太陽光発電のための土地を貸し出す方は多くいらっしゃいます。土地は所有しているだけでは、固定資産税がかかってしまうだけなので赤字です。
また、草刈りなどの管理も手間になるため、貸し出してしまいたいと思うものですよね。
ただ、太陽光発電投資で土地を貸した場合の地代収入は、いくらぐらいになるのか気になるのも本音です。
それとも、自分自身で土地活用してしまったほうが良いのか悩みどころではないでしょうか。
そこで本記事では、太陽光発電の土地貸しを検討している方のために知っておきたい情報を全てまとめました。これから土地貸しを検討している方は、ぜひご覧になってください。
目次
太陽光発電の土地貸しの賃貸料金・地代収入の相場
太陽光発電向けの土地を貸し出す場合、いくらぐらいが相場なのでしょうか。これから土地貸しを検討している方は、どのくらいの利益になるのか気になるものですよね。
地代収入の決め方はいくつか方法があります。そのため、どのような方法で地代収入を決定するのかよく話し合って借主と決定するようにしましょう。
土地の評価額から計算する
土地の評価額から地代収入を決定する方法があります。土地の価値の1～2％ぐらいが目安になります。
たとえば、2,000万円の場合は、20～40万円です。
土地の評価に応じて、一定額の地代収入を貰う方法があります。割合はあくまでも目安です。土地を貸す側としては、できるだけ割合を増やせるように交渉しましょう。
仮に、5％になれば地代収入は大きく変わってきます。個人で交渉できない場合は、専門家に依頼して代理に交渉してもらうのも1つの方法です。
固定資産税と都市計画税の3～5倍
固定資産税は、土地の評価額によって決まります。そのため、固定資産税の金額によって地代収入を決める方法があります。
固定資産税の3～5倍の金額を年間の地代収入にする場合、固定資産税が20万円であれば、60～100万円が賃料の目安です。
このように賃料を決定する方法があるため、覚えておきましょう。
年間売電額の割合で決める
年間の売電額によって一定の割合を貰う方法があります。割合は業者によって異なりますが、10％未満のケースが多く見られます。
仮に、1,000万円の発電量だった場合は、100万円です。
割合が決まっているわけではないため、事業者に相談してできるだけ多い割合にしてもらうようにしましょう。
土地周辺の地代相場で決定する
土地貸しを検討している周辺の地代収入の相場で決める方法があります。相場は、1㎡あたり150～500円が平均的です。
ただ、地域や場所によって異なります。地方の土地と都市部では、賃料は大きく変わってくるからです。そのため、あくまでも目安程度に捉えるようにしてください。
太陽光発電の土地貸しのメリット
太陽光発電向けに土地貸しを行うと以下のメリットがあります。
- 初期費用がかからない
- リスクが少ない
- 土地の管理の手間がなくなる
- 借り手を見つけやすい
土地を貸し出すとこのようなメリットがあります。更地を所有しているが、土地活用方法に迷っている方は、ぜひ土地を貸すことを検討してみてはいかがでしょうか。
それでは、具体的にメリットを解説していきます。
初期費用がかからない
土地を貸し出す場合、初期費用がかかりません。オーナーであるあなたは、土地を貸し出すだけで、後は借り手が土地活用してくれるからです。
実際にあなたが太陽光発電による土地活用をする場合、初期費用を用意しなければいけません。太陽光発電装置は数千万円単位になるため、ローンなどで資金調達する必要があるからです。
太陽光発電は、利回りが10％を超えることは珍しくないため、賃貸経営の5～7％に比べるとリスクの少ない土地活用といえます。
しかし、借金をするため全くリスクがないとはいいきれません。
仮に、広い敷地を持っている場合でも、そこに太陽光発電装置を設置すると3,000万円の費用がかかる場合、頭金である300万円を用意しなければいけません。
融資を受ける際、太陽光発電装置の費用の1割は頭金が必要だからです。
土地活用する場合は、頭金を用意したりローンを組んだりしなければいけません。しかし、土地を貸し出す場合は、初期費用が0円で土地活用できます。
お金をかけずにリスク0円で地代収入を得ることができますので、非常に大きなメリットです。初期投資0円で土地活用したい方は、土地を貸し出して地代収入を得るようにしましょう。
リスクが少ない
以上でもお伝えしたように、土地を貸し出す場合は初期費用がかかりません。そのため、リスクが少ないです。
初期費用をかけずに地代収入を得ることができるからです。
ノーリスクで土地活用できますので、有効活用していない土地を持っている方は、ぜひ土地を貸して有効活用してみてはいかがでしょうか。
土地の管理の手間がなくなる
土地を所有してる場合、土地の管理をしなければいけません。雑草が生えている場合、草刈りなどをしなければいけません。
一方、土地を貸し出してしまえば借主が管理をしてくれるため、管理の手間がなくなります。土地の管理をしなくてすむので、貸し出してしまえば草刈りなどの管理を何もしなくてすみます。
土地の管理に悩んでいる方は、土地を貸し出して楽になりましょう。
借り手を見つけやすい
太陽光発電投資は、借り手を見つけやすいです。土地を借りて太陽光発電投資を行いたい方が大勢いるからです。
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太陽光発電の土地貸しのデメリット
太陽光発電向けに土地を貸す場合、メリットもあればデメリットもあります。いい点だけではなく、悪い点も踏まえた上で土地を貸すか決めるようにしてください。
土地を貸すと以下のデメリットがあります。
- 地代収入は思っているより少ない
- 自分で土地活用したほうが儲かる
- 土地を貸している間土地を利用できない
このようなデメリットがあるため、これから土地活用を検討している方はこれらのデメリットがあることを覚えておきましょう。それでは、順番にご紹介していきます。
地代収入は思っているより少ない
土地を貸すと地代収入を得ることができます。しかし、地代収入は想像以上に少ない恐れがあります。リスクは少ないメリットはありますが、リターンもあまり見込めないからです。
そのため、土地を貸し出すとどのくらいの収益が見込めるのかをよく考えましょう。一度貸し出してしまうと最低でも20年間は土地活用できません。
貸し出してから後悔しては遅いため、地代収入の金額をよく考えて土地を貸すようにしてください。
自分で土地活用したほうが儲かる
土地を貸し出すよりも、自分自身で土地活用したほうが儲かります。地代収入よりも、太陽光発電による売電収入のほうが高いからです。
たとえば、以下は太陽光発電投資を行って事例です。
これは、土地面積が4840㎡の敷地で太陽光発電投資を行った事例です。
この場合、太陽光発電投資を自分自身で行うと仮定すると、1年間に12,758,000円の売電収入です。
一方、1㎡500円で貸し出したとしても、年間で2,420,000円です。高い相場で土地を貸し出しても売電収入のほうが年間で1,000万円以上多いことがわかります。
土地を貸すとリスクはありませんが、得られるものも少ないです。土地を持っている場合、自分自身で太陽光発電投資を行ったほうが儲かります。
土地を貸すのか、それとも自分自身で太陽光発電投資をするのかはよく考えて判断しましょう。
土地を貸している間土地を利用できない
土地を貸し出してしまうと、貸している期間は自分自身で土地活用できません。太陽光発電投資は、20年以上のスパンで土地を貸し出します。そのため、1度貸し出してしまうと、20年間は何もすることができません。
土地を貸し出す際は、今後の将来設計などをよく考えて土地を貸し出すのかを検討するようにしてください。
太陽光発電投資の土地活用に適している土地
太陽光発電投資に向いている土地の特徴をご紹介します。以下にあてはまる土地を持っている方は、太陽光発電投資に向いている土地の可能性が高いです。
- 障害物がなく日当たり良い
- 日照時間の多い土地
- 田舎などの広い土地
- 車で行ける道路のある土地
- 凸凹ではない平らな土地
- 地盤が頑丈な土地
- 自然災害が起こらない土地
多くあてはまるほど、太陽光発電投資に向いている土地です。貸し出したり自分で土地活用したりしましょう。
障害物がなく日当たり良い
太陽光発電投資の土地は、障害物のない土地が望ましいです。障害物があると日当たりが悪くなるからです。
大きな木が生えていたり大きな建物があったりする場合、日陰ができてしまう恐れがあります。そのため、太陽光発電投資の土地は、障害物のない土地が望ましいです。
ただ、太陽光発電投資は20年間以上の発電を行います。そのため、今は小さい木だったとしても10年後は大きな木に成長して日影ができてしまうことも考えられます。
また、近くに大きなビルが建設されることもあるため、将来的に障害物がないような土地が太陽光発電投資に向いている土地です。この点に注意して、太陽光発電投資に向いている土地なのか判断してください。
日照時間の多い土地
太陽光発電は、日の光を電気に変えて売電収入を得ます。そのため、日照時間の多い土地や地域であるほど、太陽光発電に向いているといえます。
日照時間は、気象庁が細かくデータをまとめているため、あなたの地域の日照時間を知りたい方は、活用してみてください。
日照時間が多い地域に土地を持っている方は、太陽光発電に向いている土地の可能性が高いです。太陽光発電の土地として、貸し出すことを検討することをおすすめします。
田舎などの広い土地
田舎などの人口が少なく、賃貸経営には不向きな土地は太陽光発電投資に向いています。人口が少ない場合、賃貸経営をしても入居者が少なく、空室率が高くなる恐れがあるからです。
一方、太陽光発電の場合は、太陽の光さえ当たれば発電することができます。田舎でも都市部でも同じ売電収入になるため、人口に関係なく土地活用できます。
田舎に広い土地を持っているが活用方法に悩んでいる方は、土地を貸すことを検討してみてはいかがでしょうか。
車で行ける道路のある土地
太陽光発電投資は、ほとんどの土地で土地活用できますが、車で行けるような場所でなければいけません。
車で行けない山奥では、土地活用ができません。そのため、車で行けるような土地を持っている方は、太陽光発電投資に向いています。
土地を持っていても活用していないままではもったいないです。土地を有効活用するためには、ぜひ土地を貸したり太陽光発電投資を行ったりしましょう。
凸凹ではない平らな土地
太陽光発電投資は、平らな土地でなければいけません。凸凹の土地の場合、整地作業を行う必要があります。
整地作業とは、重機を使い、凸凹の土地を平らにする工事や作業のこと。
整地作業を行うと、その分工事費用は高額になります。数百万円単位の費用が必要になるため、このような工事費用がかかる土地を借りる方は少ないです。
平らな土地はこういった工事が必要なく、すぐに太陽光発電投資を設置できます。平らな土地は土地活用に向いているので、太陽光発電向けに貸し出すのにおすすめです。
地盤が頑丈な土地
太陽光発電投資の土地は、地盤が頑丈だと太陽光発電投資に向いています。地盤が頑丈な場合、地震などで太陽光発電パネルが傾く可能性が低いです。
一方、地盤が柔らかい場合太陽光パネルが傾いてしまう恐れがあります。
また、これを防ぐために地盤改良や杭を打つことは、費用が高くなるため現実的ではありません。地盤が固い土地を持っている方は、太陽光発電投資向きの土地だといえます。
自然災害が起こらない土地
太陽光発電投資をする際、自然災害が起こらない土地が望ましいです。台風の被害のある地域や水害がよくある地域の場合、借り手が見つからない恐れがあります。
以下は、実際に台風による被害や水害です。
台風によるソーラーパネルの被害
川が決壊してソーラーパネルが水没してしまった事例
このような被害があることが予想される地域だと、太陽光発電投資には向いていない恐れがあります。
自然災害による被害の少ない場所に土地を持っている方は、太陽光発電投資に向いている土地です。そのため、積極的に貸し出して地代収入を手に入れましょう。
土地を貸す際の地目の注意点
太陽光発電投資向けに土地を貸し出す際、土地の地目（じめ：土地の用途による区分のこと）に注意するようにしてください。地目によって、太陽光発電投資ができない恐れがあるからです。
土地には、そこの土地の使い方が決まっています。農地の場合、農地しか利用できない恐れがあります。農地で太陽光発電投資をしたいと思っても、地目によっては農地にしか利用できないのです。
土地を貸す際は、こういった部分を理解しておく必要があります。それでは、地目について簡単にご紹介します。
宅地
宅地は、「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」になります。家などをほとんど自由に建設することができる土地です。
宅地は、固定資産税が高いため、太陽光発電投資による土地活用を行うようにしましょう。
宅地を更地のまま所有していると、固定資産税が高いだけです。土地は持っているだけでは、何も価値を生み出しません。そのまま所有していても有効活用しないのであれば、貸し出したり自分で土地活用したりしたほうがいいですよね。
農地
田んぼや畑などの農地は、太陽光発電投資を行うことができません。農地は、農地にしか利用できないからです。そのため、農地転用をする必要があります。
農地転用とは、地目を農地以外に変更することで農地以外の土地活用をできるようにすること。
農地を変えることで太陽光発電投資が行えるようになります。地目が農地の方は、地目を変更して土地を貸し出す必要があるので、注意が必要です。
ただ、農地転用には条件があり、審査は厳しくなっています。日本は食糧需給率が少ないため、農地を守ろうとするためにこういった地目などの法律があるからです。
とはいえ、農地を転用して太陽光発電投資を行っている方はいらっしゃいます。まずは、専門家に相談して農地を変更できるかどうかを相談してみるようにしましょう。
雑種地
雑種地は、固定資産税が高いです。そのため、何も活用しないのはもったいないです。
太陽光発電投資を行えるため、何も利用していない雑種地を持っている方は、土地を貸し出したり太陽光発電投資を行ったりして土地活用しましょう。
山林
山林は、簡単に言うと山の土地です。一見、利用できるように思えますが、注意が必要です。山林の土地は安く購入できるため、山林で太陽光発電投資をしたいと思う方は多く見られます。
しかし、山林は土地活用ができない恐れがあります。土砂災害警戒区域など、様々な制約が重なっているケースが多く見られるからです。
山林に土地を所有している方は、土地活用が難しいため注意するようにしてください。
原野
原野は、農地として利用は不向きで雑草などが生えてる状態をそのまま放置されている土地のことです。
原野は、太陽光発電投資に向いています。都市部から離れており、ビルなどの日陰になるものが少ないからです。
ただ、手続きや許可が必要なケースがあるため、注意が必要です。しかし、原野を土地活用する上で、太陽光発電投資以外に向いているものはあまりありません。
田舎になるため、賃貸経営や駐車場経営をしたとしても利用する人がほとんどいないからです。
原野を持っているが、固定資産税だけを払い続けているような方は、原野を貸し出して太陽光発電に利用してもらってはいかがでしょうか。
まとめ
土地を持っているが、有効活用できていない方は土地を貸し出しましょう。土地を貸し出すことで太陽光発電投資を行ってもらえば、地代収入を得ることが可能です。
土地を貸し出す場合、初期費用などが必要ありません。初期投資0円で不動産収入が入るので、リスクなく土地活用ができます。
何も土地を利用していないだけでは、固定資産税を支払うだけです。これでは赤字ですし、土地を持っている意味がありません。そのため、土地を貸し出してしまい土地活用したほうがいいですよね。
ただ、土地を貸し出す場合、自分自身で太陽光発電投資をしたほうが儲かります。
土地を貸すのか、それとも自分自身で太陽光発電を行うのかをよく考えた上で判断するようにしましょう。
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