もしあなたに眠らせている土地があるなら、ぜひ土地活用を考えてみることをおすすめします。それは、土地を有効活用することで、新たな収益を生み出したり、節税対策になったりするからです。
ただ、土地活用に関して素人でしたら、何をどう始めたら良いのか全くわからないですよね。
自分なりに勉強してトライしてみても、万が一土地で失敗してしまったら、その労力や金銭的ダメージは相当大きなものになってしまうでしょう。
ですので、そのために必要になってくるのが「土地活用コンサルタント」です。
土地活用コンサルタントとは、「土地活用の初心者にアドバイスをする専門家」のことです。もし、あなたが土地活用の初心者であっても、専門家の力を借りれば、有効な土地活用が実現できる可能性はかなり高まります。
今回は、「土地活用コンサルタントとは何か」から始まり、土地活用コンサルタントを利用するメリット、注意点、コンサルタントの失敗しない選び方を徹底して詳しく解説します。
最後まで読み進めると、土地活用コンサルタントをどう利用すれば良いかが明確にわかってくるでしょう。
目次
土地活用のコンサルタントを利用する際このよう悩みはありませんか？
土地活用コンサルティングを利用する際、次のような悩みを抱えたことはありませんか？
- 土地活用コンサルティングってなに？
- 土地活用コンサルタントってなにをしてくれるの？
- 土地活用コンサルティングを利用するメリットってある？
- 土地活用コンサルタントを利用するデメリットってある？
- 優良の土地活用コンサルタントを見分けるにはどうすればいい？
土地活用コンサルタントとは、人によっては耳慣れない呼び名かもしれません。それは、土地活用コンサルタントとは正式な資格ではないからです。
例えば、不動産投資コンサルタントというのは「不動産コンサルティング技能試験」に合格しないとその資格は語れません。しかし、土地活用コンサルタントに関しては資格試験もなく、ある意味誰でも名乗ることができるものです。
したがって上記のような悩みが出てきても当然なわけですね。
ただ、近年土地活用を考え始める人が増え始め、その際に土地活用コンサルタントの需要が高まってきているのも事実です。
ではここから、土地活用コンサルタントについての悩みが解消されるよう、ひとつひとつ解説をしていきます。
土地活用コンサルタントとは？
先ほどもお伝えしたように、土地活用コンサルタントとは、「土地活用するための専門家」のことです。
そのため、「この土地がどの土地活用方法が適しているのか」「経営していくためにはどのようにした方が良いのか」など、土地活用コンサルタントに相談するだけで、土地活用に関するアドバイスをしてくれます。
また、土地活用コンサルタントの業務は、非常に多岐に渡ります。以下に記したのが、土地活用コンサルタント会社の業務内容と、コンサルタントにかかる料金です。
土地活用コンサルタント会社の主な業務内容
土地活用コンサルタントの業務は、ただ土地活用の方法を提案するだけではありません。土地活用を成功に導くためには、以下のようなひとつひとつの業務の工程があります。
- 土地の調査と診断
- 土地活用の方法
- 設計者、建築業者、管理業者の選択
- 事業資金の調達
- 事業収支
- 賃貸経営管理全般
- 不動産賃貸経営にかかわる税務
このように、土地活用コンサルタントの方は、土地の調査から診断、土地活用した際の収支までも計算してくれます。
そのため、土地活用するのであれば、土地活用コンサルタントに相談するのがおすすめです。
土地活用コンサルタントにかかる料金
土地活用コンサルタントを依頼する場合、まずは初回の相談から始まります。
初回相談料が無料のところもあるようですが、相談料は1時間当たり5,000～10,000円程度であることが一般的です。これは、弁護士や司法書士への相談料とほぼ同じくらいの金額設定です。
一度の相談で解決できればそれで終了ですが、その後も継続的な顧問コンサルタントを依頼することもできます。
顧問契約を交わせば、土地活用コンサルタントは「契約内容の確認」「建設費用の交渉」「金融機関とのローン交渉」等、ほとんどの煩わしい作業をしてくれます。
顧問契約をした場合は費用が追加されます。追加費用はピンからキリですが、おおよそ毎月数万円～10万円位の事業者が多いので注意しましょう！
土地活用コンサルタントの料金一覧
| サポート内容 | 料金 |
|---|---|
| 初回相談料金 | 0～10,000円 |
| 空室の入居促進 | 30,000円～（部屋の数や相談内容によって増額） |
| 土地の有効活用 | 50,000円～（業務により個別に相談） |
| キャッシュフローの改善 | 100,000円～（借入の本数や内容により増額します） |
| 不動産査定 | 50,000円～ |
| 金融機関への融資交渉 | 50,000円～ |
| 不動産管理費の見直し | 50,000円～（管理の内容や管理物件数により増額します） |
| 契約書の作成 | 100,000円～ |
土地活用コンサルタントの料金は、コンサルタント会社によって異なるため、相談する際にかかる料金を確認するようにしてください。
土地活用コンサルタントの流れ
土地活用コンサルタントを依頼した場合の、その後の流れをひとつひとつ解説します。
お問い合わせ（ヒアリング）
まずは、依頼主が所有する土地に関するヒアリングが行われます。
なぜ今回土地活用を考えたのか、今後どのように土地を運営していきたいのが等をヒアリングし、土地の先にあるビジョンがより明確になるように話をしてくれるでしょう。
調査・分析
コンサルタントは、ヒアリング内容を元に、依頼主の所有の土地の形状、立地、周辺環境を詳しく調査します。
建築基準法や都市計画法など、不動産建築に関連する法律では建物の大きさや高さに制限があるため、それについても調査をします。
さらに、賃貸物件の建築なら入居者のニーズがあるかどうか、テナント経営するなら地域の需要があるかについてリサーチを行い、その結果を分析することにもぬかりはありません。
魅力ある物件で収益が上がるように、ていねいな調査・分析は必要な過程です。
プラン・企画提案
調査・分析によって得られた情報によって、次の土地活用プランや企画が提案されます。
収益性、将来性、安定性、投資額、節税効果などを総合的にとりまとめて土地活用のプランが練られていきます。
多方向から検討して、最適だと思われるものが採用されるわけです。
設計
設計段階に入ると、練られたプランを元に建物の設計に入ります。また、この段階では予算やその他のオーナーの意向に当てはまる建築業者のピックアップを行います。
コスト管理
土地活用の費用は多額ですから、コストの管理は非常に重要です。
建築内容をいくつかのパターンで比較・検証することでのコストダウン、賃貸物件に追加する設備にかかるコストの検証、さらに税務面で発生する事業税、所得税、固定資産税等のコスト管理も行われます。
また、金融機関から建築費用を借りる際の融資の管理まで、しっかりとコンサルティングに含むことも可能です。
マネジメント
土地活用には建設会社、不動産会社、金融機関、不動産管理会社、税理士、弁護士等、さまざまな専門家が関わります。
そのため事業計画のすべてがスムーズで適正に行われているかもコンサルタントは見守っています。
コンサルタントはオーナーの代わりとなって、土地活用のマネジメントを常にサポートしてくれているわけです。
土地活用コンサルティングを利用するメリット
土地活用コンサルティングは、依頼主ではわからない・できない部分の準備をすべてサポートしてくれるという、以下のようなメリットがあります。
- 収支が合う事業計画を作れる
- 良質な専門家を選択できる
- 資産価値がある賃貸住宅を作れる
- 引き渡しのときから満室経営ができる
- 賃貸住宅作りで夢を持てる
もし、土地活用の初心者がやろうと思っても、到底想像がつかない作業を、土地活用コンサルタントが一手に担ってくれるわけですね。
土地活用コンサルティングを利用する際の注意点
冒頭にもお伝えしましたが、土地活用コンサルタントになるには資格がいらないため、知識や経験のない土地活用コンサルタントがいないとは限りません。
極端に言えば、「私は土地活用コンサルタントです！」と名乗ってしまえば、それも成立してしまうということです。
そのため、能力不足のコンサルタントに当たってしまう可能性もないとはいえません。
それは土地活用の失敗、つまり利益減につながってしまうことを意味します。特にコンサルティングの場は1対1になるので、アドバイス内容が果たして適切なのかどうか判断できないこともあるでしょう。
もし、ネットで見つけた情報だけでコンサルティングを依頼し、アドバイスされるがままに実行してしまうと、あなたの土地活用が危険にさらされます。
では、その場合どうしたらよいのでしょうか？
次項目で、「優良の土地活用コンサルティング会社・コンサルタントの選び方」をお伝えします。しっかりと読み、土地活用で失敗にないようにしましょう。
優良の土地活用コンサルティング会社、コンサルタントの選び方
「ハズレ」のコンサルティング会社やコンサルタントを選ばないようにするには、次のことに注意して選ぶようにしましょう。
コンサルティング会社を選ぶポイント
コンサルティング会社を選ぶ際には、以下の3つのポイントをおさえましょう。
- 過去の実績
- 会社との距離
- 担当者は信用できるか
過去の実績
土地活用のコンサルティング業務を適正に行うには、不動産に関する知識、情報収集力、分析力、経験、創造力等が必要不可欠です。
ですので、それらを備えているかどうかを把握するには、その会社の過去の実績をみましょう。
必ずしも実績がすべてではありませんが、コンサルティング会社を選ぶための基準のひとつとしては重要なポイントです。
会社との距離
建物の賃貸経営を行っていると、多かれ少なかれ何かとハプニングやトラブルがあるものです。
そして、その対処は早ければ早いほど解決されやすく、何かの時にすぐに来てもらえるというのはとても心強い存在になります。
コンサルティング会社があまりに遠いところにあれば、迅速な対応は期待できませんから、ある程度近い場所にある会社を選ぶのも大事なポイントです。
担当者は信用できるか
どんな場面でもそうですが、担当者が信用できるかどうかは非常に大事なポイントです。
仮にも大切な土地の活用をまかせるわけですから、「この人なら大丈夫！」だと思えなければ、コンサルティングはそうそう依頼できないでしょう。
また、オーナーの思い描く経営路線とコンサルタントの感性とのズレが大きいと、本来望んでいた土地活用とは違う形になってしまいかねません。
人間性、感性、センス、金銭感覚等でコンサルティング担当者を信用できるかどうかは、長いお付き合いをする上でも重要なことです。
コンサルタントを選ぶポイント
土地活用コンサルタントを選ぶには、以下のポイントをチェックしてください。
- 提案する能力がある
- なんでも質問に答えてくれる
- コンサルタントとの相性が良い
提案する能力がある
能力の高い土地活用コンサルタントを選ぶには、提案する能力があるかどうかを見極めましょう。
土地活用の方法は、依頼主によってすべて違います。ですので、依頼主の要望を察知しながら、さまざまな提案をしてくれるコンサルタントは能力があるといえます。
依頼主の以降は大事にしますが、実際の土地活用では、プロであるコンサルタントがある程度先導していく形になります。
そのため、素人の依頼主を上手くリードして引っ張ってくれるコンサルタントは土地活用を成功へと導いてくれるでしょう。
能力のあるコンサルタントは、必要なプランの提案をはじめとし、質問・確認を常に行い、依頼主との信頼関係を作っていきます。
なんでも質問に答えてくれる
能力の高い土地活用コンサルタントは、どんな質問にも的確に答えてくれます。
土地活用コンサルタントとの面談時には、どんなことでも質問してみてください。「こんなことを聞いてもいいかな？」と思っても、とりあえず疑問はすべて投げかけてみましょう。
大切な土地の活用に関することですから、そこで遠慮はいりません。
質問されることを面倒臭がったりする態度が見られるコンサルタントは当然おすすめしませんし、コンサルティング能力は低いといえるでしょう。
また、土地活用コンサルタントの知識と経験を確かめられる2つの質問を紹介します。
- 私の土地がある地域一帯で、私の土地の価値はどれくらいでしょうか？
- 私の土地活用と同じようなケースで、過去に○○さんが「失敗だった」と思える事例がありますか？
これらの質問で、そのコンサルタントの知識と経験の深さがわかります。
また、さまざまな経験を積んでいれば、中には失敗経験もあるはずです。失敗談も率直に語ってくれるコンサルタントであるなら、能力も期待できます。
また、他の人の失敗談を知ることで、同じことを繰り返さないようにという参考にもなりますね。
2つの質問からは、コンサルタントの知識と経験だけでなく、人間性もチェックできますよ。臆せず質問してみてください。
コンサルタントとの相性が良い
コンサルタントを選ぶポイントとして、コンサルタントとの「相性」は大事です。
コンサルタントの能力もありますが、「生理的に合わない…」「人間的な印象が良くない…」ということを感じたなら、そのコンサルタントを代えてもらうようにしましょう。
相性の悪いコンサルタントに大事な土地の活用を任せれば、「何かの時に相談しづらい…」「肝心な時に本音が言えない…」関係になり、重要な情報を共有できなくなります。
そうなっては、コンサルタントのアドバイスの精度も低いものになることは避けられません。
能力があるコンサルタントは依頼主に、「相性が悪い」とはほぼ思わせません。能力が低いコンサルタントは、依頼主よりも自分のペースで物事を進めようとすることが多いかもしれませんね。
ただいずれにしても、「相性がいまひとつ」と感じたら、担当者は代えてもらうことです。一方、相性がとても良い場合は、土地活用の話は本当に気持ち良く進められるでしょう。
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まとめ
今回は、土地活用コンサルタントについて、利用するメリット・注意点・失敗しない選び方をお伝えしてきました。
土地活用は、さまざまな関係者が機能して初めて、有効に実現できるものです。そのノウハウを知らない個人が「がんばって」できるものではありません。
ですので、土地活用を考えたら、まずはその道の専門家、つまり「土地活用コンサルタント」に相談してみましょう。
あなたが想像する以上に有効な「土地活用のプラン」が出てくる可能性は高いですよ。
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