室が出てしまうとそのまま次の借り手が見つからず、空き室が長期化することもあります。
2．入居率とトラベルになりやすい
アパートやマンションの場合、近所づきあいがほとんど無く近隣の住民同士でトラブルになることは少ないです。
一方戸建ての場合、町内会トラブルや隣人同士のトラブルが起きやすくなってしまいます。
ゴミの出し方や家賃の滞納など
近隣トラブルとして代表的なのが、ゴミ出しルールを守らないことによるトラブルです。
また、庭の草木が近隣住民の敷地に出たり、うっかり他の人の敷地に無断で入ってしまったりと、戸建てならではのトラブルも起こり得ます。
入居者によっては家賃を滞納し、オーナーであるあなたとトラブルになることも少なくありません。
3．税金などの手続きを自分で行う必要がある
戸建て住宅を賃貸した場合、収入について自分で確定申告を行わなければいけません。
賃貸収入が20万円を超えた時点で申告が必要ですので、今まで確定申告をしたことの無い人にとってはめんどくさい作業とも言えます。
また、確定申告では不動産管理などにかかった経費も申告する必要があります。
きちんと申告しなければ脱税とみなされ、トラブルになる可能性もあるので、面倒くさくても税金の手続きからは逃れられません。
4．庭のメンテナンスなどが高くなりやすい
戸建ての場合、一戸ごとに庭をつけるのが一般的です。
しかし戸建て入居者には子供やペットがいる場合も多く、庭をきれいに維持するには案外お金がかかってしまいます。
「入居者から管理費を取れば良いのでは？」と考える人も多いかもしれませんが、庭や住居をメンテナンスするためひと月で数万円必要となるケースも少なくありません。
管理費をとっても、入居者が少なければ収入がマイナスになることもあります。
戸建て賃貸による土地活用の実例
上手く運用できれば、長期にわたって利益を得られる戸建て賃貸。しかし実際どのように活用していけばよいのか、分からない方もいるでしょう。
ここからは、戸建て賃貸で土地活用する方法を3つのケースに分けて紹介していますので、状況に合った方法を選択してくださいね。
ケース1．自宅と戸建て賃貸を建てた場合
「せっかく空いている土地があるから、ここに自宅を建てておきたい」と考えている人は多いでしょう。
戸建て賃貸と自宅を建てた場合、賃料収入は少なくなりますが今まで支払っていた賃料が不要になるため、状況によっては大きな利益を得られます。
下図を見てください。戸建て住宅2棟を建設し、一つを自宅、字戸津を賃貸に出すと年間で40万円近くの利益が得られます。
出典：https://www.leohouse.jp/recalo/
自宅にかかる賃貸料が無くなると考えると、100万円地域によっては以上もお得になる計算です。
ケース2．戸建て賃貸を2棟建てた場合
自宅とは別に、戸建て賃貸を2棟建てる場合賃料収入が大きくなるため、入居率と設定した賃料によっては年間300万円以上の利益をだすことができます。
下の表から分かるように、需要が高い戸建て賃貸なら10年以内で投資金額を回収することも可能です。
出典：https://www.leohouse.jp/recalo/
特に敷地面積が広く、良い環境にある土地であれば図の「Case 1」のように家賃15万円をつけ、利回りを20%超にすることもできるでしょう。
アパート、マンションの場合利回り20%超の物件はかなり少数ですが、戸建ての場合強気の家賃設定も不可能ではありません。
ケース3．アパートが建つ広さでは無かったため戸建賃貸
空いている土地が狭く、アパートやマンションはもちろん戸建て住宅2棟も建てられない、という場合戸建て住宅一棟のみを建設することも可能です。
戸建て一棟だと、空き部屋が出来たとき家賃収入がゼロになってしまうリスクもありますが、需要の高い戸建て住宅なら低めの空室率で運用することもできます。
| 延べ床面積 | 66.65㎡×1 |
|---|---|
| 建築前の 状況 |
畑・駐車場 |
| 最寄駅 | 西武池袋線 保谷駅 徒歩18分 |
空いた土地を更地にしておくより戸建てを建てた方が節税対策になるため、狭い土地しかない方も戸建て賃貸を検討してみるとよいでしょう。
出典：https://www.primeasset.jp/merits/owner.php
戸建て賃貸による土地活用のポイント
メリットもデメリットもある戸建て賃貸ですが、少ない投資額で大きな利益を得るためには、どのようなことに注目すればよいのでしょうか。
ここからはより効果的に土地活用を擦るためのポイントについて解説していきます。
戸建て賃貸に向いている土地かどうか
アパートの建設が難しい狭い土地でも、戸建て住宅であれば建てることが出来ます。
しかし、土地の場所や条件によっては、戸建て賃貸よりもアパート経営のほうが良い可能性があります。
そのため、土地活用する際はまずあなたの土地が戸建て賃貸に向いている土地なのかを判断する必要があります。
戸建て賃貸を建てても誰も住んでくれなければ困りますよね。
そういった失敗をしないためには、まずは事前に戸建て賃貸に適している土地なのかを判断する必要があります。
戸建て賃貸に向いている土地業者を選ぶ
世の中には数々の土地業者がありますが、戸建て賃貸、マンションなどそれぞれの業者ごとに得意分野があります。
せっかく投資して戸建てを作るなら、戸建て賃貸に詳しい業者の方が良いですよね。
最近は戸建て賃貸専門のプランを用意している業者もたくさんあります。まずは気になる業者に相談をし、自分の予算やイメージに合ったところを選んでくださいね。
また、業者選びの際はぜひ一括資料請求サービスを活用しましょう。
無料で複数社のパンフレットが貰えるため、戸建て賃貸に適した業者がどこなのか簡単にわかります。
土地がある地域の家賃相場と建設費による利回りを確認する
不動産投資における利回りとは、貸している不動産が満室になった状態の賃料を、不動産を建てるのにかかった金額で割ったものです。
式で表すと、以下のようになっています。
利回り(%) ＝ 満室時の年間賃料 / 不動産建設費 × 100
利回りが大きいほど、早く投資金額を回収することができますし、利益も大きくなります。
たとえば、戸建て2棟を建て、2棟とも賃貸に出した場合、建設費5000万円、家賃15万円(２棟分で30万円)として
利回り(%) ＝ 12 × 30 / 5000 × 100
となり、利回りは7.2％となります。
しかし建設費がかかりすぎたり、家賃が低すぎたりすればいつまでも収入がプラスにならず利益がマイナスになることもあります。
戸建て賃貸住宅を建てるときには、
- 土地がある地域の家賃相場が低すぎないか
- 建設費が回収できないほど高くなっていないか
を事前に調べることが大切です。
とはいえ、素人では家賃や地域の相場などを判断するのは難しいですよね。そこで、土地活用のプロに相談するようにしてください。
無料で相談できるので、プロに土地を調査してもらったほうが楽ですし確実ですよね。
まとめ
節税や期待できる利益を考えると、空き地を放置しておくより、戸建て住宅として活用した方がお得になります。
一度戸建て住宅を建てれば30年以上、安定した賃料収入を得ることも可能ですので、20坪以上の土地がある場合には戸建て賃貸を検討するとよいでしょう。
しかし戸建て賃貸には、管理が大変、空き室が出た時のダメージが大きい、など複数のデメリットもあります。
不動産の業者を選ぶ際には資料の一括請求サービスを利用して、今後の土地活用について相談してくださいね。
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