両親が亡くなったり、老後のことを考え違う土地に引っ越したりと、様々な事情で実家を手放すことを考えている方も多いのではないでしょうか。
しかしだれもすまなくなった実家を放置しておくだけでは、無駄な税金がかかってしまいますし、土地を活用するチャンスも失ってしまいます。
この記事では、実家を上手く活用する方法について、多数ご紹介しています。今の状況に合った活用方法はどれなのか、考えてみてくださいね。
目次
実家のおすすめ土地活用方法
「不動産関係の書類がめんどくさそう」「わざわざ土地活用について考える時間がない」という理由で、だれも住まない実家をそのまま放置する人も少なくありません。
しかし、ただ家を放っておくだけでは、土地活用をして利益を得る機会を失ってしまうかもしれません。
ここからは、土地を有効活用できて、さらに利益も得られるおすすめの方法について、解説していきます。
賃貸併用住宅に建て替える
賃貸併用住宅とは、自分が住むための居住スペースと、人に貸すための賃貸スペースが一緒になっている住宅のことです。
例えば、「3階建てアパートのうち1階がオーナーの部屋」「他の階の部屋は別の人に賃貸として貸し出している」といったスタイルの住居のことになります。
この賃貸併用住宅にすれば、賃料で得た利益をローン返済に充てる事も可能です。
例えば下の物件の場合、木造3階建てのマンションのうち、一部屋をオーナーが使い3戸を賃貸に出すとすると満室時の家賃収入は毎月21,1万円、ローン返済が月20,9万円となっており、自分の資産を減らさずローン返済が可能になっています。
| 所在地 | 東京都江戸川区 |
|---|---|
| 建物構造 | 木造３階建て |
| 建物面積 | 約125m² |
| オーナー面積 | 約65m²（2LDK） |
| 賃貸戸数 | 3戸 × 約20m² |
| 家賃収入 | 21.1万円（満室想定） |
| ローン返済額 | 20.9万円 |
出典：https://heiyou.jp/jirei/edogawa/
また不動産会社によっては家賃収入を生かし格安で新しい家を建てる、というプランを用意しているところもあるので、実家の土地に新しい家を建てたい人にもぴったりだと言えます。
居住スペースを残したまま、毎月利益を得られるのはとても嬉しいですよね。
今後実家に住みたいと考えている人、実家に新しく家を作りたい人は、賃貸併用住宅として土地活用をするのがおすすめです。
実家を借地にする
実家に住む予定がなく、建物も不要だという方は実家を借地にするのもおすすめです。
借地にすれば建物管理の手間も要りませんし、宅地として活用すれば節税効果も期待できます。
持っている土地を借地にするには大きく分けて3つの方法があり、事前にどの方法を選択するのか、考える必要があるでしょう。
その方法とは、
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付きの借地権
- 事業用定期借地権
の3つです。それでは、順番にご紹介していきます。
1．一般定期借地権
まず1の一般定期借地権とは、借地期間を最低でも50年以上に設定し、それ以降の契約更新をしないというルールで行われる借地のことです。
50年間の間に立てられた建物を買い取ることもできず、借地期間の延長もできませんが、50年間にわたって地代を獲得できるのは、大きなメリットです。
2．建物譲渡特約付きの借地権
建物譲渡特約付きの借地権とは、借地期間30年以上に設定し、契約終了後土地所有者が建物を買い取る、という約束付きの借地のことになります。
最低でも30年にわたり地代を貰いながら、貸した後は建物が手に入るということで、賃貸用物件の購入も検討している人にとっては便利な制度です。
しかし建物は「買い取り」となりますので、始めに定めた借地期間が経過した後、建物を買い取れるだけのお金を持っていることが前提となります。
3．事業用定期借地権
事業用定期借地権は、住居ではなく事業として役立ててもらうことがルールの借地権です。
事業用の場合、一般定期借地権と異なり10～50年の範囲で借地期間を定めることが出来ますので、最短10年で土地が手元に戻ってきます。
しかし住居用と比べ事業用の土地を求める人が少ないことや、建物の買取が出来ないこと、などのデメリットもあります。
借地権については土地の大きさや特性によって活用の仕方が大きく変わりますので、信頼できる業者と相談しながら詳しい活用方法を決めていくとよいでしょう。
賃貸アパートに建て替える
実家の土地を全て活用して、どんどん賃料収入を得たいという場合、おすすめなのが賃貸アパートへの建て替えです。
実家がもう不要であれば家を取り壊し、新たにアパートを建てればすべての部屋を希望者に貸し出すことが出来ますので、その分家賃収入は大きくなるでしょう。
一方、賃貸アパートの場合利便性の高い土地でなければ入居者がおらず、建設費用を回収できないこともあります。
また、賃貸アパート建設にはある程度初期投資が必要ですので、ローンを組めるかどうかという点も問題になるかもしれません。
せっかく新しいアパートを建てたのに、上手く活用できないのはもったいないですよね。
土地活用として賃貸アパートを考えている方は、「きちんと利益が得られるのか」「どんなアパートを建てるのが最も効果的なのか」しっかり考えておく必要があります。
そのほかの活用方法
実家や家が建っている土地を人に貸したくない、という場合実家の売却と言った選択肢もでてくるでしょう。
一度実家を売却したり、更地にしたりすればそれ以降利益は出ませんが、土地を運用する余裕のない方は一度検討してもよいかもしれません。
売却する
実家を活用する方法として、最もスタンダードなのが家の売却。
買い手さえ見つかればそれ以降実家の土地をどうしようか悩む必要もありませんし、家を売って得たお金は今後の生活に役立ちます。
しかし、だれも住んでいない土地を売却するにあたって気を付けたいのが、家の名義。
「親に代わって実家の売却をしたい」と考えている方も多いかと思いますが、名義が親のものになっている場合売却には親の同意が必要です。
また、親が認知症などを患っている場合、正常な判断が出来ないとして親が売却に同意できないこともあります。
祖の場合青年後見制度を利用し、後見人に同意をしてもらう方法もありますが、後見人が売却に同意してくれない限りあなた個人で家を売り払うことはできません。
更地にする
実家に住む予定もなく、売却しようにも買い手がなかなか見つからないという場合、実家を更地にして売る方法もあります。
最近は築古の家をリフォームして住む人も増えてきましたが、やはり一般的に古い家より更地の方が売れやすく、ずっと売れない家を放置しておくより更地にした方が良い、というケースもあります。
しかし、一度実家を更地にしてしまうと、固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、最大6倍の税金を負担せざるを得ないこともあります。
そのため更地のまま買い手が見つからない状態になると、その間どんどん税負担は増えてしまいます。
相続する前に相続税対策をするのがおすすめ
出典：https://www.asahi-kasei.co.jp/
実家の土地活用について考えるにあたり、親から実家を相続する、という方は多いのではないでしょうか。
しかし図のように、価値の高い不動産の場合相続税の負担が大きくなってしまい、せっかく実家を売却できても手元に残るお金が4分の3程度になってしまうこともあります。
そのため、実家を相続する前にきちんと相続税対策をしておくことが必要。節税方法は様々ですが、「小規模宅地の特例」を使えば土地の評価額をかなり下げられます。
小規模宅地の特例とは、被相続人(相続する財産を持っている人、この場合は親)、もしくは被相続人と一緒に暮らしていた親族が居住、または事業用として使っていた宅地のうち、建物が建っている土地について評価額を大きく下げてもらえる制度。
この制度を使えば、土地の評価額を50～80%下げてもらうことも可能です。
しかしこの適応条件は複雑で、「親と別居している子供がマイホームを持っていれば適応外」「親と子供の家が別々に投棄されていれば適応外」など様々な条件があります。
相続税について不安を持っている方は、専門家に相談しなるべく税負担の少ない方法で実家を相続するようにしましょう。
せっかくある土地を活用しないのは損
ここまで様々な実家の土地活用方法についてお伝えしてきましたが、何もせず実家を放置し税金を支払い続けるのは損だと言えます。
また、売却や更地化も選択肢の一つですが、せっかく土地があるなら長期的な活用を考えていく方が良いでしょう。
土地を売りに出したり、新たにアパート経営を始めたりすれば不動産運用を下ことがない方でも長期的な利益を見込めます。
ここからは土地活用初心者に向け、一括借り上げシステムとアパート経営について解説していきます。
一括借り上げシステムがあるから楽
「持っている建物を賃貸に出したいけれど、どの方法が良いのか分からないし手続きも大変そう…」と感じている方は多いはずです。
しかし一括借り上げ(サブリース)ならオーナーに代わって不動産管理会社が入居者募集、契約手続きや物件管理まで行ってくれるので、面倒な手続きなしに実家を賃貸に出すことが出来ます。
一括借り上げのシステムについて、分かりやすく書いているのが上の図になります。
賃貸にまつわる業務を不動産管理会社に委託する形となるので利益はその分減りますが、仕事が忙しく、建物を管理する時間がない場合このサブリース契約は役に立つでしょう。
また、入居者の募集や賃貸契約もオーナーに代わって不動産管理会社が行います。
自分で入居者と直接会い、入居者がきちんと家賃を支払ってくれるかどうか見極める必要がないのも初心者にとっては嬉しいところです。
初心者でもアパート経営可能
不動産管理会社を挟まず、自分でアパート経営をする場合はアパートの家賃設定をはじめ入居者募集や契約、物件の管理について原則、全て自分で判断する必要があります。
しかし、管理や入居者の募集を部分的に委託したりすれば、サブリース契約なしのアパート経営も十分可能です。
「入居者からの家賃は全額欲しい」「実家を管理するだけの時間がある」という方は、ぜひ個人でのアパート経営も考慮に入れてみてください。
また、アパート経営の相談に乗ってくれる業者や不動産経営に関するセミナーも多数あります。
使える土地があれば「不動産に関する専門知識が全くない！」という方でもアパート経営はできるでしょう。
実家の土地活用で失敗しないコツ
実家を活用する方法は様々ですが、土地の性質や、状況に合っていない方法を選んでしまうと逆に損をしてしまうこともあります。
せっかく土地活用をするなら、なるべく多くの利益を出して生活に役立てたいですよね。
ここからは実家の土地活用で失敗しないコツを3つ、解説していきますのでぜひ参考にしてくださいね。
家族で話し合うことが重要
実家は家族みんなの思い出が詰まったものでもあります。
「いらない実家は早く売ってしまいたい」「別の建物を建ててどんどん家賃収入を得たい」と考えている家族も少なく無いかと思いますが、「思い出の詰まった実家を売りたくない」と感じる家族もいるでしょう。
いくら名義人が実家を自由に出来るからと言って、他の家族の同意なしに売却手続きを進めたり、勝手に実家を取り壊したりしてはトラブルにつながる可能性もあります。
実家の土地活用については、家族それぞれがどう考えているか、事前にしっかりと話し合うことが大切です。
プロに相談する
家族での話し合いの結果、実家の土地を活用すると決まればその詳しい活用方法について、プロに相談してみましょう。
最近はインターネットで土地活用の方法についていろいろと調べることもできますが、やはり土地には個性があります。
また、家族の状況や実家が建っている場所によって、ベストな活用方法が大きく異なる場合もあります。
一括資料請求サービスを活用
実家の土地活用について、頼れるのは専門家や不動産会社です。しかしどこの業者に相談すればよいのか分からず、困っている人もいるでしょう。
業者選びを間違えてしまうと、賃貸について相談したいのに、土地に詳しい専門家のもとに行ってしまったり、逆に土地を売りに出す相談をしたいのにサブリース契約を勧める業者のセミナーに行ってしまったりと、時間を無駄にしてしまケースもあります。
そんな失敗を防ぐため、おすすめなのが一括資料請求サービス。多くの資料を見比べることで、今の状況に合った業者を選択できるようになります。
この一括資料請求サービスはすべて無料、しかもwebから申し込み可能なのでわざわざ外出して多数の業者をチェックする必要はありません。
実家の土地活用について少しでも悩みのある人は、ぜひこの一括資料請求サービスを利用してくださいね。
まとめ
実家の土地をただ放置しておくだけでは、土地を活用するチャンスを失ってしまうかもしれません。
実家の土地を活用する方法はたくさんあるので、今後の生活を考えながら今持っている資産を生かすとよいでしょう。
しかしどの方法にもメリットとデメリットがありますので、事前に状況をきちんと見分け、自分の家族に合った方法を選択することが大切だと言えます。
もし実家の土地活用について悩みがあれば、一括資料請求サービスなどを利用し、不動産の専門家に相談するのがおすすめです。
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