80～90坪の土地のオーナー様で、土地活用を考えていらっしゃる人も多いではないでしょうか。
80～90坪と言うと狭くはないが、広くもない土地をどのように土地活用すればいいのか悩みどころですよね。
そのため、80～90坪の土地をどのように活用すればいいかわからないという方も多いはずです。80坪の土地があるのあれば、十分に収益化可能です。むしろ、何も土地活用していないのはもったいないです。
ここでは80～90坪という土地の広さや価値、80～90坪の土地に合った土地活用法を解説していきます。
80～90坪はどのくらいの広さか
一坪は約3.3平方メートルなので、80坪は3.3 × 80坪になるので264平方メートルになります。そして90坪の場合は、297平方メートルとなります。しかし、これで90坪の広さをイメージするのは難しいですね。
また、一坪は畳２帖なので、90坪は畳180帖分の広さと言い換えることもできますが、この表現もやはり広さを想像するのは難しいと思います。
ですので、ざっくりとですが、一番わかりやすい方法でいうと、30坪＝1畝（せ）＝99.174平方メートルとなります。
90坪は約300平方メートルと考えると、約3畝と考えることができます。1畝（せ）の一辺はおおよそ10メートルです。
なので、90坪を長方形に例えると、10メートル×30メートルの長方形となります。このようにメートルで換算するとわかりやすいのではないでしょうか。
もっとわかりやすく、簡単にいうと、テニスコートのラインで囲まれた部分の広さが約80坪です。
なので、それより少し広い土地をイメージすると80～90坪の広さが分かりやすくなるでしょう。
都市部と田舎では80～90坪でも価値が違う
都市部と田舎では、同じ80～90坪の土地でも価値に違いが出てきます。価値と言えばもちろん土地の値段である地価です。
その地価を都市部と田舎で比較することで、その価値の違いを説明していきます。
ここでは一坪当たりの金額を表示します。この一坪当たりの金額が坪単価です。
東京都の平均の坪単価は3,624,612円となっています。これは銀座などの繁華街から住宅街などの地価を平均したものですが、この金額は日本一高い金額です。
一方、日本一県内の地価が低い県は秋田県です。その平均坪単価は82,504円です。
こちらも県内全体の地価の平均の金額になるため、この坪単価より金額が高い場所もあれば低い場所もあります。
このように、日本全国の地価はさまざまで、その価格は利便性などの要素により決まります。ですので、やはり都市部の価値が高いのです。
80～90坪の土地でおすすめの土地活用
80～90坪の土地では、どのような土地活用を行うことができるのでしょうか。ここでは、80～90坪の土地でできる土活用法について解説していきます。
アパート・マンション経営
アパート・マンション経営とは、オーナー様が所有する土地に賃貸用のアパートやマンションを建築し、貸し出すことで賃貸料を得るという土地活用法です。
80～90坪の広さの土地があれば、駐車場のついたアパートやマンションを建てることが十分に可能になります。
アパート・マンション経営では、所有している土地の税制上の優遇措置を受けることができます。
初期投資額は数千万円から時には数億円という多額なものになりますが、節税対策には最も効果的な方法であるといえます。
その理由は、固定資産税や都市計画税が大幅に軽減されるためです。
また、アパート・マンション経営利用している土地は、一般的な路線価より3割から4割低い金額であると評価されるのです。
ですので、相続時に支払う相続税が低くなります。アパート・マンション経営を行う上で、土地にかかる税制面のメリットは、上記のようなものです。
賃貸住宅の経営（管理）方法は、主に以下の3つの方法になります。
- 自己管理
- 一般管理（集金管理）
- 一括借り上げ（サブリース）
順番にご紹介していきましょう。
自己管理方式
自己管理とは、入居者の募集のみを不動産屋に依頼し、集金や入居者のトラブル解決などすべての業務をすべてオーナー様が行う方法です。
日々の煩雑な業務は、すべてオーナー様の肩にかかってくるうえ、空室リスクがあることがデメリットです。
しかし、家賃収入はすべて自分の収入になることがメリットとなります。
一般管理（集金管理）
次に一般管理（集金管理）ですが、この方法は入居者募集や清掃、家賃の集金管理、滞納やクレームへの対応などの業務はすべて不動産業者へ委託する方法です。
この方法では、煩雑な業務がほとんどなくなるといったメリットがあります。
しかし、不動産業者に3％から5％程度の管理費を支払う必要があり、空室リスクもあることがデメリットであるといえます。
一括借り上げシステム
最後に一括借り上げ（サブリース）という方法についてですが、これは賃貸物件一棟丸ごとを不動産業者に借り上げてもらい、管理から経営までを任せる方法のことです。
この方法では一切の手間がかからず、空室リスクがなくなることがメリットです。
一方、家賃の9割から8割しかオーナー様の収入にならない、経営判断をオーナー様の意思で下すことができないといったデメリットがあります。
- 地価・家賃相場が高い場所に土地を持っている人
- 相続税対策をメインの目的とした土地活用を行いたい人
- 住環境の良い場所に土地を持っている人
- 安定性を重視しした土地活用を行いたい人
- 駅までのアクセスが良い場所に土地を持っている人
これらに当てはまる方は、儲かる可能性が高いので積極的に土地活用をしましょう。
戸建て賃貸
犬や猫などの動物を飼いたい、楽器を思い切り弾きたいなどの理由から、今戸建て賃貸住宅の需要が高まっています。
賃貸用の一戸建ては、25坪から30坪あれば建てることが可能なので、80～90坪の土地であれば2～3件程度は建てることができるでしょう。多ければ多いほど入居者は増えるので、収益性は良くなります。
戸建て賃貸のメリットは、アパート・マンション経営と同じく土地に関する税制が優遇される点にあります。
また、相続税対策になる点もアパート・マンション経営と同様にメリットとなります。
アパート・マンション経営と異なる点は、同じような間取りでもアパート・マンションよりも割高な家賃設定ができる点です。
また、アパート・マンションより比較的駅から遠くても入居者が集まりやすい傾向にあります。
さらに所有している土地が変形地であっても、戸建てのレイアウトにより土地の広さを十分に生かした建て方ができることもメリットです。
入居者がファミリー層に絞られるため、入居期間が比較的長期にわたり、安定した収入を得られる可能性が高いのも戸建て賃貸経営の特徴であるといえます。
戸建て賃貸のデメリット・問題点
戸建て住宅経営のデメリットは、戸数が少ないため、空室になると家賃収入が極端に減少するという点です。
また、入居者同士のトラブルが起きやすかったり、庭の手入れなどの管理費用が高くなったりするなどの点にもあります。
現在住宅ローンが低金利であることから、高額すぎる家賃を設定してしまうと入居者が自分で戸建て住宅を買ったほうが安くなってしまうこともあります。
そのため、家賃設定によっては入居者が集まりにくくなるという点もデメリットです。
メリットが多い戸建て住宅経営ですが、まず所有している土地が戸建て住宅経営に向いているかどうか調べる必要があります。
例えば、近隣に戸建て賃貸住宅があるか、家賃相場はどれくらいかなどの情報をチェックしておきましょう。
クリニック
クリニック経営とは、所有する土地に開業医や医療法人等を誘致し、共同でクリニックや調剤薬局を経営する土地活用法です。
この土地活用法も立地が重要で、駅に近い、バスの本数が多いなど交通アクセスが良い場所に向いている方法です。
それ以外に駐車場が完備されていると、患者が集まりやすいのですが、90坪の土地であれば、この点も難なくクリアできるでしょう。
また、誘致しようとしている医療機関の診療科に診療を見込める一定以上の人口が存在し、需要を満たすことができることも重要です。
クリニック経営の方法には、2つの種類があります。
それは土地のみを貸し出す「事業用定期借地方式」とオーナー様の土地にクリニックの建物を建て、土地と建物両方を貸し出す「リースバック方式」の2つです。
リースバック方式
このうち、比較的規模が小さいクリニックを誘致する際には、「リースバック方式」を採用するケースがほとんどです。
所有している土地の周辺に需要があり、そこで開業したいと思う開業医や医療法人等がなければ難しい土地活用法であるといえます。
しかし、この方法で土地活用を行うことができれば、8％から15％という高利回りが期待でき、周辺地域への社会貢献度が高い土地活用法になります。
老人ホーム
日本では現在、高齢化が進んでおり、老人ホームの需要も高まってきています。
そこで土地活用の方法として、老人ホームをお考えのオーナー様も多いのではないでしょうか。
老人ホームは社会貢献度も高く、老人ホームの種類によっては行政から補助金が出るなどのメリットもあります。
比較的規模の大きな土地が必要ですが、収益性と節税効果が期待できるため、オーナー様にとって魅力的な土地活用法であるといえるでしょう。
しかし、老人ホームと一口に言ってもその種類はさまざまです。
老人ホームとして土地活用を始める前に、場所や土地の形状などに合わせた老人ホームの形態の選定や、契約内容を決めておく必要があります。
そうすることで後々トラブルになる可能性を少なくすることが可能です。
実際に、一部の地域では老人ホームが乱立し、中には倒産してしまうケースもあります。
実際の老人ホーム経営は、所有している土地にオーナー様が老人ホーム用の建物の建築を行います。
それを介護事業者が一括借り上げし、オーナー様に賃貸料を支払うというシステムで運用されるケースがほとんどです。
民間の老人ホームには、必要な建物の延べ床面積が決まっています。ですので、建築可能な老人ホームは制限があります。
自分の所有している土地に、どの種類の老人ホームを建てることができるか、事前に把握しておきましょう。
駐車場経営
80～90坪の土地であれば、通路も含めて車1台につきおおよそ7坪の土地が必要になるため、12台程度の車を停めることができます。
仮に1台月に3万円もらえるとする場合、36万円の家賃収入になります。何も利用していない土地から毎月36万円の収入が入るのは嬉しいですよね。
駐車場経営には大きく分けて2つの種類があります。それは月極駐車場とコインパーキングの経営です。
月極駐車場
月極駐車場は最も手軽に始めることができる土地活用の一つです。その理由は少ない初期費用にあります。
極端に言えば、車を止めるスペースを区切るためのロープとそれを固定する杭があれば月極駐車場の経営を始めることができるのです。
このような方法で始めた月極駐車場は、ほとんどの場合、月初めに賃貸料の支払いを行います。
ですので、賃貸料の滞納といったトラブルがあまり起こらないこともメリットの一つです。
また、土地を別の用途に使用したいと思ったときに、駐車場としての契約をオーナー様のほうから一方的に解約することが可能です。
これは、駐車場が借地借家法の適用を受けないためにこのようなことが可能になります。
このような月極駐車場は、車の所有者が多く、自宅に十分な駐車場が確保できない家庭が多い住宅街での土地活用に向いているといえるでしょう。
月極駐車場は初期費用がほとんどかからない手軽に始めることができる土地活用ですが、もちろんデメリットもあります。
それは、賃貸料金による収入が少ないという点です。
住宅街にある更地を遊ばせておくのはもったいない、とお考えのオーナー様に向いている土地活用法です。
月極駐車場経営は、ローリスク・ローリターンの土地活用法であるといえます。
コインパーキング経営
次にコーンパーキングですが、こちらはすべて自己経営方式と、土地賃貸方式の2つがあります。
自己経営方式は、整地や機械の設置などの初期投資をオーナー様が自ら行い、管理や運営をコインパーキング業者に委託する方法です。
もう一つの土地賃貸方式は、コインパーキング業者に土地を貸しだすだけの方法です。
自己経営方式は初期費用にかなりの金額が必要ですが、土地賃貸方式では初期費用はゼロで始めることも不可能ではありません。
たとえば、以下はコインパーキング業者のホームページから引用したものです。
初期費用やもちろんのこと、維持費も業者が負担してくれるので、ノーリスクで土地活用が可能です。
ただ、コインパーキングによる土地活用に向いている土地は、駅前などの繁華街です。その理由は、繁華街にある商店などが自前の駐車場を用意できないためです。
駅前などの立地の良い場所に土地を持っていないとコインパーキング業者も出資してくれないので、立地条件があることを覚えておいてください。
手軽に始められる、メリットが多い駐車場経営ですが、デメリットもあります。
それは、土地の上に建物を建てるわけではないので、固定資産税や都市計画税の優遇措置を受けられないという点です。
しかし、小額の初期費用で土地活用を行いたい方や、土地の転用性や流動性を確保したままでいたいオーナー様にはメリットの多い土地活用法であるといえるでしょう。
トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、所有している土地にコンテナを用いたり、建物を区分けしたりして作ったスペースを収納スペースとして貸し出すという土地活用方法になります。
このトランクルーム経営はトランクルーム業者と共同で行うのが一般的です。
日本の、特に賃貸住宅は欧米に比べて狭い作りのものが多いため、物が多くなりがちです。
現在はまだそれほど普及していませんが、将来的にはこの収納が難しいものをトランクルームに預ける人が増えてくると予想されています。
ですので、今後トランクルームの需要は増えると考えられています。
トランクルームの種類は、大きく分けて屋外にコンテナを並べたり、廊下や階段を設置したコンテナを利用したりしたコンテナ型と、建物の内部を区切ったルーム型です。
コンテナ型は主に郊外に多く、ルーム型は都市部に多く存在します。
経営方式には主に3つあります。
トランクルーム業者に土地を貸す
1つ目はトランクルーム業者へ土地を貸しだすだけのものです。この場合、初期費用はほとんどかかりません。
しかし、賃貸料も土地の分だけになるため、収入的には低くなります。
業者が賃貸する方法
次にコンテナなどの収納施設を土地のオーナー様が用意し、トランクルーム業者に賃貸する方式です。
土地とトランクルーム分の賃貸料が期待できるため、事業用定期借地方式より高額の賃貸料が期待できます。
業務委託方式
最後に業務委託方式という方法です。土地のオーナーが設備投資や経営を自ら行い、トランクルーム業者へは集客や管理のみを委託する方法です。
この方法はオーナー様の経営手腕が問われますが、一番利益を得やすい方法であるといえるでしょう。
しかし、この方法には空室リスクがあることを覚えておかなければなりません。
現在のところ、ほとんどの業者がリースバック方式か業務委託方式にのみ対応しているため、事業用定期借地方式での土地活用は難しい側面があります。
トランクルーム経営はその将来性や高利回りなどメリットが多く、実際多くのオーナーがトランクルーム経営を行っているのが現状です。
しかし、都市計画法上の用途制限などによりトランクルーム経営ができない土地もあります。
また、人の出入りが少ないため、治安が悪くなったり、住居系の土地活用に比べて節税効果薄かったりすることもデメリットの一つです。
ですので、トランクルームの経営に向いている土地は、住環境の悪い土地や、短期間で初期費用を回収したいと思っている土地であるといえます。
また、賃貸住宅が飽和状態になっているエリアなどでは、トランクルームの需要が高いといえるでしょう。
コンビニ
コンビニは土地活用の中でも賃貸料が比較的高く、それに比べて初期費用が安いという注目の土地活用法です。
都心部だけではなく、郊外に土地を持っているオーナー様も注目の方法です。
コンビニに必要な土地の広さは、駐車場がない店舗の場合でも60坪が最低ラインになるため、80坪の土地があれば充分であるといえるでしょう。
コンビニによる土地活用法には2つあります。
それは「事業用定期借地方式」と「リースバック方式」です。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式は、土地の整地とライフラインの引き込みまでをオーナー様が行い、建物はコンビニ本部が建てるというものです。
この方法では、所有している土地の賃貸料が土地のオーナー様の収入になります。
ですので、収入は土地の賃貸料のみということになります。建物をオーナー様が建てて、建物ごと貸すリースバック方式に比べると収入は低くなります。
リースバック方式
リースバック方式は、土地と建物をオーナー様が建て、それをコンビニ側に貸し出す方法です。
コンビニの店舗は、鉄骨平屋建てのため建築コストは他の建物に比べて安価です。
建築コストが安く、賃貸料が高いため、このリースバック方式は高利回りの土地活用法であるといえます。
リースバック方式のデメリットは、高額な初期費用以外にもデメリットがあります。
事業用定期借地方式のメリットは、何らかの原因でコンビニがその土地から撤退することになった場合に、土地を更地に戻して返してくれるという点です。
コンビニが撤退した後に例え他社であっても、コンビニが入居してくれることはまずありません。
そのため、建物だけが残っても次の入居者を見つけることは難しく、また見つかってもコンビニと同等の賃貸料を支払ってくれることはないでしょう。
リースバック方式の場合、コンビニが撤退すると空の建物が残り、次の入居者探しに苦労する可能性もあります。
80～90坪という広さでできる土地活用をよく考える
ここまで、80～90坪という広さの土地をどのように土地活用できるか解説してきました。
80～90坪の土地の土地活用は、80～90坪という広さだけではなく、その土地の立地に合った土地活用法を考えることが重要です。
敷地をギリギリ使って土地活用するのか
80坪という広さは、土地活用を行うにおいていろいろな条件で節目になる広さです。
というのも、80坪程度から土地の活用方法がぐんと広まるからです。ですので、80坪未満の土地ではできない土地活用法を選択することをお勧めします。
そのようにして敷地をぎりぎりまで使うことで、近隣の80坪未満の土地との差別化を図ることが可能になります。
90坪の土地を土地活用しようと思った際には、土地をぎりぎりまで利用した方法を選びましょう。
広々とした土地活用をするのか
土地活用を行う上で、ぎりぎりまで土地を利用するほうが収益を上げやすいということは前述しました。
しかし、広々と土地を使って土地活用を行うことで他との差別化を図ることも可能です。
月極駐車場を例にとると、一般的な区画より1区画を広くとると、車が止めやすい、大型のファミリーカーなども止めることができるといった他にはないメリットが出てきます。
このように「広さ」という付加価値をつけることで、利回りを高くすることができる土地活用法もあります。
90坪の土地活用は「土地をぎりぎりまで使う」ということが基本ですが、それ以外の方法があることも頭に入れておくとよいでしょう。
まとめ
ここまで、80～90坪の土地の土地活用法について解説してきました。90坪の土地があれば、さまざまな方法で土地活用を行うことができることがお判りいただけたのではないでしょうか。
80、90坪でこれだけ多くの土地活用ができるなら活用しないと損ですよね。
80～90坪の土地では、一般の人が思いつく土地活用法のほとんどが実現可能ですが、立地や人通りなども重要な要素になってきます。
自分が所有している土地がどのような土地活用に向いているか、自身で考えるだけではなく、一度専門家に相談してみることも考えておきましょう。
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