土地活用を検討している方で、「アパート経営ができる土地の広さはどのくらいなのか」という悩みを抱えている方は多く見られます。
30坪などの狭小敷地を所有しているが、「何とか土地活用できないか」悩んでいる方は多いからです。空き地の場合、固定資産税が高いです。また、相続する際も相続税が高くなるので、アパートを建設すればそれらの税金を大幅に削減できます。
また、アパート経営を行い家賃収入が得られれば、節税ができる上に不動産所得が得られますよね。
本記事では、「アパート経営はどのくらいの土地の広さがあれば建てられるのか」悩まれている方のための情報をご紹介します。
目次
30坪の狭小敷地でもアパート経営はできる
狭い敷地でもアパート経営は可能です。30坪あれば、アパートを建てることは十分に可能です。
さらに狭い土地でもアパートを建てている方もいるので、活用していない土地を所有している方は、アパート経営を検討してはいかがでしょうか。
土地の広さはどのくらいあればいいのか
アパートを建てる際、土地の広さはそこまで重要ではありません。アパートを建てる土地の条件は、広さではなく土地の法律が関係しています。
土地には、建てられる建物の大きさが建築基準法によって定められているからです。
したがって、20坪であったとしても条件に当てはまれば、2階建てで4世帯のアパートを建てることもできるのです。そのため、まずはアパートを建てたい土地の建築基準法を確認しましょう。
アパートの大きさを決める建ぺい率と容積率
建物の大きさやアパートの階数を決定するのが「建ぺい率（けんぺいりつ）」「容積率（ようせきりつ）」です。
これは、地域や土地によって異なるので、同じ30坪の敷地だとしても建てられるアパートの大きさや階数は変わってきます。
この2つの建築基準法を理解することで、アパートを建てられる土地の広さがわかります。少し難しいかもしれませんが、どのようなものかを簡単に理解しておきましょう。それでは、それぞれをわかりやすく解説していきます。
建ぺい率：建物の大きさを決定する
建ぺい率とは、敷地面積における建物の割合です。
たとえば、建ぺい率が50％の場合、敷地面積の半分の大きさで建物を建てることが可能です。100㎡の土地であれば、50㎡のアパートを建てることができます。
建ぺい率の計算式
建ぺい率の求め方は、建設面積 ÷ 敷地面積で求められるので覚えておきましょう。
敷地面積が100㎡で建築面積が50㎡の場合、建ぺい率は50％になります。計算式は以下をご覧ください。
建ぺい率に応じて敷地に建てられるアパートの大きさが決定します。
ただ、建ぺい率は土地によって定められているので、アパートを建てる土地の建ぺい率がどのくらいなのか事前に確認しましょう。
容積率：建物の階数を決定する
容積率とは、敷地面積における延床面積（のべゆかめんせき）の割合です。延床面積とは、階数ごとの床の面積を足したものです。
つまり、1階と2階がそれぞれ50㎡の場合、合わせて100㎡になります。
敷地面積が100㎡で延床面積が100㎡の場合、容積率は100％になります。このときの計算方法は以下をご覧ください。
容積率によってアパートの階数が決定します。容積率の割合が大きければその分階数を増やすことができます。
アパートを建てる土地の条件を確認して、どのくらいの規模のアパートが建てられるのかを判断してください。
この条件に当てはまるならアパートを建てよう
アパートは敷地が30坪ほどあれば建てることができます。しかし、「アパートを建ててもいいのか」不安に思う方もいるかもしれません。
そこで、あなたの所有している土地が以下の条件に当てはまるのであれば、アパートを建てることをおすすめします。敷地が狭くても需要があれば、アパート経営は成り立つので、まずは条件を今一度確認しましょう。
- 最寄駅から徒歩10分前後
- 大学が近い
- 近くに学校やスーパーがあるか
- 都市部は狭いアパートが有利
この条件に当てはまる土地を所有しているのであれば、アパートを建設しても入居者が表れて安定的な家賃収入が得られる可能性があります。
狭いワンルームのアパートであったとしても、需要があれば満室になります。ただ、それには土地の条件が重要ですので、あなたの土地の条件をチェックしてみてください。
最寄駅から徒歩10分前後
駅に近い場所に土地を所有しているのであれば、需要があり家賃も高く設定できますし、入居者も現れやすいです。
特に都市部の場合、移動手段のほとんどが電車になるので、駅から近いのは生活する上でとても魅力的です。
たとえば、東京都で山手線の駅で徒歩10分の距離にアパートがあれば、すぐに入居者は表れるのではないでしょうか。
駅から近いことはアパート経営でとても重要な要素です。需要があることがアパート経営では大切になるため、駅周辺に土地を所有している方は、土地の大きさに関係なくアパートを建設することを検討してみましょう。
大学が近い
30坪の敷地で建てられるアパートの大きさは限られています。ワンルームなどのアパートの場合、学生や独身の方が主に利用するのではないでしょうか。
大学が近い場合、小さなワンルームアパートは需要があります。
学生からすれば、安くて学校に近いアパートを探しています。大学生の場合、大きさはワンルームで十分です。また、内装などもそこまでこだわる方は少ないのではないでしょうか。そのため、アパートを建設するための条件は立地を重視します。
大学に近いアパートは大学生からの需要が期待されるので、アパート建設を検討しててはいかがでしょうか。
近くにコンビニやスーパーがあるか
アパートの周辺にコンビニやスーパーがあると居住者としては便利ですよね。そのため、アパート建設予定地の周辺にコンビニやスーパーがある方は、建設を検討しましょう。
都市部でコンビニやスーパーが近くにあるのは、1つの武器です。
入居者が表れやすい条件の1つなので、アパートを建設した際は入居者が現れる可能性は高くなります。
都市部は狭いアパートが有利
東京などは、家賃が6万円程度のワンルームアパートのほうが入居者は表れやすいです。東京に憧れて上京したり、学校や仕事の関係で東京で生活したりする方は、ワンルームで立地の良いアパートを探しているからです。
「狭い敷地だとアパート経営が不安」だと思う方もいるかもしれません。
しかし、都市部で上記の条件に当てはまるのであれば、入居者が現れる可能性が高いのでアパートを建設したほうが儲かります。そのまま何も土地活用せずに、固定資産税を支払っていても仕方がありませんよね。
土地を有効活用し、賢くアパート経営を行いましょう。そして、家賃収入を手に入れましょう。
アパートを建設してニーズがあれば問題ない
土地の広さやアパートの大きさではなく、アパート経営で最も重要なことは、そこの土地にアパートを建設してニーズがあるかどうかです。
駅から近かったりコンビニがすぐ近くにあったりする場合、ニーズがあることは予想できますよね。
都市部で駅から徒歩30分の場所では、なかなか入居者は見つかりにくいのではないでしょうか。実際に生活してみることを考えればわかるはずです。家賃収入だけに目がくらんで、一時的な感情でアパートを建設すると後悔します。
必ず、「この土地にアパートが建ったらニーズはあるのか」「どのような入居者が生活してくれるのか」などを気にした上で賃貸経営を行うようにしてください。
少し条件が悪くても問題ない
先ほどご紹介した条件はあくまでも理想の条件です。なかなかそのような土地を所有している方は多くありませんよね。
しかし、アパートは多少条件が悪かったとしても問題ありません。駅から徒歩15分の場所であれば問題ないです。大学まで2駅くらい離れている場所でも、入居者は入居してくれます。
初めての賃貸経営で慎重になる気持ちもわかりますが、少しぐらい条件が悪くてもそこに入居者が生活してくれるようなニーズがあれば、アパート経営は成り立ちます。
空き地をそのまま保有しても仕方がないため、多少条件が悪くてもそのまま固定資産税だけを支払うよりはいいですよね。土地活用を行うためには、アパートを建てて有効活用しましょう。
狭小敷地30坪のアパートの事例
狭い敷地にアパートを建てている事例をご紹介します。どのくらいの土地にアパートが建設されているのかがわかれば、目安になるのではないでしょうか。
敷地35坪のアパート：敷地面積115.88㎡
出典：BLISS
| 構造 | 木造在来軸組工法（45分準耐火） |
| 間取り | 1K,1LDK |
| 総戸数 | 7戸 |
| 敷地面積 | 115.88㎡ |
| 延床面積 | 210.96㎡ |
| 専有面積 | 20.53㎡〜40.80㎡ |
| 賃料 | 75,000円〜113,000円 |
| 竣工 | 2014年7月 |
東京メトロ有楽町線「護国寺駅」徒歩4分にあるアパートです。駅に近いこともあり、1K、1LDKの間取りでもすぐに入居者が集まるアパートの事例です。
東京都ということもあり、75,000円の家賃でも満室のアパートになります。駅から近ければ、ワンルームなどのコンパクトなアパートでも需要がある証拠ですよね。
先ほどお伝えしたような立地がいい場所に土地を所有している方は、この事例を参考にアパート経営を行ってはいかがでしょうか。
延べ床面積25坪のアパート
出典：有限会社｜宮坂工務店
1階の延べ床面積が12.52坪になり、2階が12.39坪の狭小アパートです。狭い敷地ですが、3世帯が生活できるアパートになります。
敷地のほとんどを利用してアパートを建設しているため、狭い敷地でもアパート経営ができる事例です。
土地の条件によって建ぺい率は異なります。土地の条件によっては、この事例のように敷地面積のほとんどを利用してアパートを建てられます。20坪などの敷地だとしても、土地の条件によってはアパートを建設できる可能性があります。
まずは、所有している土地がどのくらいの建物が建てられるか確かめましょう。
まとめ
アパートは、20坪程度の土地の広さがあれば建てられる可能性があります。
ただ、土地には「建ぺい率」「容積率」などがあるので、土地の条件によって建てられる大きさや階数が変わってきます。
まずは、敷地の条件を確認するようにしてください。駅の近くなどで土地を所有している方は、条件次第でアパート経営ができる可能性があります。
利用できてない土地でアパートを建て、賃貸経営ができれば、有効に土地活用ができるのではないでしょうか。
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