土地活用の方法について考えるときに、必ず参照しておきたいのが利回りです。
この記事では表面利回り、実質利回りの計算方法や、土地活用法別の目安利回りについて解説しているので、空いた土地をどうしようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
土地活用の利回りの種類
土地活用の方法について考える際、必ずチェックしておきたいポイントは利回りです。利回りとは、投資した金額に対する収益の割合のことで、この利回りが大きいほど初期投資に対してたくさんの収益を得ることが出来ます。
しかし利回りにはいくつか種類があり、単純に投資金額と収入を計算しただけでは正しく利益を把握できないこともあります。
ここからは土地活用における利回りの種類について、表面利回りと実質利回りに分けて解説していきます。
表面利回り
土地活用における利回りの基本は、この表面利回りです。下の図に書いてある通り表面利回りとは、年間収入を購入価格で割ったもののこと。
例えば一部屋の賃料が月5万円、10部屋の賃貸マンションを6000万円で新たに作り、賃貸マンション経営での土地活用を考える場合だと、
- 年間収入 ＝ 5(万円)×10(部屋数)×12=600 万円
- 購入価格 = 6,000万円
となるため、表面利回り(%)は
- 600万円(家賃収入)÷6,000万円(初期費用)×100 = 10%
となります。
表面利回りは管理費など細かい費用を計算に入れていないので、正確な利益を表すものとは言えません。しかし土地活用の利回りについて考えるおおよその目安にはなるので、どの土地活用法を選択する場合でも計算してみるとよいでしょう。
実質利回り
実質利回りを計算すれば、表面利回りより正確に収益を計算できます。実質利回りとは、年間収入から支出を引き、それを購入価格で割ったものだからです。
実際に賃貸経営をすると出費などがあるので、表面利回りの計算方法では正確な金額を求めることはできません。
そこで、より正確な利回りを求めるために実質利回りでの計算が必要になるのです。下の図の例を見てください。
1年間で得られる家賃収入が1,000万円、年間の経費が200万円、購入金額が1億円(10,000万円)のアパートを経営する場合、実質利回りは
- 8(%) = (1,000(家賃収入)-200(年間経費))÷10,000万円(初期費用)×100
となります。
実質利回りなら管理費や修繕費、手数料など様々な経費を年間収入から除いたうえで利回りを出せるので、実際に土地活用した際の利益をより詳しく知ることが出来ます。
土地活用方法について具体的なプランが決まったら、表面利回りと共にこの実質利回りも計算し、実際の利益がどれくらいになるのか把握しておくことが大切です。
土地活用の利回りの相場や目安
土地活用の方法を考える際、目安となる利回りは大切な判断材料の一つになります。
ここからは利回りの目安について、土地活用の種類別に紹介しているのでぜひ参考にしてください。
4～6％が目安
土地活用の方法は様々ですが、平均的な利回りは4～6%となっています。
「案外低いな」と感じる方も多いかと思いますが、特にアパートやマンションを経営する場合、初期費用が掛かるため利回りはどうしても低くなってしまいがちです。
しかし長期的な土地活用を考えるのであれば、利回りが4%程度でも空き地にしておくよりお得になる場合が多いでしょう。
土地活用方法によって利回りは異なる
土地活用の方法によって、必要となる経費や収益、土地活用をスタートするための費用は異なります。そのため目安となる利回りにも違いがあり、土地活用の種類によって6～20%と大きな差があります。
土地活用方法にはそれぞれメリットとデメリットがありますが、どの方法を選択する場合でも利益がマイナスになってしまわないよう、利回りを計算するのは必須です。
以下の図では土地活用の種類別に目安となる利回りを紹介しています。
| 土地活用の種類 | 利回り |
| 駐車場経営 | 20％ |
| トランクルーム経営 | 20％ |
| 太陽光発電 | 10％ |
| 戸建て賃貸経営 | 10％ |
| 高齢者向け住宅 | 8％ |
| アパート・マンション経営 | 6％ |
最も利回りが大きいのは駐車場経営、利回りが最も低いのがアパート、マンション経営となっていますが立地や予算によって、ベストな活用方法は異なってくるでしょう。
土地活用別の利回りを紹介
ここからは、先ほど紹介した土地活用の種類別に詳しい利回りと経営のメリット、デメリットを紹介していきます。
「まだどんな方法で土地活用するか決まっていない」「なるべく利回りの高い方法で活用したい！」という方はぜひチェックしてください。
利回りが最も良い駐車場経営【20％】
一般的に利回りが良いと言われるのが、駐車場経営です。
駐車場を運営する場合、空いた土地をきちんと整地できればほとんど初期投資なしで利用できるため、「土地活用のためにローンを組むのに抵抗がある」という人におすすめです。
また、立地さえ良ければ駐車場の需要は高くなるため、長期的に多くの利益を得ることも可能です。
一方空いた土地を賃貸住宅などにする場合より税負担は大きくなってしまうので、かかる税金を含めて利回りをキチンと計算しましょう。
利回り重視のトランクルーム経営【20％】
駐車場同様、便利な立地にあればトランクルーム経営でも高い利回りが見込めます。
屋外型のトランクルーム経営なら電気やガス、水道の設備なしにコンテナを設置するだけなので、初期投資を低く抑えたい人におすすめです。
一方、都市から離れた地域では借り手探しが難しい、というデメリットもあります。
トランクルームを利用したい人は限られており、さらに広告を出せる場所も少ないため長期間コンテナが空いたままになることも少なくありません。
手軽にできる太陽光発電【10％】
空いた土地の周りに施設がほとんどなく、賃料収入が見込めない場合におすすめなのが、太陽光発電施設の運営です。
太陽光発電施設の場合、一度作れば集客不要で長期的な利益が得られるため、田舎で高利回りの活用法を探している人に向いているでしょう。
一方、利回り自体は高いですが初期投資が少なく、利益自体は少なくなってしまうのがデメリットとも言えます。
また、あまりにも日当たりの悪い土地では電気が作れず、利益がマイナスになってしまうこともあります。
実は需要のある戸建て賃貸経営【10％】
「空いた土地を賃貸住宅にしたい」という方にお勧めなのが、高利回りの戸建て賃貸経営です。
賃貸と言うとアパートやマンションを想像する人が多いですが、アンケート調査によると戸建てに住みたいと考えている人は74%と、かなり多くなっています。
初期費用は、ある程度かかるのでローンを組む必要がありますが、高需要な戸建て賃貸なら入居希望者がたくさんいるので、空室の発生を抑えることが出来るでしょう。
空き室が少ないサービス付き高齢者向け住宅【8％】
住宅として空いた土地を利用する場合、サービス付き高齢者向け住宅を作るのもおすすめです。
特に田舎では高齢者の増加に伴いサービス付き住宅の需要が高いので、土地の周りに同様の施設が無ければ空室率を低く抑えられます。
一方、住宅需要を高めるためには高齢者向けサービスの質を高め、良いスタッフを雇う必要があります。
サービス面で失敗してしまうと悪い評判が付き、そのまま入居者がいなくなってしまう可能性も十分あるでしょう。
王道のアパート・マンション経営【6％】
土地活用の種類として最も一般的なのが、アパートやマンションの経営です。
利便性の低い土地だと活用が難しい場合もありますが、アパート・マンション経営にまつわるサービスやプランは多数あるため、自分に合った業者を選べば長期的な利益を見込めるでしょう。
一方、アパートやマンションを新たに建設する場合初期費用が高額になるため、活用開始のハードルは高いと言えます。
また空室が出てしまうと利益が大きく下がり、初期費用が回収できなくなるケースも少なくありません。
番外編の土地活用方法
ここまで紹介した方法以外にも、空いた土地を活用して利益を出す方法はあります。
なるべく初期費用を抑えたい方、土地活用方法について自分で考えるのが面倒だという方は、以下の方法を参考にしてください。
土地を貸し出すと初期費用がかからない
とにかく初期費用を掛けたくないという方は、土地をそのまま貸し出し、借地にするのがおすすめです。
すでに古くなった建物が建っている場合撤去費用などが必要になるケースもありますが、更地であれば初期費用ゼロでの土地活用も実現できます。
また、一般定期借地権、建物譲渡特約付きの借地権を設定し土地を貸す場合、30～50年間と長期に渡り安定して地代を手に入れることも可能です。
売却してしまう
「土地活用の方法を考えるのが面倒くさい！」という場合、持っている土地を売却してしまうのもよいでしょう。
どの活用方法を考えても利益が出そうにないなら、ただ土地を所有して税金を支払い続けるより売却した方がお得だと言えます。
しかし活用しづらい土地であればあるほど買い手探しも難しくなるので、売却をする際は実績のある不動産業者によく相談するのがおすすめです。
土地活用の利回りを考える際のポイント
土地活用の種類別に、利回りは大きく異なります。
しかし初期費用が少ないことで利回りが高く見えてしまうケースもあり、利回りだけを見て活用法を決めるのは危険です。
ここからは土地活用の利回りを考えるためのポイントを解説していきますので、持っている土地を生かしたい方はぜひチェックしてください。
まずはプロに相談
挙げた以外にもたくさんあります。そのためどんな方法が自分の状況に合っているか、どんな方法で土地活用するのがベストなのか、自分だけで考えるのは難しいでしょう。
空いた土地を上手く活用するには、不動産のプロに相談し利益を出せるよう綿密に計画を立てることが必要です。
土地に適した土地活用方法がある
土地活用には様々な方法がありますが、利回りだけを見て活用方法を決めてしまうのは危険です。
狭い土地だと、サービス付き住宅など大きな建物を建てることはできませんし、逆に広すぎる土地を全て駐車場にしてしまうのは効率的ではありません。
それぞれの土地には、その土地ならではの条件に適した活用方法があります。
「駐車場にすれば必ず高利回り」「どんな土地でもアパートを立てるのがベスト」と思い込まず、自分の持っている土地に適した方法を選択することが大切です。
利回りも重要だけどあなたにあった土地活用をする
利回りという形で利益を測る指標があると、ついつい「利回りが高ければ高いほど儲かるはず」と思い込んでしまいがちです。
しかし土地にはそれぞれ個性があり、立地やサイズによっては目安利回りを大きく下回る可能性もあります。
また、初期投資に使える金額は一人一人異なりますので、土地活用のプランもそれぞれ違ってくるでしょう。
土地活用で大切なのは持っている土地に合った方法を選ぶこと。不動産活用のプロとも細かく相談しながら、なるべくたくさんの利益を出せる活用方法を探していきましょう。
まとめ
土地活用の方法別に、目安となる利回りは大きく異なってきます。しかし平均利回りだけを見て、安易に活用方法を決めてしまうのは非常に危険です。
土地活用でしっかり利益を出すなら、土地活用のプロに相談しアドバイスをもらうことが肝心。
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